相模原市中央区の借地権売却｜住宅地で注意すべき交渉条件

2026年3月5日

【結論】相模原市中央区の借地権売却は「地主との交渉条件（承諾・地代・将来の使い方）」を整理できるかで結果が決まる

相模原市中央区で、借地権付きの住宅（戸建て・アパート）を売却しようとするとき、多くの方が最初に悩むのは、

借地権だけ本当に売れるのか
地主に何をどこまで相談すべきか
承諾料や地代、更新などの条件はどう決まるのか

といった「交渉まわり」のポイントです。

中央区は、星が丘・清新・氷川町・千代田・上溝周辺など、
昔からの住宅地と、農地由来の借地が入り混じっており、

昭和期の旧借地法で契約したまま
更新・増改築を口頭で済ませてきた
地主・借地人ともに代替わりの時期に入っている

というケースが少なくありません。

このような住宅地で借地権を売却するとき、
価格そのものよりも、「どんな条件で地主と合意できるか」が成否を大きく左右します。

この記事では、相模原市中央区の住宅地を前提に、

借地権売却の際に特に注意すべき交渉条件
成立しやすくするための整理の手順
実務でトラブルになりがちなポイント

を、ホームワーク株式会社の実務感覚をもとに、分かりやすく整理します。

なぜ相模原市中央区の「住宅地の借地権売却」は交渉が難しくなりやすいのか

契約内容がバラバラで「前例」が通用しにくいから

中央区の住宅地の借地は、

契約開始が昭和40〜60年代の旧借地法案件
契約書が簡易で、細かい条件は口頭でやり取りしてきた
更新時の覚書があったりなかったりする

など、一件ずつルールが違うことが多く、

「隣の借地ではこうだったから、うちも同じはずだ」
「ネットに書いてある一般論」

がそのまま通用しないことがよくあります。

＝“自分の借地”の契約を正しく読み解くことが、交渉の前提になります。

地主と借地人、それぞれの「事情」が重くなりがちなタイミングだから

借地権売却の相談が増えるタイミングは、

借地人側：
- 建物が老朽化して建て替えか売却かを考える時期
- 子世代が中央区外に家を持ち、相続させるか迷う時期
地主側：
- 高齢になり、管理や相続を意識し始める時期
- 地代と固定資産税のバランスに不満を感じやすい時期

と重なります。

そのため、

過去の感情（「あのとき地代を上げてくれなかった」など）が交渉に影響する
-「今後どうしたいか」が人によって大きく違う

という、お金だけでは整理できない要素が出てきやすいのも特徴です。

借地権売却で必ず押さえておきたい「交渉条件」4つ

住宅地の借地権売却では、
最低限、次の4つの条件を意識して整理しておく必要があります。

① 譲渡承諾・名義変更の条件（承諾料を含む）

借地権を第三者（買主）に売却する場合、
原則として地主の「譲渡承諾」が必要です。

交渉で確認すべきポイントは、

地主が譲渡自体を認めるかどうか
その際、譲渡承諾料（名義変更料）を求めるかどうか
求める場合、その金額の考え方（路線価の◯％など）があるか

です。

【注意点】

「◯％が相場」という全国一律の決まりはなく、
実務上の慣習や地域性、個々の関係性で変わります。
相模原市中央区では、
路線価や借地権割合をベースに一定割合を求められるケースもあれば、
長年の関係性から「少額〜免除」で合意するケースもあります。

② 地代・更新料・契約期間の見直しの有無

譲渡時に、地主から

これを機に地代を見直したい
契約期間を整理し直したい
次回更新時のルールをはっきりさせたい

といった要望が出てくることがあります。

借地権を買う側（新しい借地人）からすると、

将来の地代負担
更新時の費用
契約の安定性

が購入判断の重要ポイントになるため、
売却前に「地代・更新」の考え方を地主とすり合わせておくことが理想的です。

③ 建て替え・増改築に関する条件

買主が将来、

建物を建て替えたい
一部増築したい

と考えるケースは多くあります。

その際の、

建て替え承諾の方針
建て替え承諾料の有無・考え方
許容される建物の規模・用途（自宅か賃貸か等）

についても、地主の考え方を確認しておくと、
「先々のトラブル防止」につながります。

④ 借地権売却か、底地との同時整理か

住宅地でも、

借地権だけ売却する
地主が借地権を買い取り、所有権にまとめる
第三者（業者など）が、借地権・底地を同時に買い取って整理する

といった、いくつかのパターンがあります。

それぞれにメリット・デメリットがあり、

「誰がその土地を最終的にどう使いたいか」
「地主と借地人、どちらが現金化を優先したいか」

によって、最適な形は変わります。

＝金額交渉だけではなく、「出口の形」そのものをすり合わせるのが重要です。

相模原市中央区の住宅地で、特に注意したい交渉の落とし穴

落とし穴① 「地主への根回し」をしないまま売却活動を始める

先に不動産会社と売却相談 → 買主候補が現れる
その後で地主に相談 → 初めて話を聞いた地主が難色を示す

という順番になると、

地主が「事後報告」と感じて不信感を持つ
譲渡承諾自体を渋られる
結果として買主に断られ、取引が白紙に戻る

といったリスクがあります。

【ポイント】

実務上は、「価格の目安」を掴んだうえで、
できるだけ早い段階で地主に意向を伝えるのが安全です。
直接話しづらい場合は、
ホームワーク株式会社のような第三者を通じて説明する方法も有効です。

落とし穴② 承諾料・地代などのお金の話を“感情論”でぶつけ合う

借地人：「今までずっと真面目に払ってきたのに、さらにお金を取られるのは納得できない」
地主：「長年安い地代で我慢してきたのだから、このタイミングで調整したい」

という“感情”だけで議論してしまうと、
話がこじれやすくなります。

【ポイント】

路線価・借地権割合・周辺事例など、「数字の根拠」をいったん整理する
お互いの過去の経緯も尊重しつつ、
「これから先、何年この関係を続けるのか」という未来視点で話す

ことが、落とし所を見つけるうえで重要です。

落とし穴③ 買主側の住宅ローン・融資条件を軽視する

借地権付き住宅は、

金融機関によって融資姿勢が異なる
契約期間・残存期間・借地条件によって、
ローンの可否や上限額が変わる

という特徴があります。

【よくあるパターン】

条件面だけ地主と合意 → いざ買主がローン申請 →
「契約期間が短い」「更新条件が不明」といった理由で否決 or 限度額減額

この場合、買主の手が出せる価格が変わり、
再度条件の見直しが必要になることもあります。

【ポイント】

借地契約の内容を、不動産会社・金融機関にも事前共有しておく
契約期間や更新条件が曖昧な場合は、
この機会にある程度書面で整理することも検討する

借地権売却前にやっておくべき「契約・情報の整理」

① 手元の書類をすべて洗い出す

まずは、家の中・書類棚を確認し、次のようなものを探します。

借地契約書（原本・コピー）
更新時の覚書・合意書
過去の建て替え承諾書・増築承諾書
地代の領収書・振込記録
建物の建築確認通知書・検査済証
登記簿謄本（借地権・建物・底地）

これらは、交渉の前提資料であり、
**「何がどう決まっているか」を確認するための“地図”**になります。

② 現在の「実態」とのズレを確認する

契約上の借地人と、実際に住んでいる人が一致しているか
名義人が既に亡くなっている場合、相続登記が済んでいるか
契約上の面積と、実際に使っている面積が大きく違っていないか
増築・改築をしていても、承諾書や登記が追いついていない箇所はないか

こうしたズレを放置したまま売却に入ると、

途中で金融機関や買主に指摘される
測量・登記・相続手続きで時間・費用が追加発生する

といった事態になりかねません。

③ 「自分がどうしたいか」「地主はどうしたいか」を整理する

売主（借地人）自身の希望を整理します。

どれくらいで売れたら良しとするのか（ローン残高・今後の資金計画）
売却の期限（住み替え・相続・転勤など）はあるか
地主との関係性を、今後も良好に保ちたいかどうか

同時に、可能であれば地主の意向も、

借地をこの先も続けたいのか
いずれ底地を売却・整理したいのか
地代や契約条件にどんな不満・不安があるのか

といった点まで把握できると、
双方にとって無理のない交渉条件を組み立てやすくなります。

相模原市中央区で実際にあった交渉条件の工夫（イメージ）

※プライバシー保護のため、条件を一部加工した例です。

事例①：星が丘の借地戸建て売却（承諾料を抑えつつ、地代を将来調整）

エリア：星が丘周辺の住宅地
状況：
- 借地上の木造戸建て（築40年超）
- 子世代は市外に居住し、借地権を相続したくない
- 地主は地代の安さに不満があり、整理したい気持ちもある

【交渉のポイント】

借地権を第三者に売却する前提で、地主と面談
地主の希望：
- 譲渡は認めるが、承諾料は一定額ほしい
- できればこれを機に地代も見直したい

【ホームワーク株式会社がとった整理案】

売却時の譲渡承諾料は、路線価・借地権割合をもとにした金額より少し抑えめで合意
その代わり、
- 将来の更新時に地代を段階的に見直す
- 新しい借地人にも、書面でそのルールを共有
  という“将来調整”を織り込んだ条件とした。

【結果】

借地権売却はスムーズに成立
地主も「今すぐ一気に」ではなく、「時間をかけて地代水準を整えていく」形で納得

事例②：相模原駅徒歩圏の借地権付き二世帯住宅（建て替え条件を明文化）

エリア：相模原駅徒歩圏
状況：
- 借地上の二世帯住宅
- 親世帯が高齢で、子世帯は別エリアへ転居予定
- 将来、買主が建て替えを希望することが予想される立地

【交渉のポイント】

地主の不安：
- 「賃貸アパートや商業用に変えられるのは避けたい」
借地権買主の希望：
- 将来、自宅として建て替えできる安心感がほしい

【整理した条件】

契約上、「専ら自己居住用住宅として利用すること」を明記
将来の建て替え承諾は、
- 自己居住用の範囲内であれば原則承諾
- 建物規模や階数など、一定の目安を事前に共有
建て替え承諾料は、「その時点の評価・規模をもとに協議」と柔らかく規定しつつ、
過去の地域相場も参考として書き残した。

【結果】

買主は「建て替えの道筋」が見えたことで安心して購入
地主も「賃貸アパート化は避けたい」という希望が守られ、納得度の高い成約に

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（相模原市エリアで借地・底地を含む不動産売却・再生を多数手がける会社）

「相模原市中央区の住宅地で借地権売却の相談をいただくとき、
一番多いのは『地主に何をどう切り出してよいか分からない』というお悩みです。

借地権の売却は、“値段の話”だけでは終わりません。

譲渡承諾料や地代
更新や建て替えのルール
誰が最終的にその土地をどう使いたいのか

といった、“これから先の関係性”まで含めて整理する必要があります。

私たちが大切にしているのは、

いきなり金額交渉に入らず、まず契約内容と双方の本音を整理すること
借地人・地主・将来の買主の3者が、なるべく無理をしない着地点を一緒に探すこと

の2つです。

『借地だから売れない』『地主と揉めそうで怖い』と感じているケースでも、
契約書と状況を丁寧に整理していくと、
お互いが納得できる条件が見えてくることは少なくありません。

今すぐ売ると決めていなくても構いませんので、
まずは“自分の借地で、どんな交渉条件がポイントになりそうか”を知るところから、
一緒に始めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 相模原市中央区の借地権は、地主の承諾なしに売れますか？
A. 原則として、第三者への譲渡には地主の承諾が必要です。裁判所に「譲渡許可」を申し立てる制度もありますが、時間・費用・関係性への影響を考えると、まずは任意の話し合いでの合意を目指すのが一般的です。

Q2. 譲渡承諾料（名義変更料）は、どれくらいが相場ですか？
A. 一律の相場はありません。路線価や借地権割合の一定割合を目安とすることもありますが、実務上は

立地
契約内容
地主との関係性
過去の支払い状況（更新料など）
によって幅があります。個別案件ごとのシミュレーションが必要です。

Q3. 地主がなかなか話し合いに応じてくれません。どうすればいいですか？
A. まずは、借地権売却の「理由」と「地主側のメリット」を整理したうえで、第三者（不動産会社・専門家）から説明する方法が有効です。いきなり金額の話だけを振るよりも、「将来の整理」「相続対策」という観点から話を始めたほうが、耳を傾けてもらいやすいことが多いです。

Q4. 借地契約書が見つかりません。それでも話を進められますか？
A. 相談自体は可能です。地主や過去に関わった司法書士が契約書を保管している場合もありますし、登記簿や固定資産税の情報から状況を推定することもあります。まずは「何が分かっていて、何が分からないか」を一緒に整理するところから始めます。

Q5. 建物がかなり古いのですが、解体してから売るべきですか？
A. ケースバイケースです。

解体して更地に近い状態で借地権を売る
古家付きのまま、建て替え前提で売る
どちらも実務上ありうるパターンです。解体費用をかける前に、「現況での買取・売却の可能性」も含めてシミュレーションすることをおすすめします。

Q6. 買主の住宅ローンが借地だと通りにくいと聞きました。本当ですか？
A. 金融機関によって基準が異なりますが、所有権の土地に比べると審査が厳しめになる傾向はあります。契約期間・残存年数・地代・更新条件などが明確で、安定性のある契約内容であれば、借地でも住宅ローンが利用できるケースは多くあります。

Q7. 借地権売却か、地主に買い取ってもらう（借地権を地主に戻す）のと、どちらが良いですか？
A.