【結論】相続した田畑は「売却できる」が、農地法の許可・転用手続き・買い手の条件など“普通の土地よりハードルが高い”ため、ルールを押さえて戦略的に進めることが重要
相続で田畑（農地）を引き継いだ方の多くが、
- 自分は農業をしないので売りたい
- 固定資産税や草刈りだけ負担になっている
- でも不動産会社に聞いたら「簡単には売れない」と言われた
という壁にぶつかります。
結論からいうと、
- 農地も売却自体は可能です。
- ただし、農地には農地法による厳しい制限があり、
- 「誰に売るか」
- 「売ったあと、何に使うか（農地のまま／住宅・駐車場などに転用するか）」
によって必要な手続きや許可がまったく変わります。
- 手順を間違えると、
- そもそも売買契約が無効
- 何年経っても農地のまま活用できない
といった事態になりかねません。
重要なのは、
①「農地のまま農家に売る」のか
②「農地を宅地などに転用してから売る」のか
を早い段階で決め、そのルートに沿って
農業委員会・市町村と連携しながら進めることです。
以下で、
- 農地特有の制限（農地法）のポイント
- 「農地のまま売る」ときと「転用して売る」ときの違い
- 相続した農地をどう整理・売却していくかの具体的ステップ
- 最近増えている“手放し方”（売れない場合の選択肢）
を分かりやすく解説します。
相続した田畑の売却が難しいと言われる理由（農地特有のルール）
農地は「誰にでも・何にでも」売ってよい土地ではない
農地は、食料生産のためのインフラという位置づけから、
農地法によって厳しく利用が制限されています。
ポイントは次の2つです。
- ① 農地を「農地のまま」売買するには、農地法3条の許可が必要
- ② 農地を「住宅用地など農地以外に転用」して売るには、
農地法4条・5条の許可（または届出）が必要
つまり、
- 誰に売るか（買主は農家か・農業をやる意思があるか）
- 売却後も農地のまま使うのか／宅地などに変えるのか
によって、進め方が変わります。
農地法3条：農地を「農地のまま」売る場合
農地を農地として売買・賃貸する場合には、
農地法3条にもとづく農業委員会等の許可が必要です。
許可される主な条件（簡略イメージ）：
- 買主が「農業を適切に行うと認められる者」であること
- 原則としてその地域で農業を営む、または営む予定の人
- 農地のすべて、または一定面積を継続的に耕作すること
- 農地が分散し過ぎず、効率的に利用できる形であること など
→ つまり、一般のサラリーマンがマイホーム用に買うといったことは
このルートでは基本的に認められません。
農地法4条・5条：農地を宅地などに「転用」して売る場合
- 自分の農地を自分で宅地などに転用：農地法4条
- 農地を売って、買主が宅地などに転用：農地法5条
にあたり、
市町村農業委員会や都道府県知事の許可（または届出）が必要です。
- 市街化区域内
→ 一定の場合は「届出」で済むケースもある - 市街化調整区域・農業振興地域など
→ 基本的に許可のハードルが高い／原則禁止のことも多い
「転用できるかどうか」「どんな用途なら現実的か」は、
エリアと自治体の方針によって大きく変わるため、
必ず市町村の農業委員会や農政担当課に確認が必要です。
相続した田畑を売るときの2つの基本ルート
相続した農地を売る場合、
大きく分けて次の2つのルートがあります。
- 農地のまま農家に売る（3条許可）
- 転用して宅地などとして売る（4・5条許可／届出）
ルート① 農地のまま「農家に売る」
【向いているケース】
- 周辺にまだ農業をしている人がいる
- 地元の農家や農業法人に引き取りのニーズがある
- 田畑としての条件（形・水利・排水など）が良い
【手続きの流れ（概要）】
- 地元の農業委員会・JA・土地改良区などに相談
- 買ってくれそうな農家がいるか打診
- 条件が合えば売買契約を前提に、農地法3条の許可申請
- 許可が下りてから正式に売買契約・決済・登記
【メリット】
- 転用せずに済むため、
宅地造成・上下水道引込などの大きなコストが不要 - 農業委員会・JAがマッチングを手伝ってくれることもある
【デメリット・注意点】
- 買い手がそもそも見つからない地域も多い
- 相場（田畑としての評価）は、宅地相場よりかなり低いことが多い
ルート② 転用して「宅地などとして売る」
【向いているケース】
- 周辺が住宅地・ロードサイド店舗などに変わりつつある
- 最寄駅や幹線道路からのアクセスが良く、将来の需要が見込める
- 市街化区域内で、ある程度転用が認められやすいエリア
【手続きの流れ（概要）】
- 市町村の都市計画・農政担当窓口で「転用の可否」を相談
- 不動産会社に査定を依頼し、「宅地にした場合の価値」を確認
- 農地法4条・5条の許可（または届出）を行う
- 必要に応じて造成工事・上下水道引込などを実施
- 宅地・分譲地などとして売却
【メリット】
- 宅地として売れれば、農地のままより高値で売れる可能性が高い
【デメリット・注意点】
- 転用そのものが認められない地域・地目も多い
- 造成・インフラ整備の費用が大きく、
「かけたお金ほど価格が上がらない」ケースも少なくない - 許可が下りるまで時間がかかることがある
売却前に必ず押さえたい「3つの確認ポイント」
確認① その田畑は「どの区域」にあるか（都市計画）
同じ農地でも、
- 市街化区域
- 市街化調整区域
- 農業振興地域
- その他の区域
によって、転用のしやすさ・禁止の度合いが大きく違います。
【ここは必ず市町村に確認】
- 都市計画課・農政課・農業委員会に
「地番」を伝えて区域を教えてもらう - 「農地のまま売る」と「転用して宅地などにする」、
どちらが現実的か意見を聞く
これをせずに、
- いきなり造成会社に相談
- 「宅地としてこのくらいで売りましょう」と言ってくる業者を鵜呑みにする
と、後から転用不可で計画が白紙というリスクもあります。
確認② 名義・地目・面積・現況を整理する
- 登記簿上の名義人は誰か（相続登記は済んでいるか）
- 地目は「田」「畑」「雑種地」など何になっているか
- 面積はどのくらいか
- 実際に現地は耕作されているか／荒地になっているか
は、登記簿謄本＋現地確認で必ず押さえましょう。
名義が亡くなった親のままだと、
- まず相続登記（今は義務化されています）が必要
- 相続人が多い場合、売却の同意取りに時間がかかる
というハードルがあります。
確認③ 税金（譲渡所得税）と費用の概算
- 売却した場合の譲渡所得税・住民税
- 造成・測量・登記などにかかる費用
- 現状の固定資産税や、今後の維持費
をざっくり見積もり、
「売却によってどれくらい手取りが残るのか」
「売らずに持ち続ける場合、10〜20年でどれくらいの負担になるか」
を比較しておくと、判断がしやすくなります。
相続した田畑の「現実的な進め方」ステップ
ステップ① 親族間で方針を話し合う
- 今後、誰かが農業を続ける意向があるか
- 皆が農業をやらない前提なら、
- 売却
- 賃貸（耕作委託）
- 一部だけ残す
などの方針をざっくり共有します。
相続人が複数いる場合、
- 「誰かが勝手に売った／勝手に決めた」とならないよう
- ラインやオンラインミーティングなども活用し、
情報共有しておくことが大切です。
ステップ② 農業委員会・市町村に「ざっくり相談」
- この田畑はどの区域か（市街化区域／調整区域など）
- 農地のまま売るなら、買い手候補はいるエリアか
- 転用が認められる可能性はあるか
を、市町村窓口で相談します。
ここで、
- 「農地のままなら希望者がいるかも」
- 「転用はかなり難しいエリア」
- 「ここは宅地転用の実績がある場所」
などの“ざっくり方向性”が見えてきます。
ステップ③ 不動産会社・JA等に査定・意見を聞く
方向性がある程度見えたら、
- 農地も扱える不動産会社
- JA（農協）・土地改良区
- 地元で農地取引に詳しい業者
に相談し、
- 農地のまま売った場合の価格帯
- 転用できた場合の価格帯（宅地相場）
- 売れるまでの期間の目安
などを聞いて、数字ベースのイメージを持ちます。
ステップ④ 「農地のまま売る or 転用して売る」ルートを決める
情報を踏まえ、
- 農地のまま：3条許可で農家に売却
- 転用して：4・5条許可／届出で宅地等として売却
のどちらか（または両にらみ）で進めるかを決めます。
【判断材料】
- 転用可能性（許可・届出の難易度）
- 転用コスト（造成・インフラの費用）
- それぞれの売却価格の差
- 相続人の意向・地元との関係性
ステップ⑤ 売却手続き＋許可申請を進める
ルートが決まったら、
- 売買契約の条件すり合わせ
- 農地法許可・届出の申請（通常、不動産会社や司法書士がサポート）
- 許可が下りたあとの契約締結・決済・登記
という流れで進みます。
「売れない／売りたくない」ときの別の選択肢
相続した田畑について、
- どうしても買い手が見つからない
- 今すぐ売りたくはない（が、将来の負担は減らしたい）
という場合、次のようなオプションも検討材料になります。
選択肢① 耕作委託・貸し付け（農地のまま預ける）
- 地元農家・農業法人・JAなどに耕作を任せ、
一定の使用料や作物での分配を受ける方法です。
メリット：
- 自分が農業をしなくてよい
- 耕作されていれば、雑草・荒地化・景観悪化などのリスクが減る
デメリット：
- 地域によっては受け手がいない
- 収入は小さいかゼロに近いことも多い
選択肢② 「相続土地国庫帰属制度」が使えるか検討
2023年から始まった「相続土地国庫帰属制度」により、
一定の条件を満たす土地は、負担金を支払うことで国に引き取ってもらう制度ができました。
- 農地・山林も対象になり得ますが、
- 崩壊の危険性
- 他人の利用状況
- 管理難易度
などの厳しい要件があり、全部の農地が対象になるわけではありません。
- 手続きは法務局が窓口で、
事前相談 → 申請 → 審査 → 承認なら負担金支払い → 所有権移転
という流れです。
「売れずに維持も難しい農地」についての、
**“最後の選択肢の一つ”**として検討してもよい制度です。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（相続不動産・農地相談担当）
- 相続した農地・山林・地方不動産の整理・売却相談を多数対応
- 農業委員会・JA・地元不動産会社と連携した案件も多数
コメント
「相続した田畑のご相談では、
- 『自分は農業をしないので売りたい』
- 『でも不動産会社に“農地だから難しい”と言われた』
という声を本当に多くいただきます。
農地は、確かに
**“普通の宅地と同じ感覚では売れない不動産”**ですが、
- 農地のまま農家に引き取ってもらう
- 転用して宅地などとして売る
- 耕作委託・賃貸という形で維持する
- 条件次第で国庫帰属制度なども検討する
といったように、
いくつかのルートを冷静に比較することで、
現実的な出口が見えてくることが多いです。
大切なのは、
- まず市町村（農業委員会・都市計画担当）で“エリアの制限”を確認すること
- そのうえで、不動産会社やJA、税理士と一緒に
『売却・維持・処分』それぞれのメリット・デメリットを数字で比較すること
だと思います。
『農地だから無理だろう』と決めつけて放置してしまうと、
固定資産税や草刈りの負担が増えるだけでなく、
次の世代にも“負の宿題”を残してしまいかねません。
気になっている段階で一度相談していただくだけでも、
取れる選択肢と、それぞれの現実的なハードルが見えてきます。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続した田畑は、必ずしも売れるわけではないのですか？
A. はい。
農地の立地・条件・地域の需要によっては、
- 農地のまま売却 → 買い手ゼロ
- 転用して売却 → 許可が出ない／コストが合わない
というケースもあります。
まずは、市町村＋地元の専門家に「可能性の有無」を確認することが重要です。
Q2. 農地を宅地にすれば必ず高く売れますか？
A. 必ずではありません。
- 転用許可の可否
- 造成・インフラ費用
- 周辺の宅地相場
によっては、「費用をかけてもほとんど値段が上がらない」こともあります。
事前に収支シミュレーションを行うことが必須です。
Q3. 農地を相続したら、すぐに相続登記が必要ですか？
A. 必要です。
相続登記は原則義務化されており、
放置すると将来の売却や相続人間の調整が一層難しくなります。
売却の予定がなくても、早めに登記を済ませることをおすすめします。
Q4. 自分は農業をしないのですが、買主が農家なら農地のまま売れますか？
A. 条件を満たせば可能です。
農地法3条の許可が前提となり、
買主が「農業を適切に行うと認められるか」がポイントになります。
具体的な可否は、農業委員会での審査によります。
Q5. 相続した農地を子どもに分けて相続させたいのですが、細かく分筆しても大丈夫ですか？
A. 技術的には可能ですが、
- あまりに細かい農地は利用価値が低くなる
- 将来ますます売却や転用が難しくなる
といったデメリットがあります。
相続の段階で「誰がまとめて持つか」を話し合った方が、
長い目で見て扱いやすいケースが多いです。
Q6. 農地をそのまま放置すると何かペナルティはありますか？
A. すぐに罰金等が発生するわけではありませんが、
- 草刈り・管理を怠ると、近隣から苦情・行政指導
- 相続登記を放置すると法務局からの催告や過料の可能性
など、リスクは増えていきます。
また、年々売却・活用の可能性も下がっていく傾向があります。
Q7. 相続した農地を、すぐに子どもへ贈与して名義を移した方が得ですか？
A. 一概には言えません。
- 贈与税の負担
- 将来の相続税・譲渡所得税との兼ね合い
- 子どもが農地をどう使うかの意向
などを踏まえて判断する必要があります。
節税目的だけで動くのは危険なので、必ず税理士に相談してください。
Q8. 相続土地国庫帰属制度で、農地も国に引き取ってもらえますか？
A. 条件を満たせば可能性はありますが、
- 土砂災害リスク
- 他人の利用の有無
- 管理の難易度
など厳しい審査があります。
申請前に、法務局の窓口で自分の農地が対象になり得るか
事前相談するのがおすすめです。
Q9. まずどこに相談すれば良いですか？不動産会社？市役所？
A.
- ① 市役所（農業委員会・農政課・都市計画課）で「区域と転用の可否」を確認
- ② 農地も扱える不動産会社・JAで「売却の可能性と相場」を確認
という順番が現実的です。
その後、税金の話が必要になれば税理士にも相談しましょう。
Q10. 何から始めればいいか分かりません。最初の一歩は？
A.
- 登記簿を取り、地番・名義・地目・面積を把握する
- 市町村の農業委員会に「相続した農地をどうしたらよいか」と相談する
- その情報を持って、不動産会社や税理士と
「売却・維持・処分」の選択肢を整理する
この3ステップから始めると、
自分の相続した田畑でどこまで何ができそうかがかなり見えてきます。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
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