東京都葛飾区の借地権売却は何が価格を左右する？契約条件と需要の関係

2026年3月16日

【結論】葛飾区の借地権価格は「契約条件×建物・土地の使いやすさ×誰に売るか」の三重構造で決まる

東京都葛飾区で借地権の売却を考えるとき、
多くの方が最初に疑問に感じるのは次のポイントです。

借地権って、そもそもどれくらいの価値があるのか
土地の路線価や固定資産税評価と、どう関係するのか
同じ場所・同じ広さでも、なぜ査定額に差が出るのか

結論から言うと、葛飾区の借地権価格は「土地そのものの良し悪し」よりも、
以下の3つの組み合わせで大きく変わります。

借地契約の中身（旧借地法か／期間／地代・更新・承諾条件）
建物・土地の「使いやすさ」（再建築性・立地・建物状態）
「誰に売るのか」（実需・投資家・業者買取・借地人同士・地主との同時整理など）

この三つを整理しないまま、

「路線価の◯％くらいが借地権価格」
「ネットに出ている借地権割合そのまま」

といった“ざっくり相場”だけをあてはめてしまうと、

高く出しすぎて全く動かない
安く手放しすぎて、後から後悔する

といったズレが生じやすくなります。

この記事では、東京都葛飾区の借地権売却について、

価格を左右する具体的な要素
契約条件と実際の需要の関係
「誰に・どんな出口で売るか」で変わる評価軸
売り出す前に整理しておくべきポイント

を、借地・底地と再生を扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ葛飾区の借地権価格は「一律では決められない」のか

物件ごとの個別性は高くないが、契約ごとの個別性が非常に高い

葛飾区の住宅地は一見、

戸建て・低層住宅地が広がり
駅距離や学区で大まかな相場感がつかみやすい

という「分かりやすいエリア」に見えます。

ところが、借地権に限って言えば、

契約開始が昭和40〜60年代の旧借地法
更新時の覚書があったりなかったり
地代・更新料・承諾料の取り決めがバラバラ

というケースが多く、

「同じ場所・同じ面積でも、契約条件が違うだけで価格がかなり動く」
という特徴があります。

実需・投資・業者再生ニーズが重なっている

葛飾区の借地権は、

自分で住み替えたい実需（借地人自身の売却）
借地付きアパートなどを買いたい投資家
借地＋底地を再生して販売したい業者

など、「誰が・何の目的で買うか」によって評価が変わります。

したがって、

「路線価ベースの借地権割合」
「近くの取引事例」

だけで価格を決めると、

実需には高すぎて届かない
投資家には利回りが合わない
業者にはリスクに見合わない

といった、中途半端なポジションになりがちです。

借地権価格を左右する5つの主な要素

① 契約の「種類」と「期間」：旧借地法か・借地借家法か

まず、最もベースになるのがどの法律が適用されている借地かです。

昭和期から続く借地 → 多くは旧借地法
平成4年以降の新規借地 → 借地借家法（普通借地／定期借地など）

【旧借地法の場合】

借地人の権利が強く、更新拒絶が難しい
長期的な利用前提の「安定した借地」と評価されやすい

→ 借地権としての価値は相対的に高くなりやすい一方、
　地主側から見ると「扱いづらい資産」として価格交渉に影響します。

【借地借家法の普通借地】

契約期間・更新条件が明記されていることが多い
更新時の条件変更余地なども踏まえた評価が必要

【定期借地】

期間満了で更地返還が前提
→ 残存期間が短いほど借地権価値は下がる
　（家を建てても期間満了で返さないといけないため）

ポイント

「旧借地法だから高く売れる」「定期借地だから売れない」という単純な話ではなく、
「あと何年使えるのか」「買い手がその期間で何をしたいのか」で見ます。

② 地代・更新料・承諾料などの「条件の重さ」

同じエリア・同じ面積の借地でも、

地代が相場より高い／安い
更新料が定額 or 毎回交渉
名義変更・建て替え承諾料の取り決め有無

によって、「持ち続けたときの負担感」が変わり、
借地権価格に直結します。

【地代が高い場合】

保有コストが重く、投資家・業者からの評価は下がる
実需（自分で住みたい人）も、月々の負担で二の足を踏みやすい

→ 価格査定では「将来の地代負担」を利回り計算に組み込むため、
　借地権価格が相対的に抑えられがちです。

【承諾料が高い・不透明な場合】

将来の建て替え・名義変更のたびにまとまった費用がかかるリスク
→ 再生前提の買取・投資家からは敬遠される要因に

一方で、

地代が適正水準で、
承諾料の考え方もある程度ルール化されている

ような契約は、「扱いやすい借地」と評価され、価格面でもプラスに働きやすいです。

③ 建物の状態・再建築性・立地（“使いやすさ”の要素）

借地権とはいえ、実際に売れる価格は、

そこに立っている建物の状態
土地としての再建築性（接道・用途地域・形状）
葛飾区内での立地（駅距離・学区・生活環境）

によって大きく変わります。

【プラス評価になる例】

再建築可能で整形地：将来の建て替え・再販がしやすい
駅徒歩圏・人気学区：実需・投資の両方にニーズあり
建物は古くても、「解体して土地活用」が検討できる形状

【マイナス評価になる例】

再建築不可（接道2m未満・路地奥など）：
建物を壊すと二度と同規模の家を建てられないリスク
極端な旗竿地・細長地：設計の自由度が低く、需要が限られる
老朽化が激しく、リフォームより建替え前提になるレベル

重要なのは、
「今の建物にどれくらい価値があるか」よりも、
「将来どういう形なら価値を出しやすいか（出口シナリオ）」が描けるかどうかです。

④ 地主（底地所有者）の姿勢と承諾のしやすさ

借地権売却では、地主の存在が価格に直結します。

【地主が前向きなケース】

名義変更・建て替えに一定の理解があり、承諾の実績もある
いずれは底地売却・借地整理も検討している
長年の関係性を尊重しつつ、合理的な話し合いができる

→ こうしたケースでは、

第三者への借地権売却（実需・業者）
借地権＋底地の同時整理（完全所有権化）

といった選択肢が取りやすくなり、需要が広がる分、価格も出やすくなります。

【地主が消極的・不明瞭なケース】

名義変更を原則認めない姿勢
承諾料を明確にしない／高額な請求をする傾向
相続未了・連絡先不明などで、そもそも交渉が難しい

→ この場合、

実需・投資家ともに敬遠されやすく、
実質的に「借地人→地主への売却」しか選択肢がない

という評価になり、借地権価格は抑えられがちです。

⑤ 「誰に売るか」で変わる評価軸（実需・投資・業者）

同じ借地権でも、買い手によって見るポイントが変わります。

【1. 実需（自分で住みたい人）】

立地・学区・生活環境を重視
地代＋ローンの「月々支払い」で判断
建物の間取り・日当たり・駐車場の有無など、普通のマイホーム評価に近い

→ 一定の人気エリアでは、借地でも「所有権より手頃に家を持てる」という意味で需要があります。
　ただし、借地特有の条件（更新・承諾料など）が複雑だと敬遠されがちです。

【2. 投資家】

家賃収入（利回り）と地代・修繕費のバランス
将来の出口（売却・建て替え）の取りやすさ
借地契約の安定性（トラブルのリスク）

→ 利回り基準が明確な分、条件が悪ければ価格はシビアになります。

【3. 業者買取・再生プレーヤー】

借地権＋底地の同時整理の可能性
再区画・建て替え・リノベーションによる価値向上余地
行政・法律上のハードルの有無（再建築・接道・用途地域など）

→ まとめて整理して「完全所有権」にできる見込みがあれば、
　借地権単体としての価値以上の価格を提示できるケースもあります。

葛飾区で実際にあった「価格が変わった」イメージ事例

※プライバシー保護のため、一部条件を変えたイメージ事例です。

事例①：契約内容の整理と地主承諾で、査定価格が上がったケース

場所：葛飾区・駅徒歩10分の借地権付き戸建
当初の状況：
- 契約書不明、更新の覚書も見当たらず
- 地代は口頭での値上げを繰り返し、やや高め
- 借地人家族は「売れないのでは」と半ば諦めムード

【対応】

ホームワーク株式会社が地主側に契約書の控えの有無を確認
実は旧借地法契約で、過去の更新時に覚書が交わされていたことが判明
地代水準と承諾料の考え方を、路線価ベースで整理し直し
地主と協議のうえ、
- 今後の地代水準を「適正ライン」に是正
- 名義変更・建て替え承諾のルールを合意

【結果】

契約リスクが下がり、実需＋投資家の両方を対象に販売可能に
当初の「買い叩かれる前提の査定額」よりも、
約1〜2割高い水準で売却成立

事例②：借地権＋底地を同時整理することで、借地権単独売却より高くなったケース

場所：葛飾区・バス便エリアの借地権付きアパート
当初の状況：
- アパート老朽化・空室増
- 子世代は賃貸経営を継ぐ意思なし
- 地主も高齢で、底地を相続人にどう渡すか悩んでいた

【対応】

借地人・地主双方と個別に面談し、
「どちらもいずれは現金化したい」意向を確認
ホームワーク株式会社が、借地権＋底地をセットで買取
アパート解体・宅地再造成 → 完全所有権の戸建用地として販売

【結果】

借地権単独で売る場合の想定価格よりも、
借地人の取り分（手取り）が増加
地主も底地を一括で整理でき、相続対策にもプラス

→ 「借地権単独の相場」ではなく、
　「借地権＋底地を一緒に動かしたときの総額」をベースに分け合う形で、
　双方にとって納得度の高い価格に落ち着いた事例です。

葛飾区で借地権売却前に整理しておきたいポイント

1. 契約書・覚書・地代条件をできる範囲で集める

借地契約書
更新合意書・覚書
地代の領収書や通知書
建て替え・増築時の承諾書（あれば）

手元になくても、地主側が持っていることも多いため、
「今あるもの」と「ないもの」を整理しておくだけでも構いません。

2. 自分が何を優先したいかを言葉にしておく

できるだけ高く売りたい
なるべく早く整理したい
地主との関係を悪化させたくない
相続人同士のトラブルを避けたい

など、「価格以外の条件」も含めて優先順位を考えておくと、
査定額の数字に振り回されずに済みます。

3. 「誰に・どんな出口で売る可能性があるか」を専門家と一緒に整理する

自分で住む人（実需）に売るのが良いのか
投資家向けに収益物件として売るのが良いのか
業者買取で借地＋底地をまとめて整理するのが良いのか

を、不動産会社・ホームワーク株式会社などと一緒にシミュレーションすることで、
「いくらで売れるか」だけでなく、「どのパターンなら納得できるか」が見えやすくなります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（葛飾区・城東エリアで借地権・底地の売却・買取・再生を手がける会社）

「葛飾区の借地権売却では、『路線価の◯％が借地権価格ですよね？』というご質問をよくいただきます。
税務上の“考え方の目安”としては有効ですが、実務の売却価格はそれだけでは決まりません。

私たちが現場で重視しているのは、

契約内容（旧借地法か・期間・地代・承諾条件）
建物・土地としての“使いやすさ”と、将来の出口シナリオ
誰に向けて売るのが現実的か（実需・投資家・業者・地主との同時整理など）

の3つをセットで整理することです。

同じ葛飾区内・同じ広さの借地でも、
契約と出口設計が違うだけで、査定が数百万円単位で変わることも珍しくありません。

『借地だから安い』『借地だから売れない』と決めつける前に、

契約書や覚書を一度棚卸しすること
地主さんの本音や将来像を、第三者も交えて丁寧に聞くこと
借地権単独・底地同時整理・業者買取など、複数パターンを比べてみること

この3つをステップとして踏んでいただくと、
“いくらで売れるか”だけでなく、“どう売るのが自分たちにとって一番意味があるか”が見えてきます。

『まずは現状がいくらくらいのレンジなのか知りたい』
『地主さんに話す前に、選択肢を整理したい』という段階でも構いません。
数字と条件、そしてご家族の事情を一緒に整理しながら、
納得感のある借地権売却のかたちを考えていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 借地権価格は、路線価の借地権割合をかければ分かるのでは？
A. 路線価×借地権割合は、税務評価の目安としては有用ですが、実際の売却価格は、
契約内容・地代・建物状態・再建築性・地主の承諾条件・需要（誰に売るか）
などを踏まえて個別に決まります。特に葛飾区のように契約が多様なエリアでは、「あくまで参考値」として扱うのが安全です。

Q2. 同じ通り沿い・同じ広さの借地なのに、隣の家より安い査定になりました。なぜですか？
A. 契約開始時期・更新状況・地代・承諾料の条件・地主との関係性などが違う可能性があります。また、建物の老朽化や再建築性（接道条件・形状）によっても評価が変わります。隣と“物理的条件”は似ていても、“契約条件”が違えば価格は動きます。

Q3. 地主が名義変更に消極的です。それでも第三者に借地権を売れますか？
A. 原則として地主の承諾が必要ですが、契約内容や事情によっては、承諾の妥当性を法律的に検討する余地がある場合もあります。ただ、実務上は「地主と対立してまで売る」よりも、第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入り、地主にとってのメリットも含めて交渉する方が現実的です。

Q4. 借地契約書を紛失しています。価格の査定はできますか？
A. 可能です。

地主側が契約書の控えを持っているか
更新時の書面や地代の領収書から条件を推定できるか
を確認しながら、一定の前提を置いて査定します。最終的な価格決定の前には、契約条件の確認・整理が不可欠になります。

Q5. 借地権を売るなら、建物は解体して更地にしておくべきですか？
A. 物件によります。老朽化が激しく「どうせ解体前提」のケースでも、解体費用を先に売主が出すより、買取側が解体費込みで価格を提示した方が、売主の手取りが良くなる場合も多いです。解体前に一度、現況ベースでの査定を取ってから判断するのがおすすめです。

Q6. 借地権付きアパートも、借地権として売却できますか？
A. 可能です。

入居中のまま収益物件として投資家へ売るパターン
借地権＋底地を同時に整理して、更地化・再開発するパターン
などが考えられます。賃料・入居状況・建物状態・地主の意向を踏まえたうえで、どの出口が一番価値を出せるかを検討します。

Q7. 地主に買い取ってもらう場合と、業者に売る場合で、価格はどう違いますか？
A. 一概には言えませんが、

地主への売却：底地と一体化する価値があるため、一定のプレミアが乗るケースもある一方、「長年の付き合い」を理由に低めに提示されることもあります。
業者への売却：出口（再販・再生）を明確に描ける場合は、そこを織り込んだ価格が出やすいです。
両方の見積りを並べて比較するのが現実的です。

Q8. 借地権を売ると、税金はどれくらいかかりますか？
A. 買ったときより高く売れれば、譲渡所得税・住民税がかかる可能性があります。取得時期・取得費・相続の有無・居住用特例などで税額は変わるため、具体的な額は税理士に試算してもらうのが確実です。売却前の早い段階で「税引き後の手取り」の目安を把握しておくと安心です。

Q9. 葛飾区以外（実家が千葉県など）の借地権も一緒に相談できますか？
A. 可能です。葛飾区にお住まいで、他エリアに借地権付き物件をお持ちの方からの相談も多く、相続・資産整理の全体像を踏まえながらアドバイスします。エリアごとの需要差も含めて整理すると、どこから手を付けるべきかが見えやすくなります。

Q10. まず何から始めれば良いでしょうか？
A. 次の3つだけ、ざっくり整理してみてください。