東京都足立区で古い家を買取してもらう現実性とは？解体前提での判断軸

2026年3月18日

【結論】足立区の古い家は「解体前提の価値」と「土地としての出口」をセットで考えれば買取の現実性は高い

東京都足立区で築年数の古い家（築40〜50年超の木造戸建てなど）を
「このままでは売れないのでは？」と心配している方は少なくありません。

老朽化が進んでいる
雨漏りや傾きがある
設備が古く、そのまま住むのは難しい
再建築できるのかどうかも不安

こうした不安から、

「解体して更地にしないと売れないのでは？」
「そもそも買い取ってくれる会社はあるのか？」

と悩まれるケースが多いのが足立区の現状です。

足立区は、都内でも「古い戸建て＋再開発エリア」が混在する地域であり、

建物そのものの価値はゼロ〜マイナスでも
「土地としての価値」＋「解体前提での活用シナリオ」

まで含めて考えることで、
古家付きのまま不動産会社や買取業者に売却が成立するケースは少なくありません。

重要なのは、

老朽家屋を「マイナス要因」とだけ見るのではなく
解体費用・再利用プランも含めた「出口設計」として整理すること

です。

この記事では、足立区で古い家を買取してもらううえでの

なぜ判断が難しくなりやすいのか
解体前提での現実的な判断軸
買取の具体的なパターン・費用感
進め方と注意点

を、リフォーム・再生を得意とするホームワーク株式会社の視点から整理します。

なぜ足立区の「古い家の買取」は判断が難しくなりやすいのか

用途・エリアによって「価値の付き方」が極端に変わる

足立区は、同じ区内でも、

北千住・日暮里舎人ライナー沿線などの人気エリア
足立・竹ノ塚・西新井など、再開発や区画整理が進行中のエリア
住宅地として落ち着いたエリア　など

エリアごとに需要が大きく異なります。

そのため、

「足立区の古家はいくらで売れる」という単純な相場が成立しにくい
同じ築年数・土地面積でも、駅距離や道路付けで評価が大きく変わる

という特徴があります。

「建物価値」ではなく「土地＋解体費」で評価されることが多い

築40〜50年を超える木造戸建ての多くは、

建物評価：ほぼゼロ（税法・金融機関評価ともに）
安全性の懸念（耐震・雨漏り・シロアリなど）

といった理由から、
実務上は「土地としての価値 − 解体費用」で金額を組み立てるケースが一般的です。

ここで、

解体費用を誰が負担するのか
古家付きのまま売るのか、更地にしてから売るのか

によって、売主の手取り額・スケジュールが大きく変わります。

法的・物理的な制約（再建築・接道・用途地域）が絡む

古い家の中には、

再建築不可（接道条件を満たさない）
セットバック（道路後退）が必要
道が狭く、重機が入りづらい

といった制約を抱える物件も少なくありません。

足立区は昔からの木造密集エリアも多く、

「地図上では道路に見えるが、私道だった」
「再建築可能だが、実務上の使い勝手が悪い」

といったケースもあり、
机上の相場だけでは判断できない要素が多いのが、難しさの原因です。

足立区で「古い家を買取してもらう現実性」を見極める3つの軸

いきなり「いくらで売れるか」を考える前に、
次の3つの軸で整理しておくと、買取の現実性が見えやすくなります。

① 土地のポテンシャル（駅距離・接道・用途地域）

まず確認したいのは、「土地としての使いやすさ」です。

最寄り駅までの距離・徒歩ルート
前面道路の幅員（4m以上か／私道か公道か）
接道の長さ・間口
用途地域（第一種住居・近隣商業など）

ポイント

再建築が容易で、戸建て・アパート・店舗など複数用途が想定できる土地ほど、買取ニーズは高い
逆に、極端に細長い・旗竿地・再建築不可などの場合は、専門の買取業者・再生業者向きの案件になる

② 建物の状態（安全性・利用可能性）

次に、古い建物自体の状態をざっくり把握します。

雨漏りの有無
傾き・ひび割れの有無
シロアリ被害・腐朽の程度
給排水・電気設備の老朽化

ここでのポイント

「住む前提」か「解体前提」かで見るべきポイントが変わる
解体前提であれば、内装の痛みや設備の古さより、解体のしやすさ（道路・敷地形状）が重要

ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社が現地を確認すると、

「最低限の補修で賃貸として回せる」のか
「完全に解体前提で見たほうがいい」のか

といった判断軸を、数字ベースで整理しやすくなります。

③ 売主の目的・期限（いつまでに・何のために売るか）

最後に整理したいのが、売主側の事情です。

相続したので早く整理したい
転居・施設入居の費用に充てたい
固定資産税や維持管理負担から解放されたい

これにより、

価格を優先するのか
スピードと確実性を優先するのか
近隣への影響（解体工事の有無）をどこまで気にするか

といった優先順位が変わり、
買取会社・売却方法（仲介か買取か）の選び方も変わってきます。

「解体前提」で見るときの具体的な判断軸

古い家を「解体前提」で売却・買取してもらう場合、
押さえるべき判断軸を整理します。

判断軸1：解体費用を「売主負担」にするか「買取側に任せるか」

一般的に、木造2階建て戸建ての解体費用は、

建物の大きさ（延床面積）
隣地との距離・道路幅
アスベストの有無

によって変動しますが、
足立区の場合、100〜200万円台になるケースが多いです（規模により前後）。

ここでの選択肢は、

売主側で先に解体 → 更地として売却
古家付きのまま、解体費用を織り込んだ価格で買取してもらう

比較のポイント

①は「見た目が良くなり、一般の買主にも売りやすい」が、先に現金が必要
②は「現金を先に出さずに済む」が、解体コスト分を買取価格に反映される

ホームワーク株式会社では、

「解体して売る場合の想定価格」
「古家付きのまま買取する場合の価格」

を両方シミュレーションし、どちらが手取り額・リスクのバランスが良いかを比較検討できるようにしています。

判断軸2：再建築の可否と「活用シナリオ」

解体前提の場合、買取側は

戸建て用地として再販売
アパート・共同住宅用地として活用
駐車場・事業用として一時利用

など、将来の活用シナリオを前提に買取価格を組み立てます。

再建築可能な土地

一般のエンドユーザー向けに再販売しやすく、
買取価格も比較的つきやすい

再建築が難しい土地（再建築不可・接道不良など）

買取自体は可能だが、
- 隣地との一体活用
- 倉庫・資材置き場など特殊用途
- 長期保有を前提とした投資

といった限定的な用途になるため、
価格は下がりやすく「専門業者向け」の案件になります。

判断軸3：近隣への影響と工事リスク

解体はどうしても、

騒音・振動・粉じん
工事車両の出入り

など、近隣に負担をかける作業です。

足立区のような密集地では、

道路が狭く、工事車両の通行に制約がある
隣家との距離が近く、養生・保護に配慮が必要

なケースも多く、
経験の浅い業者に任せるとトラブルになりやすいのが実情です。

解体から買取まで一社で完結できる会社（ホームワーク株式会社のようなリフォーム・再生会社）を選ぶことで、

近隣挨拶・工事計画を含めてトータルで管理
売主が近隣対応の矢面に立たずに済む

というメリットがあります。

足立区で実際に行われる古家買取のパターン（イメージ事例）

※実際の案件をモデルにしたイメージ事例であり、個人が特定される情報は含みません。

事例①：相続した築50年超の木造戸建てを、古家付きのまま買取（北千住エリア）

エリア：足立区 ○○（北千住徒歩圏）
状況：
- 親が住んでいた築50年超の木造戸建て
- 室内は荷物が多く、雨漏りも発生
- 子世代は別の地域に居住、今後住む予定なし

【課題】

片付け・解体・売却をすべて自分たちで手配するのは負担が大きい
北千住エリアで土地の需要は高そうだが、どこから手をつければいいか分からない

【対応（ホームワーク株式会社が関与した流れの一例）】

現地調査で、
- 土地のポテンシャル（駅距離・接道・用途地域）
- 建物の状態・解体のしやすさ
  を確認
「古家付きのまま一括買取」の提案
- 室内残置物の撤去
- 解体工事
- 更地化後の販売
  を全部まとめて当社側で実施
相場の更地価格から、
- 解体費用
- 残置物処分費用
- 取得後の販売リスク
  を織り込んだ買取価格を提示

【結果】

売主：片付け・解体・近隣対応をすることなく、短期間で現金化
当社：解体・整地後、北千住エリアの戸建て用地として再販売

事例②：再建築不可の古家を専門業者向けに買取（竹ノ塚エリア）

エリア：足立区 ○○（竹ノ塚駅バス利用）
状況：
- 間口が狭く、再建築不可の古家
- 長年空き家状態で、防犯・防災面の不安あり

【課題】

一般のエンドユーザーには売りづらい
近隣から空き家への不安の声も出始めていた

【対応】

法務局・役所で、接道状況と再建築の可否を確認
再建築不可であることを前提に、
- 隣地との一体活用可能性
- 駐車場・資材置き場としての利用価値
  を検討
ホームワーク株式会社が、
- 古家付きのまま買取
- 安全対策を施したうえで一旦更地利用
- 将来的に隣地と合わせた再活用を想定

【結果】

売主：再建築不可というハンデがありつつも、税金と管理負担から解放
地域：長年の空き家問題が解消され、防災面でもプラスに

足立区の古家買取でかかりやすい主な費用項目

解体・撤去費用

木造2階建て戸建ての解体
残置物（家財道具・ゴミ）の処分費用

→ 古家付きで買取する場合は、これらを買取側が負担し、
　買取価格に織り込む形になります。

登記・測量関連費用

相続登記（名義が被相続人のままの場合）
境界が不明瞭な場合の測量費用

→ 「どこまで事前に売主負担で対応するか」「どこからを買取側で負担するか」を
　事前に整理しておくと、後のトラブルを避けられます。

税金（譲渡所得税・住民税）

売却益（譲渡所得）が出た場合、
所得税・住民税がかかる可能性があります。
相続で取得した場合、取得費の考え方や特例の有無によって税額が変わるため、
事前に税理士など専門家に相談するのがおすすめです。

足立区で古い家を買取してもらう進め方

① 売却・買取の目的と期限を整理する

いつまでに現金化したいか
自分で片付け・解体をどこまでやる余力があるか
近隣との関係性をどこまで配慮したいか

を明確にすることで、仲介売却か買取か、どの会社に相談すべきかが見えてきます。

② 現地調査と簡易査定を依頼する

ホームワーク株式会社のような、
「古家付き買取」や「解体＋再生」を得意とする会社に現地調査を依頼し、

土地としてのポテンシャル
建物の状態・解体の難易度
古家付き／更地、それぞれの想定価格

を整理してもらいます。

③ 解体前提か、現況のままかの方向性を決める

自分で解体して更地にするか
古家付きのまま買取に出すか

について、費用と手間を比較しながら決めます。

「更地にしたほうが高く売れるが、手元資金や手間を考えると古家付き買取のほうが現実的」
という結論になるケースも多くあります。

④ 条件調整・契約内容の確認

買取価格
解体・残置物撤去の範囲
引き渡し時期
近隣対応の方針

などをすり合わせ、契約書で明確にします。

⑤ 契約・決済・引き渡し

売買契約締結
代金決済・所有権移転登記
引き渡し（鍵の受け渡し）

まで完了すれば、以後の工事や近隣対応は基本的に買取側の役割となります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（東京都内で古家買取・解体前提の再生案件を多数手がける会社）

「足立区のように古い戸建てが多いエリアでは、
『この家はもう価値がないのでは？』とご相談いただくことが本当に多くあります。

私たちの感覚では、“家そのものの価値”よりも、

土地としてのポテンシャル
解体のしやすさ
その後の活用シナリオ

を整理できるかどうかで、買取の現実性は大きく変わります。

解体前提の物件は、

片付けが大変
近隣への気遣いが心配
といった心理的ハードルも高いですが、
そこをまとめて引き受けるのが、私たちのような再生型の買取・リフォーム会社の役割です。

『古くてボロボロだから売れないだろう』と決めつけず、
まずは“土地＋建物＋解体”をセットで見たときにどんな選択肢があるのか、
一緒に整理してみませんか。
今すぐ売るか決めていない段階のご相談でも、遠慮なくお声がけください。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 築50年以上の家でも、古家付きのまま買取してもらえますか？
A. 可能なケースが多いです。足立区では、古家付きで買取し、その後に解体・再販売・再建築を行うスキームが一般的です。建物の状態だけでなく、土地の条件・再利用のしやすさで判断されます。

Q2. 解体してから売るのと、古家付きで売るのはどちらが得ですか？
A. 物件とご事情によります。更地にすると一般の買主にも売りやすくなり、売値が上がる可能性はありますが、解体費用を先に負担する必要があります。古家付き買取なら手出しを抑えられますが、解体費用分が買取価格に反映されます。両方のパターンでシミュレーションして比較するのが安全です。

Q3. 家の中がゴミだらけでも買取してもらえますか？
A. 残置物が多い物件でも、買取側で「残置物撤去＋解体」をまとめて対応するケースは多くあります。その場合、撤去・処分費用を見込んだうえで買取価格が決まります。

Q4. 再建築不可の古家でも売れますか？
A. 一般のエンドユーザーへの売却は難しいですが、専門業者や隣地所有者への買取で成立するケースがあります。価格は下がりやすいものの、「相続放置の空き家」状態からは抜け出せる可能性があります。

Q5. どの段階で解体業者を探せばいいですか？
A. 自分で解体して更地売却を目指す場合は、査定と同時並行で見積もりを取るのが理想です。ただし、ホームワーク株式会社のように「買取＋解体」を一括対応する会社に相談すれば、個別に解体業者を探す必要はありません。

Q6. 古い家でも、リフォームして住めるならそのまま売却したほうがいいですか？
A. 「自分でリフォームして売る」場合、費用と労力に対して価格アップが見合うかどうかの検証が必要です。足立区では、買主側が自分好みにリフォームしたいニーズも多く、「現状渡し」のまま売ったほうがトータルで効率的なケースもあります。

Q7. 相続登記が終わっていません。それでも買取相談できますか？
A. 相談は可能です。相続登記を済ませないと正式な売買はできませんが、同時並行で進め方の検討や価格シミュレーションは行えます。必要に応じて司法書士を紹介し、相続登記の段取りも含めてサポートします。

Q8. 近隣に知られずに売却・解体を進めることはできますか？
A. 完全に知られずにというのは難しいですが、告知内容・タイミング・挨拶回りの方法を工夫することで、余計なトラブルを避けることはできます。近隣対応は基本的に買取側・工事側で行うため、売主が矢面に立つ必要はありません。

Q9. 買取と、普通の仲介売却のどちらを選ぶべきですか？
A. 価格を最優先したい場合は仲介売却、スピードと確実性を優先したい場合は買取が向いています。古家・解体前提の物件では、「仲介での売却価格の目安」と「買取価格」の両方を聞いたうえで比較検討するのがおすすめです。

Q10. まず何から相談すればいいか分かりません。
A. 「住所」と「築年数のおおよそ」、「空き家か居住中か」が分かれば十分です。ホームワーク株式会社では、