東京都葛飾区で再建築不可物件を買取してもらえるケースとは？投資目線での成立条件

2026年3月16日

【結論】葛飾区の再建築不可でも「出口が描けるなら買取は十分可能」。投資家が見るのは「利回り」と「将来の権利整理余地」

東京都葛飾区で、いわゆる「再建築不可物件」（接道条件などの理由で、原則として今の建物を壊すと新築できない物件）をお持ちの場合、

そもそも買い手がつくのか
業者買取なんて現実的なのか
投資家にどう見られるのか

と、不安を感じている方が多いと思います。

結論から言えば、葛飾区の再建築不可物件でも、買取が成立するケースは珍しくありません。
ただし、投資目線での買取が成り立つかどうかは、主に次の3点で決まります。

現況または簡易リフォーム後に「賃貸として回せるか」（家賃水準と必要な投資額）
将来「権利・接道を整理して再建築可にできる可能性」があるか
周辺相場と比べて「十分な利回り」が見込める価格帯に収まるか

この3つを冷静に整理すれば、

「再建築不可だから売れない」と諦める必要はなく
「売却価格」と「投資家・業者から見た魅力度」の関係も把握しやすくなります。

以下では、葛飾区で再建築不可物件を買取してもらえるケースと、その成立条件を
ホームワーク株式会社の投資・再生の視点から整理していきます。

なぜ「再建築不可」でも葛飾区では買取ニーズがあるのか

再建築不可＝「価値ゼロ」ではない

再建築不可物件とは、

建築基準法上の接道要件（原則：幅4m以上の道路に2m以上接する等）を満たしていない
そのため、原則として既存建物を壊すと新たな建物が建てられない

という状態の土地・建物を指します。

ただし、投資家・買取業者の目線では、

「新築できない」＝「絶対に価値がない」
ではなく、
「新築という出口が取りにくい分、安く買える。代わりの出口を描ければ投資対象になる」

という発想になります。

葛飾区は「賃貸需要＋土地の将来価値」が両方見込めるエリア

葛飾区は、

単身者〜ファミリーまで、広い層の賃貸需要がある
都心へのアクセス・家賃水準のバランスが良い
エリアによっては、将来の土地値・開発余地も期待できる

という特徴があり、

今は再建築不可でも「低価格で買って賃貸運用する」
将来、隣地との一体利用や道路整備で「再建築可に変わる可能性」に期待する

といった“投資目線”が入りやすい地域です。

投資家・業者が見る「再建築不可買取」の3つの成立条件

条件① 現況 or 軽リフォームで「十分な利回り」が出るか

再建築不可は、新築という出口が難しい分、
投資家は「賃貸利回り」を最重視します。

ざっくりとした考え方は、

想定家賃（年間） ÷ 総投資額（購入価格＋リフォーム＋諸費用）
＝表面利回りがどの程度になるか

です。

【投資家が目安とすることが多いライン（エリア・物件による）】

一般的な中古戸建・アパート：6〜8％程度でも検討対象
再建築不可：リスク・出口制限があるため、
→ 8〜12％程度を求められることが多い

※あくまで「投資家がよく口にする感覚値」であり、個別条件で上下します。

成立しやすいケース

比較的少額のリフォームで入居可能な状態になる
戸建て賃貸・一棟貸し・シェアハウスなど、用途の自由度がある
周辺の賃料水準が安定していて、空室リスクが低いエリア

成立しづらいケース

建物が極度に傷んでおり、大規模改修が必須（≒解体に近いコスト）
バス便で賃貸需要が薄く、家賃を上げづらい場所
極端な旗竿・長屋などで、住み心地が悪く、入居付けが難しい

条件② 将来「権利・接道」を整理できる可能性があるか

投資家・業者が密かに注目するのが、**「将来の再建築化の余地」**です。

たとえば、

隣地の一部を購入して接道2mを確保できるかもしれない
私道の持分調整・道路位置指定の取り直しにより、建築可になる可能性がある
行政の道路拡幅計画があり、将来の再開発が見込める

といった「シナリオ」が描けると、

当面は再建築不可として安く仕入れて賃貸運用
将来条件が整った時点で、建て替え or 土地として高値売却

という“二段階の出口”を見込んだ投資が可能になります。

ポイント

再建築不可のまま一生終わる土地も多い
だからこそ、「再建築化の可能性」が少しでもあるかどうかが、価格差につながる

葛飾区では、

細い路地や私道に面した戸建てが多い
隣地との一体利用や道路持分の調整で状況が変わる例もある

ため、法務・測量・建築の観点から「余地の有無」を精査できる業者ほど、買取の幅を持っています。

条件③ 価格が「リスク割増」を織り込んだ水準に収まるか

投資家・買取業者が最終的に見るのは、

再建築できないことによる価格下落（所有権再建築可との差）
売却時の流動性の低さ（将来も売りにくい可能性）
金融機関融資が付きにくいことによる自己資金負担の重さ

といったリスク要因を、価格でどこまでカバーできるかです。

一般的には、

同程度の所有権・再建築可物件と比べて、
2〜4割以上安い水準が投資検討ラインになりやすい
ただし、
- 立地が良い
- 将来再建築化の余地がある
  といったプラス要因がある場合、この差は縮まることがあります。

逆に、

価格が「ほぼ再建築可と同等」
利回り計算が合わない

となれば、投資目線での買取は現実的ではなくなります。

葛飾区で買取が成立しやすい再建築不可の典型パターン

パターン①：賃貸運用前提の「戸建て再生」案件

エリア：葛飾区内・駅徒歩15分前後、生活環境はまずまず
状況：
- 木造2階建ての古家
- 接道が私道1.8mなどで再建築不可
- 内装は古いが、構造的にはまだ使える

【投資家が見るポイント】

300〜400万円程度の改装で戸建賃貸として貸せるか
月8〜10万円前後の家賃が見込めるか
税金・保険・修繕を考慮しても、表面8〜10％が出る価格か

→ この条件に合えば、**「戸建賃貸用の現況買取」**として成立しやすいです。

パターン②：隣地との一体活用を視野に入れた「将来の土地再生」案件

エリア：葛飾区内・再開発期待がある駅圏
状況：
- 細い路地に面した長屋・連棟住宅の一角
- 隣地も老朽化しており、いずれ売りに出る可能性がある

【業者が見るポイント】

自社または提携先で「隣地も含めて買い集め」ができるか
接道2m以上を確保した「再建築可の敷地」にまとめられるか
まとめた後の新築戸建・アパートなどの販売価格の目処

→ 将来的に**「数区画の宅地」として売れる見通しがあれば、
　現状の再建築不可単独でも、買取意欲は高まりやすい**です。

逆に、買取が難しくなりやすい再建築不可の特徴

賃貸需要が薄い＋家賃を取れるイメージが湧かない立地
建物が限界に近く、改装では済まず「解体＋新築」以外の選択肢がほぼない
接道・隣地状況的に、将来の再建築化の余地がほぼゼロ
権利関係が複雑（共有多数・相続人不明・差押え多数など）で、投資家が敬遠する

こうした物件でも、

土地値相当の極端なディスカウント
近隣・隣地オーナーへの売却
行政や協議会によるエリア再整備との連動

などで「道」はありますが、一般的な投資家・買取業者の射程からは外れやすい領域になります。

売主側が動き出す前に整理しておきたいポイント

① 「今の建物は、最小限の手入れで住めるか？」を冷静に見る

雨漏り・傾き・シロアリ・配管の老朽化
電気・ガス・水道インフラの状態

を、ざっくりでも把握しておくと、

「軽リフォームでいける」
「ほぼスケルトンにしないとダメ」

の判断がしやすく、投資家のコスト感とすり合わせる材料になります。

② 周辺の家賃相場と賃貸需要のイメージを持っておく

徒歩圏内の賃貸戸建・アパートの家賃
駅距離・築年数・間取りとの関係

を簡単に調べておくと、
買取業者と「家賃前提」で話をしやすくなります。

③ 「絶対にこれ以上は欲しい」価格ラインを、感覚ではなく理由付きで考える

ローン残債
相続人への分配額
今後の生活資金の必要額

などを踏まえて、

この金額以上なら売っても良い
それ以下なら、しばらく保有・賃貸も検討する

というラインを持っておくと、
投資目線の価格提示が来たときの判断がブレにくくなります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（葛飾区・城東エリアで再建築不可・訳あり不動産の買取と再生を手がける会社）

「再建築不可物件のご相談で一番多いのは、
『こんな物件でも本当に買ってくれる人がいるんですか？』というお声です。

実務の肌感としては、

“普通のエンドユーザー向け”には売りにくい
けれど、“投資家・業者目線”ではハッキリしたニーズがある

というケースが、葛飾区では相当数あります。

投資家・業者が見ているのは、

いくらで買えば、賃貸で何％の利回りが出るか
将来、隣地や接道を整理して「再建築可」にできる余地があるか
その二つを踏まえて、“今いくらまでなら出せるか”

という、とてもロジカルな世界です。

売主様側に求められるのは、

『再建築不可だからダメだ』と決めつけないこと
『いくらで売りたいか』だけでなく、『なぜその金額が必要か』を整理すること
現況のままでの買取と、多少手入れしてからの売却、両方のシミュレーションを見比べること

この3つです。

ホームワーク株式会社では、

再建築不可のまま投資家に橋渡しするケース
隣地と合わせて権利を整理し、将来の再建築化を前提に買取するケース
ゴミ屋敷・老朽化・借地など、複数の“訳あり要素”が絡んだ物件の再生

を数多く手がけています。

『うちの物件はさすがに無理では…』と思うような状態でも、
投資家視点・再生視点で見ると、意外な活かし方が見えてくることも少なくありません。

東京都葛飾区で再建築不可物件をどうするか迷われている方は、
まずは“今のまま投資として成立するのか”“どこまでやれば条件が良くなるのか”を、
一緒に数字で整理するところから始めていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 再建築不可だと、どのくらい価格が下がるのですか？
A. 一般的には、同条件の再建築可物件と比べて2〜4割程度安くなることが多いですが、
立地・賃貸需要・将来の再建築化の可能性などによって大きく変わります。
「何割下がるか」より、「その価格で何％の利回りが出るか」が、投資家の判断軸です。

Q2. 再建築不可だと、銀行ローンは使えませんか？
A. 住宅ローンは非常に付きにくく、ほとんどの金融機関が難色を示します。投資用ローンもハードルが上がるため、多くの投資家は自己資金比率を高めて対応します。その分、購入価格はシビアになりがちです。

Q3. 建物がかなり古いのですが、解体して更地で売ったほうが良いですか？
A. 再建築不可の場合、「更地にすると価値が下がる」こともあります。
古家付きとして“そのまま賃貸利用”を前提に買いたい投資家も多いため、
解体前に一度、現況での買取価格の査定を取ることをおすすめします。

Q4. 隣地と合わせれば再建築できそうです。こういうケースは評価されますか？
A. はい、隣地所有者が協力的であったり、買い増しの可能性がある場合、将来の再建築化余地としてプラス評価されることがあります。
隣地オーナーの連絡先・人柄・過去のやり取りなど、分かる範囲で情報を整理しておくと、業者としても出口設計を描きやすくなります。

Q5. ゴミ屋敷状態の再建築不可でも、買取は可能ですか？
A. 可能なケースは多いです。撤去費用・原状回復費を見込んだうえで価格を算定しますので、売主様が先に片付け費用を出さなくても成立することがあります。葛飾区では「再建築不可＋ゴミ屋敷」の同時解決事例も増えています。

Q6. 再建築不可物件を相続しました。売る前にリフォームした方が得ですか？
A. 場合によります。