高齢オーナーが所有する不動産、今のうちに整理すべき理由

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】「判断力と体力があるうち」に動かないと、不動産は一気に“負の遺産”化しやすい

高齢になってから不動産をどうするかは、多くのオーナーが後回しにしがちなテーマです。

しかし現実には、

自分の判断力・体力が落ちてから
あるいは突然の病気・入院・認知症の発症後に

慌てて不動産を整理しようとしても、

売却の決断が自分でできない
家族や親族が方針で揉める
成年後見制度を利用しないと売却できない
空き家化・老朽化で「売れにくい物件」に変わってしまう

といった問題が一度に噴き出します。

高齢オーナーにとって重要なのは、

「売る・貸す・持ち続ける」を
自分の意思ではっきり決められる今のうちに
不動産の棚卸しと整理の優先順位をつけておくこと

です。

ここからは、

なぜ高齢になってからの不動産が「難しいテーマ」になるのか
整理を先送りしたときのリスク
今のうちにやっておくべき具体的な整理方法
年代・状況別に考えたいアクション

を分かりやすく解説します。

高齢オーナーの不動産が「問題化」しやすい理由

判断力と体力が落ちてからでは、決断も手続きも重くのしかかる

不動産の整理（売却・賃貸・建て替え・活用）は、

現地確認・業者面談・役所調査
複数社からの査定比較
税金や相続のシミュレーション
契約の内容検討・書類の準備

など、思っている以上にエネルギーが必要な作業です。

高齢になり、

長時間の打合せや移動がつらい
難しい話を一度で理解するのが大変
書類の整理や判断に時間がかかる

といった状態になってからだと、
「面倒だからまた今度でいいか」となりがちです。

その結果、

空き家・空き地が放置される
賃貸物件の管理が行き届かなくなる
相続人が困る形で不動産が残される

ということになりやすくなります。

認知症や病気の後は、自分の意思で売却できない

認知症などで「契約内容を理解して判断する能力」がないと見なされると、

売買契約そのものが無効になるおそれ
金融機関や買主が「契約できない」と判断

となり、
実質的に自分だけの判断では売却できない状態になります。

この場合、

家族が家庭裁判所に成年後見人の申立てを行い
選任された後見人が
家庭裁判所の許可を得てから売却する

という、時間も手間もかかる流れが必要になります。

つまり、

「そろそろ整理した方がいいかな」と思っている今が
実は“自分で決められるラストチャンス”である可能性が高い

ということです。

空き家・老朽化で「資産」が「負債」に変わる

誰も住まず、使わないまま放置された不動産は、

建物の劣化
雨漏り・シロアリ・カビ
草木の繁茂・害獣被害
倒壊リスク・防犯上の問題

などを通じて、周囲に迷惑をかける存在になりかねません。

その結果、

自治体から指導・助言を受ける
「特定空家」に指定される
固定資産税の軽減が外され、税負担が増える

など、「持っているだけでマイナス」が増えていきます。

整理を先送りしたときに起きがちな“現実的なトラブル”

ケース① 施設入所が急に決まり、自宅売却が間に合わない

急な入院・退院後の在宅生活が難しい
介護付き有料老人ホームやサ高住に入る必要が出てきた

というとき、

入居一時金
月々の利用料
介護費用の自己負担

を賄うため、自宅や他の不動産を売却して
資金に充てるケースは少なくありません。

しかし、売却までには

査定
買主探し
契約
決済

と、少なくとも数ヶ月かかるのが一般的です。

「入所が決まってから慌てて売ろうとしても、
入居金の支払いに間に合わない」という事態は、
現場ではよく起きています。

ケース② 相続開始後、相続人が「処分に困る不動産」を抱える

地方の実家
古いアパート
利用予定のない農地・山林

などを、

どのように分けるか
誰が管理するか
売るのか・貸すのか・そのまま持つのか

を、生前に全く決めていない状態で亡くなると、

相続人同士の意見が合わない
誰も管理したがらない
結果的に「名義だけ相続・実際は放置」

という状態に陥りがちです。

将来の家族関係を守るという意味でも、
「残して良い不動産」と「残さない方が良い不動産」の仕分けを
早めにしておく価値は大きいです。

ケース③ 高齢オーナーの賃貸物件が“無管理状態”になる

賃貸マンション・アパート・テナントビルを所有している場合、

オーナー自身が細かい管理をしている
長年の付き合いのある入居者が多い

といった理由で、

リフォーム判断が遅れる
家賃滞納にきちんと対応できない
建物の長期修繕計画がない

など、「何となく回っている状態」のまま高齢化してしまうことがあります。

オーナーが倒れた後に、

家族がいきなり賃貸経営を引き継ぐ
もしくは全く管理されずトラブルが多発

というのは、非常に起きやすいパターンです。

高齢オーナーが「今のうちに」しておきたい不動産整理のステップ

ステップ① まずは「不動産の棚卸し」をする

最初にやるべきは、いきなり売ることではなく、
現状を見える化することです。

自宅・実家
賃貸物件（マンション・アパート・戸建て）
店舗・事務所
駐車場・倉庫
農地・山林・その他の土地

それぞれについて、

所在地・広さ・築年数
おおよその時価（相場）
固定資産税・管理費などの年コスト
今後の利用予定（自分や家族が使う予定があるか）

を一覧にします。

この「資産台帳」を作るだけでも、

残したいもの
早めに手放した方がよいもの

が見えやすくなります。

ステップ② 「持ち続けるか／売るか／貸すか」を分類する

棚卸しができたら、不動産を3つのグループに分けてみましょう。

今後も自分や家族が使う予定がある
しばらくは賃貸などで収益化したい
もう使わない・家族も要らないので、いずれ売るべき

特に③に入るものは、

売却のタイミング
価格の許容ライン
売却方法（仲介／買取）

を、不動産会社と相談しながら
数年単位の計画に落とし込んでおくと安心です。

ステップ③ 「自宅」をどうするかを家族と話しておく

高齢オーナーの不動産の中で
最も重要なのは「自宅」をどうするかです。

老後もできる限り住み続ける
いずれはマンションやサービス付き高齢者住宅に住み替える
施設入所が必要になったら、その時点で売却する

など、自分の希望を
一度ご家族と共有しておくと、

いざというときにスムーズに行動しやすい
「何も聞いていなかった」という家族のストレスを減らせる

というメリットがあります。

ステップ④ 税金・相続の影響をシミュレーションする

不動産の整理は、

譲渡所得税（売却時の税金）
相続税
固定資産税などの保有コスト

が密接に絡みます。

今売るべきか、数年後に売るべきか
生前に一部贈与する方が良いか
相続まで持っていた方がトータルで有利か

といった判断は、
不動産会社と税理士の両方の意見を聞きながら進めるのが安全です。

年代・状況別：高齢オーナーの不動産整理のポイント

60代前半〜半ば：情報収集と「棚卸し」のベストタイミング

まだ元気で仕事もしている年代
子どもは独立して自分の家を持ち始める時期

この時期は、

すぐに全てを決断する必要はないが
不動産の棚卸しと、家族との意向確認には最適

です。

自宅以外の不動産（実家・投資用）については、
早いうちから「手放す候補」として検討を始めてよい年代です。

60代後半〜70代：優先順位を付けて一部から整理に着手

仕事を引退する人が増える年代
体力・判断力はまだ十分だが、先の見通しを考え始める時期

この段階では、

「手放すと決めた不動産」から順に売却・整理
賃貸物件の管理体制（管理会社・後継者）を見直す
自宅について、
将来の住み替え・施設入所の可能性を含めて家族と話す

といった具体的な行動に移るのが理想です。

70代後半〜80代以降：自宅と収益物件の“出口”を固めるフェーズ

体調・認知機能の変化が出てくる年代
「いつまでも自分で決め続ける」前提が崩れ始める時期

ここでは特に、

自宅：将来住まなくなったときの売却方針
収益物件：
- 売却するのか
- 継続するなら誰が管理を引き継ぐのか
認知症リスクに備えた成年後見・家族信託・遺言の整備

を優先的に進めることが重要です。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売買・相続不動産担当）

自宅・実家・投資用物件など、年間100件超の売却・整理をサポート
高齢オーナーとその家族からの相談、相続発生後のトラブル案件も多数対応

コメント

「高齢オーナーの不動産整理で、
現場でよく耳にする言葉が2つあります。

1つは、ご本人の
『もう少し元気になってから考えるよ』。
もう1つは、ご家族の
『もっと早く相談してくれていれば…』です。

実際には、

ご本人が『まだ大丈夫』と思っているうちに
体調悪化や認知症の進行が進み
その結果として、いちばん肝心な売却や活用の判断を
“自分でできなくなる”

というケースが非常に多いのが現実です。

私たちが大切にしているのは、

いきなり“売りましょう”ではなく
まず“棚卸しと選択肢の整理”から始めることです。

『すぐ売る不動産』『数年後に検討する不動産』『当面キープする不動産』を
一緒に仕分けながら、

価格
税金
相続
ご本人と家族の気持ち

のバランスが取れた“現実的な整理計画”を作っていくイメージです。

『とりあえず情報だけ整理したい』
『子どもに迷惑をかけたくないが、何から手を付ければいいか分からない』
という段階からのご相談でも、十分お役に立てると思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 高齢になったら、不動産は全部売って現金にした方がいいですか？
A. 一概には言えません。

老後の住まいとして確保しておくべき自宅
将来子どもが住む可能性がある物件
収益性が高く、管理も安定している物件

などは、むしろ持ち続けた方が良い場合もあります。
大切なのは、「全部売るか・全部持つか」ではなく、
一つひとつの不動産ごとに役割と必要性を整理することです。

Q2. 売却するなら、何歳くらいまでに動き始めた方がいいですか？
A. 目安としては70代前半までに、
少なくとも「売却候補の不動産」の整理に着手できると理想的です。
80代以降になると、体力・判断力・認知機能の低下リスクが高まり、
思うように動けなくなるケースが増えます。

Q3. 認知症と診断されたら、もう自分名義の不動産は売れませんか？
A. 本人単独では難しくなります。
成年後見制度などを利用し、
後見人が家庭裁判所の許可を得たうえで売却する形になります。
手続きは可能ですが、時間と手間がかかるため、
できれば認知症が進行する前に方針を決めておくことが望ましいです。

Q4. 子どもが不動産を継ぎたくないと言っています。それでも整理は必要ですか？
A. むしろ優先度は高いです。