調停中の不動産は動かせる？売却が止まりやすい理由と対処の考え方

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】調停中の不動産は「原則、単独では動かせない」が正解｜早めに「調停の中で売却方針を決める」ことが重要

離婚・相続・共有トラブルなどで家庭裁判所の「調停中」の不動産は、

名義人の一人が「売りたい」と思っても、
勝手に売ることはほぼ不可能
買主から見ても「権利関係が不安」で、
一般の市場では極端に敬遠されやすい
売却を急ぐあまり、調停とは別ルートで動かそうとするとトラブルリスクが高い

という特徴があります。

調停中の不動産を動かすうえで重要なのは、

「今すぐ売れるか？」ではなく
「調停の中で“どう売るか”を合意すること」と
「売却後の代金をどう分けるか」を
セットで決めてしまうことです。

以下では、

なぜ調停中の不動産売却が止まりやすいのか
どこまで動かせて、どこからがNGなのか
現実的に取り得る対処の考え方

を整理して解説します。

調停中の不動産とは？よくある3つのパターン

調停中の不動産、といっても背景はいくつかあります。代表的なのは次の3つです。

① 離婚調停中の自宅不動産（夫婦共有名義・片方単独名義）
② 相続調停中の実家・収益不動産（相続人同士で紛争）
③ 共有物分割調停中の不動産（兄弟・親族などの共有トラブル）

① 離婚調停中の自宅

夫婦どちらか単独名義＋住宅ローンあり
夫婦共有名義＋連帯債務／連帯保証
子どもの居住、養育費との関係もからむ

【ポイント】
離婚条件（財産分与・養育費・慰謝料など）とセットで
「家を売るか／どちらかが住み続けるか」を調停で話し合うケースが多いです。

② 相続調停中の実家・収益不動産

相続人が複数いて分割方法で揉めている
誰か一人が「売って現金で分けたい」と希望している
誰かは「残しておきたい」「自分が住みたい／使いたい」

【ポイント】
遺産分割協議がまとまらず、家庭裁判所の調停に移行している状況では、
不動産の処分は、原則として相続人全員の合意が前提になります。

③ 共有物分割調停中の不動産

兄弟姉妹・親族・元配偶者などとの共有名義
一方は売りたい／他方は持ち続けたい
過去の贈与・相続・投資など背景が複雑

【ポイント】
共有物分割調停では、
「どう分けるか（現物分割・代償分割・売却して分けるか）」を争っているため、
勝手に売却することは基本的に認められません。

なぜ調停中の不動産は「動かせない」のか

調停中の不動産が売却しづらい・止まりやすい主な理由は、次の3つです。

共有者や相続人「全員の同意」が得られていない
裁判所で話し合い中＝条件が変わる可能性が高い
買主・金融機関が「リスク物件」と見なす

理由① 共有者・相続人全員の同意が揃っていない

不動産の売却では、原則として

所有者全員の同意・署名押印
共有持分全員の売却意思

が必要です。

調停にまで発展している時点で、

「売りたい人」と「売りたくない人」
「いくらなら売るか」で折り合えない人

がいる状態なので、
一人の意思だけで売ることはできません。

理由② 条件が変わる可能性が高く、契約が不安定になる

調停の中では、

分け方（割合）
誰が住み続けるか
売却するか／しないか
ローンの扱い

などが、まだ決まっていません。

この状態で第三者に売却契約を結ぶと、

後から調停の内容で条件が変わる
誰が売主になるのかが変わる可能性もある

ため、契約自体が不安定になります。

理由③ 買主・金融機関から見て「リスクが高い物件」になる

買主側・金融機関側から見ると、

調停中＝争い中＝「後からトラブルに巻き込まれるリスク」
所有権移転の安全性に疑問が残る
ローン審査で敬遠されやすい

という事情があります。

そのため、

調停が完全に終わっていない不動産
「共有者の一部は反対している」不動産

は、一般のエンドユーザー＆銀行ローンでは非常に扱いづらいのが現実です。

調停中でも「できること」と「やってはいけないこと」

調停中でも「できること」

不動産会社への査定・相談（机上／訪問）
想定売却価格の把握・ローン残高との比較
売却後のシミュレーション（残債・手取り・住み替えなど）
調停で使うための資料作成・相場情報の収集

※「査定を取る」「相談する」行為自体は、
所有者の一人でも行って構いません
（ただし、他の関係者との関係を悪化させない配慮は必要です）。

調停中に「やってはいけないこと」

他の共有者・相続人の合意なしに、
勝手に売買契約を結ぶこと
持分だけを勝手に第三者へ売る（理論上は可能でも、
調停・関係性を壊し、後の紛争を激化させるリスク大）
調停や相手方に隠れて、
こっそり買取業者などと具体的な売却条件を確約してしまうこと

法的に後から争いになりやすいだけでなく、
調停自体が破綻し、訴訟・強制的な分割へ進むリスクが高くなります。

調停中の不動産を「動かしたい」ときの現実的な考え方（3ステップ）

調停中でも「最終的に売る方向に進めたい」場合、
次の3ステップで考えると整理しやすくなります。

ステップ① まず「売却自体」を調停の議題に乗せる

「売る／売らない」が争点になっている場合は、
調停の場で
- 売却することのメリット・デメリット
- ローン・管理費・固定資産税などの負担状況
- 持ち続けるリスク
  を整理して共有する
「売るのはやむを得ない」と他の関係者に納得してもらうことが第一歩です。

ステップ② 想定売却価格と、売却後の「分け方」をセットで提案する

調停では、「いくらで売れそうか」が見えないと話が進みません。

不動産会社の査定（できれば2〜3社）
ローン残高・抵当権の状況
売却にかかる費用（仲介手数料・税金の概算）

を整理し、

売れた場合に残る“手取り金”の総額
それをどの割合で分けるのが妥当か

という具体的な案を調停委員・相手方に示すと、話が進みやすくなります。

ステップ③ 調停で「売却する」「分け方」を合意してから動き出す

調停がまとまれば、合意内容に基づいて

誰を窓口にして売却を進めるか
どの不動産会社に依頼するか
売却価格の目安・下限
売却後の代金をどのように分配するか

を整理したうえで、正式に売却活動を開始する形になります。

合意内容は調停調書に明記されるため、

不動産会社としても安心して売却活動を行いやすい
買主側・銀行ローン側も安心しやすい

というメリットがあります。

ケース別：調停中の不動産売却の考え方

ケース① 離婚調停中の自宅（住宅ローンあり）

【よくあるパターン】

夫単独名義＋夫のローンだが、妻・子が居住中
売却してローン完済 → 残れば財産分与、足りなければどうするか問題に

【ポイント】

「家を残したいか」「残せるのか」
（片方がそのまま住み続け、ローンを引き継げるか）が大きな論点
売却するなら、
- 売却価格の相場
- 残債との関係（オーバーローンかどうか）
  を具体的に出して話し合う必要があります。

【対処の考え方】

不動産会社に査定＋ローン残高を銀行で確認
「売却した場合」と「どちらかが住み続ける場合」の
シミュレーションを比較して、調停で提示
オーバーローンの場合は、
- 任意売却の可能性
- 残債の支払方法
  を含めて、早めに専門家（任意売却に強い不動産会社・弁護士）に相談を。

ケース② 相続調停中の実家（一戸建て・空き家）

【よくあるパターン】

誰も住んでいないが、感情的に「売りたくない」相続人がいる
固定資産税・管理の負担が気になる相続人は「早く売りたい」

【ポイント】

「売却して現金で分ける」のが合理的でも、
感情面・思い出が絡み、話が止まりやすい
放置すればするほど、
- 老朽化リスク
- 近隣への迷惑（倒壊・雑草・害獣など）
  が高まり、結果的に資産価値が下がる

【対処の考え方】

調停で、
- 維持コスト（税金・管理費・修繕費）の現状と将来見込み
- 売却した場合の手取り額（相続人数で割った金額）
  を数字で共有
それでも誰かが住みたい場合は、
- その人が他の相続人持分を「買い取る」代償分割案も検討
相続税・譲渡所得税を含めたシミュレーションを
税理士と一緒に出しておくと、話が具体的に進みやすくなります。

「調停中だから不動産会社に相談してはいけない」は誤解

多くの方が、

「調停中だから、不動産会社に相談したらマズいのでは？」

と心配されますが、

売却活動（広告・契約）まで進めなければ
相場感の確認・シミュレーション・資料作成の相談は問題ない

ケースがほとんどです。

むしろ、

調停で話し合う材料として
- 査定書
- 相場資料
- 売却時の手取り試算
  がある方が、話がブレずに済みます。

不安であれば、

調停委員
弁護士（代理人がついている場合）
と相談しながら、

「調停で使う資料を作るために、
査定や売却シミュレーションだけ不動産会社に依頼したい」

と伝えておくと安心です。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売買・離婚・相続案件担当）

離婚・相続・共有トラブルに絡む不動産売却を年間多数サポート
調停・審判・任意売却など「難しい背景のある物件」の取扱い実績多数

コメント

「調停中の不動産については、

『今すぐ売りたい』
『絶対に売りたくない』

という真逆の気持ちがぶつかり合っていることが多く、
その板挟みで苦しんでいる方からのご相談がとても多いです。

ポイントは、

調停中に“勝手に売る”のはほぼ不可能で、
仮に無理に動かすと、後で大きなトラブルになる
だからこそ、調停の中で『売却する前提』と『売却後の分け方』を
きちんと合意してから動くことが何より大切

だという点です。

そのためには、

不動産の“今の価値”
売却にかかる費用や税金
売った場合に一人ひとりにいくら残るのか

といった“数字ベースの材料”がないと、
感情論だけで堂々巡りになりがちです。

『調停中だから、不動産会社に相談してはいけない』
と思い込まず、まずは“情報整理のための相談”から始めてみてください。
そのうえで、弁護士・調停委員とも連携しながら、
一番納得感のある落としどころを一緒に探していくことが大切だと考えています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 調停中でも、片方の意思だけで不動産を売ることはできますか？
A. 原則としてできません。
共有名義・相続不動産の場合は、全員の同意が必要です。
単独名義であっても、調停で財産分与の対象になっている場合は、
勝手に処分すると後でトラブルになる可能性が非常に高いです。

Q2. 調停中に不動産会社へ査定依頼をしても大丈夫ですか？
A. 一般的には問題ありません。
ただし、実際に売却活動を始める・買主と契約する段階では、
調停の合意内容と矛盾しないよう、弁護士や調停委員と必ず相談してください。

Q3. 調停中に「買取業者」にだけ売ることはできますか？
A. 買取であっても、売却は売却です。
共有者や相続人の同意が揃っていなければ基本的には不可能で、
こっそり進めると後で契約無効・損害賠償などの問題に発展するリスクがあります。

Q4. 調停が長引いているのですが、不動産の価値が下がらないか心配です。
A. 市場環境・物件の状態によっては、
長引くほど価値が下がることもあります（老朽化・空室増など）。
そのリスクも含めて、
調停で「先に売ってしまう方がいいのか」「持ち続けるべきか」を
数字で比較しながら話し合うことが重要です。

Q5. 離婚調停中の自宅で、片方が住み続けたいと言っています。売却は難しいですか？
A. 難しいケースが多いですが、