告知義務が発生する物件は売れる？隠せない理由と正しい売却方法

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】告知義務がある物件も「売れる」。ただし“隠さず・戦略的に売る”ことが価格とトラブル防止のカギ

自殺・事故・孤独死・火災・近隣トラブル・重大な欠陥など、
いわゆる「告知義務が発生する物件（心理的・物理的瑕疵物件）」でも、

売却そのものは十分に可能
ただし、告知義務を守らないと契約解除・損害賠償リスクが大きい
「正しく開示」したうえで、価格設定と売り方を工夫すれば
現実的な条件での売却が十分に狙える

というのが実務の現状です。

「事故物件だから売れない」は極端な思い込みです。
実際のポイントは、

何をどこまで告知すべきか（法令・ガイドライン・判例上の考え方）
どのくらい価格に影響しやすいか
一般仲介で売るか／買取で一気に片付けるか
トラブルを避けるための具体的な契約・説明の工夫

をきちんと押さえることです。

以下で、「隠せない理由」と「現実的な売却方法」を整理して解説します。

そもそも「告知義務がある物件」とは？対象になる主なケース

告知義務＝「買主の判断に重要な影響を与える情報」を伝える義務

不動産の売主・貸主は、買主・借主に対して

物理的な問題（雨漏り・シロアリ・欠陥・土壌汚染など）
法律上の問題（再建築不可・越境・用途制限など）
心理的な問題（自殺・殺人・重大事故・事件・火災など）

といった、「契約するかどうかの判断に影響する情報」を
事前に説明する義務を負います。

これを怠ると、

契約の取り消し・解除
損害賠償請求
価格減額請求

などにつながる可能性があります。

告知義務が発生しやすい代表的なケース

自殺・殺人・重大な事故死があった
室内での孤独死で、長期放置・腐敗・特殊清掃が必要だった
火災・ガス爆発・水害などで大きな損壊があった
近隣に反社会的勢力の事務所・宗教施設・風俗店などがあり、心理的抵抗が大きい
建物に重大な欠陥（雨漏り・構造クラック・傾き・アスベストなど）がある
土壌汚染・地中埋設物（産廃・廃材など）の存在が判明している
越境・私道トラブル・境界紛争がある

※すべて「どの程度の内容か」「いつの出来事か」によって
　告知の必要性・範囲は変わります。個別判断が重要です。

「なぜ隠せないのか？」告知義務違反がリスクだらけな理由

理由① 後から発覚しやすい時代になっている

ネット上の事故物件情報サイト
過去のニュース記事・SNS
近隣住民・管理会社・管理人からの噂

などにより、

「売却・購入後に過去の事実が発覚する」

リスクは、昔に比べて格段に高くなっています。

買主からすれば、

「知っていたなら絶対に買わなかった（もっと安く買った）のに」

という話になるため、

契約解除
損害賠償請求（リフォーム代・引越し費用など）
裁判沙汰

に発展するケースも実際にあります。

理由② 不動産会社は「知りながら黙っている」ことができない

宅地建物取引業者（不動産会社）は、

重要事項説明義務
営業上の善管注意義務

を負っており、

売主から事前に聞いた瑕疵情報を
故意に隠すことはできません。
隠した場合、不動産会社も
行政処分や損害賠償の対象となり得ます。

そのため、まともな不動産会社ほど、

「知らないふりをして売る」
という選択肢は最初から取りません。

結果として、売主が

「言わなければバレないだろう」

と考えていても、不動産会社の側が

「それはちゃんと告知しましょう」

と止める、という構図になります。

理由③ 告知しても売れる一方、「隠すと売却後が一気に地獄」

心理的には「告知すると売れない気がする」かもしれませんが、

事前に説明して納得のうえで買ってもらえば、
後々のトラブルは圧倒的に少ない
隠して高めに売っても、後で発覚すれば
値下げ・賠償・裁判など、精神的にも金銭的にも大きな負担

というのが実務です。

告知して「最初から価格に反映させる」のが、
結果的にもっとも“コスパの良い”売り方

と言えます。

告知義務がある物件はどのくらい価格が下がるのか？

※あくまで一般的な目安であり、
　実際の下落幅はエリア・需要・物件の魅力によって変動します。

心理的瑕疵（自殺・事件・死亡事故など）の例

自然死・早期発見・軽微な清掃のみ
→ 影響は小さく、ほぼ相場どおり〜1割程度のマイナス
孤独死で死後かなり時間が経過、特殊清掃・リフォーム済み
→ 1〜2割程度のマイナスになることが多い
自殺・殺人・大きく報道された事故など、
明確な「事故物件」と認識されるケース
→ 2〜3割以上のマイナスになることも

一方で、都心の人気エリアや投資需要の強いエリアでは、

「安く買えるなら気にしない」という投資家・実需も一定数いるため
想定よりも小さなディスカウントで売れるケースもあります。

物理的瑕疵（雨漏り・欠陥・土壌汚染など）の例

雨漏り・設備不良で、修繕費が明確に見積もれる場合
→ 修繕費＋αの金額を差し引いて調整するイメージ
構造上の重大な欠陥・土壌汚染など、
補修・対策コストが読みにくい場合
→ 買主側が「リスク見込み」で
かなり大きめのディスカウントを要求することも

こうしたケースでは、

売主側で補修・改修を先に行う
逆に「補修前提」で大きく価格を下げて現状渡しにする

など、どこまで直してから売るかの判断が重要になります。

告知義務がある物件の「正しい売却方法」3パターン

パターン① 正直に開示したうえで、仲介で一般売却する

【概要】

一般のエンドユーザー・投資家向けに
通常の仲介で販売する方法です。
告知義務のある事柄を事前に整理し、
重要事項説明書・告知書に明記して売り出します。

【メリット】

一般的にもっとも高い価格を狙いやすい
物件自体の条件（立地・広さ・築年数）が良ければ、
瑕疵を踏まえても「買いたい」という人は現れやすい

【デメリット】

内覧のたびに、営業担当から事実説明が必要
→ 売主も精神的につらく感じる場合がある
買主のローン審査・意思決定に時間がかかることがある
トラブルを避けるため、契約書・特約の作り込みが重要

【向いているケース】

価格をできるだけ高くしたい
時間にある程度余裕がある
説明されることへの心理的負担を許容できる

パターン② 買取業者に“一括買取”してもらう

【概要】

事故物件・訳あり物件を含めた買取専門業者に
まとめて買い取ってもらう方法です。
業者はその後、リフォーム・再販・賃貸化などを行って利益を出します。

【メリット】

告知内容に慣れたプロが相手なので、
心理的なハードルが低い
スピードが早く、最短数週間〜1ヶ月程度で現金化も可能
内覧や説明の回数が少なくて済む（1〜2回程度）

【デメリット】

価格は仲介と比べて低くなりがち
（通常の買取で相場の6〜8割、
事故物件などではさらにディスカウントされることも）
相見積もりを取らないと「安買い」されるリスクがある

【向いているケース】

早く売ってスッキリしたい
内覧や説明のストレスを最小限にしたい
遠方・高齢などで、何度も現地対応するのが難しい

パターン③ 「一定期間は仲介 → 売れなければ買取」のハイブリッド方式

【概要】

最初の数ヶ月は、仲介で市場に出して高値売却を狙う
期限までに希望条件で売れなければ、
あらかじめ提示された価格で業者が買取る「買取保証」型

【メリット】

「高く売れるチャンス」と「最悪これくらいで売れる」という
2つのラインを同時に確保できる
いつまでも売れない不安を抱えずに済む

【デメリット】

最初の売出し価格・期限設定が重要
買取保証価格が想定より低いケースもあるため、事前確認が必須

【向いているケース】

価格もスピードも、バランスよく重視したい
万一売れなくても、最低ラインは確保しておきたい

売却前にやっておくべき「3つの準備」

準備① 事実関係をできるだけ正確に整理する

いつ・どこで・どのような事故・事件・トラブル・故障があったか
死亡事案なら
- 死因（自然死・自殺・事件など）
- 発見までの期間
- 特殊清掃・リフォームの有無
火災・水害なら
- 損壊範囲
- その後の補修内容・保険の利用状況
欠陥・不具合・トラブルなら
- どの部分にどのような問題があるか
- 過去に業者へ相談・補修をしたか

これらをメモや簡単な時系列表にしておくと、不動産会社も整理しやすくなり、
買主への説明もブレにくくなります。

準備② 「どこまでリフォーム・原状回復するか」を検討する

壁紙・床の張り替え
ユニットバス・キッチンの交換
臭気対策・特殊清掃
雨漏り修繕・防水工事
構造補強・耐震工事

など、やろうと思えばいくらでもお金はかけられますが、

売却価格への上乗せ余地
買主が中古＋リフォーム前提で見るかどうか

を踏まえ、「どこまでやるのが費用対効果が良いか」を
不動産会社と一緒にシミュレーションすべきです。

準備③ トラブル防止のための「契約書・特約」のイメージを持つ

過去の事故・欠陥に関する事実を、契約条文・告知書に明記
売主の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の期間・範囲を調整
追加で見つかった不具合への対応方法（補修か、金銭清算か）

などを、事前にイメージしておくと、

「売った後にどこまで責任を負うのか」
「どこから先は買主のリスクになるのか」

が見えやすくなり、心理的な不安がかなり軽くなります。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売買・訳あり物件相談担当）

自殺・孤独死・火災・欠陥・近隣トラブルなどを含む物件の売却サポート実績多数
一般媒介・専任媒介・買取・買取保証など、ケースに応じた売却戦略を提案

コメント

「“告知義務がある物件”という言葉だけ聞くと、
『もう売れないのでは』『とんでもなく安くしないとダメなのでは』と
感じてしまう方が多いのですが、実務の感覚としては

“売れない物件”はほとんどありません。

大切なのは、

事実を整理して、何をどこまで告知するか決めること
そのうえで、いくらなら市場が受け入れてくれそうかを冷静に見極めること
仲介で一般の買主を探すか、買取で一気に片付けるか、
ご本人の希望（価格・スピード・精神的負担）と照らし合わせて決めること

です。

『できればあまり話したくない内容』を扱うため、
売主様が精神的に疲れてしまわないよう、

どのタイミングで、誰に、どう話すか
契約書や特約で、後々のトラブルをどう防ぐか

まで含めて、一緒に設計していくことを心がけています。

“隠さずに、でも損を最小限に抑える”
そのバランスを取るお手伝いが、私たちの役割だと思っています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 告知義務のある内容を全部言ったら、誰も買ってくれないのでは？
A. 立地や価格次第で「気にしない」「価格次第で検討したい」という買主・投資家は必ずいます。
正直に開示したうえで価格に反映させれば、現実的な条件での売却は十分可能です。

Q2. どこまでが「告知義務」の対象になるのか、自分では判断できません。
A. 自己判断は難しい部分が多いため、不動産会社や弁護士に相談したうえで決めるのが安全です。
「買主の判断に重要な影響を与えるかどうか」が基準であり、
グレーな場合は“開示寄り”で考えるのがトラブル防止につながります。

Q3. 小さなトラブル（軽い近隣騒音など）も全部言わないといけませんか？
A. 軽微で日常的な範囲なら、必ずしも告知義務の対象とは限りません。
ただし、過去に裁判や警察沙汰があった、暴力や嫌がらせが続いているなど、
一般的な感覚で「住むのをためらうレベル」なら、告知が必要と考えるべきです。

Q4. 告知義務がある物件を、普通の中古と同じ価格で売り出してもいいですか？
A. 売り出すこと自体は可能ですが、問い合わせ・内覧・申込みが極端に少なくなり、
結局大きく値下げする羽目になることが多いです。
最初から「告知内容を踏まえた現実的な価格設定」をした方が、結果的に早く売れることが多いです。

Q5. 告知義務のある内容を、売買契約書には書かず口頭だけで説明するのはダメですか？
A. 口頭だけだと「言った／言わない」の争いになり、トラブルの元です。
重要事項説明書や告知書、契約書の特約条項として書面で残すことが非常に重要です。

Q6. 事故物件であることをインターネット広告に必ず書かないといけませんか？
A. 法律上、一律の明文ルールがあるわけではありませんが、
問い合わせ後の説明や重要事項説明の段階で隠さず伝える必要があります。
最近は、最初から「告知事項あり」と表示している広告も増えています。

Q7. 告知義務のある物件でも、3,000万円特別控除などの税制優遇は使えますか？
A. 「自宅（居住用財産）であること」「所有期間・居住期間」などの要件を満たせば、
心理的瑕疵の有無にかかわらず、3,000万円特別控除などが適用できる可能性があります。
税理士や不動産会社に個別に確認してください。

Q8. 事故から何年か経てば、もう告知しなくても良くなりますか？
A. 明確に「何年経てば不要」という法律上の決まりはなく、
国交省ガイドライン・判例・社会通念を踏まえた個別判断になります。
賃貸と売買でも扱いが異なる部分があり、専門家と相談する必要があります。

Q9. 買取業者に売れば、告知義務はなくなりますか？
A. 業者向けの売買でも、知っている瑕疵を故意に隠すことは推奨されません。
ただ、プロ同士の取引のため、告知の範囲や責任分担を契約で比較的柔軟に決められる側面はあります。
「業者だから何も言わなくていい」というわけではない点に注意が必要です。

Q10. まず何から相談すればいいですか？
A.