事故物件はどこまで告知が必要？売却で失敗しないために

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】事故物件の告知は「いつ・どこで・何が起き、どんな影響があるか」を整理できれば怖くない

事故物件（心理的瑕疵物件）の売却で失敗しないために、
もっとも重要なのは「どこまで告知すべきか」を
感覚ではなく、ルールと事例で理解しておくことです。

特に東京都のように取引件数が多いエリアでは、

告知をしなかったことで、契約解除・損害賠償を請求される
不要に「言い過ぎて」買主の不安をあおり、売却価格を下げてしまう

といった両極端な失敗が起こりやすくなります。

国土交通省のガイドラインや判例の傾向から整理すると、
ポイントは次の4つです。

いつ起きた出来事か（発生時期）
物件のどこで起きたか（室内・共用部・敷地外）
どういう内容か（自然死・自殺・殺人・事故など）
買主の生活にどれくらい影響しうるか（一般的な感覚で）

これらを事前に整理したうえで、
不動産会社・専門家と一緒に「告知の範囲」を決めておけば、

売主・買主ともに納得しやすい
トラブルを防ぎながら、できるだけ高く・早く売却できる

という状態をつくることが可能です。

以下で、事故物件の「告知の考え方」と「具体的な進め方」を、
リフォーム・再生を得意とするホームワーク株式会社の実例を交えながら解説します。

事故物件の「告知義務」とは何か

告知義務の基本：隠してはいけないのは「重要な事実」

不動産売買では、売主は買主に対し、
契約の判断に大きく影響する「重要な事実」を伝える義務があります。

法律上の根拠
- 民法（契約不適合責任）
- 宅地建物取引業法（宅建業者の説明義務）

事故物件の場合、「重要な事実」に当たるかどうかは、

一般の人が聞いて「それなら買うか迷う」と感じるか
価格や購入の可否に影響しうるか

といった「社会通念」で判断されます。

国土交通省ガイドラインで示された考え方（心理的瑕疵）

2021年に国土交通省が公表した
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、
「人の死」が取引にどのように影響するかの考え方が示されています。

ざっくりまとめると、

老衰・病死・日常生活の中での不慮の事故
→ 原則として告知義務なし（特別な事情があれば別）
自殺・他殺・重大な犯罪に伴う死亡・事件性の高い事故
→ 一定期間は「原則として告知が必要」

という整理です。

この「一定期間」が何年か、また個別事情によって判断が分かれるため、
専門家との相談が欠かせません。

どこまで告知が必要かを決める4つの視点

事故物件の告知範囲は、
次の4つを整理すると判断しやすくなります。

1. いつ起きた出来事か（発生時期）

一般的に、時間が経つほど、買主への影響は小さく見なされます。

発生から数年以内の出来事
→ 告知されるケースが多い
十数年以上前の出来事
→ 内容や地域性によって判断が分かれる

ポイントは、

「いつ起きたか」を売主が把握しているか
それを裏付ける資料や記録があるか

です。

2. どこで起きたか（場所）

「室内」で起きたのか、「敷地内」「共用部分」「近隣」なのかで、
告知の必要性が変わります。

室内・専有部分 → 告知の重要度がもっとも高い
共用廊下・エントランス・駐車場 → 物件との関係性を考慮
道路・近隣建物 → 原則は物件の重要な事実とは別扱いだが、
明らかに日常生活に影響がある場合は配慮

3. どのような内容か（出来事の性質）

同じ「人の死」でも、内容によって受け止め方が変わります。

自然死・病死・高齢者の老衰
事件性のない家庭内事故（階段からの転落など）
自殺・他殺
強盗・放火・薬物犯罪などを伴う事件

一般的には、

自殺・他殺・重大事件 → 原則として告知
老衰・病死 → 原則として告知不要（特別事情があれば検討）

と整理されます。

4. 買主の生活にどの程度影響しうるか（社会通念）

最終的には「一般的な買主」がどう感じるかが重要です。

相場より明らかに安くなる要因か
購入を見送る人が一定数出てくる要因か
周辺住民の間で広く知られている出来事か

などを、不動産会社と一緒に冷静に整理していきます。

東京都で実際にあった事故物件売却の事例

ここからは、東京都での具体的な事例をもとに、
告知内容と売却結果のイメージを紹介します。
（プライバシー保護のため、一部内容を加工しています）

事例①：ワンルームマンションでの単身者の自殺（新宿区）

場所：東京都新宿区・ワンルームマンション
出来事：数年前に室内で自殺
状況：事件性なし、報道なし
当初のご相談内容：
「どこまで話すべきか分からず、何年も売れずに放置していた」

【対応】

事故の内容・時期・発見経緯を可能な範囲でヒアリング
原状回復＋一部リノベーションで「見た目の不安」を軽減
販売図面・重要事項説明書で
「本物件において過去に自殺があった旨」を明示
内覧時にも、聞かれた場合は経緯を簡潔に説明

【結果】

周辺相場より約8〜10％低い価格で成約
売出から約2ヶ月で買主決定
契約後のクレーム・トラブルなし

売主様の声：
「怖くて長年動けなかったが、最初にきちんと整理してもらえたことで、
必要以上に安く売らずに済んだ。」

事例②：高齢者の孤独死（発見まで数日）（板橋区）

場所：東京都板橋区・2DKマンション
出来事：高齢の所有者が室内で亡くなり、数日後に発見
死因：病死（医師診断あり）
当初のご相談内容：
「孤独死と告げると売れないのでは…？」という不安

【対応】

司法書士・宅建士とともに事実関係を整理
特別な事件性がないこと、発見までの期間が比較的短いことから、
「一般的には告知義務に当たらない可能性が高い」と判断
ただし、売主のご希望により
- 契約前の重要事項説明時に「概要のみ」口頭で説明
- 契約書の特約にも簡潔に記載
臭気・汚損が残らないよう、専門清掃＋内装リフォームを実施

【結果】

周辺相場とほぼ同水準で売却
売出から約1ヶ月半で成約
売主・買主ともに内容を理解したうえで契約し、安心感の高い取引に

事例③：マンション共用廊下での事故死（江東区）

場所：東京都江東区・ファミリーマンション
出来事：共用廊下での転落事故による死亡
部屋との位置関係：売却対象住戸の玄関近く
当初のご相談内容：
「室内ではないが、どこまで伝えるべきか」

【対応】

管理組合・管理会社にも事実確認
共用部分での事故であること、売却住戸と物理的に近いことから、
- 内覧者から質問が出る可能性
- 長期的に近隣で話題として残る可能性
  を踏まえ、告知する方針に
重要事項説明書とは別に、
「事故の場所は共用部分であり、室内ではない」ことを明記

【結果】

相場より約5％程度低い価格で売却
内覧時に必ず説明したため、購入後のトラブルはなし

事故物件売却の流れ（リフォーム会社に相談するメリット）

事故物件を売却する際の基本的な流れを、
リフォーム会社（ホームワーク株式会社）に相談したケースとして整理します。

ステップ① 事実関係の整理（ヒアリング）

最初に行うのは、「売れるかどうか」の前に、
「何が・いつ・どこで・どう起きたのか」を、可能な範囲で整理することです。

出来事の内容（自殺・事故・病死など）
発生時期・発見時期
室内か、共用部か、敷地外か
当時の状況を知る人・書類の有無
報道されたかどうか、近隣でどの程度知られているか

この段階では、話しづらいことを無理に話す必要はありません。
少しずつ思い出しながら、必要な情報だけ一緒に整理していきます。

ステップ② 告知の方針を決める（専門家と協議）

整理した事実に基づき、

不動産会社
宅地建物取引士
必要に応じて弁護士・司法書士

と連携しながら、

告知が「ほぼ必須」の事項
告知するか迷う「グレー」な事項
原則として告知不要と考えられる事項

を切り分けて、「告知の方針」を決めていきます。

このとき重要なのは、

売主を守る（後から訴えられないようにする）
買主を守る（不安を最小限にし、納得して購入してもらう）

この2つのバランスです。

ステップ③ リフォーム・原状回復の検討

事故物件の場合、

室内の汚損・臭気
設備の老朽化
間取りや内装が古く、事故がなくても売れにくい

といった問題を同時に抱えていることが多くあります。

そこでホームワーク株式会社では、

どこまで手を入れると「買主の心理的ハードル」が下がるか
リフォーム費用以上に「売却価格が上がる」可能性があるか

をシミュレーションし、

最低限の原状回復だけで売るプラン
ポイントを絞ってリノベーションして売るプラン
当社が一度買取り、フルリノベ後に再販するプラン

など、複数案をご提案します。

ステップ④ 販売戦略の策定（価格・告知方法）

リフォームの有無・内容が決まったら、

売出価格（事故の有無を織り込んだ価格設定）
販売チャネル（自社顧客・投資家・一般ポータルサイトなど）
告知のタイミングと方法
- 販売図面にどこまで書くか
- 内覧前か、申込後か、契約前か
- 口頭説明と書面説明の役割分担

を具体的に決めます。

ここでのポイントは、

最初から「事故物件です」だけを強調しない
立地・日当たり・設備など物件の良さもきちんと伝える
それでもなお購入してくれる「理解ある層」にアプローチする

ことです。

ステップ⑤ 販売活動・内覧対応

実際の販売活動では、

購入検討者からの質問に対し、感情的にならず事実を簡潔に伝える
不要に詳細を語りすぎて、買主の想像をかえって膨らませない
不動産会社・ホームワーク株式会社の担当者が、
同じ方針で説明できるよう情報を共有する

という点が重要です。

ホームワーク株式会社では内覧時、

聞かれたこと → 正確に答える
聞かれていないこと → 告知が必要な範囲に絞って伝える

というスタンスで対応しています。

ステップ⑥ 契約・引き渡し

買主が決まったら、売買契約に進みます。

重要事項説明書での記載内容
売買契約書の特約条項
- 「売主が認識している範囲の事実はすべて開示した」旨
- 事故に関する将来的なクレームを防ぐための文言

などを、不動産会社・司法書士と連携しながら慎重に作成します。

事故物件売却で押さえたい注意ポイント

流れを飛ばして「とりあえず売り出す」は危険

「細かいことはあとで考えればいい」と考えて、
事実関係の整理や専門家への相談を飛ばし、
いきなり売り出してしまうのは危険です。

広告内容と実際の説明内容にズレが出る
内覧中に売主・仲介担当者の説明がぶれてしまう
契約直前に新たな事実が判明し、白紙撤回になる

など、トラブルにつながる可能性があります。

告知を「しないリスク」と「しすぎるリスク」を両方理解する

告知しないリスク
- 契約後に発覚した場合、契約解除・損害賠償請求の可能性
- SNS・口コミなどで拡散し、将来の取引にも悪影響
告知しすぎるリスク
- 不必要に詳細を伝え、買主の不安を増幅させてしまう
- 本来不要な事実まで書面に残し、価格を下げてしまう

どちらか一方だけを恐れるのではなく、
両方のリスクを理解したうえで「ちょうどよい告知」を目指すことが重要です。

「事故物件専門の買取業者」だけに頼らない

最近は「事故物件専門」「訳あり物件専門」をうたう買取業者も増えていますが、

買取を前提とした、かなり低い金額しか提示されない
売主の事情より、自社の再販利益を優先した提案になりがち

というケースも見られます。

一度、ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社や
中立的な立場の専門家に相談する
仲介・買取・リフォームの複数パターンで比較する

こうしたプロセスを踏むことで、
結果として売主の手取り額が大きく変わることも珍しくありません。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（東京都内で事故物件・再生リフォームを多数手がけるリフォーム会社）

「事故物件の売却は、『バレないようにする』という発想を手放すところから始まります。
隠そうとすればするほど、売主様も買主様も不安になり、結果として価格も条件も悪くなりがちです。

一方で、『全部言えばいい』という単純な話でもありません。
法律・国土交通省のガイドライン・地域の事情・物件の状態などを踏まえながら、

どこまで
どのタイミングで
どのような言葉で

伝えるかを設計していくことが大切です。

事故の事実そのものは変えられませんが、

室内をどう再生するか（リフォーム・リノベーション）
どんな買主層にアプローチするか
書面と口頭での説明をどう組み立てるか

によって、『売れるかどうか』『いくらで売れるか』だけでなく、
売却後の安心感も大きく変わります。

『事故物件だから売れない』『とにかく安く手放すしかない』と決めつける前に、
まずは状況整理のご相談だけでも構いません。
売主様にとってベストに近い選択肢を、一緒に考えていきましょう。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 何年前までの事故を告知しなければいけませんか？
A. 一律の「◯年」という決まりはありません。出来事の内容・地域性・当時の報道状況などを踏まえて判断します。自殺・他殺・重大事件の場合は、発生から年数が経っていても告知を検討すべきケースがあります。

Q2. 老衰や病死で亡くなった場合も、必ず告知が必要ですか？
A. 国土交通省のガイドラインでは、老衰・病死・日常生活の中での不慮の事故などは、原則として告知義務はないとされています。ただし、発見まで極端に長期間かかった、特殊な事情があるなどの場合は、個別に検討が必要です。

Q3. 告知すべきことを言わずに売ってしまったらどうなりますか？
A. 事実を知りながら意図的に隠していたと判断されると、契約解除・損害賠償請求などのリスクがあります。将来的にお子様や相続人が問題を引き継いでしまう可能性もあるため、おすすめできません。

Q4. 広告に「事故物件」と書かないといけないのですか？
A. 「事故物件」という言葉自体を広告に入れる義務はありません。重要なのは、契約判断に影響する具体的な事実（いつ・どこで・どういう出来事があったか）を、適切なタイミングで買主に伝えることです。

Q5. リフォームをすれば、事故物件だと告知しなくてよくなりますか？
A. リフォームによって「告知義務そのもの」がなくなるわけではありません。告知の要否は出来事の内容と時期などで判断されます。ただし、適切なリフォームにより、買主の心理的ハードルが下がり、価格や売却スピードが改善するケースは多くあります。

Q6. 自分が知らなかった過去の事故まで責任を負わされますか？
A. 売主が本当に知らなかった事実まで責任を問われる可能性は高くありません。ただし、「調べれば分かったはずのこと」を一切確認しなかった場合、トラブルになるリスクは残ります。購入時の不動産会社・管理会社・近隣などに、可能な範囲で確認しておくことをおすすめします。

Q7. 事故物件は、普通の物件よりどれくらい安くなりますか？
A. 一般的には10〜30％程度といわれますが、「出来事の内容」「立地」「築年数」「リフォームの有無」によって大きく変わります。東京都心の人気エリアでは、5〜10％程度の差に収まるケースもあります。

Q8. まず賃貸に出してから、あとで売却したほうが得ですか？
A. ケースバイケースです。賃貸に出せば家賃収入は得られますが、