【結論】再建築不可は「持ち続けるほど不利」になりやすい｜放置せず「売却・活用・処分」の方向性だけでも早めに決めるべき
再建築不可の土地・建物は、
- 新築・建替えが原則できない
- 売りにくい・価格が下がりやすい
という“ハンデ”がある一方で、
- 固定資産税・管理コストはかかり続ける
- 空き家化・老朽化すると事故・クレーム・行政指導リスクが増える
- 相続すると「使えない不動産」を家族に背負わせることになる
など、放置するほど「負の資産」化しやすいという特徴があります。
一方で、
- 条件を理解した投資家・近隣の方には「十分売却が可能」
- 古家をリフォーム・賃貸するなど、活用の余地が残っている場合もある
- 隣地調整や私道協議などで、将来的に条件改善の可能性もゼロではない
といった“使い道”もあります。
重要なのは、
- 「なぜ再建築不可なのか」を正確に知る
- 「放置した場合のリスク」と「整理した場合の選択肢」を比較する
- 「売る・貸す・持ち続ける」を、感情ではなく“数字と条件”で判断する
ことです。
以下で、放置リスク・具体的な整理方法・考え方のステップを整理します。
再建築不可の土地・建物とは？まず「状況の正体」を知る
再建築不可になる主な理由
一般的に「再建築不可」と言われる物件の多くは、
建築基準法上の接道義務を満たしていません。
- 建物の敷地は、原則として
建築基準法上の道路（幅員4m以上）に2m以上接していること
が必要 - この条件を満たさない土地は、
原則として新たな建物の建築や建替えができない
代表的なパターン：
- 旗竿地（竿部分の幅が2m未満）
- 細い路地に面しているが、その路地が「法42条の道路」ではない
- 私道に面しているが、道路とみなされない条件（通行権・位置指定など）になっている
- セットバック後の有効接道が2mを切ってしまう
また、「再建築不可」とはっきり書かれていなくても、
- 市街化調整区域内で、新築に厳しい制限がある
- 崖条例・がけ条例などで実質的に建てにくい
- 共同住宅用地としての要件を満たせない
といったケースも、「事実上、再建築に大きな制約がある土地」と言えます。
まずは「本当に再建築不可なのか」を確認する
- 不動産会社の広告に「再建築不可」と書いてある
- 親から「ここは建替えができない」と聞いている
だけで判断するのは危険です。
実際には、
- 行政（建築指導課・道路管理課）での役所調査
- 建築士・土地家屋調査士による現地確認
- 私道所有者や隣地との権利関係の確認
を行うことで、
- 実は「条件付きで再建築可」
- 接道条件を工夫すれば建替え可能な余地がある
と判明することもあります。
逆に、
- 想像以上に制限が厳しい
- 法的にきちんと「再建築不可」だった
とはっきり分かることもあります。
どちらにせよ、
「現状のルール上、何ができて何ができないか」を知るところがスタートです。
再建築不可を「放置」するリスク
リスク① 老朽化・空き家化による事故・クレーム・行政指導
使っていない建物を放置すると、
- 雨漏り・腐食・シロアリ
- 窓ガラスの破損・屋根材の落下
- 雑草・ゴミ・不法投棄
- 動物の住みつき・悪臭
などが進み、
- 近隣からの苦情
- 子どもの侵入・ケガなどの事故リスク
- 自治体からの指導・「特定空家」指定
といった問題につながります。
一度「特定空家」に指定されると、
- 修繕・解体などの指導・勧告・命令
- 固定資産税の住宅用地特例が外され、“税負担が増える”
- 最終的には代執行（行政による強制解体）＋費用請求の可能性
といったペナルティがあり、
「放っておくほど損をしやすい」構造になっています。
リスク② 固定資産税・維持費だけが延々と出ていく
再建築不可であっても、
- 土地に対する固定資産税
- 建物があれば、建物分の税金
- 私道負担があれば、その分の税金
- 最低限の管理（草刈り・雨漏り対策など）
のコストはかかり続けます。
- 賃貸収入などが一切ない
- 将来の利用予定もない
にもかかわらず、
「毎年じわじわとお金だけが出ていく状態」になりやすいのが、
放置された再建築不可物件の典型です。
リスク③ 相続人に「使えない不動産」を押し付けてしまう
自分の代で何もしないまま相続が発生すると、
- 子ども・配偶者・兄弟姉妹・甥姪などが
「再建築不可の土地・ボロ家付き物件」を引き継ぐ - 何に使って良いか分からず、売却もしにくい
- 名義だけ相続して、結局は放置 → 状態悪化 → 行政指導
というパターンも非常に多いです。
相続人にとっては、
- 「住めない・貸せない・売りにくい物件」を
- 「税金と管理責任付き」で押しつけられる
ことになり、
「ありがたくない“負の遺産”」になりかねません。
再建築不可の土地・建物の「現実的な整理方法」
大きく分けると、次の3つの方向性があります。
- 売却する
- 活用する（賃貸・駐車場など）
- 解体・処分する（場合によっては隣地売却など）
① 売却する：まず検討すべき「王道の出口」
再建築不可でも、多くのケースで売却は可能です。
誰に売るのか
- 投資家・買取業者
→ 既存建物をリフォームして賃貸に出す／隣地とセットで再開発するなど - 近隣住民（隣地・向かい）
→ 駐車場・庭・増築用地として - 「建替え不要」と割り切れる実需
→ 当面は古家で十分、という人
などが現実的な買主候補です。
いくらで売れるのか
周辺の建築可能な土地と比べると、一般的には：
- 再建築不可：
周辺土地相場の 3〜6割程度 - 用途・高さに制限が強いなど「条件厳しめ」：
7〜9割程度
あくまで目安ですが、
- 周辺の「普通の土地」：坪100万円
- 再建築不可の土地：坪30〜60万円前後
といったイメージになることが多いです。
売却方法の選択肢
- 仲介で一般売却
→ 価格は高くなりやすいが、時間がかかることも - 買取業者・訳あり専門業者への売却
→ 価格は下がるが、スピード・手間・安心感を優先できる - 隣地へのピンポイント売却
→ 状況によっては、最も良い条件が出るケースも
「リスクと手間をどこまで許容できるか」で、
どの方法を選ぶかが変わります。
② 活用する：古家リフォーム・賃貸・駐車場など
- 「今すぐ売るのは抵抗がある」
- 「将来、子どもや親族が使うかもしれない」
という場合は、
一時的に活用する選択肢もあります。
古家をリフォームして賃貸
- 軽微なリフォームで済む場合：
→ 家賃収入 − 維持費 − 固定資産税 でプラスになるかを試算 - 大規模なリノベが必要な場合：
→ 投資額の回収可能性を慎重に検討する必要あり
メリット：
- 空き家状態より、安全性・印象が良い
- 家賃収入で税金・維持費をある程度カバーできる
デメリット：
- 入居者対応・修繕などの管理が発生
- 将来、退去後に再度リフォーム費用がかかることも
更地にして駐車場・資材置き場など
- 立地が車利用に向いている場合は、
月極駐車場・貸しコンテナ・資材置き場などとして活用可能性も
注意点：
- 解体費用がかかる（古家解体で数十万〜数百万円）
- 更地にすると固定資産税の軽減が外れ、“税金が上がる”場合がある
③ 解体・処分する：安全確保とコスト抑制を優先する選択
- 建物が危険なほど老朽化している
- 賃貸に出せる状態ではない
- そもそも位置・広さ的に活用が難しい
といった場合には、
- 古家を解体して更地にする
- 可能なら隣地・近隣に買い取ってもらう
- 売却が難しい場合は、将来の行政指導リスクを減らすため「安全性の確保」を優先
という選択肢もあります。
【ここでのポイント】
- 「いくらかけて解体し、
そのあといくらで売れそうか／保持コストがどう変わるか」
を試算することが重要です。 - 解体前に、一度は売却査定を取り、
買取業者の「古家付きのまま買う」条件も比較する価値があります。
再建築不可の整理を考える際の「判断ステップ」
ステップ① 現状を正確に把握する
- 法的な建築制限（接道・用途地域・条例）
→ 行政・専門家に確認 - 物理的な状態（老朽化・安全性）
→ 現地確認・場合によっては建物診断 - コストの現状
→ 固定資産税・管理費・修繕費など
「なんとなく再建築不可らしい」「たぶん危ない」ではなく、
「何がどこまで問題か」を紙に書き出して可視化します。
ステップ② 今後の利用予定と家族の意向を整理する
- 自分や家族が将来使う可能性はあるか
- 相続予定者（子ども・兄弟姉妹など）はどう考えているか
- 「残したい」のは感情か、実際のニーズか
ここで大切なのは、
「何となく先祖代々だから」という感情と、
「現実的に使う／使わない」の話を分けて考える
ことです。
ステップ③ 売却・活用・処分の「数字」を比較する
- 売却した場合：
→ 売却価格 − 諸費用 − 税金 ＝ 手取り - 賃貸活用した場合：
→ 家賃収入 − リフォーム費 − 維持費 − 税金 - 解体・処分した場合：
→ 解体費用＋今後の固定資産税の変化＋安全性の向上
を、それぞれ大まかに試算し、
「感情抜きの損得」も一度冷静に見てみることが重要です。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（再建築不可・空き家・相続不動産担当）
- 再建築不可・接道不足・空き家・訳あり不動産の売却・活用を年間多数サポート
- 相続前後の「いらない不動産」の整理相談も多数
コメント
「再建築不可の土地・建物のご相談で多いのは、
- 『どうせ売れないから、とりあえずそのまま』
- 『子どもに迷惑をかけたくないが、何から手を付ければいいか分からない』
というケースです。
実務の感覚としては、
“再建築不可＝価値ゼロ”では決してありません。
むしろ、
- 早めに売却・活用の方向性を決めた方が、
トータルで手取り・安心感が大きい - 放置すればするほど、
老朽化・行政指導・相続トラブルのリスクが増える
ということが多いです。
私たちが重視しているのは、
- まずは“本当に何がどこまでダメなのか”を役所調査で確認する
- そのうえで、売却・賃貸・解体・隣地売却など
いくつかの現実的なシナリオを並べ、数字で比較してみる - ご本人とご家族の気持ちも聞きながら、
『無理のない整理計画』に落とし込む
というステップです。
『どうせ無理だろう』と決めつける前に、
一度“現状と選択肢の棚卸し”から始めてみていただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可の土地・建物は、本当に売れますか？
A. 多くのケースで売却可能です。
周辺相場より価格は下がりますが、投資家・近隣住民・現状利用でよい実需など、
ニーズは一定数あります。
Q2. 「再建築不可」であることを隠して売ったらどうなりますか？
A. 後から発覚した場合、契約解除・損害賠償請求の対象になり得ます。
不動産会社もそのような取引は受けません。
最初から正しく開示し、その分を価格に反映させることが必須です。
Q3. 自分の土地・建物が再建築不可かどうかは、どこで確認できますか？
A. 一般的には、
- 市区町村の建築指導課・道路管理課での役所調査
- 不動産会社・建築士・土地家屋調査士への相談
で確認します。
見た目で接道していても、法的に「道路」と認められていない場合もあるため、自己判断は危険です。
Q4. 再建築不可でも、リフォームや増築はできますか？
A. 内装リフォームや設備交換など、構造に大きく影響しない工事は可能なことが多いです。
一方、増築や大規模な改修は「建替え」とみなされNGとなる場合もあるため、
具体的な計画ごとに建築士・役所に確認が必要です。
Q5. 古い空き家のまま放置していたら、税金が上がることはありますか？
A. あります。
「特定空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、
土地の固定資産税が最大で約6倍になるケースもあります。
Q6. 売るかどうかまだ決めていません。それでも相談していいですか？
A. もちろん問題ありません。
- 売却した場合の価格イメージ
- 賃貸・活用した場合の収支イメージ
- 解体・放置した場合のコストとリスク
を知ることで、「どうするか」を決めやすくなります。
Q7. まず何から始めればいいですか？
A.
- 固定資産税の通知書・登記簿謄本・古い図面など、手元の資料を集める
- 不動産会社に「再建築の可否と売却可能性を知りたい」と伝えて相談する
- 必要に応じて、建築士・土地家屋調査士・行政にも確認してもらう
という流れがおすすめです。
再建築不可の土地・建物は、
「よく分からないから放置する」のがもっともリスクが大きくなりやすいタイプの不動産です。
- 売るのか
- 活用するのか
- 処分してしまうのか
どの答えを選ぶにしても、
「現状」と「選択肢」を把握するところから一緒に始めていきましょう。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
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