親が元気なうちに不動産を売却するメリットと注意点

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】「元気なうちの売却」は“お金”と“相続トラブル”と“手間”を減らせる一方で、親の意思確認と税金・介護の整理が欠かせない

親が元気なうちに不動産を売却しておくことには、

老後資金を確保できる
将来の相続トラブルを減らせる
空き家や管理の手間・費用を減らせる

といった大きなメリットがあります。

一方で、

売却後の住まい・生活資金の見通し
親と子どもの“本音”のすり合わせ
税金（譲渡所得税・贈与税・将来の相続税）
介護が必要になったときの費用と住まい

などを十分に考えずに進めると、
かえって**「こんなはずじゃなかった」**となるリスクもあります。

「元気なうちの売却」は、

不動産そのものの問題
＋
老後資金・相続・介護・家族関係

が絡むテーマです。

親が元気なうちに不動産を売却する主なメリット

メリット① 老後資金・介護資金を「見える化」できる

持ち家や遊休不動産を売却すると、

住宅ローンの残債があれば完済
残りがまとまった現金（老後資金・介護資金）になる

という形で、資産が「不動産 → 現金」に変わります。

【良い点】

「このくらいのお金があるなら、施設はどのランクまで入れる」
「何年くらいは安心して暮らせそう」

といった具体的な老後プランが立てやすくなる。

売却後、家賃の安い賃貸に住み替える
サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）や老人ホーム入居の資金に充てる

など、住まいとお金をセットで考えられるようになります。

メリット② 将来の「空き家問題」を先回りで防げる

親が亡くなったあとに、

実家がそのまま放置されて空き家に
誰も管理せず、老朽化・草木・近隣トラブルの原因に
売りたくても、相続人同士の意見が割れて進まない

というパターンは非常に多いです。

親が元気なうちに、

親自身の判断で売却する
子どもと一緒に売却の方針を話し合っておく

ことで、相続発生後の空き家・管理・税負担の問題を大きく減らせます。

メリット③ 相続トラブルの“火種”を減らせる

不動産は、

分けにくい（分割しづらい）
感情が絡みやすい（「実家」「思い出」など）

ため、相続争いの原因になりがちです。

親が元気なうちに不動産を売却し、

現金という「分けやすい資産」に変えておく
誰にどのくらい渡したいか、親の意向を子どもたちに伝えておく

ことで、将来の遺産分割協議をスムーズにしやすいというメリットがあります。

メリット④ 管理や維持費の負担を軽くできる

不動産を持ち続ける限り、

固定資産税
管理費・修繕積立金（マンション）
庭木の手入れ・修繕費（戸建て）

といった**「持っているだけでかかるお金」**が発生します。

親が高齢になると、

自分で管理するのが大変
子どもも遠方で頻繁には見に行けない

というケースが多く、結果的に「手が回らない不動産」になりがちです。

売却してしまえば、

固定費の支出を抑えられる
「気になっているが手を付けられない」精神的な負担も減らせる

という効果があります。

メリット⑤ 認知症になる前に「親の意思」で決められる

実務上、とても大きいのがこのポイントです。

親が認知症を発症し、判断能力がはっきりしない状態になると
→ 不動産売却には家庭裁判所での後見人選任など、大がかりな手続きが必要に
→ 売却そのものが数ヶ月〜1年以上進まないケースも

親が元気なうちであれば、

売却するかどうか
いくらくらいなら売ってもよいか
売却後どこでどう暮らしたいか

といったことを、本人の意思で決められます。

これは「法的な意味」だけでなく、
家族の納得感・後悔の少なさという意味でも大きなメリットです。

親が元気なうちに売却するときの注意点

メリットが大きい一方で、
次のポイントを押さえずに動くと、後で困ることもあります。

注意点① 売却後の「住まい」と「生活資金」の設計が最優先

不動産を売る前に、必ず

売却後、どこに住むのか
- 賃貸か
- 子どもと同居か
- サ高住・施設入居か
家賃・入居費・生活費を含めて、資金は何年持ちそうか

をざっくりシミュレーションしておく必要があります。

【よくある失敗パターン】

高く売れるうちに実家を売却
その後、親の希望や健康状態を十分に考えずに住み替え
数年後に介護が必要となり、再度「引っ越し＋お金」が問題になる

→ 「一度売って終わり」ではなく、
　その先10〜20年のライフプランとセットで考えることが大切です。

注意点② 親の「本当の気持ち」と家族の思いをすり合わせる

親は「本当は住み続けたい」が、子どもに迷惑をかけたくなくて売却に賛成している
逆に、親は売りたいが、子どもが「実家を残したい」と強く主張している

といった気持ちのズレはよくあります。

ここを雑に扱うと、

売却後に「あのとき無理に進めなければよかった」と親が後悔
親の死後に、兄弟姉妹間で「あのときの売却はおかしかった」とわだかまりになる

など、別のトラブルを招きかねません。

【実務的なポイント】

親・兄弟姉妹が同じテーブルで話す場を一度は設ける
不動産会社・FPなど第三者を交えて、
「お金と現実」の話も織り交ぜながら議論する
親の意思を、簡単でもいいのでメモや録音などで形に残しておく

注意点③ 税金（譲渡所得税・贈与税・将来の相続税）の整理

親が元気なうちの売却では、主に次の税金を意識する必要があります。

親が不動産を売却したときの譲渡所得税・住民税
売却代金の一部を子どもに渡すなら贈与税
親が亡くなったときの相続税（資産構成が変わるため）

【特に重要なポイント】

自宅の売却なら「3,000万円特別控除」が使えるかどうか
所有期間が5年超なら長期譲渡（税率が低い）、5年以下だと短期譲渡（税率が高い）
売却→親が現金を持った状態で亡くなると、現金がそのまま相続財産になる
→ 不動産のままより、相続税評価額が上がる／下がるケースもある

売る前に、税理士か、税金に詳しいFPと一度シミュレーションしておくのが安全です。

注意点④ 認知症・判断能力と「名義」の問題

不動産の名義が親単独なのか
すでに子どもと共有名義にしているか
過去に贈与・持分変更などをしていないか

によって、売却の手続きや税金が変わります。

また、

すでに物忘れが増えている
医師から軽度認知障害を指摘されている

ような場合は、

売買契約の有効性
後見制度の利用の要否

など、法律的な判断もからんできます。

「なんとなく心配」という段階でも、
一度、司法書士や弁護士に「今の状態で売却して問題ないか」
を相談しておくと安心です。

注意点⑤ 極端な節税目的だけで動かない

「生前に売っておけば相続税が安くなるらしい」
「子どもにどんどん渡せば税金がかからない」

といった**“節税テクニックだけ”に引っ張られる**のも危険です。

親の老後資金が足りなくなる
親子の力関係が変わってしまい、関係がぎくしゃくする
結果として、かえって税負担が増える（想定と違う形で相続が発生）

といったリスクもあります。

節税はあくまで**「生活の安心」「家族の納得」の次**に位置づけ、
バランスをとることが大切です。

親が元気なうちに不動産売却を進める流れ（5ステップ）

ステップ① 現状の整理（二つの“見える化”）

まずは、次の2つをざっくり整理します。

資産の現状
- 不動産の種類（自宅・実家・投資用など）
- ローン残高の有無
- 固定資産税・管理費などの負担
親の今後の希望・健康状態
- どこで暮らしたいか（できれば終の住処まで）
- 介護が必要になった場合のイメージ
- 子どもにどの程度頼りたいか

紙に書き出したり、家族ラインで共有したりして、
「なんとなく」ではなく言語化しておくだけでも、話し合いがしやすくなります。

ステップ② 家族で方向性を話し合う

次に、家族で

売るか・持ち続けるか
売るとしたら、いつ頃が良さそうか
売却後の住まいをどうするか

といった大きな方向性を話し合います。

この段階では金額の細部まで決めなくてよく、

「親はどうしたいのか」
「子どもたちはどう考えているのか」

を出し合って方向だけ決めるイメージです。

ステップ③ 不動産会社に相談・査定を依頼する

方向性が固まってきたら、

売却した場合の「想定価格」と「売れるまでの期間」
賃貸に出した場合の「想定家賃」と「空室リスク」
リフォームして住み続ける選択肢の有無

などについて、地元に強い不動産会社に相談・査定を依頼します。

このとき、

「売る前提」で話を進めてしまう会社より
売却・賃貸・維持の複数パターンを比較してくれる会社

の方が、冷静な判断をしやすくなります。

ステップ④ 税金・老後資金のシミュレーションを行う

不動産の査定結果をもとに、

売った場合、譲渡所得税はいくらくらいか
売却代金からローン返済・引っ越し費用などを差し引いた「手取り」はいくらか
その手取りで、今後何年くらい生活できそうか
売却せず相続になった場合の相続税はどうなりそうか

を、税理士やFPと一緒にざっくり試算します。

ここで

「思ったより税金がかからない」
「逆に、今売ると税金面では損をする」

といったことが見えてくることも多く、
最終判断の重要な材料になります。

ステップ⑤ 売却を決めたら、通常の売却フローへ

売却すると決めた場合は、

不動産会社を1〜2社に絞り、媒介契約を結ぶ
販売活動（広告・内覧対応など）
買主との条件交渉
売買契約
決済・引き渡し

という、通常の不動産売却の流れで進みます。

このときも、

引き渡し時期（親の引っ越しとの兼ね合い）
売却後の住まい探しのスケジュール

をセットで管理していくことが大切です。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売却・相続不動産担当）

相続前後の不動産売却・住み替え相談を年間100件以上サポート
親世代・子世代が一緒に参加する「家族向け売却相談」を多数実施

コメント

「親御さんが元気なうちの不動産売却は、

老後資金の確保
空き家リスクの回避
将来の相続トラブル防止

という意味で、とても有効な選択肢だと感じています。

一方で、実務でよく見るのは、

『税金が得になるらしいから』と急いで売却してしまい、
後から住まいや介護の面で困ってしまうケース
子ども側が主導して話を進め、
親御さんが十分に納得しないまま売却してしまうケース

です。

大切なのは、

まずは親御さんご本人がどうしたいかを丁寧に聞くこと
そのうえで、不動産会社・税理士・FPなどの専門家を交え、
『お金』と『生活』と『相続』をセットでシミュレーションすること

だと思っています。

『売る／売らない』の結論をすぐに出さなくてもかまいません。
“親が元気なうちに、家族で話し始める”こと自体が、
将来の不安やトラブルを減らす第一歩になります。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 親が元気なうちに不動産を売った方が、必ず得ですか？
A. 「必ず得」とは言い切れません。
老後資金・税金・相続・住まいなどを総合的に見て、
売った方がメリットが大きいケースもあれば、
持ち続けた方がよいケースもあります。
まずは査定と税金のシミュレーションを行い、比較することが重要です。

Q2. 売却代金を親がすぐ子どもに分けてしまうと、贈与税がかかりますか？
A. かかる可能性があります。
年間110万円を超える贈与は、原則として贈与税の対象です。
「相続時精算課税」など別の制度もありますが、一長一短があるため、
税理士にシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

Q3. 親が軽い認知症と診断されています。この状態でも売却できますか？
A. ケースによります。
契約内容を理解し、自分の意思で判断できるなら可能な場合もありますが、
後見人が必要と判断されることもあります。
診断書の内容を踏まえ、司法書士・弁護士に事前相談するのが安全です。

Q4. 親が一人で不動産会社に相談に行っても大丈夫ですか？
A. 可能ではありますが、
高齢の場合・判断に不安がある場合は、
子どもや第三者が同席した方がトラブルを防ぎやすくなります。
家族で同席できる会社を選ぶと安心です。

Q5. 実家を売るか、子どもの誰かが引き継ぐかで迷っています。どう決めればいいですか？
A.