川崎市多摩区の借地権売却が進みにくい理由｜契約内容と需要の関係

2026年3月6日

【結論】多摩区の借地権売却が進まないのは「契約内容が整理されていないこと」と「誰に売るか（需要層）が曖昧なこと」が同時に起きているから

川崎市多摩区で借地権（借地権付き戸建・古家付き土地など）の売却を進めようとすると、

不動産会社に相談しても、はっきりした答えが返ってこない
地主との話し合いが止まってしまう
査定を取っても、そもそも「売れる前提」で話が進まない

といった「進みにくさ」を感じるケースが少なくありません。

多摩区は、

宿河原・中野島・生田・菅・長沢など、昔からの借地が残る住宅地
登戸・向ヶ丘遊園周辺など、再開発や道路計画の影響もあるエリア
戸建・アパート・月極駐車場・小規模事業用など、借地の使われ方がバラバラ

という、「古い借地契約」と「現在の住宅需要」がすれ違いやすい地域です。

借地権売却が進みにくい根本原因は、だいたい次の2つに集約されます。

契約書・更新履歴・名義など「契約内容と権利関係」が整理されていない
その借地を「誰が・どの前提なら」買う可能性があるのかという需要層のイメージが曖昧なまま動いている

この記事では、

なぜ多摩区の借地権売却が止まりやすいのか
契約内容と需要の関係をどう整理すれば「売却可能性」が見えてくるのか
売却前に整理しておくべき具体的なポイント
実務上の進め方と、ホームワーク株式会社が関わるときの考え方

を分かりやすく整理して解説します。

なぜ川崎市多摩区の借地権売却は「進みにくい」のか

理由① 契約内容が古く・バラバラで、「前提条件」が共有されていない

多摩区の借地は、

昭和40〜60年代に契約開始（旧借地法時代）が多い
契約書が簡易なもの／紛失している／更新時は口頭…といったケースが多い
地代・更新料・承諾料が「何となくの慣習」で決まってきた

といった事情を抱えていることがよくあります。

この状態のまま売却の話を進めようとすると、

不動産会社から見て「契約の中身が読めない」
地主から見て「自分にどんな義務・リスクがあるか分からない」
買主候補から見て「将来どんな条件で借り続けられるのか不透明」

になり、誰も“腹をくくって判断しづらい”状況になります。

「売れる／売れない」の前に、「今どういう契約になっているのか」が整理されていないこと自体が、進まない最大の理由になっています。

理由② 借地ごとに「欲しがる人（需要層）」が違うのに、そこが曖昧なまま

多摩区の借地は、場所・使われ方によって、欲しがる人がかなり違います。

宿河原・中野島駅徒歩圏の借地付き戸建
→ ファミリー実需＋建売業者のニーズ
生田・菅・長沢などの高台・広めの借地
→ 車前提のファミリー・アパート業者・一部建売業者
登戸〜向ヶ丘遊園周辺の小規模借地・店舗系借地
→ 事業用・小規模投資家

にもかかわらず、

「とりあえずエンドユーザーへの仲介」で動き出す
「借地権だから投資家しか買わない」と決めつける

といった“雑なターゲット設定”のまま売却を始めてしまうと、

広告の打ち出し方がかみ合わない
条件交渉も「相手の前提」が分からないからズレる

→ 結果として**「問い合わせはそこそこ来るのに、具体的な話が進まない」状態**になりがちです。

契約内容が売却を止める「典型パターン」と、その背景

パターン① 契約書が見当たらず、「旧借地法／借地借家法」も分からない

【よくある状況】

親が昔から借りている土地で、契約書の場所が分からない
更新のとき、口頭で「またよろしく」で済ませてきた
不動産会社に相談したら「まず契約書を」と言われて止まっている

【なぜ止まるのか】

旧借地法か借地借家法かで、
- 更新の強さ
- 地主側の出れる／出れないの条件
  が変わるため、買主にとっての「安心度」が大きく変わる。
どちらか分からないと、
- 買取業者もリスク込みで低めの価格しか出せない
- エンドユーザーも「将来が読めない」と感じて検討から外す

【本来やるべきこと】

手元に何もなくても、
- 地主が契約書を持っていないか確認
- 更新時の覚書・領収書・古い書簡などを探す
年代（昭和◯年頃〜）から「旧借地法の可能性が高い／低い」など、専門家と一緒に“あたり”をつけていく

パターン② 地代・更新料・承諾料が「相場」と乖離している

【よくある状況】

周りの借地より明らかに地代が安い／高い
更新料や名義変更料を都度言われ、毎回もめている
不動産会社に相談すると「条件がきついですね」と言われる

【なぜ止まるのか】

買主から見ると、
- 「高地代＋高承諾料」の借地権は“負担の重い権利”に映る
- 長期保有前提のエンドユーザーは特に慎重になる
地主から見ると、
- 「今の地代を下げるくらいなら、売却・承諾に応じたくない」
  という本音が出やすい

結果として、

借地人：少しでも高く売りたい
地主　：条件を変えたくない

という構図になり、金額交渉がにらみ合いになりやすいのが現実です。

【本来やるべきこと】

今の地代・更新料・承諾料が「どのあたりの水準か」を第三者に評価してもらう
借地権売却のタイミングで、
- 地代を少し上げる代わりに承諾を得る
- 更新料の取り決めを明確にし直す
  など、“条件見直しをセットで提案する”視点を持つことが重要です。

パターン③ 名義・相続・共有が整理されていない

【よくある状況】

借地権は亡くなった親名義のまま、自分たちが住んでいる
地主が亡くなり、相続人が複数いて「誰が地主か分からない」
兄弟で共有名義になっており、売却に全員の同意が必要

【なぜ止まるのか】

売買契約の相手（権利を売る人・買う人）が法律上はっきりしない
誰か一人が反対すると、話が進まない
買取業者・エンドユーザーは、権利関係が“きれいではない物件”に慎重になる

【本来やるべきこと】

借地権・底地それぞれの登記簿を確認
相続登記が必要な場合は、司法書士などと連携して早めに着手
共有者がいる場合、
- 誰が窓口になるか
- 最低限どの条件なら全員が納得できるか
  を事前にすり合わせておく

需要側から見た「多摩区の借地権」が選ばれにくい理由

理由① 「借地権＋古家」が“リスクに見える情報”のまま出ている

建物は築古・雨漏り・傾きあり
借地契約内容は不明瞭
地主の意向も分からない

こうした状態の借地権付き物件は、ポータルサイトで見たときに

「どこまで直せば良いか分からない」
「どんな条件で借り続けられるか分からない」
「地主がどんな人か分からない」

という**「分からない」が三重に重なっている状態**になりがちです。

買主（特にエンドユーザー）の立場からすると、

同じ多摩区で、
- 所有権の中古戸建
- 所有権の土地・建売
  など“分かりやすい選択肢”が他にもある

ため、わざわざリスクを感じる借地権を選びにくいのが本音です。

理由② エンドユーザー／業者、どちら向けかが曖昧なまま

多摩区の借地権は、本来、

エンドユーザー（自分で住むファミリー）向け
業者（建売・アパート・駐車場等に転用）向け

どちらにもチャンスがありますが、

広さや形がエンドユーザー向きなのに、条件説明が不足していて敬遠される
業者向きなのに、「古家付き住宅」としてしか出していない

といった**“ミスマッチな出し方”**になっている物件が少なくありません。

結果として、

エンドユーザーからは「難しそう」と見られ
業者からは「情報が足りない／条件が固まっていない」と見られ

どちらの層からも“第一候補”に上がってこない状態になってしまいます。

借地権売却を前に「必ずやっておきたい整理視点」

ここからは、売却を本格的に進める前に
ホームワーク株式会社として必ず整理する視点を紹介します。

視点① 「この借地は、誰に引き継ぐのが現実的か」をターゲット別に考える

エンドユーザー（自宅として住む層）
- 駅距離・坂・学区・周辺環境から見て、ファミリー需要が見込めるか
- 建物をリフォームして使うイメージが持てそうか
業者（建売・アパート・駐車場など）
- 土地としての形・広さ・用途地域から見て、採算が合う可能性があるか
- 借地条件を前提に事業として成立しそうか

「エンド寄り」「業者寄り」「どちらでもあり得る」
この3つのどれに入るかをまず見立てることで、

情報の出し方
契約内容の説明の仕方
地主との交渉ポイント

が変わってきます。

視点② 契約内容を「買主にとってのリスク／安心」に翻訳してみる

契約書や覚書をそのまま読むのではなく、

この条文は、買主から見てどう映るか
- 地代見直し条項 → 将来のコスト増リスク
- 更新料の有無 → 長期保有のしやすさ
- 譲渡・建替え承諾の条件 → 自由度と安心感

といった形で、“買う側の目線”に置き換えて整理することが重要です。

ここを第三者（不動産＋借地に慣れた専門家）が一緒に読むと、

説明の仕方で不安を和らげられるポイント
逆に、このままだと確実に敬遠されるポイント

がはっきりしてきます。

視点③ 「地主が得たいもの」と「借地人が実現したいこと」を切り分けて整理

地主が求めているのは、
- 安定した地代収入なのか
- 一括での現金化なのか
- 自由に使える状態の土地なのか
借地人が実現したいのは、
- 借地権の現金化なのか
- 子どもへの問題先送りを避けることなのか
- 自分たちの住み替え資金をつくることなのか

ここを冷静に別々に書き出しておくと、「その真ん中」に落としどころを作りやすくなります。

感情的なやり取りだけで進めてしまうと、

お互いの「得たいもの」が混ざってしまい
「全部は無理」＝「何も進まない」になりがち

だからこそ、第三者が間に入って整理する意味があります。

川崎市多摩区での借地権売却の進め方（5ステップ）

ステップ① 資料と状況の棚卸し（できる範囲でOK）

借地契約書・覚書・領収書類
借地上建物の図面・固定資産税通知書
借地権者・底地所有者それぞれの登記情報
現在の地代・更新の履歴・承諾料の支払い有無

「全部そろっていなくてもいい」ので、
何があって何がないかを一度テーブルに出します。

ステップ② 契約内容・権利関係・土地建物条件の“暫定整理”

ホームワーク株式会社のような専門家と一緒に、

旧借地法か借地借家法かの見立て
名義・相続・共有の状況
用途地域・接道・再建築の可能性
地代水準の妥当性（ざっくりでOK）

を整理し、「今分かっていること」と「調査が必要なこと」を仕分けします。

ステップ③ 「需要層」と「出口スキーム」の仮案をつくる

ここまでの情報から、

エンドユーザー向け／業者向け／地主買取・同時売却…など、どの路線が現実的か
その場合、想定価格帯はどのあたりか（目安）
地主との交渉がどの時点で／どの内容で必要になるか

を、いくつかのパターンに分けて仮案を作ります。

この段階では、まだ数字は「レンジ（幅）」で構いません。

ステップ④ 地主との対話・調整（第三者を交えた“情報共有”から）

いきなり「いくらで買ってください／売らせてください」ではなく、
- 現状の整理結果
- 借地人として考えている方向性
  を共有する場を持ちます。
必要に応じて、ホームワーク株式会社のような第三者が同席し、
- 契約・法律的な前提
- 市場ニーズの状況
  を補足しながら、感情的な対立を避けて話を進めます。

ステップ⑤ 売却条件・スケジュールを具体化し、契約へ

売却方法（借地権のみ売却／底地との同時売却など）
売却価格・清算方法（地代・更新料との関係など）
決済・引渡しの時期
売買契約書・承諾書・覚書の作成

を、不動産会社・司法書士などと連携して詰めていきます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎市多摩区・麻生区エリアで、借地・底地・築古住宅の整理と再生を多数サポート）

「川崎市多摩区の借地権売却が進まない案件のご相談を受けるとき、
共通しているのは、

『契約内容がよく分からないまま、売却の話だけがふわっと出ている』
『地主に何と言って切り出せばいいか分からない』
『そもそも、この借地が“誰にとって価値があるのか”が整理されていない』

という状況です。

逆に言えば、

契約・権利・土地建物の“現状”を一緒に棚卸しする
多摩区というエリアで“誰にどう使ってもらうのが一番自然か”を考える
そのうえで、地主さん・買主さんそれぞれのメリット・デメリットを整理する

この3ステップさえ踏めば、
『借地だから売れない』『地主が首を縦に振らないに決まっている』
とあきらめざるを得ないケースは、実はそれほど多くありません。

私たちは、

借地人・地主・第三者（業者・エンドユーザー）の“三方よし”の落としどころを探しつつ
必要に応じて司法書士・税理士などとも連携しながら
『どこまで整理すれば、どんな売却・買取が現実的になるか』

を一緒に考えていくスタイルを取っています。

『多摩区の借地をこのまま子どもに残すのは不安だ』
『地主との関係が悪くなるのが怖くて、動き出せない』

という段階でも構いません。
まずは“現状と選択肢の整理”から、一緒に始めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 川崎市多摩区の借地権は、そもそも売却できますか？
A. 条件次第ですが、借地権だけの売却・地主との同時売却ともに成立例はあります。

駅距離
土地の形・広さ・用途地域
契約内容・地代水準
地主の意向
を整理したうえで、「どのスキームなら現実的か」を見極めることが大切です。

Q2. 契約書がなくても、売却の相談はできますか？
A. 相談自体は可能です。契約書がなくても、

更新時の書類
地代の領収書
口頭でのやり取りの記録
などから、ある程度内容を推定できる場合があります。
最初から「契約書がない＝売れない」とあきらめる必要はありません。

Q3. 借地権割合や路線価どおりの価格で売れますか？
A. 借地権割合・路線価はあくまで税務上・理論上の指標であり、実際の売却価格は

エリアの実需・事業需要
建物状態・再建築性
地主との条件（地代・承諾）
などを踏まえて決まります。目安にはなりますが、「そのままの数字で売れる」とは限りません。

Q4. 地主との関係があまり良くありません。それでも売却できますか？
A. 関係が良くない場合でも、第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、感情をぶつけ合わずに話を進められることは多くあります。
ただし、譲渡承諾・地代条件の見直しなど、地主の協力が必要な場面は出てきますので、時間に余裕を持って動き始めることが重要です。

Q5. 解体して更地にしてからでないと、借地権は売れませんか？
A. 必ずしも解体が前提ではありません。

古家付きのまま借地権として売る
買取側が解体を前提に価格を提示する
といった形もあります。
解体費用を先にかけるべきかどうかは、「古家付き」と「更地」の両パターンで試算してから判断するのが安全です。

Q6. 借地権売却と同時に、底地もまとめて売った方が良いケースはありますか？
A. はい。

借地人・地主ともに高齢で、双方が整理したい
アパート・複数区画など、まとめた方が事業用としての価値が出る
といった場合は、「借地権＋底地セットで第三者に売る」方が、全体の手取りが大きくなることがあります。

Q7. 税金（譲渡所得税）が心配です。どのタイミングで相談すべきですか？
A. 売却方針がある程度固まった段階で、税理士との連携をおすすめします。
所有期間・取得費・相続の有無・特例の適用などによって税額は変わるため、

売る前
契約前
のどこかでシミュレーションしておくと安心です。

Q8. 多摩区以外（麻生区・高津区など）の借地でも同じように考えて良いですか？
A. 「契約内容と需要の両方を整理する」という考え方は同じですが、
エリアごとの地価・ニーズ・借地慣行によって、最適なスキームは変わります。
多摩区・麻生区・高津区など周辺エリアも含めてご相談いただければ、その地域特性を踏まえて整理していきます。

Q9. 家族にも地主にも、まだ何も話していません。この段階でも相談して大丈夫ですか？
A. もちろん大丈夫です。