東京都葛飾区の不動産売却と税金｜譲渡所得で注意すべきポイント

2026年3月17日

【結論】葛飾区の不動産売却は「いくら残るか」を譲渡所得・特例・時期で設計できるかが分かれ目

東京都葛飾区で不動産売却を検討する際、
多くの方が最初につまずくのが「税金がいくらかかるのか分からない」という点です。

売却益（譲渡所得）がどのくらい出るのか
どのタイミングで売ると税率が変わるのか
自宅の売却で使える特例がどこまで適用できるのか

これらを“なんとなく”の感覚で考え始めると、

「思ったより税金が高くて、手元にほとんど残らなかった」
「相続税対策で売ったつもりが、譲渡所得税が想定以上にかかった」

といった「計算違い」が起こりやすくなります。

葛飾区の不動産売却で重要なのは、

相場ではなく「自分の物件での譲渡所得の出方」を理解すること
売却前後の時期（所有期間・居住期間）と特例の有無を踏まえて、
「いつ・どのように売ると、手取りが最大化しやすいか」を設計すること

この記事では、東京都葛飾区での不動産売却を前提に、

譲渡所得の基本的な考え方
葛飾区ならではの注意点
利用を検討したい主な特例と落とし穴
売却前にやっておくべき「税金の事前整理」

を順番に整理します。

なぜ葛飾区の不動産売却は「税金の判断」が難しくなりやすいのか

相続・二世帯・長期保有が多く「取得費が分かりにくい」

葛飾区は、
都心へのアクセスが良く、昔からの住宅地と新築マンションが混在するエリアです。

親世代が昭和〜平成初期に購入した戸建て・土地を、
子世代が相続して売却するケース
二世帯住宅や、増改築を繰り返した自宅の売却
長期保有で、当時の売買契約書・領収書が残っていないケース

が多いため、「取得費（もともといくらで買ったか）」が分かりにくい傾向があります。

取得費が分からないと、

譲渡所得の計算があいまいになる
結果として「どれくらい税金がかかるか」が読めない

という状態になりがちです。

「そこまで高くない」と油断しやすい価格帯

葛飾区の不動産価格は、
千代田区・中央区・港区のような“超高額エリア”に比べると落ち着いていますが、

何十年も前に購入した価格
相続税評価額

と比べると、大きく値上がりしているケースも少なくありません。

その結果、

「そんなに高くないから税金もそこまでかからないだろう」と油断
→ 売ってみたら譲渡所得がしっかり出て、税額も重たくなる

というパターンが起こりやすいエリアでもあります。

葛飾区の不動産売却で押さえるべき「譲渡所得」の基本

譲渡所得とは「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で出る利益部分

不動産売却で課税対象となるのは、「売却金額」そのものではなく、
**売却によって出た利益（＝譲渡所得）**です。

基本的な計算式は次の通りです。

譲渡所得＝譲渡価格（売却価格）
　　　　 −（取得費＋譲渡費用）

取得費
- 不動産を購入したときの価格
- 購入時の仲介手数料・登記費用など
- 増改築にかかった費用（資本的支出）
譲渡費用
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 測量費・解体費など（条件を満たすもの）

ここで注意すべきなのは、
「取得費をどこまで認められるか」で、譲渡所得の金額が大きく変わるという点です。

取得費が分からないときの「概算取得費」ルール

購入時の資料が失われている場合、
税務上は「概算取得費」という考え方があり、

譲渡価格の5％を取得費として計算する

というルールが使われることがあります。

ただし、
長期保有・相続などで実際の購入価格が今よりかなり安い場合、

概算取得費（5％）の方が有利になる
→ 譲渡所得が大きくなり、税金も増える可能性

ということも起こりえます。

そのため葛飾区の実務では、

可能な限り「実際の取得費」を探す・積み上げる
概算取得費と比較して、有利な方を選べるよう準備する

ことが重要です。

所有期間で変わる税率｜長期・短期の境目に要注意

所有期間が5年超か5年以下かで税率が大きく変わる

不動産の譲渡所得には、「所有期間」によって異なる税率がかかります。

短期譲渡所得：所有期間が5年以下
長期譲渡所得：所有期間が5年超

※所有期間のカウント方法には注意が必要で、
　実際には「売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうか」で判断します。

イメージ（基本的な考え方）

短期譲渡所得 → 税率が高め（投機的な売買とみなされやすい）
長期譲渡所得 → 税率が低め（長年保有していた資産の売却）

そのため、

5年に近いタイミングで売却する場合
相続や贈与で取得したケース

では、「どの年に売るか」で税額がガラッと変わることもあります。

相続取得の場合の所有期間の考え方

葛飾区では、相続した不動産を売却するケースが多くあります。
この場合の所有期間は、

被相続人（亡くなった方）が不動産を取得した時点から通算

するのが基本です。

たとえば、

親が30年前に購入
2年前に相続で取得して売却

というケースでは、

所有期間は「約30年＋2年」と考えられ、長期譲渡所得として扱われる

ことになります。

葛飾区で検討したい主な特例と注意点

自宅（居住用財産）を売ったときの3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却したとき、
一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例があります。

【ポイント】

自分が住んでいた家・土地の売却であること
過去一定期間内に同じ特例を使っていないこと
親族間売買など、特例対象外となる取引でないこと　など

葛飾区の実務では、

古い戸建て＋土地を売却する際にこの特例を使い、
「譲渡所得がゼロ、または少額になる」ケースがよくあります。

ただし、

自宅の一部を賃貸に出していた
店舗兼住宅として使っていた

などの場合、
自宅部分と事業用部分を按分して計算する必要があり、
自己判断が難しくなることがあります。

所有期間10年超の軽減税率の特例（自宅）

自宅を売ったときに、所有期間が10年を超える場合、
一定の範囲について税率が軽減される特例があります。

3,000万円特別控除と併用できるケースもある
適用要件・対象となる金額には細かな条件がある

ため、
「適用できるかどうか」「どちらを優先して使うべきか」は、必ずシミュレーションが必要です。

買い換え・住み替えをする場合の特例

自宅を売って、一定の条件を満たす新しい住宅を購入する場合に、
売却益の課税が繰り延べられる・控除されるといった特例が存在します。

葛飾区では、

区内での住み替え
葛飾区から他区・郊外への住み替え

などの相談が多く、
「売却 → 購入」の順番・タイミングによって特例の適用可否が変わることがあります。

葛飾区で実際にあった不動産売却と税金のケース（イメージ）

※以下は葛飾区でよく見られるパターンを元にしたイメージ事例です。
　個人が特定される情報は含みません。

事例①：相続した実家（戸建て）を売却｜3,000万円控除で税負担を抑えたケース

物件：葛飾区内の戸建て＋土地
経緯：
- 親が30年以上前に購入し、終生居住
- 相続後、子世帯は居住せず、一定期間空き家になっていた
- 管理負担と固定資産税負担から、売却を検討

【ポイント】

被相続人が長年居住していた「居住用財産」であること
一定の期間・条件を満たす「相続空き家」特例の適用可能性も検討

【対応】

税理士とも連携し、
- 3,000万円特別控除
- 相続空き家の特例
  を比較・検討
結果として、3,000万円特別控除の方が有利と判断し、
適用を前提とした売却・申告スケジュールを設計

【結果】

売却による譲渡益は出たものの、3,000万円控除により、
実際の課税対象額は大幅に圧縮
税額も想定より小さくなり、
「早めに相談しておいて良かった」との声

事例②：賃貸併用住宅の売却｜自宅部分と賃貸部分の按分を整理

物件：葛飾区内の賃貸併用住宅（1階店舗＋2階自宅）
経緯：
- 1階部分をテナントに賃貸、2階部分に所有者が居住
- 高齢化を機に事業を縮小し、建物ごと売却を希望

【課題】

建物全体を売却するが、
- 2階は「自宅」
- 1階は「事業用・賃貸用」
  という扱いになるため、
  単純に3,000万円特別控除を全額に適用できない

【対応】

建物の床面積・利用実態・賃料収入などをもとに、
自宅部分と賃貸部分を合理的に按分
自宅部分に相当する譲渡益にのみ、3,000万円控除を適用
事業用部分については、通常の譲渡所得として申告

【結果】

全体としての税負担を把握したうえで売却に臨めたことで、
「手残り」が明確になり、安心して次の住まいの計画が立てられた

葛飾区で不動産売却する前にやっておきたい「税金の事前整理」

① 取得時の資料（売買契約書・領収書など）を探す

購入時の売買契約書
登記費用・仲介手数料の領収書
大規模リフォーム・増改築の請求書・領収書

など、取得費の根拠となる資料をできるだけ集めます。

「見つかったらラッキー」ではなく、
**譲渡所得を正しく・有利に計算するための“投資”**と考えるべき部分です。

② 居住実態・利用状況を整理する

いつからいつまで実際に住んでいたか
一部を賃貸に出していた期間がないか
事業用として使っていた部分がないか

といった「利用履歴」が、
特例の適用可否に直結します。

特に葛飾区では、

長年自宅として使った後、数年だけ賃貸に出してから売却

といったケースも多いため、
年単位での履歴をざっくりでよいのでメモしておくと、
税理士・不動産会社との打ち合わせがスムーズになります。

③ 売却のタイミングと所有期間をチェックする

所有期間が5年／10年の前後にある物件
相続・贈与から間もない物件

では、売却のタイミング次第で税率・特例適用の可否が変わることがあります。

売却を「今年中に」ではなく、

「今年と来年で、税額がどう変わるか」
「どのタイミングが手取り最大になりそうか」

を一度シミュレーションしてから、
具体的な売却スケジュールを決めるのがおすすめです。

④ 葛飾区での相場感とセットで「手取り額」を見る

税金の話だけに集中すると、
「そもそもいくらで売れそうか」を見失いがちです。

現実的な売却価格のレンジ
売却時にかかる諸費用（仲介手数料・登記費用など）
譲渡所得税・住民税の概算

をセットで把握し、
**「最終的にいくら残るのか」**という視点で全体を整理することが大切です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（東京都内で不動産売却・相続・リフォームの相談を多数受ける会社）

「葛飾区の不動産売却は、『売却価格』より先に『手取り額』を設計することが非常に重要です。
長く住んだ家・相続した実家・賃貸併用住宅など、それぞれ事情が違うため、
同じ価格で売れても、最終的に手元に残る金額が大きく変わることがあります。

現場でよくあるのは、

売却を先に進めてしまい、契約後に“思ったより税金が高い”と気づくケース
インターネット情報だけで特例が使える前提で考え、実際には適用条件を満たしていなかったケース

です。

私たちがご相談を受けるときは、

葛飾区の相場感をベースにした売却価格のイメージ
譲渡所得の出方（取得費・譲渡費用の整理）
利用できる可能性のある特例（3,000万円控除など）の有無

を“全体像”として整理してから、売却プランをご提案するようにしています。

『売ったあと、いくら残るのか』『そのお金をどう使うのか』までを一緒に考えることで、
売却判断はグッとシンプルになります。

葛飾区での売却をお考えの方は、まずは“税金も含めた全体像の整理”から始めていただくのがおすすめです。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 葛飾区の不動産を売ると、必ず譲渡所得税がかかりますか？
A. いいえ。「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」の結果、譲渡所得が出なければ課税はされません。また、自宅の3,000万円特別控除などの特例によって、譲渡所得が実質的にゼロになるケースもあります。

Q2. 取得費の資料がほとんど残っていません。どうすればいいですか？
A. まずは概算取得費（譲渡価格の5％）との比較を前提に、

可能な範囲で、古い通帳・領収書・契約書を探す
リフォーム会社・施工会社に工事履歴が残っていないか確認する
など、「積み上げられる取得費」がないかを探します。そのうえで、税理士と相談しながら最適な計算方法を検討するのが安全です。

Q3. 相続した空き家を売却する予定ですが、特別な控除はありますか？
A. 一定の条件を満たす「相続空き家」に対する特例が設けられている場合があります。適用には、

相続時点で被相続人が一人暮らしだったか
耐震性の条件を満たしているか、または一定の工事を行うか
などの要件があるため、早めに専門家に確認することをおすすめします。

Q4. 売却と購入、どちらを先に行うべきですか？税金の面で有利なのは？
A. ケースによります。買い換え特例などを利用する場合、売却と購入の順番・タイミングが重要になることがあります。資金計画・ローン・税金を総合的に見て判断する必要があるため、不動産会社と税理士の両方に相談しながら進めるのが安心です。

Q5. 賃貸併用住宅や一部店舗のある物件でも、3,000万円特別控除は使えますか？
A. 「自宅として使っていた部分」に相当する譲渡益には適用できる可能性があります。ただし、床面積や利用状況に応じた按分が必要となるため、自己判断ではなく専門家と一緒に計算することをおすすめします。

Q6. 売却のタイミングで、1年待ったほうが税金が安くなることはありますか？
A. 所有期間が短期・長期の境目（5年）や、特例の要件となる居住期間・所有期間の条件に近い場合、売却時期をずらすことで税額が変わることがあります。具体的な数字でシミュレーションしたうえで判断するのが良いでしょう。

Q7. 譲渡所得の申告は、自分だけでできますか？
A. 単純なケースであれば可能ですが、

相続物件
賃貸併用住宅
特例の併用を検討しているケース
などでは、申告内容が複雑になりやすく、誤りのリスクも高まります。金額が大きい場合や不明点が多い場合は、税理士への相談を推奨します。

Q8. 不動産会社は税金の相談にも乗ってくれますか？
A. 一般的な仕組みや概算の考え方については説明してくれることが多いですが、具体的な税額計算や最終的な判断は税理士の領域です。ホームワーク株式会社では、不動産のプロとして全体像を整理しつつ、必要に応じて税理士と連携してサポートしています。

Q9. 葛飾区以外の物件（たとえば実家が地方）の売却でも相談できますか？
A. 可能です。譲渡所得税・特例の基本的な仕組みは全国共通であり、エリアごとの相場や活用方法を踏まえながらサポートいたします。葛飾区在住で地方物件を売るケースなどもよくあります。

Q10. まずは何から相談すればよいでしょうか？
A.