横浜市栄区の借地権買取は成立する？交渉前に整理すべき条件

2026年3月11日

【結論】栄区の借地権買取は「契約内容」と「地主・借地人の出口」を整理できれば十分成立しうる

横浜市栄区で、

借地権付き戸建を相続した
古くなった借地上の家を手放したい
底地（地主側）を現金化したい

といったご相談は、ここ数年で確実に増えています。

ただ、借地権・底地の買取は、

「そもそも借地権だけで買い手が付くのか」
「地主に買い取ってもらうしかないのか」
「古い契約（旧借地法）のままでも売れるのか」

など、最初の一歩から判断に迷いやすい分野です。

結論から言うと、
横浜市栄区のような住宅地エリアでは、

契約内容（期間・地代・更新・承諾条件など）
権利関係（名義・相続・共有者）
地主・借地人それぞれの「出口」（どう整理したいか）

をきちんと整理できれば、

借地権のみの買取
借地権＋底地の同時買取（完全所有権化）
地主による借地権の買い取り

といったスキームで、借地権買取は十分に成立しうるケースが多いと言えます。

この記事では、横浜市栄区で借地権買取を検討する際に、

なぜ判断が難しくなりやすいのか
「成立するかどうか」を分ける条件
交渉前に整理しておくべき具体項目
実務でよくあるパターンと注意点

を、リフォーム・不動産再生を手がけるホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ横浜市栄区の借地権買取は判断が難しくなりやすいのか

古い住宅地＋農地由来借地が混在するエリア特性

栄区は、

本郷台駅周辺の住宅地
桂台・庄戸・犬山町などの戸建団地エリア
小菅ヶ谷・公田町などのマンション・団地エリア

といった住宅中心エリアでありつつ、
もともと農地・山林だった土地を借地として宅地化したケースも多い地域です。

その結果として、

契約開始が昭和40〜60年代の「旧借地法」時代
契約書が簡易な覚書だけ／原本紛失
更新時に口頭だけで済ませ、書面が残っていない

といった「古い借地契約」が少なくありません。

この“古い契約”が、

そもそもどんな権利か
どこまで自由に売れるのか
地主の承諾は必須なのか

を分かりづらくしている要因です。

借地権・底地双方に「相続・再整理ニーズ」が出ている

栄区では、

借地上の家を建てた親世代が高齢・他界し、子世代が相続している
地主側も高齢化しており、底地を子世代に引き継ぐ前に整理したい

といった「両サイドの世代交代」が進んでいます。

借地人側：
「自分たちはもう住まないので借地権を現金化したい」
地主側：
「細かい借地を何件も管理するのは大変なので、まとめて整理したい」

この2つのニーズは本来“相性が良い”はずなのに、

契約内容が不明瞭
お互いにどう切り出していいか分からない
「借地は売れないのでは？」という思い込み

によって、具体的な買取交渉に進めずに止まっているケースが多いのが実情です。

栄区の借地権買取が「成立しやすい」かどうかを分ける主な条件

ここでは、ホームワーク株式会社が栄区の借地権買取を検討する際に必ず見ているポイントを整理します。

1. 契約の種類と期間（旧借地法か・借地借家法か）

契約開始が旧借地法時代（平成4年以前）か、借地借家法か
契約書に記載された契約期間・更新の扱い

によって、

地主からの解約のしやすさ／しにくさ
建て替え・増改築の承諾ルール
借地権の「権利の強さ」

が変わります。

ポイント

旧借地法の契約ほど、借地人の権利が強く、長期継続が前提
その分、借地権としての価値が認められやすいことが多い

一方で、契約期間がほとんど残っていない場合などは、
建て替えや再活用のしやすさが下がるため、買取価格にも影響します。

2. 登記・名義・相続状況が整理できるか

借地権者の名義：実際に住んでいる人と一致しているか
地主（底地所有者）の名義：相続登記が済んでいるか
共有名義があるか（兄弟姉妹・親族間など）

これらが混乱していると、

誰と交渉すればいいか不明確
売買契約・登記に進めない
相続人の一人が反対して進まない

といった理由で、買取成立のハードルが上がります。

逆に言えば、

誰が権利を持っていて
誰が決定権を持っているか

が整理できれば、買取の実現可能性は一気に高まります。

3. 地代・更新料・承諾料など条件の妥当性

現在の地代水準（高いか／低いか）
過去の更新料の有無・水準
名義変更・建て替え時の承諾料の取り決め

これらは、

地主が「今の状態を維持したい」と考えるか
あるいは「まとめて整理したい」と考えるか

に影響します。

地代が極端に低い → 地主にとっては「買取してスッキリしたい」動機になりやすい
地代がそれなり → 継続メリットもあるため、買取には条件調整が必要

といったように、交渉の「落としどころ」の見通しを立てる材料になります。

4. 建物の状態と「再活用のしやすさ」

栄区の借地上の建物は、

築30〜40年以上の木造戸建
増改築を繰り返し、図面と現況がズレている

といったケースも多くあります。

買取の目線から見ると、

そのままリフォームして使えるか
解体して建て替える前提か
建て替え自体が法的に可能か（再建築可否・接道条件など）

によって、

借地権としての評価
底地と一緒に完全所有権化したときの将来価値

が変わります。

ポイント

「古い＝売れない」ではなく
「古いが、再活用の余地があるかどうか」で判断

されるため、栄区のような住宅地では借地権買取が成立する余地は十分にあります。

交渉前に必ず整理しておきたい5つの条件

ここからは、実際に「地主や業者と交渉を始める前」に、
最低限整理しておきたい具体的な項目を挙げていきます。

① 借地契約書・覚書・更新資料の有無

まずは手元にある資料をすべて確認します。

元々の借地契約書
更新時の覚書・合意書
地代改定・期間変更に関する書面
建て替え・増改築に関する承諾書

よくある状況

契約書が見つからない → 地主側が保管しているケースも多い
覚書だけ残っていて、“それが実質的な最新ルール”になっている

資料が不十分でも交渉自体は可能ですが、
あるものは全て出して整理するほど、話が具体的に進めやすくなります。

② 借地人・地主それぞれの「目的」と「期限感」

借地人側：
- すぐ現金化したいのか
- 数年内に整理できればよいのか
- 相続前に整理したいのか
地主側：
- 相続対策として底地をまとめて売りたいのか
- まだ安定した地代収入を続けたいのか

これらが整理できていないと、

「急ぎたい側」と「時間をかけたい側」で溝が生まれる
せっかく条件は悪くないのに、タイミングの問題でまとまらない

ということが起こります。

ポイント

自分側の希望だけでなく、「相手側はどう考えそうか」も想像する
可能であれば、専門家を通じて双方の“本音”をヒアリングする

③ 借地権だけ／底地だけ／両方まとめて、どれが現実的か

買取スキームのパターンは大きく3つです。

借地人 → 借地権のみ売却（第三者 or 地主）
地主 → 底地のみ売却（投資家・業者など）
借地人＋地主 → 借地権＋底地を同時売却（完全所有権化して売却）

栄区では、

実需ニーズがあるため、3の「完全所有権化」スキームが成立しやすいエリア
ただし、地主と借地人の意向調整が必要

という特徴があります。

交渉前に決めておきたいこと

自分としては、どのパターンを理想とするか
相手方がどのパターンなら受け入れやすそうか

を整理しておくだけでも、話し合いの方向性がブレにくくなります。

④ 想定される価格帯と「譲れるライン」

路線価・借地権割合・周辺相場から見た、ざっくりの価格イメージ
解体費・測量費・登記費用など、整理にかかりそうな経費
「このラインを下回るなら売らない」という自分の最低ライン

を事前に持っておくことが重要です。

もちろん、正確な金額は専門家の査定が必要ですが、

「いくらなら売りたいか」だけでなく
「いくら未満なら、今回は見送るか」

まで考えておくと、交渉時に感情だけでぶれずに済みます。

⑤ 権利関係・相続の整理方針

共有名義の場合、全員の同意が必要か
相続人の人数・関係性
将来的な相続を見据えて、今動くべきかどうか

借地権・底地は、

相続が一度挟まると、権利者が一気に増える
その結果、あとから整理する方がはるかに大変になる

という特徴があります。

「親が元気なうちに方向性だけでも決めておく」ことは、
栄区のような住宅地エリアでも非常に重要なポイントです。

実務イメージ：栄区でよくある借地権買取パターン

※以下は典型的なケースをもとにしたイメージです（個別案件ではありません）。

パターン①：相続した古家付き借地を、建て替え前提で買取

エリア：本郷台駅からバス便エリアの住宅地
状況：
- 親が建てた築40年超の木造戸建
- 子世代は別エリアに持ち家があり、将来住む予定なし
- 地主は高齢だが、地代収入をまだ維持したい

【進め方の一例】

契約内容・地代・更新履歴を整理
借地権の市場価値を概算
ホームワーク株式会社が借地権を買取 → 地主と建て替え承諾・承諾料を合意
古家を解体し、新築プランを立てて一般エンド向けに再販売

【ポイント】

借地権としての価値＋建て替え後の価値を見込んだ買取
借地人は「古家の解体・建て替え交渉の手間」を負わずに現金化

パターン②：借地権＋底地をまとめて買取し、完全所有権化

エリア：公田町・小菅ヶ谷周辺
状況：
- 借地上に2世帯住宅
- 借地人・地主とも高齢化
- 双方が「子ども世代にこのまま引き継がせるのは負担」と感じている

【進め方の一例】

借地人・地主両方と面談し、「まとめて売る」方向で合意形成
ホームワーク株式会社が、借地権＋底地を同時に買い取り
2世帯住宅を用途に応じてリノベーション or 戸建用地として分割販売

【ポイント】

借地人：将来の更新・建て替え問題から解放される
地主：複雑な借地管理から解放され、一括で資金化できる

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地を含む不動産再生とリフォームに強みを持つ会社）

「横浜市栄区の借地権買取は、『そもそも成立するのか？』というご不安からスタートすることが多いですが、
実際には“契約整理さえできれば、選択肢は意外と多い”エリアだと感じています。

私たちが現場で見ていて特に多いのは、

借地人側：相続したが、自分たちは住まない
地主側：高齢で、細かい借地を管理し続けるのが負担

という“同じ方向を向いているのに、最初の一歩が踏み出せない”パターンです。

大切なのは、

契約書・登記・相続関係を“現状のまま”正確に把握すること
借地人と地主、それぞれの“出口”（どうなればスッキリか）を整理すること
借地権だけ・底地だけ・両方まとめて、複数のスキームを並べて検討すること

の3つです。

借地権も底地も、“動かさないこと”が安全とは限りません。
相続が重なるほど関係者が増え、整理が難しくなるケースを数多く見てきました。

『この借地は売れるのか』『地主にどう話を切り出せばいいか分からない』という段階でも構いません。
まずは、

何が分かっていて
何が分かっていないのか
を一緒に整理するところからお手伝いできればと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 栄区の借地権は、本当に第三者に売れますか？地主にしか売れないのでは？
A. 地主に買い取ってもらうケースもありますが、契約内容や立地によっては、第三者（業者・エンドユーザー）が借地権を購入することもあります。特に本郷台周辺など実需ニーズが強いエリアでは、借地権のみの買取ニーズも見込めます。

Q2. 借地契約書が見つからないのですが、それでも相談できますか？
A. 相談自体は可能です。契約書がなくても、