横須賀市の借地権売却｜港湾・住宅地混在エリアの交渉論点

2026年3月2日

【結論】横須賀市の借地権売却は「エリア特性」と「地主・買主の立場」を分けて整理できれば、交渉はグッと楽になる

横須賀市で借地権の売却（借地権付き建物の売却・借地権のみの譲渡・底地との一括整理など）を考えるとき、
多くの方が最初に戸惑うのは、次のような点です。

「港に近いエリアだけど、普通の住宅地として売れるのか？」
「工場や港湾施設が混在していて、評価がどう見られるか分からない」
「地主との関係性が長くて、値段の話を切り出しづらい」

横須賀市は、

横須賀港・米軍基地・造船所・工業エリア
その周りに広がる住宅地・商店街・坂の多い高台の住宅地

が入り組んでおり、「港湾・住宅地が混在する」という独特の立地条件を抱えています。

その結果、借地権売却では、

立地評価（騒音・景観・通勤利便など）が人によって大きく分かれる
地主側の「この土地をどうしたいか」と、買主側の「どう使いたいか」にギャップが出やすい

という状況が起こりやすくなります。

重要なのは、感覚的に「売りにくそう」「港のそばだから不利かも」と考えるのではなく、

横須賀“ならでは”のエリア特性を言語化し
借地人・地主・買主（業者・投資家・実需）の立場を整理し
そのうえで「何を交渉の論点にすべきか」を先に決めておく

ことです。

この記事では、横須賀市の港湾・住宅地混在エリアにおける借地権売却について、

なぜ一般的な借地より交渉が複雑になりやすいのか
実務で押さえておくべき“交渉論点”の整理方法
具体的なエリア別の考え方と事例イメージ
売却までの進め方と注意点

を、借地・底地を含む再生案件を扱うホームワーク株式会社の視点から解説します。

なぜ横須賀市の借地権売却は「港湾・住宅混在エリア」だと交渉が難しくなりやすいのか

港に近いことが「プラス」にも「マイナス」にもなりうる

港や工業地に近い借地では、次のような評価の揺れが生じます。

プラスに働く見方

通勤・通学に港湾エリアが関わる職種には「職住近接」で便利
物流・倉庫・小規模工場・作業場としてのニーズ
海が見える・港の雰囲気が好き、というロケーション重視の層

マイナスに働く見方

船舶・工場の騒音・振動
トラック交通量・夜間の出入り
眺望・海風・潮害などへの不安

同じ場所でも、

「住居」として見る人
「事業・倉庫・投資」として見る人

で評価が大きく割れるため、買主像を決めないまま話を進めると、交渉が散らかりやすいのが特徴です。

借地“ならでは”の制約が、港湾・住宅混在エリアで強く出る

借地権の売却ではもともと、

建て替え承諾・用途変更承諾
地代・更新料・承諾料の条件
第三者譲渡に対する地主の考え方

といった要素が絡みます。

港湾・住宅混在エリアでは、

「住居から事業用途への転用」を想定する買主が多い
将来的に港湾整備・道路拡幅などの公的事業が入る可能性もある

ため、

地主が「用途変更・建て替え」に神経質になりやすい
買主も「将来の用途制限・承諾料リスク」を気にする

という構図になり、交渉論点が自然と増えてしまうのです。

横須賀市の借地権売却で整理すべき「3つの視点」

港湾・住宅地が混在するエリアで、交渉をスムーズに進めるためには、
まず次の3つの視点で現状を整理することが有効です。

① エリア特性｜「どんな使い方」に向いた場所なのか

港や工業地に近いか／離れているか
周辺に多い建物用途（住宅・倉庫・店舗・事務所など）
昼と夜で街の雰囲気がどう変わるか

ポイント

「純住宅地として見ると弱いが、小規模事業・倉庫用途としては強い」など、
“何に向いた場所か”を言葉にしておくと、買主像が決めやすくなります。

② 契約条件｜住居用途以外をどこまで許容しているか

借地契約書に「用途制限（専ら住宅用・兼用可など）」の記載はあるか
過去に店舗・事務所利用をした履歴があるか
地主が用途変更・建て替えに前向きか、慎重か

ポイント

港湾近接エリアでは「将来の用途変更」を検討する買主が多いため、
契約上どこまで許されるのかを事前に整理しておくことが交渉の前提になります。

③ 関係者の立場｜借地人・地主・買主（候補）の優先順位

借地人…「早く現金化したい」「価格を最大化したい」「相続整理を優先したい」など
地主…「地代収入を維持したい」「港湾再編も見据えて土地をキープしたい」など
買主…実需（自分で使う）か、投資か、事業用か

ポイント

それぞれの「一番譲れないポイント」が違うため、
誰のどの条件を優先するかを決めておかないと、話が進むたびにブレやすくなります。

港湾・住宅混在エリア特有の「交渉論点」と整理の仕方

ここからは、実際に現場で争点になりやすい論点を整理し、
どう考えればよいかを解説します。

論点① 用途変更（住居 → 事業・倉庫・店舗）を前提にできるか

よくあるシナリオ

現状：借地上の古い住宅
買主候補：
- 小規模倉庫・作業場として使いたい事業者
- 事務所兼住居として使いたい自営業者
- 将来的に賃貸に回したい投資家

このとき、交渉上のチェックポイントは次の通りです。

契約上、用途は「専ら住宅用」か、「住宅・店舗併用可」か
過去に店舗利用などの“前例”があるか
地主が「事業用途」の騒音・車両出入りをどこまで許容できるか

整理の仕方

まずは「用途変更の可能性」について、
契約書と地主の意向をセットで確認する
許容余地がある場合は、
- 承諾料の目安
- 騒音・営業時間などの条件
  を交渉のテーブルに乗せる
許容が難しい場合は、
- 住居・賃貸住宅としての出口
- 将来の一括整理（借地権＋底地売却）
  など、別ルートを検討する

論点② 騒音・交通量・海風など「環境要因」をどう価格に織り込むか

港湾・工業地が近い借地では、

船舶・工場の音
トラックの通行量
潮風による外壁・金属部の傷み

が、買主の評価に影響します。

交渉上のポイント

“隠す”のではなく、事実として説明したうえで、
- 「その代わり、◯◯のメリットがある」
- 「この分、価格で調整している」
  という形に落とし込む
将来的なメンテナンス（塩害・錆び対策など）を、
リフォーム提案も含めて説明できると安心感が増す

実務的な工夫

リフォーム会社が入って、
「塩害対策を考慮した外装仕様」「サッシ交換」などの
将来プランを提案しておく
事業用・倉庫用として売る場合は、
「騒音が許容されやすい用途」であることを明示する

論点③ 地主の「将来イメージ」とどう折り合いをつけるか

港湾・住宅混在エリアの地主は、

港湾再開発・道路計画・将来の地価変動などを気にして、
土地を手放さず「キープ」しておきたい
一方で、高齢化・相続対策から「そろそろ整理したい」気持ちもある

という、相反する感情を持っていることが少なくありません。

交渉の実務ポイント

借地権だけ売却するのか
借地権＋底地をまとめて売却するのか
今回は借地権のみ売り、将来の底地整理も視野に入れておくのか

など、「今の一手」と「将来の出口」をリンクさせて話を組み立てます。

例：

今回：借地権を第三者に売却 → 地代条件は維持
将来：地主が高齢になった段階で、借地権者・買取業者と協議し、
底地も含めて完全所有権化する選択肢を検討

このように「一度で完璧に解決する」のではなく、
「段階的に整理していく」絵を示すことで、地主が交渉に乗りやすくなることがあります。

論点④ 建て替え・増改築・解体時の承諾条件

港湾近接エリアの借地では、

将来的に、
- 古家解体＋倉庫新築
- 住宅＋事務所の複合利用
  を想定する買主が多くなります。

そのため、

建て替え時の地主承諾の要否
増改築の範囲
解体時の原状回復義務

といった条件を事前に明確化しておくことが重要です。

交渉のコツ

「承諾する／しない」の二択ではなく、
- 建物規模
- 用途
- 車の出入り
  など、具体的条件をセットで話し合う
将来の建て替えを前提に、
**「まとめて承諾を取っておく」スキーム（建て替え承諾付きで売却する）**も検討する

横須賀市の港湾・住宅地混在エリアでよくある借地権売却パターン（イメージ）

※実際の案件をベースに、個人が特定されないよう内容を加工しています。

事例①：港近くの借地住宅を「倉庫兼事務所」用途の買主に売却

エリア：港に徒歩圏の住宅地
現況：
- 木造2階建の居住用住宅（築40年超）
- 借地契約は旧借地法で、用途は「住宅用」
売主：相続で取得したが、自身は市外在住で使う予定なし

【交渉論点】

買主候補は、1階を倉庫・2階を事務所として活用したい小規模事業者
地主は「事業用途はトラックの出入りが心配」と難色

【整理・対応】

借地契約の用途条項を確認し、
「軽微な事務所利用＋居住」程度であれば承諾の余地があることを説明
車両の規模・出入り時間帯・騒音対策を条件に、
- 地主：用途変更承諾
- 買主：一定額の承諾料を支払い
  という形で合意
承諾条件を覚書にし、売買契約書にも明示

【結果】

売主：借地権付き建物として、住宅用途より高い価格で売却
買主：事業用途として使える物件を確保
地主：地代を維持しつつ、利用実態も把握できる形で承諾

事例②：斜面地の借地古家を、借地権＋底地まとめて再生（業者買取）

エリア：港を見下ろす高台の斜面地
現況：
- 急な階段アプローチの古家
- 借地権と底地で所有者が異なり、双方とも高齢
課題：
- 一般の住居ニーズにはやや不向き
- 将来のメンテナンス・相続を考えると、どちらも整理したい

【交渉論点】

借地人・地主の双方が「子どもに負担を残したくない」
ただし、港の眺望・ロケーションには一定の価値がある

【整理・対応】

借地権・底地の評価を行い、
「完全所有権としてまとめた場合の土地価値」を試算
ホームワーク株式会社が、
- 借地権＋底地をセットで買取
- 古家解体・階段改修・斜面造成を実施
港の景観を活かした新築用地として、
セカンドハウス志向の買主向けに販売

【結果】

借地人・地主：まとめて現金化し、相続・管理の悩みを同時に解消
再販先：ロケーションを評価する層に刺さる商品として成立

港湾・住宅地混在エリアでの借地権売却の進め方

① 売却目的・期限・優先順位を整理する

いつまでに現金化したいのか
価格とスピードのどちらを優先するか
相続対策・事業整理・住み替えなど、背景事情

を明確にします。

② エリア特性と用途の方向性を言語化する

「純住宅地としては△だが、事業用途には◯」
「港の雰囲気・眺望を好む人には強い」

といった、“この土地に合う使い方”を先に整理します。

③ 借地契約の内容と地主の意向を確認する

用途制限・建て替え・用途変更のルール
第三者譲渡の可否・承諾料の考え方
地主の将来イメージ（保有したいのか、整理したいのか）

を、可能な範囲で把握します。

④ 想定買主（実需・事業・投資）を仮決めする

住居として使うエンドユーザー
倉庫・事務所・作業場として使う事業者
賃貸・転貸を前提とする投資家

どの層をメインターゲットにするかを決めることで、
交渉論点（用途変更・騒音・承諾条件など）の優先順位がはっきりします。

⑤ 仲介・買取・一括整理（借地権＋底地）を比較する

仲介で借地権付き建物として売る
買取業者に借地権を売却し、再生は業者に任せる
借地権＋底地を同時に整理して完全所有権にする

それぞれの

価格イメージ
時間・手間
将来のトラブルリスク

を比較検討します。

⑥ 交渉論点を整理したうえで、地主・買主候補と話を進める

用途
承諾条件
承諾料・地代の水準
将来の建て替え・用途変更のルール

など、「どこまでが譲れない条件か」を事前に整理してから、
交渉に入ります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「横須賀市の港湾・住宅地が混在するエリアの借地権売却は、
一般的な住宅地の借地より『交渉の論点』が多くなりがちです。

港の近さをどう評価するか
住居だけでなく、事業・倉庫ニーズも視野に入れるか
地主さんが将来その土地をどうしたいと考えているか

こうした点を曖昧なまま価格だけで話を進めてしまうと、
途中で条件が合わず、時間だけが過ぎてしまうケースが少なくありません。

私たちが意識しているのは、

まず『この借地は、どんな用途に一番向いているのか』を一緒に言語化すること
そのうえで、『借地人』『地主』『想定買主』それぞれの立場と優先順位を整理すること

です。

港湾・住宅混在エリアの借地は、一見すると扱いが難しそうに見えますが、
“ハマる使い方”を見つけられれば、一般的な住宅地にはない魅力を発揮するケースも多くあります。

『うちの借地は港に近いけれど、どんな売り方があるのか』
『地主に何から話を切り出せばいいか分からない』

といった段階からで構いませんので、
まずは交渉論点の整理と選択肢の洗い出しから、お手伝いできればと考えています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 港の近くの借地は、住宅として売るのと事業用として売るのと、どちらが有利ですか？
A. エリアと物件条件によります。

住宅としての需要が十分あるエリアなら、実需向け売却が価格面で有利なこともあります。
騒音・交通量が気になる場所では、倉庫・事務所・作業場など事業用途としての需要の方が強い場合もあります。
まずは「どちらのニーズが強いエリアか」を確認するところから始めるのが安全です。

Q2. 借地契約書に『住宅専用』とあります。事務所や倉庫として売るのは無理でしょうか？
A. 契約上は住宅専用でも、地主の承諾（用途変更承諾）が得られれば可能な場合があります。
ただし、

騒音・車両出入り
周辺住民への影響
などを地主がどう考えるかによって変わるため、個別協議が必要です。

Q3. 港に近くて騒音が気になります。こういうマイナス要因は隠してもいいですか？
A. 隠すことはおすすめできません。
後から「重要な事実を告げられていなかった」と主張されると、契約解除・損害賠償のリスクがあります。
正しく説明したうえで、価格・用途・リフォーム提案などでバランスを取るのが現実的です。

Q4. 地主が港湾や将来の開発を気にしていて、話が進みにくいです。どうしたらいいですか？
A. 将来の開発リスク・チャンスを気にしている地主は多いです。

「今、借地権だけを動かす案」
「将来、底地も含めて整理する案」
など、時間軸を分けた選択肢を提示することで、話が進むことがあります。
第三者（専門家）が間に入り、地主の本音を丁寧に聞くプロセスも有効です。

Q5. 港の近くで塩害が心配ですが、こうしたリスクは買主にどう伝えるべきですか？
A. 実際のメンテナンス履歴や、将来必要になり得る対策（外壁塗装・金属部材の交換など）も含めて説明するのが理想です。
リフォーム会社と連携し、「塩害を踏まえたメンテナンス計画」をセットで提案できると、買主の安心感が高まります。

Q6. 借地権だけ売却し、底地は地主にそのまま持っていてもらうことは可能ですか？
A. 可能なケースは多いですが、