差押え解除が必要な物件は売却できる？手続きと注意点を解説

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】差押え物件も売却は可能｜「売却代金で完済＋差押え解除」を前提に、債権者と段取りを組むことがカギ

不動産に「差押え」が入っていても、

そのまま放置しておくしかない
もう売却はできない

というわけではありません。

結論から言うと、

売却は可能（多くのケースで現実的に行われている）
ただし、
- 差押えの原因となっている借金（滞納）の完済と
- 差押えの解除（抹消）手続き
  を「売却と同時に」行う必要がある
債権者（銀行・保証会社・税務署・市区町村など）の同意・協力が必須で、
通常の売却よりも手順が増える

というのがポイントです。

正しい流れを踏めば、

売却代金 → 差押えの原因となった債務を完済 → 差押え解除 → 残額が手取り

という形で整理することができます。

以下では、

差押えとは何か・なぜ売却しづらくなるのか
実際にはどうやって売却と差押え解除を進めるのか（流れ）
住宅ローン・税金・その他債務ごとの注意点
トラブルを避けるために必ず押さえたいポイント

を順番に解説します。

「差押え」が付いた不動産はなぜそのままでは売れないのか

差押えとは？

差押え（不動産の差押登記）とは、

お金を貸している側（債権者）が
お金を返してもらえない場合に
強制的に回収するため、
不動産を「勝手に処分できない状態」にする法的な手続き

です。

登記簿には、

「差押え」
「仮差押え」

などの名義で、差押権者（債権者）と日付が記載されます。

差押えがついたままでは「買主の権利が守れない」

不動産の売却では、

売主の名義から
買主の名義へ

「きれいな状態」で所有権を移転する必要があります。

しかし、差押えが残ったままだと、

将来、競売にかけられるリスクがあり
買主が安心して購入できない

ため、銀行も買主もNGです。

そのため、売却時には基本的に

売却と同時に「差押えを解除」し、
抵当権などと一緒に登記簿をきれいにした状態で引き渡す

という形を取る必要があります。

差押え物件を売却する「基本構造」

差押え物件の売却は、次のような構造になります。

不動産を売る
売却代金から、差押えの原因となっている債務を優先的に返済
債権者が差押えを解除（抹消登記）
残ったお金が売主の手取りになる

ポイントは、

売却代金の中で完済できるかどうか
完済できない場合、
不足分をどう埋めるか（自己資金 or 債権者との交渉）

です。

差押えが入っている不動産の売却フロー（6ステップ）

ここでは、住宅ローンの滞納や税金滞納などで
差押えが入っている物件を想定し、
典型的な売却〜解除の流れを説明します。

ステップ① 不動産会社に「差押えの状況」を正直に伝えて相談

まずは、不動産会社に

差押えの有無（登記簿で確認）
差押えているのは誰か
（銀行・保証会社・税務署・市区町村・その他債権者など）
滞納している金額・債務残高の概算

を正直に伝えます。

不動産会社は、

物件の査定（いくらで売れそうか）
売却に必要な概算費用（仲介手数料・登記費用など）
想定される手取りと、借金残高のバランス

を見ながら、

「売却代金で差押えを解除できるか」
「不足が出そうなら、どの程度の支払いが必要か」

を試算してくれます。

※差押えがあることを隠しても、
　登記簿を見ればすぐ分かります。
　最初からオープンにした方が、解決への道筋をつけやすくなります。

ステップ② 債権者（差押えしている側）へ連絡・残高確認

次に、差押えをしている債権者に対して、

現在の残高（元金・利息・遅延損害金を含めた一括返済額）
売却代金で返済することを前提に、
差押え解除の「段取り」を組めるか

を確認します。

【よくある差押えのパターン】

住宅ローンの滞納 → 銀行・保証会社による差押え
固定資産税・住民税などの滞納 → 市区町村（自治体）による差押え
所得税・消費税などの滞納 → 税務署による差押え
消費者金融・カードローンなどその他債権者による差押え

債権者も、

任意売却（通常の売却）である程度回収できるなら
競売よりも「回収額が多く・早く」なる可能性が高いため、

条件が整えば協力的に動いてくれることが多いです。

ステップ③ 売却条件の決定（任意売却の方針を固める）

不動産会社の査定と、債権者の残高回答をもとに、

いくらで売りに出すか（売出価格）
どのくらいの期間で売却を目指すか
売却代金で足りない場合、
不足分をどうするか（自己資金／分割返済など交渉）

といった現実的な売却計画を作ります。

ここで特に大事なのは、

「売れる見込みのある価格」を設定すること
（高すぎると時間切れ → 競売に進んでしまうリスクがある）
売却後の生活設計（住み替え先・家賃負担など）を
ざっくり考えておくこと

です。

ステップ④ 売却活動（任意売却）と買主の決定

債権者の理解を得たうえで、通常の売却と同様に

不動産ポータルサイトへの掲載
内覧対応
価格交渉

などの売却活動を行い、買主を探します。

※「差押えがある物件」であること自体は、
　買主側にとって大きな問題ではありません。

決済・引き渡しの段階で差押えが解除されていれば、
買主は「きれいな状態の登記」で取得できるため、

通常の中古物件とあまり変わらない感覚で購入できます。

ステップ⑤ 売買契約締結・債権者との最終調整

買主が決まったら、

売買契約書の作成・締結
手付金の授受
決済日（残代金支払い・引き渡し日）の確定

を行います。

同時に、

決済日にいくら入金されるか
そこから各債権者へいくら支払うか
差押え解除・抵当権抹消などの登記をどう行うか

を、司法書士・不動産会社・債権者との間で
細かく段取りしておきます。

ステップ⑥ 決済・差押え解除・引き渡し

決済日当日は、通常、

買主の銀行
売主
不動産会社
司法書士
必要に応じて債権者（またはその代理人）

が同席し、

買主から売却代金が支払われる
司法書士がその場で、約束どおりの金額を債権者に弁済
債権者が「差押え解除」「抵当権抹消」の書類を交付
残りのお金が売主の手元に残る（または他の債務に充当）
所有権移転登記の申請・鍵の引き渡し

までを一気に行います。

これで、

不動産の差押えは解除
不動産は買主名義に
売主側は債務が整理される（あるいは一部残る）

という状態になります。

種類別：差押えの相手ごとの特徴と注意点

① 住宅ローン（銀行・保証会社）による差押え

住宅ローンの長期滞納 → 期限の利益喪失 → 競売申立て
その過程で「差押え」が入るケースが多いです。

【ポイント】

銀行や保証会社は、任意売却に応じてくれることが多い
→ 競売より高く売れる可能性が高く、回収額が増えるため
ただし、
- 一定期間内に売却できなければ競売に進む
- 残債が出た場合は、原則として返済義務が残る

ため、スピード感が重要です。

② 税金（固定資産税・住民税・所得税など）による差押え

市区町村（地方税）
税務署（国税）

が差押えをしているケースです。

【ポイント】

税金の滞納は、利息に相当する延滞金が膨らむため、
早めの整理が重要
売却代金で滞納税全額を払う条件で、
任意売却・差押え解除に応じてもらえることが多い
地方税・国税の両方から差押えが入っているケースもあり、
優先順位や分配方法を司法書士・税理士と確認する必要がある

③ その他の債権者による差押え（消費者金融・個人間の借金など）

カードローン・消費者金融
知人・親族との金銭トラブル

が原因で訴訟 → 判決 → 強制執行（差押え）
という流れになっている場合です。

【ポイント】

債権者ごとに温度感が違うため、
任意売却にどこまで協力的かはケースバイケース
複数の債権者から差押えが入っている場合、
「配当の優先順位」「配分方法」を整理する必要がある

差押え物件の売却で必ず押さえたい注意点

注意点① 「勝手に売ってから返済」はほぼ不可能

差押えが入っている状態で、

売買契約を勝手に結び
代金を自分の口座で受け取り
後から債権者に返済する

というやり方は、
基本的に通用しません（買主も銀行も嫌がります）。

債権者の同意なしに売却しても、差押え登記は残ったまま
買主は「きれいな登記」が手に入らない
結果として、売買自体が成立しない／無効と判断されるリスクも

必ず、

「売却と同時に差押え解除」
という形で司法書士・債権者を交えた決済の枠組みを作る

必要があります。

注意点② 残債が出る場合の対応をあいまいにしない

売却代金＜借金（差押えの原因＋他のローンなど）

となる場合、残った借金（残債）をどうするかを
事前に債権者と決めておくことが非常に重要です。

一部を分割払いにしてもらう
債務の一部免除（債権放棄）を交渉する
自己破産や個人再生などの法的整理を検討する

など、選択肢はケースによりさまざまですが、

「とりあえず売ってしまえば何とかなるだろう」

という感覚で進めると、
売却後に返済催促や法的手続きに追われるリスクがあります。

注意点③ 「時間との勝負」であることを意識する

差押えが入っている状況は、多くの場合、

すでに一定期間の滞納・延滞が続いている
債権者が競売や強制執行の手続きを進めている

状況です。

放置すればするほど、
延滞利息・延滞金が増える
債権者の「待つ余裕」がなくなり、
任意売却に応じてもらえる時間的余地が狭まる

という現実があります。

差押え通知や督促が来た段階で、
すぐに不動産会社・司法書士に相談することが、
結果的に一番ダメージを小さくする近道です。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（任意売却・債務整理連携担当）

住宅ローン滞納・税金滞納による差押え物件の売却サポート実績多数
司法書士・弁護士・税理士と連携し、任意売却〜債務整理までワンストップ対応

コメント

「差押えの通知が届いたり、登記に“差押え”と入っているのを見たりすると、
多くの方が

『もう終わりだ』
『家は取られてしまうしかない』

と感じてしまいます。

ですが、実務の現場では、

『売却代金で返済し、差押えを解除する任意売却』

が、むしろごく一般的な解決パターンになっています。

大切なのは、

できるだけ早く状況をオープンにして相談すること
不動産の価値（いくらで売れそうか）と、
借金の残高（いくら返せば足りるか）を“数字”で把握すること
そのうえで、債権者・司法書士・不動産会社と一緒に
『現実的に落としどころのあるスキーム』を組むこと

です。

『差押え＝売れない』ではなく、
『差押え＝いよいよ本気で整理に向き合うタイミング』
と捉えていただきたいと思います。

一人で抱え込まず、
『差押えの通知が来た』『競売の書類が届いた』という段階で
早めに相談していただければ、
まだ打てる手はたくさんあることが多いです。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 差押えされている不動産でも、本当に売却できますか？
A. 多くのケースで売却可能です。
売却代金を使って差押えの原因となった債務を返済し、
同時に差押え解除の登記を行う「任意売却」という形が一般的です。

Q2. 差押えを「解除してから」売る必要がありますか？
A. 多くの場合は、
「売却と同時に差押え解除」を行います。
事前に全額返済してから解除するのが難しいため、
決済の場で売却代金から返済 → 解除という流れを組みます。

Q3. 売却代金だけでは借金を完済できない場合はどうなりますか？
A. 残った借金（残債）については、

分割返済
債務減額交渉
任意整理・個人再生・自己破産などの法的整理

といった選択肢を検討することになります。
どの方法が適切かは、弁護士や司法書士と個別に相談する必要があります。

Q4. 税金の差押え（固定資産税・住民税など）がある場合も、任意売却できますか？
A. 可能なケースが多いです。
市区町村や税務署と協議し、
売却代金から滞納税を優先的に返済する前提で、
差押え解除に応じてもらう形が一般的です。

Q5. 差押え物件を売るとき、買主には差押えのことを伝えないといけませんか？
A. 決済時点で差押えが完全に解除され、
登記上もきれいな状態で引き渡せるのであれば、
「過去に差押えがあったこと」までを通常告知する義務はありません。
ただし、債権者との調整状況などによって扱いが変わるため、
不動産会社・司法書士と確認のうえ進めるべきです。

Q6. 競売開始決定通知が届いています。それでも任意売却に間に合いますか？
A. 競売の段階まで進んでいても、
入札・開札前であれば任意売却に切り替えられるケースはあります。
ただし時間的な余裕が少ないため、
通知が届いたら一刻も早く不動産会社と法務の専門家に相談する必要があります。

Q7. 差押えの原因が複数（銀行＋税金＋他の借金）ある場合も売却できますか？
A. 債権者ごとの調整が必要ですが、
売却代金を優先順位に沿って配分することで、
任意売却が成立するケースはあります。
配分のルールや交渉は複雑になりやすいため、
経験のある不動産会社・司法書士の関与がほぼ必須です。

Q8. 差押えの通知が怖くて、債権者に連絡できていません。それでも相談して大丈夫ですか？
A. 不動産会社や司法書士に相談すれば、
状況整理や債権者との連絡の仕方を一緒に考えてくれます。
ケースによっては、専門家が代理・同席してくれることもあります。

Q9. 差押え物件の売却を、不動産会社に断られることはありますか？
A. 差押えや任意売却の実務に不慣れな会社だと、
対応を断られることがあります。
その場合は、