東京都葛飾区で借地権を買取してもらう現実性とは？承諾条件と交渉の実情

2026年3月16日

【結論】葛飾区の借地権買取は「地主の承諾条件」と「出口（再利用）シナリオ」を整理できれば、十分現実的な選択肢になる

東京都葛飾区で、

借地権付き戸建て
借地権付きアパート
古い借地契約が残る実家

などを「借地権ごと」売却・買取してもらえないかと考えるとき、最初にぶつかるのは次の疑問です。

借地権だけを、第三者や業者に本当に買い取ってもらえるのか
地主の承諾がどこまで必要で、何を条件にされるのか
交渉は感情的になりやすいと聞くが、実際どう進むのか

結論から言うと、葛飾区の借地権でも「買取」は十分現実的です。
ただしその現実性を左右するのは、次の3点です。

借地契約の中身（旧借地法か・更新状況・地代条件など）
地主（底地所有者）が、買取や名義変更・建替えにどこまで前向きか
買取後の出口（建て替え・リフォーム・底地同時取得など）のシナリオ

これらを整理しないまま「いくらで買い取れますか？」と動き出すと、

地主との承諾交渉でつまずく
想定よりも大幅に安い条件を飲まざるを得なくなる
最終的に「やっぱり話が流れる」という事態

になりやすくなります。

この記事では、葛飾区エリアでの借地権買取について、

借地権買取が現実的かどうかを左右する条件
地主の承諾条件と交渉の「よくある実情」
実務上の進め方と整理しておくべきポイント

を、借地・底地の再生を扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ葛飾区の借地権買取は「現実的な選択肢」になりやすいのか

① 古い借地と住宅地ニーズが同時に存在するエリアだから

葛飾区には、

昭和40〜60年代に契約した、旧借地法ベースの借地
農地・大きな土地を分筆して貸し出した昔ながらの借地
戸建て街として成熟した住宅地

が混在しています。

一方で、

ファミリー実需のニーズが厚い
駅距離・学区など次第では、再建築ニーズもしっかりある

ため、「契約さえ整理できれば、再利用ニーズのある借地」が多いのが特徴です。

この「古い借地 × 住宅ニーズ」の組み合わせは、

借地人：相続・老朽化をきっかけに手放したい
地主　：底地を整理したい・承継に悩んでいる
買取業者・再生プレーヤー：まとめて再生して価値を出したい

という三者の利害が一致しやすく、借地権買取が現実解になりやすい土壌があります。

② 相続・建て替えのタイミングで「一気に整理したい」ニーズが高まっている

借地権のご相談で多いのは、

親世代が高齢・施設入居で、借地上の家は空き家
築40〜50年超の建物で、建て替えるか手放すか悩んでいる
相続人が複数いて、借地を維持する意思が薄い

といったケースです。

このタイミングで、

「地代を払い続けて維持する」のか
「借地権ごと売却して現金化する」のか

を整理する中で、借地権買取が選択肢として浮上しやすくなっています。

借地権買取の現実性を左右する3つのチェックポイント

1. 契約の種類と中身（旧借地法か・借地借家法か）

まず押さえるべきは、

契約開始時期
契約書の有無と内容
更新をどう扱ってきたか（覚書・口頭など）

です。

ポイント

昭和期から続く借地 → 多くが旧借地法（借地人に有利なルール）
平成4年以降の新規契約 → 借地借家法（期間や更新条件が明文化されていることが多い）

これによって、

地主側から解消しにくい強固な借地権なのか
更新条件や建て替え承諾条件がどうなっているか

が変わり、買取後の「使いやすさ」＝買取価格や成立可能性に直結します。

2. 権利関係（名義・相続・共有）の整理可能性

次は、

借地権者の名義（本人／親名義のまま／共有）
地主（底地所有者）の名義（代替わりしているか／相続登記済みか）
抵当権・差押えなどの有無

です。

ありがちなパターンは、

借地人：実際に住んでいるのは子世代だが、名義は親のまま
地主　：地主本人はすでに亡くなり、相続人が複数で足並みが揃っていない

この場合でも、

相続登記
共有者との合意形成

など、「手間はかかるが整理は可能」なラインなのかを見極めれば、
買取は十分現実的です。

逆に、「相続人どうしが全く連絡を取れない／争っている」レベルだと、
価格以前にスキームづくりのハードルが上がります。

3. 借地上の建物と土地の「出口」の描きやすさ

買取業者や再生プレーヤーが見るのは、

建て替えやリノベーションをして再販できるか
借地権だけで第三者に売りやすいか
地主から底地も同時に買い取り、「完全所有権」にして整理できるか

という「出口（エグジット）」です。

出口が描きやすい例

再建築可能な整形地の借地権付き戸建て
駅徒歩圏・人気学区などで、完成後の需要が見込める立地
地主が「いずれは底地も売ってよい」と考えているケース

出口が難しい例

再建築不可の土地で、古家のみがある借地
極端な旗竿地・細長地で、再販プランが限られる場合

とはいえ、難しい条件でも、

借地権＋底地をまとめて買取 → 更地として再区画
アパート用地・駐車場用地など、用途変更で活かす

などのスキームが組めれば、買取は十分検討対象になります。

地主の承諾条件と交渉の「実情」

借地権買取の現場で、特に重要になるのが地主の承諾です。

地主が気にするポイントは「お金」と「誰が借地人になるか」

地主側が承諾交渉で見るのは、主に次の3点です。

誰に借地権を譲るのか（個人か業者か・信用力はどうか）
地代・更新料など、今後の条件をどうするのか
名義変更承諾料・建て替え承諾料など、「いくら払ってくれるのか」

【よくある地主の本音】

「長年付き合ってきた借地人だからこそ貸してきた。知らない業者は嫌だ」
「相続も考えると、底地も含めてまとめて整理したい気持ちもある」
「安く承諾印を押すと、ほかの借地人にも示しがつかない」

このため、「地主にとってどういうメリット・安心感がある買取なのか」を示せるかどうかが、承諾交渉のカギになります。

名義変更承諾料・建て替え承諾料の「相場感」

名義変更・譲渡・建て替えの承諾料は、明確な法定相場はありませんが、
実務的には、

借地権価格（または土地価格）の数％〜10％前後
あるいは、地代○ヶ月〜○年分

といった形で提示・交渉されることが多いです。

葛飾区のようなエリアでは、

地価水準
契約の歴史（旧借地法か／どれだけ長く借りてきたか）
地主・借地人の関係性

によって幅があります。

注意点

「地主の言い値をそのまま飲む」のではなく、
借地権割合・路線価・近隣事例などを基に、
専門家が間に入って妥当ラインを探ることが重要です。

実際の交渉では「買取業者 or 中立の専門家」が前面に出た方がスムーズ

地主とのやり取りは、感情が絡みやすく、

借地人本人が話しに行くと感情的になってしまう
親子二代にわたる関係性が邪魔をして、金銭交渉がしづらい

ということも多くあります。

そこで実務上は、

借地権買取を検討している業者
借地・底地に慣れた不動産会社・ホームワーク株式会社

といった第三者が、

買取後の利用計画（建て替え・リノベ・底地同時取得など）
地主側のメリット（安定した地代収入継続・底地売却・相続対策など）
承諾料や今後の条件の「落としどころ」

を整理して地主と面談した方が、話が冷静に進むことが多いです。

葛飾区でよくある借地権買取のパターン（イメージ事例）

※プライバシー保護のために一部加工したイメージ事例です。

事例①：老朽戸建て借地を、建て替え前提で業者買取（借地人→第三者）

場所：葛飾区内・駅徒歩12分の借地権付き戸建て
状況：
- 昭和50年代に親が借地上に建てた木造2階建て
- 雨漏り・設備老朽化で、大規模リフォームが必要
- 子世代は区外に持ち家があり、今後住む予定なし

【流れ】

契約書（旧借地法／更新済）の確認、地代条件の整理
ホームワーク株式会社が、
- 借地権を買取
- 地主と名義変更承諾料・建て替え承諾料を交渉
既存建物を解体 → 新築戸建てを建築 → ファミリー向けに販売

【ポイント】

借地人側は、建て替え承諾料や解体費を自分で負担せずに済んだ
地主側は、地代水準を維持しつつ、
信用力のある法人（ホームワーク）への借地人変更で安心感を確保

事例②：借地権付きアパートを、借地＋底地まとめて整理（同時買取）

場所：葛飾区内・バス便エリア
状況：
- 親が借地にアパートを建てて運営
- 空室が増え、修繕費負担が重くなった
- 相続人は賃貸経営を継ぐ意思が薄い

【流れ】

借地人・地主双方と別々にヒアリング
「いずれは両方とも整理したい」という意向を確認
ホームワーク株式会社が、
- 借地権＋底地をワンセットで買取
- アパートを解体し、戸建て用地2区画に再造成
完全所有権の宅地として、実需向けに販売

【ポイント】

借地人：将来の修繕・空室リスクから解放され、相続トラブルの火種も減少
地主　：底地を現金化し、相続対策に充当

葛飾区で借地権買取を検討する際の具体的な進め方

ステップ① 「手元にある契約情報」を洗い出す

借地契約書・覚書・更新時の書面
地代領収書・口座振替の記録
建て替え・増改築時の承諾書（あれば）

完璧でなくても良いので、「今確認できるもの」を集めます。
紛失していても相談は可能ですが、あるほど話が早く進みます。

ステップ② 自分の希望・優先順位を整理する

「できるだけ高く売りたい」のか
「早く／手間をかけずに手放したい」のか
「地主との関係をできるだけ悪化させたくない」のか

などを、自分なりにメモしておくと、

仲介売却
業者買取
借地権＋底地の同時整理

のどれを優先すべきか判断しやすくなります。

ステップ③ 借地権に慣れた不動産会社・ホームワーク株式会社へ相談

契約内容
建物の状態
地主の人柄・これまでのやり取り

などを共有し、

借地権単独買取の可能性
地主も含めた「同時整理」の可能性
現実的な価格帯・スケジュール感

を一度「たたき台」として出してもらいます。

ステップ④ 地主の意向ヒアリング（必要に応じて専門家が同席）

いきなり「売りたい」と切り出すのではなく、

今の契約をどう感じているか（地代・更新など）
相続や将来の底地整理について、考えていることはあるか
第三者（業者）への借地権譲渡にどの程度抵抗があるか

を、丁寧に聞いていきます。

このフェーズでは、借地人だけで行くよりも、

借地・底地に慣れた不動産会社
ホームワーク株式会社の担当者

が同席した方が、「感情論」から「条件整理」へ話を切り替えやすくなります。

ステップ⑤ 承諾条件（承諾料・今後の地代・期間）のすり合わせ

名義変更承諾料
必要であれば建て替え承諾料
将来の地代改定・期間延長の考え方

などを、路線価や他の借地人とのバランスも踏まえて交渉します。

この段階で、

地主の最低ライン
買取側（ホームワークなど）の採算ライン
借地人の手取り希望

の「三つ巴」をどう整理するかが、プロの腕の見せどころです。

ステップ⑥ 買取契約 → 決済・名義変更

借地権売買契約締結
地主の承諾書取り付け
決済（代金受領）・借地権移転登記

まで進めます。

同時に、

借地人の引越し・仮住まいの段取り
建物解体・リフォームの計画（買取側が実施）

などを連携させて進めていきます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（葛飾区・城東エリアで借地権・底地の買取と再生を手がける会社）

「葛飾区の借地権のご相談では、
『そもそも借地権だけで売れるのか』『地主さんにどう話を切り出せばいいか分からない』
というお悩みが非常に多いです。

私たちが現場で感じるのは、

借地権“だから”売れない、という物件は実は少ないこと
契約の整理と、地主さんの本音を丁寧に拾えば、“現実的な着地点”は見つかることが多いこと

の2点です。

借地権買取を成功させるポイントは、

契約内容・権利関係・建物の状態という“事実”を整理すること
借地人・地主・買取側の“三者それぞれの事情”をきちんと言語化すること
その上で、『誰が最終的に何を手に入れたいのか』という出口を描くこと

です。

『地主さんに話す前の段階』
『家族内でも方針がまとまっていない段階』でも構いません。

葛飾区で借地権の扱いに迷ったときは、

売るかどうか
誰に・どの形で売るか
を決める前に、まずは“整理とシミュレーション”から一緒に始めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 借地権だけを、地主以外の第三者や業者に売ることはできますか？
A. 可能です。ただし、通常は地主の承諾（名義変更承諾）が必要になり、その条件（承諾料・今後の地代など）をどうするかがポイントになります。葛飾区でも、第三者への借地権売却（業者買取を含む）の事例は増えています。

Q2. 借地契約書を失くしてしまいました。それでも買取相談はできますか？
A. 相談は可能です。契約書がなくても、地代の領収書や更新時のやり取りなどから、ある程度の条件を推定できます。また、地主側が契約書の控えを持っていることも多いため、専門家と一緒に確認しながら進めます。

Q3. 地主との関係が良くなく、直接交渉したくありません。それでも借地権は売れますか？
A. 可能です。そのようなケースこそ、ホームワーク株式会社のような第三者が間に入り、条件整理と説明を行うことで、感情的な対立を避けやすくなります。委任状などの手続きを踏めば、借地人が前面に出ずに話を進めることも多いです。

Q4. 借地権を売っても、ローンが残ってしまうかもしれません。任意売却のような形は取れますか？
A. 借地権付き物件でも、ローン残債と買取価格のバランスによっては、任意売却スキームを組むことが可能です。金融機関との調整が必要になるため、ローンの状況（残高・滞納の有無）を早めに共有いただくことが重要です。

Q5. 地主がすでに高齢で、誰に話をしていいか分かりません。どうすればいいですか？
A. まずは登記簿で底地の名義を確認し、相続人・後継者が誰になるのかを推定するところから始めます。必要に応じて司法書士・弁護士と連携しながら、連絡窓口を探します。借地人だけで抱え込む必要はありません。

Q6. 名義変更承諾料や建て替え承諾料は、だいたいいくらくらいが目安ですか？
A. 物件価格・路線価・契約内容・周辺の慣行によって幅がありますが、実務では土地価格や借地権価格の数％〜10％前後、あるいは地代数ヶ月〜数年分といった水準で提示・交渉されることが多いです。個別にシミュレーションしたうえで交渉することをおすすめします。

Q7. 借地権を売ったあと、同じ場所に住み続けることはできますか？
A. スキーム次第では可能です。たとえば、借地権を買取業者に譲渡し、その業者と賃貸借契約を結んで「借家人」として住み続ける形などが考えられます。ただし、家賃条件や将来の建て替え計画との整合が必要なため、個別設計になります。

Q8. 再建築不可の借地でも、買取はしてもらえますか？
A. 難易度は上がりますが、不可能ではありません。既存建物の活用・駐車場利用・隣地との一体利用など、出口の取り方次第で買取が成立するケースもあります。まずは再建築の可否と、周辺状況を含めたシミュレーションが必要です。

Q9. 葛飾区以外の借地権（たとえば実家が千葉県など）も一緒に相談できますか？
A. 可能です。葛飾区にお住まいで、他県・他区に借地権付き物件をお持ちの方からの相談も多く、全体の相続・資産整理の一環として、一緒にプランニングすることができます。

Q10. まずは何から話せばよいでしょうか？
A. 次の4点だけ分かれば十分です。