東京都葛飾区の古家買取｜解体前提で考える現実的判断

2026年3月17日

【結論】葛飾区の古家は「解体前に売るか・解体してから売るか」を数字で比較すれば、最適解が見えてくる

東京都葛飾区で古家（築古の戸建や長年空き家の住宅）を売ろうとすると、多くの方が迷うのが次の点です。

先に解体して更地で売るべきか
古家付きのまま「買取」に出すべきか
リフォームして住める状態にしてから売るべきか

感覚としては「古家＝解体して更地」が正しそうに思えますが、
葛飾区のようなエリアでは、

解体費用が物件価格に対して相対的に重くなりやすい
再建築不可や私道接道など、「解体しても課題が残る土地」が多い
古家を活かして再生するプレイヤー（買取業者・リフォーム会社）が一定数いる

といった事情から、「必ず解体してから売る」が正解とは限りません。

重要なのは、

解体前に売る場合（古家買取）
解体してから売る場合（更地売却）

それぞれの

手取り額
かかる時間
手間とリスク

を冷静に比較し、「現実的な判断」をすることです。

この記事では、葛飾区の古家について、

なぜ「解体前提」でも買取が現実的な選択肢になるのか
古家買取と更地売却のメリット・デメリット
判断を分けるポイントと、数字の考え方
実務的な進め方

を、古家・再建築不可・訳あり物件の再生を多く手がける
ホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ東京都葛飾区の古家は「解体前提」でも買取が現実解になりやすいのか

下町エリア特有の「築古×狭小×私道」が多い

葛飾区には、次のような物件が多くあります。

昭和40〜60年代築の木造2階建て戸建
間口が狭い旗竿地・路地奥の住宅
私道接道・細い路地・車が入れない立地
長屋・連棟式住宅・再建築不可物件

このような土地では、たとえ解体して更地にしても、

魅力的な建物プランが取りづらい
車が入らず、ファミリー層のニーズが弱い
再建築不可で、一般の住宅ローンが使えない

といった理由から、「更地＝必ず高く売れる」とは限りません。

解体費用が「思った以上に重い」ケースが多い

木造2階建ての解体でも、

隣地との距離が近い
路地奥で重機が入りにくい
廃材搬出経路が悪い

といった葛飾区特有の条件が重なると、

解体費用が想定より高くつく
仮囲い・近隣対応・道路使用許可など、追加の配慮が必要

になり、**「解体してもその分、土地価格が十分に上がらない」**ということが起こりやすくなります。

古家を活かして再生しようとする買取プレイヤーがいる

一方で、葛飾区は賃貸需要が安定しているエリアでもあります。

単身者・高齢者・外国籍の方など、家賃帯を重視する層
築年数より「家賃＋アクセス」を優先する層

に向けて、

古家をフルリフォームして賃貸に回す
一部改装で戸建賃貸として活用する

といった再生ビジネスを行う業者・投資家が存在します。

ホームワーク株式会社のような

リフォーム会社＋不動産会社の機能を持つプレイヤーは、
「古家活用 or 解体再生」の両パターンで収支計画を組み、

解体するより、古家を活かした方が価値が出る

と判断すれば、古家付きのままでも買取してくれることが増えています。

古家買取と更地売却｜それぞれのメリット・デメリット

古家付きのまま「買取」に出す場合

メリット

解体費用・工事手配が不要
残置物（家具・家電・ごみ等）もそのまま引き取ってもらえることが多い
近隣挨拶・工事騒音などのストレスを負わなくて済む
再建築不可・私道などの条件も含めて、プロ側がリスクを引き受ける

デメリット

理論上の「更地売却の最高値」と比べると、買取価格は低くなりやすい
リフォーム・再生の利益分を買取側が取るため、その分は売主には入らない

向いているケース

とにかく早く・手間なく現金化したい
遠方に住んでいて、解体・工事の立会いが難しい
家財道具が大量に残っており、片付けからして負担が大きい
再建築不可・狭小・私道など、土地条件に不安がある

解体してから「更地」で売る場合

メリット

一般のエンドユーザーにも売りやすくなる（特に再建築可の土地）
建物の状態を理由に値引きされにくい
条件が良ければ、理論上の売却価格は最も高くなりうる

デメリット

解体費用を先に自己負担する必要がある
解体業者の選定・見積り・近隣挨拶など、手間と時間がかかる
解体中のクレームや事故などのリスクも一定程度負う
解体後も、土地条件が悪いと想定通りに売れないことがある

向いているケース

再建築可で、整形地・道路条件が良い
周辺に新築ニーズがあり、土地相場が比較的高いエリア
手元資金に余裕があり、解体費用の先払いが苦にならない
売却までに多少時間がかかっても問題ない

葛飾区の古家売却で「解体前提の買取」を検討すべき典型パターン

パターン① 再建築不可・私道接道の古家

前面道路が建築基準法上の道路に該当せず、再建築不可
私道に接しているが、持分なし or 一部のみ
解体しても、土地としての利用に大きな制限が残る

このケースでは、

更地にしても、「再建築不可の更地」としてしか売れない
解体費用をかけても、それ以上に価格が上がらないことが多い

ため、古家付きのまま買取してもらい、
買取側が“再生 or 解体＋特殊用途利用”を検討するルートが現実的です。

パターン② 長期空き家・老朽化が進んだ古家

10年以上放置され、室内外の劣化が激しい
雨漏り・シロアリ・傾きなど構造的な問題がある
内見に耐えられないレベルで、仲介による販売が難しい

この場合、

一般の買主はリフォーム前提でも手を出しづらい
解体するにも隣地が迫っており、養生・安全対策で費用がかさむ

といった理由から、古家ごと買取してもらい、
買取業者側で「解体 or スケルトンリフォーム」の判断をする方がスムーズなことが多くなります。

パターン③ 相続した実家で、片付け・解体の気力がないケース

親が住んでいた家を相続したが、自分たちは住まない
家財道具・思い出の品が大量に残っており、整理が進まない
解体業者とのやり取り・近隣対応をする余裕がない

このような場合、解体前に気持ちも手続きも止まってしまい、

数年放置 → 建物劣化 → 価値がさらに下がる

という悪循環に陥ることも少なくありません。

古家買取＋残置物撤去込みといった形なら、

片付け〜解体〜売却を一括でプロ側に任せられる
相続手続きと並行して「物件整理」も終わらせられる

ことから、精神的な負担を大きく減らせる選択肢になります。

「古家付きで買取」と「解体して更地売却」どう比べるか｜数字の考え方

ここでは、ごく簡略化したイメージで比較の考え方を整理します。
※実際の数字は物件ごとに大きく異なります。

1. 「更地売却した場合の最大値」を把握する

まず、

再建築可であること
土地形状・接道条件が一般的な住宅地として許容範囲であること

を前提に、

周辺の土地成約事例
不動産会社の査定

から、**「更地にできた場合の売却想定価格帯」**を確認します。

例）

更地にできた場合の想定売却価格：3,000万円前後

2. 解体・整地にかかる費用と手間を見積もる

次に、解体業者から見積りを取り、

解体費用：150〜200万円
整地費用・廃材処分費用
近隣挨拶・仮囲いの費用（必要であれば）

などを確認します。

例）

総解体費用：200万円
更地売却時の仲介手数料等：ざっくり100万円前後

→ 更地売却後の実質手取り：
3,000万円 − 200万円 − 100万円＝約2,700万円

3. 古家付きのまま「買取価格」を確認する

一方で、古家買取を行う業者や
ホームワーク株式会社のような再生型の会社に査定を依頼し、

例）

古家付き現況買取価格：2,400〜2,500万円
（残置物処分・解体費・リフォームor再生を全部織り込み済み）

といった条件が出てきた場合、

更地売却の実質手取り：2,700万円
古家買取の手取り：2,450万円（中央値）

→ 差額：約250万円

ここから、

250万円差を埋めるほど、解体の手間・時間・ストレスをかける価値があるか
資金繰り的に、解体費を先に自己負担しても問題ないか
想定した3,000万円で本当に売れるか（市場リスク）

を総合的に考えて、

「解体して更地で勝負」か
「古家付きで買取に出し、早期に現金化」か

を判断していくイメージです。

葛飾区で古家買取を進めるときの実務ステップ

ステップ① 物件の現状と「解体の難易度」を把握する

建物の構造（木造・鉄骨造など）
築年数・老朽化の程度
接道状況（道路幅・私道かどうか）
周辺との距離、隣地との関係

これらを整理し、
解体の物理的ハードルがどの程度かを把握します。

必要に応じて、

解体業者から概算見積りを取得
不動産会社・ホームワーク株式会社が現地を確認

といった形で、「難易度とコスト感」をつかみます。

ステップ② 更地売却と古家買取の「両方のシミュレーション」を取る

更地売却
- 解体後の想定売却価格
- 想定販売期間
- 解体費用・仲介手数料・税金等を差し引いた手取り額
古家買取
- 現況での買取価格レンジ
- 決済までの期間
- 残置物処理や解体を誰が負担するか

を並べて比較します。

この段階で初めて、「感覚」ではなく「数字」で判断できるようになります。

ステップ③ 売主側の事情（時間・手間・感情）を織り込んで決める

「多少時間がかかっても、手取りを最大化したい」
→ 更地化しての通常売却寄り
「とにかく早く終わらせたい・片付けや解体に関わりたくない」
→ 古家買取寄り
「できれば高く売りたいが、一定期間で売れなければ買取でいい」
→ 仲介＋買取保証やハイブリッド型

というように、数字だけでなく、自分の優先順位も踏まえて決めていきます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（東京都内で古家・再建築不可・事故物件・訳あり物件の買取と再生を多数行うリフォーム・不動産会社）

「東京都葛飾区の古家相談では、『やっぱり解体して更地にしないと売れませんよね？』
というお声を本当によくいただきます。

実務的には、

解体した方が良い物件
あえて解体せず“古家付き”のままの方が良い物件

の両方があります。

特に葛飾区のように、

私道・狭小地・再建築不可
長屋・連棟・密集地

といった条件が絡むエリアでは、
“解体したから安心”とは限らず、
むしろ古家のまま使った方が価値が出るケースも少なくありません。

私たちがご提案するときは、

まず『更地にした場合』『古家付きで売る場合』の両方の数字を出す
解体費用や手間も含めた“実質手取り”を一緒に計算する
売主様ご自身の事情（時間・距離・気持ちの負担）も踏まえて、一番現実的な選択肢を選ぶ

という順番を大切にしています。

『古家だからまず解体』と決めつける前に、
一度、“古家買取”も含めた選択肢の整理から始めていただければ、
結果として納得度の高い売却につながるはずです。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 葛飾区の古家は、解体しないと売れませんか？
A. 必ずしもそうではありません。
再建築不可・私道・狭小地・長期空き家などの場合、
解体しても土地の条件が大きく改善しないことが多く、
古家付きのまま買取・再生する方が現実的なケースも多いです。

Q2. 古家付きのまま買取してもらうと、どれくらい安くなりますか？
A. 物件によりますが、
「更地売却の理論上の上限価格」から、

解体費用
残置物撤去費用
再生リスク（再販までの期間・工事費の不確定要素）
を差し引いたイメージで価格が決まります。
差額が解体費＋業者側の利益・リスク分、と考えると分かりやすいです。

Q3. 解体費用はどれくらい見ておけばいいですか？
A. 一般論として、木造2階建て30坪前後で100〜200万円程度が目安と言われますが、
葛飾区のような密集地・私道奥・狭小地ではこれ以上かかることも珍しくありません。
必ず現地を見たうえで、解体業者から複数見積りを取ることをおすすめします。

Q4. 解体前にリフォームしてから売る選択肢はどうですか？
A. 自己居住向け・賃貸向けとして、

立地が良い
再建築可である
構造がしっかりしている
といった条件が揃っていれば、有力な選択肢になります。
ただし、リフォーム費用に対して売却価格の上昇幅が見合うかどうかを、
事前にシミュレーションすることが重要です。

Q5. 古家の中に大量の荷物が残っています。片付けないと査定してもらえませんか？
A. そのままの状態で査定・買取できる会社も多くあります。
ホームワーク株式会社のような再生型の会社であれば、
残置物撤去も含めた買取条件を提示できますので、
無理にご自身で片付けを始める前に一度相談されると良いでしょう。

Q6. 再建築不可の古家でも、買取は可能ですか？
A. 可能です。
買取後に、

賃貸用にリフォームして長期保有
隣地との一体利用や、特殊用途への転用
など、再建築に依存しない活用方法を取る前提であれば、
再建築不可でも買取対象になります。

Q7. 解体して更地にした後、もし売れなかったらどうなりますか？
A. 固定資産税や維持管理（雑草・不法投棄対策など）の負担が続きます。
また、相場の下落や周辺環境の変化で、
想定より低い価格でしか売れないリスクもあります。
だからこそ、「更地にした場合の需要・相場」を事前によく確認することが重要です。

Q8. 買取の場合、仲介手数料はかかりますか？
A. 買取会社が直接買主となる「業者買取」の場合、
仲介手数料がかからない（0円）ケースが多いです。
ただし、不動産会社が間に入り仲介する形の場合は、
通常どおり仲介手数料が発生します。
どちらの形か、事前に確認しておくと安心です。

Q9. まずは概算だけ知りたいのですが、住所を全部伝えないとダメですか？
A. 概算レベルであれば、