横浜市金沢区の借地権売却が進みにくい理由｜契約内容と立地の関係

2026年3月14日

【結論】金沢区の借地権売却は「契約のクセ」と「立地特性」の両方を整理しないと前に進まない

横浜市金沢区で借地権（借地権付き戸建て・借地権付きアパートなど）の売却を検討するとき、多くの方が最初に感じるのは、

売りに出しても問い合わせが少ない
不動産会社ごとに言うこと・査定額がバラバラ
「借地だから売れにくい」とだけ言われて話が進まない

という「進みにくさ」です。

その大きな要因は、金沢区特有の

昭和期から続く“古い借地契約”が多いこと
坂・バス便・海沿いなど、立地による「使いづらさ／活かしやすさ」の差が大きいこと

にあります。

借地権売却をスムーズに進めるうえで重要なのは、

「契約内容（法的な条件）」と
「立地・地形・エリア需要（物理的な条件）」

を切り分けて理解し、それぞれに合った売却戦略を組むことです。

この記事では、横浜市金沢区の借地権売却がなぜ進みにくいのかを、

契約内容のクセ
立地特性との相性
実際に起こりやすい“つまずきポイント”

という観点から整理し、売却を現実的に進めるための考え方を解説します。

横浜市金沢区の借地権が「一筋縄でいかない」背景

金沢区は“古い借地”と“新しい住宅地”が混在するエリア

金沢区には、

六浦・釜利谷・寺前などの古くからの住宅地・農地由来の借地
金沢文庫・金沢八景駅周辺の区画整理された住宅地
幹線道路沿い・海沿いの店舗併用・事業用借地

が混在しています。

その結果、

昭和40〜60年代に始まった旧借地法の契約
平成以降の借地借家法に基づく新しい契約
契約書が簡易な覚書だけのケース
更新が口頭ベースで、書面がほとんど残っていないケース

など、「一件ごとに契約条件がまったく違う」状態になっています。

この“契約のバラつき”が、借地権の評価・売却を難しくしている大きな要因です。

坂・バス便・海沿い…立地による「将来の使われ方」の差が大きい

金沢区は、

駅徒歩圏の平坦な住宅地
坂の多い山側エリア（釜利谷・六浦など）
海沿い・幹線道路沿い（幸浦・並木など）

と、同じ区内でも土地の条件が大きく異なります。

借地権を購入する側（エンドユーザー・買取業者・投資家）は、

将来建て替えしやすいか
賃貸・店舗・事業用として活用しやすいか
高低差や前面道路の条件で建築に制限がないか

といった「その後の使い道」をシビアに見極めるため、

立地条件が悪い × 借地権
坂がきつい・バス便 × 借地権

といった組み合わせになると、一気に買い手が限定されるのが実情です。

借地権売却が進みにくくなる「契約内容」の典型パターン

① 旧借地法で“更新はしているが書面がない”ケース

金沢区によくあるのが、

契約開始は旧借地法（昭和〜平成初期）
実際にはずっと住み続けており、地代も払っている
でも「更新契約書」や「覚書」が残っていない

というパターンです。

売却の場面では、

実務上は“更新され続けている借地”だが、
書面上は「いつまで借りられるのか」「どんな条件なのか」が読み取りにくい

状態になり、

買主側から見ると「契約の安定性に不安」がある
買取業者から見ると「法的リスクが読み切れない」

ため、査定が厳しめになる／そもそも取り扱いを嫌がられる、ということが起こります。

② 地代・更新料・承諾料の取り決めが曖昧

何十年も地代が据え置きで“相場よりかなり安い”
更新料が「そのときどきの話し合い」で決まっている
増築・名義変更の承諾料について明確な取り決めがない

といったケースも、金沢区では珍しくありません。

買主・買取業者の視点では、

将来、地主から「地代大幅アップ」「高額な更新料」を請求されるリスク
名義変更・建て替えのたびに、高額な承諾料が発生するリスク

を警戒するため、慎重にならざるを得ないのです。

③ 登記上の名義と実際の所有者が違う（相続未登記）

もうひとつの“あるある”が、

借地権者の登記名義 → 亡くなった親・祖父母のまま
実際に住んでいる → 子世代・孫世代
相続登記が未了で、相続人が複数人いる

というパターンです。

この場合、

誰と契約をすればいいのか分かりにくい
売却契約前に、相続登記や相続人の同意取り付けが必要

となり、買主からすると

手続きが煩雑
時間も読みにくい

ため、「他の案件より優先しにくい」物件になりがちです。

借地権売却が進みにくくなる「立地条件」の典型パターン

① 坂がきつい・バス便＋借地権の組み合わせ

金沢区の山側エリア（釜利谷・六浦など）では、

最寄り駅からバス利用＋坂道
高低差のある敷地・前面道路が狭い

といった立地条件の物件が少なくありません。

この条件に「借地権」が重なると、

エンドユーザー（自分で住む人）
→ 「せっかく買うなら所有権で…」と考え、候補から外しやすい
買取業者・投資家
→ 再販時に買い手が付きづらいと見て、査定を厳しくせざるを得ない

結果として、**「そもそも検討テーブルに乗せてもらえない」**ことが起こります。

② 老朽建物＋再建築・再活用のしづらい立地

古い借地上の木造戸建て・小規模アパート
接道条件がギリギリ／セットバックが必要
不整形地・旗竿地・高低差が大きい

といった土地条件の場合、

建て替え時に設計の自由度が低い
コストの割に商品性が上がりにくい

ため、買主は

「リフォームしてそのまま使う」か
「解体しても使いづらい」か

という二択を迫られます。

そこに「借地」であることによる、

借地期間・再契約条件の不透明さ
地代・更新料などのランニングコスト

が乗ってくると、所有権物件と比較して候補から落ちやすくなるのが実情です。

③ 海沿い・幹線道路沿いで、用途が限定されるケース

幸浦・並木・産業道路沿いなど、

車の利便性は良いが、住環境としては好みが分かれる
騒音・塩害など、長期居住のデメリットがある

ようなエリアの借地権は、

事業用・店舗・倉庫など特定用途には向く
一般の住宅需要だけでは買い手が限られる

という“用途の偏り”が出がちです。

こうした場所では、

任意のエンドユーザーに広く買ってもらう
というより、
その立地を活かせる業種・事業者にピンポイントで売る

という“売り方の設計”が必要になります。

「契約」と「立地」を切り分けて考えることが、売却成功の第一歩

契約整理でやるべきこと

まずは、契約まわりをできる限りクリアにしていきます。

借地契約書の有無・内容の確認
更新時の覚書・地代改定の履歴整理
借地権・底地の登記名義の確認（相続登記の要否）
建て替え・名義変更時の承諾料の取り決めの有無

これを整理することで、

「長期安定利用が見込める借地なのか」
「将来の地代・更新料リスクがどの程度ありそうか」

といった点を、買主に具体的に説明できるようになります。

立地整理でやるべきこと

次に、立地について「冷静な評価」を行います。

坂・バス便・駅距離・周辺環境
土地の形状・接道条件・高低差
将来の再建築・再活用の可能性（戸建て・アパート・駐車場など）

を踏まえて、

エンドユーザー向きなのか
投資家・買取業者向きなのか
事業用・店舗向きなのか

という「主なターゲット」を絞り込むことが重要です。

この「契約整理 × 立地整理」をしたうえで、

借地権だけ売る
借地権＋底地を一緒に整理する
地主に買い取ってもらう／第三者に売る

といった具体的な売却戦略を組み立てていきます。

横浜市金沢区で借地権売却を進めるときのステップ

ステップ① 手元の情報をすべて洗い出す

借地契約書・覚書・地代の領収書
固定資産税の納税通知書
登記簿謄本（借地権・底地・建物）

など、あるものだけで構わないので、まずは集めます。
この段階では「足りないものが何か」を把握することが目的です。

ステップ② 契約内容と権利関係を専門家と一緒に整理

ホームワーク株式会社のような、
借地・底地・再生案件を扱う会社や司法書士と連携しながら、

旧借地法なのか、借地借家法なのか
契約期間・更新条件はどうなっているのか
相続登記・名義変更が必要かどうか

を整理します。

ステップ③ 立地・建物の「活かし方」をシミュレーション

現状のまま売る（現況有姿）
解体して「更地の借地権」として売る
リフォーム・リノベを前提とした活用を提案する

など、立地と建物の状態を踏まえた「複数パターン」を検討します。

金沢区の場合、

駅近 × 平坦地 → 実需・投資どちらも狙える
坂・バス便 × 高低差大 → ニッチな需要を狙う、あるいは底地と一体活用を検討

といったように、「どのターゲットにとって魅力的か」を具体的にイメージすることが大切です。

ステップ④ 地主・借地人・第三者の“出口”を設計

借地人としては、いつまでに・いくらくらいで現金化したいのか
地主としては、地代収入を続けたいのか、底地を現金化したいのか
第三者（買取業者・投資家）は、どう活用する前提で動けるか

これらをすり合わせながら、

借地権のみ売却
借地権＋底地をまとめて売却
地主への売却／第三者への売却

といったスキームを決めていきます。

ステップ⑤ 実際の売却活動と条件交渉

スキームが固まったら、

販売価格の設定（「夢の価格」ではなく「成立しうる価格」）
想定ターゲットに合わせた情報発信（エンドユーザー／業者など）
地主・借地人・買主それぞれとの条件調整

を進めます。

借地権売却では、通常の所有権売却以上に、

説明すべき情報量が多い
調整すべき当事者が多い

ため、「誰が・何を・どこまで説明するか」を整理しておくことがスムーズな成約につながります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「横浜市金沢区の借地権売却が進みにくい一番の理由は、
『借地だから売れない』のではなく、
『契約と立地の情報が整理されないまま市場に出ている』ことだと感じています。

同じ“借地”でも、

しっかり契約整理された駅近物件は、思った以上に反響がある一方
契約内容が曖昧で、立地条件も説明しづらい物件は、買主側も慎重にならざるを得ません。

私たちが金沢区でお手伝いするときは、

まず“売れる・売れない”を判断する前に、契約と立地の棚卸しを行う
借地人・地主・将来の買主の“三方にとって現実的な落としどころ”を探す

というプロセスを大切にしています。

借地権も底地も、放置していると、
代替わりや老朽化で問題がどんどん複雑になっていきますが、
早い段階で情報整理を始めれば、
『売却』『リフォーム』『同時整理』などの選択肢が広がります。

『うちの借地は本当に売れるのか？』『まず何から手をつければいいのか分からない』
という段階でも構いませんので、
現状の棚卸しと、考えられる選択肢の整理から一緒に始めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 横浜市金沢区の借地権は、そもそも売れるものなのでしょうか？
A. ケースバイケースですが、「売却実績がまったくない」というエリアではありません。
契約内容・立地・建物の状態を整理したうえで、
ターゲット（エンドユーザー／業者／地主など）を明確にすれば、成立している事例は多くあります。

Q2. 契約書が見つかりません。それでも売却相談できますか？
A. 可能です。
更新時の領収書・覚書・地主からの通知などから、契約内容を推定できる場合があります。
また、地主側が契約書を保管していることもあるため、専門家と一緒に確認していきます。

Q3. 坂の上の借地権付き戸建てで、築年数も古いです。売却は難しいでしょうか？
A. 難易度は上がりますが、

地主が底地ごと整理したい意向がある
周辺に自己所有地を持っていて、将来一体活用を考えている
といった事情があれば、
「地主買取」や「借地権＋底地同時整理」という選択肢が見えてくることもあります。

Q4. 地主との関係が良くありません。売却は諦めるべきですか？
A. 関係性が良くないケースでも、第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、
感情的な対立を避けながら条件整理を進められることがあります。
委任状などを活用し、直接顔を合わせずに交渉する形も可能です。

Q5. 借地権売却の前に、解体やリフォームはしたほうが良いですか？
A. 一概には言えません。

立地が良く、将来建て替えニーズが高い → 解体前提で土地として評価されることも多い
立地は普通だが、建物を活かして賃貸・自宅利用が見込める → 最低限のリフォームで価値を高められる場合も
まずは「現況のまま売る場合」と「手を入れてから売る場合」のシミュレーションを行い、費用対効果を見極めるのが安全です。

Q6. 借地権を売った場合の税金はどうなりますか？
A. 借地権売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかる可能性があります。
取得時期・取得費・相続の有無・特例適用の可否によって大きく変わるため、
具体的な金額は税理士にシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

Q7. 金沢区以外の借地権でも同じような考え方ですか？
A. 基本的な考え方（契約整理＋立地整理）は同じですが、
エリアごとの地価水準・需要層・再開発の動きによって、「売りやすさ」は変わります。
金沢区は横浜市内でも地形のメリハリが大きいエリアなので、特に“立地の目利き”が重要です。

Q8. 借地権割合や路線価は、実際の売却価格にどれくらい影響しますか？
A. 借地権割合・路線価は、税務評価や価格の考え方を整理するうえでの「基準値」に近いものです。
実際の売却価格は、