横浜市金沢区の再建築不可物件は売却できる？接道条件が壁になる場面

2026年3月14日

【結論】金沢区の再建築不可物件も売却は可能。ただし「接道条件」「活用方法」「買主のタイプ」を整理しないと条件は厳しくなりやすい

横浜市金沢区で「再建築不可」と言われた戸建て・古アパートなどの売却を検討するとき、多くの方が直面するのは、

そもそも売れるのか
いくらなら売れるのか
リフォームしてから売るべきか、そのまま売るべきか

といった“出口のイメージが持ちにくい”という問題です。

金沢区は、

坂の多い山側エリア（釜利谷・六浦など）
細い路地や高低差のある住宅地
古くからの住宅街と区画整理された新しい街が混在

しているため、

接道条件を満たさない「再建築不可」
将来も建て替えが非常に難しい「事実上の再建築困難」

といった物件が一定数存在します。

結論から言うと、金沢区の再建築不可物件でも

状況を正しく整理し
買主のタイプと活用方法を見極め
現実的な価格帯に着地させる

ことができれば「売却自体は十分可能」です。

一方で、

接道条件を理解せずに「普通の戸建て」と同じ感覚で売り出す
リフォームや解体を先にしてしまい、費用倒れになる

といった進め方をすると、かえって損をしてしまうケースもあります。

この記事では、横浜市金沢区の再建築不可物件について、

なぜこのエリアで再建築不可が生まれやすいのか
売却しにくくなる接道条件の具体例
売却を検討するときの判断軸
実際に取り得る売却スキームと注意点

を、ホームワーク株式会社（再生・リフォームに強い不動産会社）の視点で整理します。

なぜ横浜市金沢区に「再建築不可物件」が多くなりやすいのか

坂・路地・高低差が多い街の“歴史的な成り立ち”

金沢区の山側（釜利谷・六浦など）や古い住宅地では、

昔の農道や私道をベースにした細い路地
高低差の大きい階段状の宅地
車がギリギリ通れるかどうかの前面道路

といったエリアが珍しくありません。

現在の建築基準法では、

原則：幅員4m以上の道路に、2m以上接していること

が「再建築可能かどうか」の最低条件ですが、

道路幅員が4m未満しかない
道路として認定されていない「通路」にしか接していない
土地の一部が道路に接しているが、2mに満たない

などの事情から、「再建築不可（または極めて困難）」と判断される土地が生じています。

市街化の過程で置き去りになった“昔ながらの区割り”

金沢区では、

一部はきれいに区画整理された住宅地
一部は昔の区割りがそのまま残る住宅地

が混在しています。

区画整理されたエリアでは道路・接道がきちんと整っている一方で、
古い区割りのままの場所では、

他人の土地を通らないと道路に出られない
私道持分の権利関係が複雑
崖地・法面（のりめん）を挟んで道路に接している

など、接道条件の面で「現行法から見ると再建築しづらい」土地も存在します。

「接道条件」が壁になりやすい具体的なパターン

パターン① 幅員4m未満の細い道路にしか接していない

建築基準法上の「道路」と認められるには、
原則として幅員4m以上が必要ですが、

昔からある生活道路
車1台が通るのもやっとの細い道

などでは、道路幅が4mに満たないことがあります。

この場合、

「2項道路」としてセットバック（後退）が前提で建築可能なケース
そもそも道路として認定されておらず、再建築不可となるケース

に分かれます。

金沢区の古い住宅地では、
この判定が非常に微妙なケースが多く、調査抜きで結論を出すのは危険です。

パターン② 敷地が道路に2m未満しか接していない

間口が極端に狭い旗竿地
高低差があり、階段でしか道路に出られない

といった土地では、

実質的には道路に面しているが、法的な「接道2m」を満たさない

という問題が起きます。

この場合、

現在の建物は“昔の基準”で建っている
新しく建て替えるときは、建築確認が下りない

という「既存不適格＋再建築不可」の状態になっていることが多くあります。

パターン③ 私道・通路・通り抜け路にしか接していない

金沢区の山側や路地裏エリアでは、

法的な「道路」ではない私道・通路
近隣住民で共有している通り抜け路

しか接していない土地も見られます。

私道が建築基準法上の道路に指定されているか
指定されていない場合、位置指定道路化などの可能性があるか

によって、再建築の可否が変わりますが、
権利関係（共有者の数・承諾の取りやすさ）も含めて、
現実的に手を打てない＝再建築不可扱いとなるケースも多いのが実情です。

再建築不可物件の売却が難しくなる要因

要因1：一般のエンドユーザーの購入候補から外れやすい

マイホーム購入を検討する多くの方は、

将来、建て替えができること
住宅ローンが組みやすいこと

を重視します。

再建築不可物件は、

原則として住宅ローンが通りにくい（現金・一部ローンに限られる）
建て替えができない＝長期的な住み替え・資産性に不安がある

ため、**一般のエンドユーザーが“最初の候補から外しやすい”**物件です。

要因2：買取業者・投資家からも「使い道が限定的」と見られがち

再建築不可物件を検討する買取業者・投資家は、
次のような観点でシビアに見ます。

既存建物をリフォームして、賃貸・民泊などで活用できるか
土地を隣地と一体化する・私道を整理するなどで、
将来的に「再建築可能」にできる余地があるか
購入価格＋リフォーム・整理費用をかけても、
十分な利回り・出口が描けるか

これらの条件がそろわないと、

「買えなくはないが、かなり安くないと採算が合わない」
「リスクの割にリターンが見込めないので見送る」

という判断になることが増えます。

要因3：売主・仲介側が接道条件を正確に把握していない

実務では、

売主も、仲介会社も「なんとなく再建築不可らしい」としか分かっていない
行政や調査会社への確認をせずに販売開始してしまう

というケースも少なくありません。

結果として、

「将来建て替えできるかも」と期待していた買主が離れる
価格調整や説明のやり直しで時間だけが過ぎていく

といった“ダメージの大きい売却プロセス”になりがちです。

「売却できるかどうか」を判断する3つの軸

横浜市金沢区の再建築不可物件について、
売却の現実性を考えるときは、次の3つの軸で整理することが重要です。

① 再建築の可否は本当に「完全NG」なのか

行政（建築指導課など）に接道・道路種別を確認したか
過去に建て替えや大規模修繕の履歴がないか
近隣の似た立地の物件で、建て替え事例がないか

を確認することで、

法的に完全な再建築不可なのか
セットバックや私道承諾など、条件付きで再建築の余地があるのか

が見えてきます。

ポイント
「不動産ポータルサイトの表記」だけで再建築不可と判断せず、
専門家を交えて一次調査を行うことが重要です。

② 建物を活かすシナリオがあるか

現在の建物は、リフォームすればまだ使えるか
賃貸・事業用・セカンドハウスなど、フルリノベで使い道があるか
法令上許される範囲で、どこまで手を入れられるか

を検討し、「建物を活かす前提の買主」を想定できるかどうかを判断します。

自宅用ではなく、投資・事業用として割り切って探している層
金額を抑えて持ち家を持ちたい層

など、ターゲットを変えることで売却の可能性が広がるケースもあります。

③ 接道・隣地との関係を整理して「将来の可能性」を描けるか

隣地所有者との関係（交渉余地があるか）
私道の権利者（持分）・人数・連絡の取りやすさ
まとめて再開発・共同建替えの余地

などを整理することで、

今すぐは難しくても「将来的に再建築可能にする余地」があるか
その可能性を見込んで購入する業者・投資家がいるか

といった視点が持てるようになります。

金沢区の再建築不可物件で取り得る売却パターン

パターン① 現況のまま、投資家・買取業者へ売却

建物の老朽度合いが中程度
リフォームすれば賃貸・民泊・事業用などで活用できる見込み
立地がある程度魅力的（金沢文庫・金沢八景へのアクセスなど）

という場合は、

「現況のまま」
「再建築不可を前提に」

投資家・買取業者に売却するパターンが現実的です。

【メリット】

売主側でリフォーム費用をかける必要がない
再建築不可であることを前提に価格設定されるため、トラブルが少ない

【デメリット】

一般のエンドユーザーよりも価格水準が抑えられやすい

パターン② リフォーム・再生を前提に、エンドユーザーに売却

建物に魅力があり、リフォームで十分住める状態にできる
立地（眺望・環境・駅距離など）に強みがある
「建て替えよりも、今の建物を活かしたい」層が見込める

という場合は、

ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社と連携し、
「再生プラン付き」でエンドユーザーへ売却する

という方法もあります。

【メリット】

買取業者向けより、少し高い価格で成約できる可能性
「古家＋リノベ」の魅力を打ち出せる

【デメリット】

リフォーム費用の一部を売主・買主のどちらが負担するか要調整
売却までの時間がやや長くなる可能性

パターン③ 隣地・私道所有者との調整を前提に、再建築可能化を狙う

隣地との一体利用で接道2mが確保できそう
私道持分・共有者の承諾が得やすい状況
将来的に区画整理・共同建替えの話が進む可能性

が見込める場合、

ホームワーク株式会社などが一度買い取り、
隣地や私道権利者と交渉し、
「再建築可能な土地」として再販売する

というスキームも考えられます。

【メリット】

売主は「現況のまま」売却でき、複雑な交渉から解放される
最終的に“普通の建築ができる土地”としてエリアの価値向上に寄与

【デメリット】

調整の難易度が高く、すべてのケースで実現できるわけではない

横浜市金沢区での再建築不可物件売却の進め方

① 現状の法的・物理的条件を整理する

市役所（建築指導課など）で道路種別・接道状況を確認
登記簿・公図・地積測量図の確認
建物の築年数・構造・劣化状況の把握

まずは「何が原因で再建築不可なのか」を明らかにします。

② 「誰に向けて売るのか」を決める

自宅用のエンドユーザー
投資家・買取業者
隣地所有者・地元の事業者

など、主なターゲットを想定し、それに応じた価格帯・情報の出し方を決めます。

③ 金沢区エリアの相場感と“割安感”のバランスを考える

同じエリアの「再建築可能」物件の相場
近隣の再建築不可物件の成約・売出事例（分かる範囲で）

を参考に、

「どの程度のディスカウントなら購入検討に値するか」
「売主として許容できるラインはどこか」

をすり合わせます。

④ 売却戦略（現況・リフォーム・買取）を専門家と比較検討

ホームワーク株式会社のような再生系不動産会社であれば、

現況売却
部分リフォーム＋売却
当社買取＋フルリノベ再販

といった複数案を数字ベースで比較できます。

⑤ 実際の売却活動と説明の徹底

図面・広告に「再建築不可（または再建築困難）」であることを明示
内覧時にも、接道状況と制約を丁寧に説明
そのうえで、「どう使える物件なのか」を具体的に伝える

ことで、購入後のトラブルを防ぎつつ、
納得度の高い成約を目指します。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市内で再建築不可・借地・老朽物件などの再生を手がける会社）

「横浜市金沢区の再建築不可物件は、
『売れない問題物件』と見られがちですが、
接道条件と立地の“整理の仕方”次第で、
十分に出口が見えてくるケースも多くあります。

大切なのは、

なぜ再建築不可なのか（法律・接道の理由）
そのままでも“どう使えるのか”（賃貸・事業用・別荘的利用など）
将来的に“どうなり得るのか”（隣地との一体利用・私道整理など）

を、売主様と一緒に丁寧に言語化していくことです。

『再建築不可だから価値がない』ということは決してなく、

価格
使い方
買主のタイプ

の3つを正しく合わせてあげれば、
きちんとニーズのある“資産”として扱うことができます。

金沢区は、坂や高低差の厳しいエリアもある一方で、
海や自然、都心へのアクセスといった魅力も大きい地域です。

『この立地が好きだからこそ、うまく整理して次につなげたい』
というご相談を多くいただきます。

再建築不可と告げられた段階で諦めてしまうのではなく、
まずは接道条件と活用の可能性を一緒に整理するところから、
お気軽にご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 再建築不可物件でも、本当に売れることはありますか？
A. あります。価格は通常の再建築可能物件より下がることが一般的ですが、
投資家・買取業者・立地を気に入ったエンドユーザーなどに売却が成立している事例は多くあります。
重要なのは、「再建築不可であること」を正直に開示したうえで、
どう活用できる物件なのかを具体的に示すことです。

Q2. なぜ再建築不可と言われたのか、詳しい理由が分かりません。
A. 多くの場合、「接道条件（道路の種類・幅員・接道2mの有無）」が原因です。
市役所の建築指導課や、専門家による調査を通じて、

道路の種別
必要なセットバックの有無
再建築の余地
などを確認することができます。

Q3. 再建築不可物件は、住宅ローンを使って買う人はいるのでしょうか？
A. 一般的な銀行の住宅ローンは難しいケースが多いですが、

一部の金融機関の例外的な商品
ノンバンク系ローン
リフォームローン＋自己資金の組み合わせ
などで購入される事例もあります。
ただし、現金比率が高い買主（投資家など）が中心になる傾向があります。

Q4. 先に解体して更地にした方が売りやすくなりますか？
A. 必ずしもそうとは限りません。
再建築不可の更地は、

そのままでは建物を建てられない
活用方法がさらに限られる
ため、かえって評価が下がる場合もあります。
解体前に「建物付き」と「更地」の両方でシミュレーションすることをおすすめします。

Q5. 自分でリフォームしてから売った方が高く売れますか？
A. 立地・建物の状態・ターゲット次第です。
リフォーム費用以上に価格アップが見込めるケースもあれば、
投資家向けには「自分でリフォームしたい」ニーズもあるため、
手を入れずに安く出した方が結果的に得なケースもあります。
費用対効果を見ながら判断することが重要です。

Q6. 隣地と一緒に売ることはできますか？
A. 隣地所有者との関係次第ですが、