【結論】接道義務を満たしていない不動産も売れる。ただし「再建築可否」と「活用方法」を正しく整理しないと、相場より大きく安く売ってしまうリスクが高い
接道義務（建築基準法43条）を満たしていない土地・建物は、
いわゆる「再建築不可」や「再建築に制限がある土地」として扱われます。
- 「家が建て替えられない土地なんて売れないのでは？」
- 「とんでもなく安く買い叩かれるのでは？」
と不安に感じる方が多いですが、
結論としては、
- きちんと接道状況と法的制限を整理し
- 「できること／できないこと」を明確にして
- それに合った買主（実需か投資家か、買取業者か）に売りに行く
というステップを踏めば、売却自体は十分に可能です。
逆に、
- 自分の物件が「本当に再建築不可なのか」を確認しないまま
- まとめて「訳あり物件専門の買取業者」にだけ相談して
- 何も比較せずに即決してしまう
と、本来より数百万円単位で安く手放してしまうことも珍しくありません。
以下で、
- 接道義務と「再建築不可」の基本
- なぜ売却価格が下がりやすいのか
- 接道義務を満たしていない不動産の現実的な売却方法
- リフォーム会社（ホームワーク株式会社）が関われるポイント
を順番に解説します。
接道義務とは？再建築不可になる仕組み
建築基準法上の「接道義務」の基本
建物を建てるには、原則として
- 幅員4m以上の建築基準法上の道路に
- 2m以上接していなければならない
というルールがあります（建築基準法43条）。
この条件を満たさない土地は、
- 原則として「新しく建物を建てられない」
- 既存建物も「原則として建て替えができない」
と判断され、「再建築不可の土地」と呼ばれることがあります。
「再建築不可」とされやすい典型パターン
代表例としては：
- 奥に細長く入った「旗竿地」で、竿部分の幅が2m未満
- 幅員4m未満の狭い道路にしか接していない（セットバックも難しい）
- そもそも接しているのが「建築基準法上の道路」ではない（位置指定道路・里道・水路など扱いに注意）
- 私道に接しているが、通行・掘削の承諾が得られない
などがあります。
ただし、「再建築不可かどうか」は個別事情に大きく左右されるため、
「不動産会社にそう言われたから完全にダメ」と決めつけないこと
が重要です。
なぜ接道義務を満たしていない不動産は「売りにくい・安くなりやすい」のか
1. 「建て替えできない＝将来の自由度が低い」
買主から見たときの一番のネックは、
- 古くなったときに「好きな家に建て替えられない」
- 建売用地としての需要がほぼない
- 金融機関の評価も厳しくなる
という点です。
「今の建物に住む」ことはできても、
- 将来「新しい家を建てて住み続ける」という選択肢が取りづらい
ため、実需（自分で住む一般のエンドユーザー）からの評価はどうしても下がります。
2. 住宅ローンが付きにくい（金融機関評価が低い）
多くの銀行・住宅ローンでは、
- 建物の担保価値
- 土地の「再建築可能性」
を重視します。
再建築不可や接道条件が不十分な土地は、
- 担保としての評価が著しく低くなる
- そもそも融資対象外とされることもある
その結果、
- 買主が「現金購入者」や「融資に理解のある一部金融機関」に限られる
- 需要が減る → 価格が下がりやすい
という構図になります。
3. 相続・処分時にも「次の人が困る」リスクを抱える
「自分の代では現状のままでも良い」としても、
- 将来、自分の子ども・相続人が処分するときに売りづらい
- 空き家化したときに、老朽化・倒壊リスクに対応しにくい
といった「次の世代への負担」が懸念されます。
買主はその点も織り込んで慎重になるため、
「今この瞬間」だけでなく、「将来の出口の難しさ」が価格に反映される
というのが実務上の感覚です。
それでも売れる。接道義務を満たしていない不動産の売却パターン
接道状況が悪くても、以下のような形で売却は十分可能です。
パターン① 「現状のまま」戸建てとして売る（自分で住む人向け）
【こんなケースに向いている】
- 既存の建物がまだ十分使える（築年数や状態がそこまで悪くない）
- 周辺環境や立地が良く、「建て替えなくても当面暮らしていける」人が見つかりそう
- 価格を現実的に設定できる
【特徴】
- 買主は「将来の建て替え自由度」より
- 今の間取り・広さ
- 駅距離・生活環境
を重視する層が多い
- 価格は「同エリアの再建築可の戸建て」より下がるが、
- リフォーム済み
- 広さ・庭付き
などの魅力をアピールすることで、一定のニーズは確保できる
パターン② 投資家・賃貸運用向けに売る
【こんなケースに向いている】
- エリア的に賃貸需要がある
- 建物は古いが、最低限のリフォームで賃貸に出せるレベル
- 自分で賃貸経営を続けるのはしんどいので、物件ごと投資家に引き継ぎたい
【特徴】
- 買主は「自分が住む」のではなく「貸して利回りを取る」目線
- 再建築不可であることは織り込み済みで、その分
- 価格を抑えて購入
- 利回り（家賃÷価格）で判断
- 現況賃貸中であれば、「利回り〇％の投資物件」として売ることも可能
パターン③ 不動産会社の「買取」に売る（再生・更地利用前提）
【こんなケースに向いている】
- 建物の老朽化が進み、リフォーム前提
- 再建築不可の制約も重く、一般の買主に売りづらい
- とにかく早く現金化・整理したい（相続・離婚・空き家問題など）
【特徴】
- ホームワーク株式会社のような「再生・活用」を得意とする会社や投資家が、
- 現況をまとめて買い取り
- リフォームや特殊な活用（駐車場・倉庫・資材置き場など）を検討
- 価格は相場の6〜8割程度に下がることが多いが、
- 売却スピード
- 後片付け・境界・接道交渉などの手間
まで含めて「丸ごと引き受け」てもらえるメリットがある
パターン④ 接道状況を「改善」してから売る（隣地との協議）
【こんなケースに向いている】
- 敷地の一部を隣地に売る／もらうことで、接道条件を満たせる可能性がある
- 隣地所有者が協力的（知人・親族・小口の個人など）
- エリア的に「再建築可になれば価値が大きく上がる」
【具体例】
- 道路に面している隣地を少し分けてもらい、間口を2m以上に広げる
- 私道の持分を取得し、通行・掘削承諾も含めて権利関係を整理する
【注意点】
- 隣地との交渉は時間も手間もかかる
- 測量・分筆・登記などの費用が発生する
- 必ずしも希望どおり協力してもらえるとは限らない
うまくいけば、
「再建築不可 → 再建築可能」
にランクアップし、数百万円〜場合によってはそれ以上の価値差が出ることもあります。
売却前に必ずやるべき「接道状況の確認ステップ」
ステップ① 本当に「再建築不可」なのかを役所で確認する
不動産会社やネットの表記で「再建築不可」となっていても、
- 実は「狭あい道路のセットバック」で再建築可能
- 43条ただし書き許可で建築できる余地がある
- 用途や規模を限定すれば建築許可が出る可能性がある
というケースもあります。
確認すべきポイント：
- 接している道路が「建築基準法上の道路」として認定されているか
- 42条1項1号道路（いわゆる公道）
- 位置指定道路
- 2項道路（セットバック前提の道路） など
- 道路幅員（4m以上あるか、2項道路でセットバックすれば4m確保できるか）
- 敷地が道路に接している長さ（2m以上あるか）
これらは、
- 市区町村の「建築指導課」「道路管理課」などで
- 現地案内図・公図・登記簿などを持参して
相談・確認するのが基本です。
ステップ② 「43条ただし書き」による建築可能性を検討する
建築基準法43条には、
接道義務を形式的には満たさない場合でも、
- 安全上・防災上支障がない
- 行政の審査機関（建築審査会など）が認める
ときに、個別許可で建築を認める「ただし書き規定」があります。
ただし、
- ハードルは自治体・エリアによってかなり違う
- 用途・規模・構造などに制限が付くことも多い
ため、
「43条ただし書きを使えば必ず建て替えOK」とは言えません。
しかし、
- 完全な「再建築不可」なのか
- 条件付きで何かしらの建築が可能なのか
によって、売却時の説明内容と評価は大きく変わるため、
ここはホームワーク株式会社や建築士・設計事務所と連携して確認すべき重要ポイントです。
接道義務を満たさない不動産を売るときの注意点
注意① 「再建築不可であること」を絶対に隠さない
- 売主が「知らなかった」場合はともかく、
- 「知っていながら説明しない」のは、重大なトラブルの原因になります。
買主が後から、
- 建て替えの相談で役所に行ったとき
- 建築会社にプラン相談をしたとき
に再建築不可だと知った場合、
- 契約解除
- 損害賠償請求（設計料・測量費など）
に発展するリスクがあります。
「再建築不可」「原則として建て替え不可」などの事実は、
重要事項説明書・売買契約書に明記するのが必須です。
注意② 価格だけでなく「出口とリスク」も含めて比較する
- 再建築不可でも「価格だけ」を見れば、
通常の土地より安く見えます。
しかし、
- 住宅ローンが付きにくい
- 将来売るときも同じ制約を抱える
- 解体費用・維持費は通常と変わらない
といった**「見えないコスト」**も含めて考える必要があります。
売主としては、
- 通常相場
- 再建築不可の相場（投資家向け）
- 買取業者の提示価格
などを比較したうえで、
「どのくらいの値差であれば納得できるか」を整理しておくことが重要です。
注意③ 「訳あり専門の買取業者」だけに相談しない
「再建築不可専門」などを名乗る買取業者も増えていますが、
- 再建築不可であることを理由に、相場から極端に低い価格を提示
- 売主が他社比較をしていないことを前提にした条件提示
というケースもあります。
- 少なくとも2〜3社以上に査定を依頼
- 仲介での売却可能性（一般の投資家への売却）も検討
するだけで、手取りが100万〜300万円以上変わることも珍しくありません。
ホームワーク株式会社ができること（リフォーム会社＋不動産視点）
ホームワーク株式会社は、
- リフォーム・再生
- 訳あり物件（再建築不可・狭小地・事故物件など）の売却サポート
- 自社買取・再販
まで一気通貫で行っているのが特徴です。
そのため、接道義務を満たさない不動産についても、
- 現地調査＆役所調査
- 接道状況の確認
- 建築基準法上の道路種別
- セットバック・ただし書き許可の可能性の確認（必要に応じて建築士と連携）
- 活用パターンの整理
- 現状のまま戸建てとして売るパターン
- 賃貸用として整備して投資家に売るパターン
- 当社などによる買取→再生パターン
- 隣地との協議で接道改善を目指すパターン（測量士・司法書士と連携）
- それぞれの「価格と手取り」の比較
- 仲介で売った場合の想定成約価格
- 買取した場合の金額・スケジュール
- リフォームを絡めた場合の費用対効果
を一枚の表にして整理し、
「どれが一番納得度が高いか」を売主様と一緒に検討するスタイルを取っています。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（東京都内で再建築不可・狭小地・訳あり不動産の売却とリフォーム再生を手がける会社）
「接道義務を満たしていない不動産のご相談では、
- 『もう価値がないのでは？』
- 『タダ同然で手放すしかないのか？』
というご不安をよく伺います。
実際には、
- 本当に“完全な再建築不可”なのか
- 条件付きでも何かしら建築の余地があるのか
- 戸建て・賃貸・駐車場・倉庫など、どういう使い方が現実的か
によって、評価は大きく変わります。
重要なのは、
- 役所・専門家と連携して『法的な制約』を正しく整理すること
- その制約を前提に、『どう使えるか』を複数パターンで考えること
- 仲介・投資家・買取のそれぞれで価格を比較し、“相場感”を持ったうえで決めること
です。
『再建築不可＝終わり』ではありません。
“普通の土地とは違うルールで評価される”というだけで、
そのルールを知らないまま手放してしまうことこそ、もったいないと感じています。
ホームワーク株式会社では、
再建築不可や接道問題を抱えた不動産についても、
- 現状の法的位置づけの整理
- 活用・売却パターンの比較
- 必要に応じた買取・再生
までをワンストップでサポートしています。
『接道で問題があると言われた』『再建築不可と言われて不安になっている』
という段階で、まずは現状整理のご相談だけでもしていただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可の土地は、本当に売れるのでしょうか？
A. 売れます。
ただし買主が限定される（現金購入・投資家・買取業者など）ため、
- 価格は再建築可の土地より下がる
- 売却戦略をきちんと練る必要がある
のは事実です。
「売れない」と決めつける前に、活用パターンと相場感を整理することが大切です。
Q2. 自分の土地が再建築不可かどうかは、どこで分かりますか？
A. 最終的には、市区町村の「建築指導課」などで確認するのが確実です。
- 接している道路の種類
- 道路幅員
- 接道長さ
を現地図面とともに確認します。
ホームワーク株式会社でも、役所調査を含めた現地調査を代行可能です。
Q3. 再建築不可でも、リフォームはできますか？
A. 一般的に「大規模な建て替え」はできませんが、
- 内装リフォーム
- 設備交換
- 一部の増改築（条件付き）
など、できる範囲の工事は多く存在します。
ただし、構造を大きく変える工事などは事前に建築士・行政に確認が必要です。
Q4. セットバックすれば再建築できると言われました。本当ですか？
A. 道路種別が2項道路（幅員4m未満の既存道路）の場合、
- 敷地の一部を道路として後退（セットバック）することで
将来の建替えが可能になるケースは多いです。
ただし、敷地が極端に狭くなってしまう場合など、建てられる建物の規模に制限が出ることもあります。
Q5. 接道部分を隣地から買い足すことで再建築可能にする価値はありますか？
A. エリア・土地の大きさ・用途によります。
- 再建築可になれば価値が数百万円〜それ以上上がる
- 隣地所有者が協力的
であれば、検討する価値はあります。
測量費・分筆登記費・取得費用なども含めて、費用対効果を試算する必要があります。
Q6. 再建築不可の土地でも住宅ローンは使えますか？
A. 多くの金融機関では難しいか、条件が厳しくなります。
- 一部の金融機関
- 事業性ローン・アパートローン
などで対応可能な場合もありますが、
事前に不動産会社とローン担当者に相談しながら進めるのが必須です。
Q7. 「再建築不可専門の買取業者」からかなり安い価格を提示されました。妥当でしょうか？
A. その提示が妥当かどうかは、
- 仲介で売った場合の想定価格
- 他の買取業者の価格
と比較して初めて判断できます。
1社だけの提示で即決せず、最低2〜3社の意見を聞くことを強くおすすめします。
Q8. 土地を更地にしてから売ったほうが高くなりますか？
A. 必ずしもそうとは限りません。
- 再建築不可の場合、更地にしても「建てられない土地」のままなので、
かえって利回り用途（賃貸戸建て・事務所など）としての魅力が下がることも。 - 解体費用もかかるため、
「現況のまま売る」「解体して売る」を比較検討する必要があります。
Q9. そもそも今は住んでおらず、完全な空き家です。先に何をすべきですか？
A.
- 建物の老朽化・倒壊リスクの確認
- 近隣への影響（草木・ゴミ・動物など）の有無
- 固定資産税・維持コストの整理
をしたうえで、
「このまま持ち続けるリスクとコスト」を数字で把握することがスタートラインです。
その上で売却・賃貸・駐車場化などを比較していきます。
Q10. まずはどんな情報を伝えれば相談できますか？
A. 次のような情報があれば十分です。
- 物件の所在地（または大まかなエリア）
- 戸建てか土地か、建物の有無
- 現在の利用状況（居住中・空き家・賃貸中など）
- 相続物件かどうか、売却理由（空き家整理・資産整理など）
- いつ頃までにどうしたいか（期限感）
ホームワーク株式会社では、
- 接道状況と法的制約の整理
- 再建築の可否・可能性の確認（建築士・行政との連携）
- 仲介・投資家向け販売・買取の各パターンの価格比較
を行い、
「接道義務を満たしていない不動産でも、納得感を持って手放せる」出口を一緒に考えていきます。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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