再建築に制限がある土地は売れる？建築条件と現実的な選択肢

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】「再建築に制限がある土地」も売却は可能。ただし“建築条件を正しく理解し、その分を価格と売り方に織り込む”ことが必須

再建築に制限がある土地（いわゆる再建築不可・要件付きの土地）は、

一般の土地より「売れにくい」「安くなる」のは事実
しかし 売却そのものは十分に可能
ポイントは
- なぜ制限がかかっているのか（接道・用途地域・条例など）
- どこまでなら再建築や増改築が可能なのか
- その条件を踏まえて「誰に」「どう売るか」

を、冷静に整理することです。

再建築に制限があるからと言って、

「絶対に売れない」
「タダ同然でしか売れない」

わけではありません。

投資家・建売業者・近隣の方
将来の建替えを諦めて“現状利用”でよい実需の方

など、条件付きの土地を前提に検討する買主層は一定数存在します。

この記事では、

再建築に制限がかかる代表的なパターン
どれくらい価格や売れやすさに影響が出るのか
具体的な売却戦略（誰に・どう売るか）
取れる現実的な選択肢（売却／活用／隣地調整など）

を整理して解説します。

なぜ「再建築に制限がある土地」になるのか

代表的な原因① 接道義務を満たしていない（再建築不可・接道不足）

もっとも多いのが「接道条件」を満たしていないパターンです。

建築基準法では、

建築物の敷地は、原則として
幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない

という「接道義務」が定められています。

これを満たしていない土地は、

原則として新築不可（再建築不可）
既存建物の大規模な建替え・増築ができない

といった制限を受けます。

【典型例】

奥まった「旗竿地」で、竿部分の幅が2m未満
昔からある通路はあるが、「建築基準法上の道路」とみなされていない私道
道路後退（セットバック）が必要で、後退後の接道が2mないなど

代表的な原因② 用途地域・都市計画・条例による制限

エリアによっては、

市街化調整区域
都市計画道路予定地
土砂災害警戒区域・浸水想定区域
景観地区・高度地区・風致地区・条例による建築制限

などにより、

建てられる建物の用途・規模・高さ
建ぺい率・容積率
そもそも建築確認が下りるかどうか

が制限されることがあります。

「再建築不可」までいかなくとも、

2世帯住宅への建替えが難しい
アパート・店舗への建替えができない
階数や延べ床面積に強い制限がかかる

など、「思ったように建てられない土地」になっているケースです。

代表的な原因③ 崖地・狭小地・共同住宅の敷地条件など

崖条例・がけ地条例の対象になっている
敷地が極端に狭く、建築基準を満たすプランが難しい
共同住宅（マンション・長屋）の要件を満たさない

といった物理的な要因で、

構造計算的に建てにくい
建築コストがかさみ、採算が合わない

結果として、「実質的に再建築に大きな制約がある土地」と
見なされることもあります。

再建築に制限がある土地は「どのくらい安くなる」のか

これはケースバイケースですが、
あくまで一般的な目安として：

再建築“不可”に近いケース（接道条件を満たさないなど）

周辺の「普通の土地」の3〜6割程度
立地・需要・既存建物の状態によっては
それ以上／以下になることも

【イメージ】

周辺の建築可能な土地：坪100万円
再建築不可の土地：坪30〜60万円程度での成約例が多い

※都心の一等地など、土地需要が非常に高いエリアでは
　「再建築不可でも意外と高く売れる」ケースもあります。

再建築は可能だが「かなり条件が厳しい」ケース

用途制限・高さ制限・崖条例などがかかり、
プランに大きな制約がある土地
周辺相場の7〜9割程度になることが多い

【例】

2階建てまでしか建てられないエリアなのに、
周辺は3階建て仕様が多い
がけ地のために擁壁工事・杭工事が必要で、
実質的に建築コストが大きく増えるなど

「売れない」は誤解。再建築制限付き土地の買主は誰か？

買主タイプ① 投資家・買取業者（再販・賃貸・将来の建替え狙い）

再建築できない前提で、
- 既存建物をリフォームして賃貸に出す
- しばらくは現状で賃貸し、将来の道路整備や条例変更を待つ
周辺の土地をまとめ買いして、
道路新設や共同建て替えを狙うデベロッパー・業者

など、「条件付きだからこそ安く買える」ことを
ビジネスチャンスと捉える層です。

買主タイプ② 近隣住民（隣地・向かいの方など）

駐車場や庭の拡張
将来の子ども世帯の増築用地
隣地との一体利用で、再建築可能にするための“鍵”になる土地

として、

隣地の所有者
同じ私道に面している住戸の所有者

が、積極的に興味を持つケースも多いです。

買主タイプ③ 建替えを予定していない実需（現状利用でOKな人）

「今後も大きな建替えは考えておらず、
当面は現状の建物で住めればよい」という方
「賃貸としてしばらく運用できれば十分」という小口投資家

など、再建築の条件よりも

今の家賃・価格の安さ
立地（駅距離・エリア）

を重視する人も一定数います。

再建築制限付き土地の現実的な売却戦略

戦略① 「再建築条件」を明確にしたうえで仲介で売る

【ポイント】

役所調査・建築士への相談を通じて、
- どの法律・条例でどこまで制限されているのか
- どの程度の建替え・増改築なら可能性があるのか
  をできるだけ明確にしておく
「再建築不可／制限あり」を隠さず、
広告・重要事項説明書・告知書に反映する
誰をターゲットにするか（投資家／近隣／実需）を不動産会社と共有したうえで、
価格設定・広告戦略を決める

【メリット】

近隣住民や投資家など、
条件付き土地を理解している層からの問い合わせが見込める
通常の仲介なので、もっとも高値を狙いやすい

【デメリット】

成約まで時間がかかることも多い
価格交渉が入りやすく、柔軟な対応が必要

戦略② 買取業者・訳あり専門業者に売る

【ポイント】

「再建築不可・接道不足・市街化調整区域」などを専門に扱う
買取業者・不動産会社に査定を依頼
通常の業者だけでなく、「訳あり物件・再建築不可専門」をうたう会社にも当たる

【メリット】

仲介よりスピードが早い（最短数週間〜1ヶ月程度）
内覧・交渉の回数が少なく、手間が少ない
将来的なクレーム・トラブルリスクを業者側が吸収してくれやすい

【デメリット】

価格は仲介より低くなりがち
（周辺相場の3〜7割程度になることが多い）
1社だけの査定で決めると「安く買い叩かれる」リスクがある

【向いているケース】

相続で取得したが、遠方で管理できない
固定資産税や維持費の負担が重く、早く手放したい
室内の片付け・残置物処分などに手をかけたくない

戦略③ 隣地・同じ私道の所有者にピンポイントで打診

【ポイント】

不動産会社経由で、
- 隣地の所有者
- 同じ袋地・私道に面する人
  に「まとめて使うとメリットがある」と説明しながら打診する
隣地と一体で使えば、
- 再建築が可能になる
- 駐車場や庭が広くなる
  などのメリットが出ることを分かりやすく伝える

【メリット】

エリアによっては、相場に近い価格で売れることもある
相手も自宅の価値を高められるため、Win-Winになりやすい

【デメリット】

タイミングによっては「今は要らない」と断られることも
すぐに買い手が見つからない可能性がある

「売却だけ」が正解ではない：その他の選択肢

選択肢① 現状建物をリフォームして賃貸運用する

再建築はできなくても、
既存建物をリフォーム・リノベして賃貸に出す
将来的に道路整備・条例変更の可能性があるエリアなら、
「それまでのつなぎ」として運用する考え方も

【注意点】

古家の場合、耐震性・設備の安全性などの確認が必須
将来の解体費用も見込んだうえで収支を検討する必要がある

選択肢② 接道条件の改善・開発協議を検討する

隣地所有者と敷地の一部を融通し合う
私道持分を譲り受ける・通行掘削承諾を取り付ける
行政と相談し、道路認定やセットバック後の扱いについて確認する

など、「条件を変える努力」をすることで、

再建築不可 → 条件付き再建築可
条件付き → ほぼ問題なく再建築可

に変わる場合もあります。

ただし、

費用がかかる
近隣との調整が難航することもある

ため、不動産会社・建築士・行政書士などと相談しながら
現実性を見極めることが大切です。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（再建築不可・訳あり不動産担当）

再建築不可・接道不足・市街化調整区域などの「訳あり不動産」の売却・活用を年間多数サポート
買取・仲介・隣地調整・賃貸化など、複数の選択肢を比較提案

コメント

「再建築に制限がある土地のご相談で、
もっとも多いのは『もう売れないのではないか』という不安です。

実務の感覚としては、

“売れない土地”というものはほとんどありません。

問題になるのは

“いくらなら売れるのか”
“誰に向けて売るべきか”
“売る以外の選択肢はあるのか”

を、数字と条件で冷静に整理できていないことです。

私たちが大事にしているのは、

役所調査や建築士との連携で、建築制限の中身をきちんと把握する
『普通の土地』の相場と、『今の土地』で現実的に狙える価格を比較する
仲介・買取・隣地売却・賃貸化など、複数のシナリオを並べて検討する

というステップを踏むことです。

『再建築不可＝価値ゼロ』では決してありません。
“制約があるなりの価値”をどう形にするかを、
一緒に考えていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 再建築不可の土地は、本当に売れるんですか？
A. 売却は十分に可能です。
周辺の建築可能な土地より価格は下がりますが、

投資家
近隣所有者
現状利用でよい実需の方
など、ニーズは一定数あります。

Q2. 「再建築不可」であることを広告や買主に隠して売っても大丈夫ですか？
A. 絶対にやめるべきです。
契約後に発覚した場合、契約解除や損害賠償請求につながるリスクが高く、
不動産会社もそのような取引は受けません。
最初から正しく伝えたうえで、価格に反映させることがトラブル防止の近道です。

Q3. 再建築不可かどうかは、どこで確認できますか？
A. 一般的には

市区町村の建築指導課・道路管理課での役所調査
不動産会社・建築士・司法書士などの専門家への確認
で判断します。
「接道しているように見えても、法的な道路ではない」というケースもあるため、自己判断は危険です。

Q4. 再建築に制限がある土地を、少しでも高く売るコツはありますか？
A.

建築制限の内容をできるだけ具体的に示す（“何がダメで、何なら可能か”）
隣地・同じ私道の所有者にも打診する
再建築不可・訳あり物件に慣れた不動産会社に相談する

などで、条件を理解したうえで納得して買ってくれる人に
アプローチできる可能性が高まります。

Q5. 建て替えはできなくても、リフォームや増築はできますか？
A. ケースによります。

既存建物の内装リフォーム・設備更新は認められることが多い
増築や大規模な構造変更は、事実上「建て替え」とみなされてNGの場合もある

具体的な可否は、建築士・役所に確認する必要があります。

Q6. 将来、道路が整備されれば再建築できるようになりますか？
A. 道路整備や都市計画の変更により、
将来的に再建築が可能になるケースもゼロではありませんが、
「いつ・本当にそうなるか」は読めないことが多いです。
“将来の可能性”だけをあてにせず、
現状の条件を前提に売却・活用を考えるのが基本です。

Q7. まず何から相談すればいいか分からないのですが？
A.