越谷市の借地権売却｜住宅密集エリアで交渉が難航する要因

2026年2月23日

【結論】越谷市の借地権売却は「契約の古さ×住宅密集×利害関係者の多さ」が重なるほど、交渉設計を間違えると前に進まない

越谷市で借地権付きの家（戸建て・アパートなど）を売却しようとすると、

地主がなかなか首を縦に振ってくれない
不動産会社から「条件整理が必要」と言われて話が進まない
誰と何から話せばいいのか分からない

という「交渉が重たい状況」に陥りやすくなります。

特に、

越谷駅・北越谷・新越谷・南越谷・せんげん台など
戸建てが密集している昔からの住宅地

では、

道路が狭い・敷地が細かく分かれている
借地権者・地主・隣地所有者・私道所有者など、関係者が多い
契約は昭和期スタートの旧借地法、書類もバラバラ

といった条件が重なり、「売りたい」気持ちとは裏腹に、交渉だけが長期化する構造になりがちです。

交渉を前に進めるカギは、

「なぜ住宅密集エリアだと難航しやすいのか」を構造として理解し
自分の借地がそのどのパターンに当てはまるのかを整理し
借地人・地主・不動産会社（買取側）それぞれの“着地点”を、最初から設計しておくこと

です。

以下で、越谷市の住宅密集エリアで借地権売却が難航しやすい要因と、
それを踏まえた進め方を、ホームワーク株式会社の実務感覚をもとに整理します。

なぜ越谷市の住宅密集エリアの借地権は交渉が難航しやすいのか

契約が古く、前提認識がバラバラになりやすい

越谷市の住宅密集エリア（越谷・北越谷・大袋・せんげん台周辺など）では、

昭和40〜60年代に結ばれた旧借地法時代の契約
契約書はあるが1〜2枚の簡単な覚書だけ
更新は「口頭で延々と続けてきた」というケース

が非常に多く見られます。

その結果、

借地人の認識：「半永久的に借り続けられるはず」
地主の認識：「本当は更新料や地代見直しをしたかった」

といった**“お互いの頭の中の契約”と“紙に書いてある契約”がズレた状態**で、交渉に入ることになりがちです。

この「スタート地点の認識ズレ」が、

地代・更新料・承諾料の金額感
譲渡（第三者に売ること）への許容度
将来の土地利用の希望（更地にしたい・続けて貸したいなど）

で火種となり、交渉がこじれやすくなります。

住宅が密集し、土地の使い方の選択肢が限られる

越谷市の古い住宅地では、

一区画ごとの敷地が小さい
旗竿地・奥まった区画・細い私道が多い
隣地との距離が近く、建て替え時の工事動線が取りづらい

といった状況が一般的です。

そのため、

土地を更地にしても「きれいな形の宅地」にならない
重機が入れず、解体費・造成費が高くなりやすい
再建築できても、間取りや駐車場に制約が大きい

など、“土地としての出口”がきれいに描きにくい借地が少なくありません。

買取を検討する不動産会社側から見ると、

「買い取ったあとに、どう再生するかの絵が描きづらい」

ため、

買取価格をシビアに見ざるを得ない
そもそも買取に前向きになりにくい

といった判断になり、交渉自体が進みにくくなります。

地主・借地人に加え、「周辺の利害関係者」が増えがち

住宅密集エリアの借地権売却では、

借地人
地主（底地所有者）

に加えて、

私道の共有者
隣地所有者（越境物・ブロック塀・雨樋など）
駐車場として隣地を一部借りている場合の貸主

など、「口を挟む可能性のある人」が増えがちです。

例えば、

接道が私道で、所有者が数名いる
ブロック塀が越境しており、建て替え時に共同でやり替える必要がある
室外機・雨樋・庇などが隣地側にはみ出している

といった「このまま住むなら何とかなるが、売却や建て替えとなると問題になる」要素が表面化します。

関係者が増えるほど、「誰がどこまで譲るか」を整理しない限り話が前に進まない構造になり、結果として交渉は長期化しやすくなります。

借地権売却の交渉がこじれやすい典型パターン

パターン① 地代・更新料・承諾料の感覚がかけ離れている

借地人側：
「長年この金額でやってきたのだから、このままが妥当」
地主側：
「周辺相場から見ても、地代は安すぎる。売るならその分は価格に反映させたい」

こうした認識のギャップは、

「そもそも借地権にそこまで価値はない」という地主側の主張
「所有権に近い感覚で使ってきた」という借地人側の気持ち

として表れ、価格交渉にストレートに影響してきます。

さらに、

過去に更新料を取っていない → 地主が「今、まとめて整理したい」と考えやすい
名義変更・建て替え時に承諾料を取ってこなかった → 今回まとめて請求したい

といった意向が出てくると、

「売却代金の中から、地主にどこまで渡すべきか」

という分配の問題として、交渉が複雑化していきます。

パターン② 地主側が「将来の土地利用」を強く意識している

住宅密集エリアでも、地主側には次のような本音がある場合があります。

将来的に自分や子どもの家を建てたい
借地を徐々に減らし、最後は自分の土地としてまとめたい
近隣の他の借地も整理して、一体で活用したい

このような意向が強い地主は、

「第三者への借地権売却」自体に慎重
売却を認めるなら、底地も含めて一体で整理したい

と考えやすく、「借地権だけ売りたい」借地人側との利害がかみ合いにくくなります。

パターン③ 借地人・地主ともに相続問題を抱えている

借地人側：
親名義のまま、子世代が実質的に住んでいる
地主側：
相続登記がされておらず、名義は先々代のまま

といったケースでは、

誰が本当の決定権を持っているのか
誰の同意があれば売却や買取が成立するのか

から確認しなければならないため、交渉のスタートラインに立つまでに時間がかかることになります。

特に住宅密集エリアでは、

相続人が複数・遠方在住
兄弟姉妹間で意見が割れている

といった状況が絡むことも多く、
不動産の条件とは別に「家族会議」のハードルも上がりがちです。

越谷市の具体的なイメージ事例（住宅密集エリアの借地権売却）

※実際の相談をもとにしたイメージです。個人が特定されないよう内容を加工しています。

事例①：北越谷エリア・借地戸建て売却で、地代条件がネックになったケース

場所：北越谷駅徒歩圏の住宅密集地
状況：
- 昭和50年代開始の旧借地法契約
- 地代は当時のままほぼ据え置き
- 建物は築40年超で老朽化、子世代は他県在住

【発生した問題】

借地人側：
「建物も古いし、借地権としての価値はそんなに高くないのでは？」
地主側：
「安い地代で長年使われてきた。売るなら、地代見直し分も含めて考えてほしい」

【交渉が難航したポイント】

「いくらで売るか」の前に、「これまでの地代・更新の評価」を巡って感情的な溝ができた
不動産会社も、どちらの言い分を優先すべきか判断しづらい状況に

【ホームワーク株式会社が入って行った整理の一例】

契約当初からの地代推移・周辺の地代相場を整理し、「双方にとってフェアな見直しライン」を試算
借地権売却代金の中から、一定額を「地代・更新条件の整理分」として地主側に充当する案を提示
同時に、老朽化した建物を解体し、ホームワーク株式会社が借地権を買取り → 地主と長期的な借地条件を再設定

【結果】

借地人：老朽化物件と借地を一括整理し、納得できる金額で現金化
地主：地代水準・契約条件を是正し、将来も安定した借地収入が見込める形に

事例②：越谷駅周辺・私道持分が絡んだ借地アパートの売却

場所：越谷駅徒歩圏の細い道路沿いエリア
状況：
- 借地上に築30年の木造アパート
- 接道は私道で、所有者が複数
- アパートの一部設備（階段・庇・配管）が隣地側にはみ出し

【発生した問題】

アパートを売却・買取しようとすると、
- 私道所有者の承諾
- 隣地所有者との越境解消・合意
  が必要になる
借地人・地主だけでなく、「私道共有者」「隣地所有者」が実質的なキープレイヤーとなり、話し合いの場が増えた

【ホームワーク株式会社の対応イメージ】

借地人・地主・私道共有者・隣地所有者を整理し、「誰がどの権利を持っているか」を可視化
将来的な再建築・再生プランを図面で示し、「どの権利をどう調整すれば、それぞれにメリットがあるか」を説明
借地権＋アパートをホームワーク株式会社が買取り、その後の越境解消工事・私道承諾交渉などは当社側負担で実施

【結果】

売主（借地人）：複雑な利害調整を自分で抱えずに済み、現金化
地主・私道所有者・隣地所有者：
- 問題の先送りになっていた越境・承諾の課題を、まとめて整理するきっかけに

難航しやすい交渉を前に進めるための「整理のステップ」

ステップ① 「誰が関係者なのか」を紙に書き出す

まずは、頭の中でモヤモヤしている状態を、紙に落とし込みます。

借地人（名義人と実際の居住者）
地主（名義人と実質的な決定者）
私道所有者・隣地所有者
相続人・共有者

を書き出し、

誰の同意が必要そうか
誰がキーマンになりそうか

を、ざっくりでもいいので整理します。

ステップ② 契約・お金・現況を「分けて」整理する

一度に全部を解決しようとすると、話が混乱しがちです。

契約：契約書・覚書・更新の有無
お金：地代・更新料・承諾料・滞納の有無
現況：建物の老朽化度合い・越境・私道・再建築性

の3つに分けて、

「今すぐ触るべきテーマ」と「後でも良いテーマ」を仕分ける

ところから始めると、交渉の優先順位が見えてきます。

ステップ③ 借地人・地主それぞれの「本音のゴール」を確認する

借地人：
- できれば売りたいのか
- 住み続けたいが条件を変えたいのか
地主：
- 底地を手放して現金化したいのか
- 借地を続けたいが条件を是正したいのか

を、第三者を交えて整理します。

「お互い、実はどうしたいのか」が見えれば見えるほど、
中間案（買取・条件見直し・一部整理など）が具体的に描きやすくなります。

越谷市の借地権売却で、不動産会社・専門家に相談するときのポイント

住宅密集エリア×借地の実務経験があるかを確認する

「越谷市で借地の案件を扱ったことはありますか？」
「住宅密集エリアで、私道や越境が絡む案件をどう進めましたか？」

といった質問をしてみて、

実際の事例を交えて具体的に話せるか
「時間がかかった理由」「工夫した点」を説明できるか

を確認すると、その会社が**“普通の売買”だけでなく“借地・訳あり系”にも慣れているか**が分かります。

「いくらで売れるか」より「整理すべき論点」を聞いてみる

最初の面談で、

契約書の有無
地代や更新料の状況
建物状態・再建築性
関係者の多さ

に触れたうえで、

「この借地を動かすには、どこから整理すべきですか？」

と尋ねてみてください。

すぐに価格の話ばかりする
「とりあえず地主に承諾もらいましょう」だけで終わる

という会社よりも、

「まずは◯◯と◯◯を整理しましょう」
「ここがボトルネックになりそうなので、先にここを…」

と、“交渉設計”を語れる会社のほうが、借地権売却には向いています。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（越谷市・埼玉東部エリアで借地・底地・空き家・老朽アパートなどの再生・売却・買取を手がける会社）

「越谷市の住宅密集エリアで借地権売却の相談を受けるとき、
“物件が悪いから売れない”というよりも、

契約が古くて分かりづらい
関係者が多くて話が進まない
誰の本音も整理されていない

という“構造の問題”で止まっているケースがほとんどです。

私たちが入るときにまずやるのは、

借地人・地主・（必要に応じて）私道所有者や隣地所有者まで含めて、
『誰が何に困っているのか』『本当はどうしたいのか』を分けて整理すること。
そのうえで、『すぐに動かすべき論点』『少し時間をかけても良い論点』を仕分けし、
“ステップを踏めば前に進む”形に組み直すこと。

です。

借地権売却は、
『地主が頑固だから』『条件が悪いから』だけであきらめてしまうと、
結局そのまま次の世代に問題を先送りしてしまいます。

“住宅密集エリアだからこそ難しい”のは事実ですが、
裏を返せば、“放置しておくリスクも大きい”ということです。

『地主に言いづらい』『契約書もよく分からない』という段階でも構いませんので、
まずは状況を一緒に棚卸しするところから始めていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 借地契約書が見つかりません。それでも売却相談できますか？
A. 可能です。
契約書がなくても、

地代の支払い実績（通帳・領収書）
過去の更新時のやり取り
地主側の保管資料
などから、契約内容を推定・整理していきます。
書面がない場合こそ、第三者と一緒に「事実関係の整理」から始めることが大切です。

Q2. 地主が「第三者への売却は認めない」と言っています。諦めるしかないですか？
A. 一概に諦める必要はありません。

地主にとってのメリット（地代是正・将来の安定・底地整理など）
借地人にとってのメリット（老朽化リスクや相続リスクの解消）
を整理し、「借地権だけの売却」ではなく、
借地権＋底地の同時整理
買取側が将来の借地契約も引き受ける形
など、複数案を提示することで、交渉の余地が生まれることもあります。

Q3. 再建築不可の借地でも売却は可能ですか？
A. 条件次第で可能です。

現状建物のまま賃貸として活用する
倉庫・駐車場・資材置き場などへの用途変更を検討する
といった出口が描ければ、買取や第三者への売却の余地があります。
ただし、再建築可の借地より条件は厳しくなりやすいです。

Q4. 借地権を売ったときの税金はどうなりますか？
A. 原則として「不動産の譲渡」として扱われ、利益（譲渡所得）が出た場合には所得税・住民税がかかる可能性があります。
取得時期・取得費・相続の有無・居住用特例の適用などによって税額は変わるため、具体的には税理士に試算してもらうのがおすすめです。

Q5. 借地権だけでなく、底地（地主側）も一緒に整理したいのですが可能ですか？
A. 可能な場合が多いです。