【結論】越境トラブルのある不動産も売却は可能。ただし「放置」はNGで、内容を整理してから売却戦略を立てることが必須
塀や建物、樹木・雨どいなどが境界を越えている「越境トラブル」を抱えた不動産は、
- 売却自体は 十分に可能 です。
- しかし、「よく分からないからそのまま売る」「買主にも特に説明しない」はNGで、
- 売却価格の低下
- 契約後のクレーム・紛争
- 最悪の場合、契約解除・損害賠償
につながるリスクがあります。
現実的には、
- 「どんな越境か（誰の物がどちら側に出ているか）」
- 「法的にはどう扱われる越境なのか」
- 「売却前にどこまで解決し、どこからは契約上の約束でカバーするか」
を整理できれば、
- 価格調整
- 越境是正の合意書
- 将来の責任範囲の明確化
によって、トラブルを抑えつつ売却することが可能です。
以下で、
- 越境トラブルの典型パターン
- 放置した場合のリスク
- 売却に向けた現実的な解決ステップ
- 売るときの価格・契約の考え方
を整理して解説します。
そもそも「越境トラブル」とは？よくあるパターン
不動産の越境トラブルには、主に次の2種類があります。
- 自分の物が相手の土地に出ている越境（越境している側）
- 相手の物が自分の土地に入り込んでいる越境（越境されている側）
よくある具体例
- ブロック塀・境界塀が、隣地側へ（または隣地から自分の側へ）数センチ〜数十センチずれている
- 屋根・ひさし・雨どいが、空中で隣地の上に出てしまっている
- 隣の樹木の枝や根が入り込んでいる
- エアコン室外機・物置・階段などが隣地側にはみ出している
- 長年の使用で、もともとの境界と違う位置に塀が築かれている
こうした越境は、
- 古い慣習や「お互い様」で曖昧なまま放置されてきたケース
- 境界確定をしないまま塀を作ってしまったケース
で起こりやすく、売却時に一気に表面化しやすい問題です。
越境トラブルを「放置」すると何が起きるか
放置リスク① 売却時に価格が下がる・買い手が付きにくくなる
買主側から見れば、
- 将来、隣地とのトラブルになる
- 境界がはっきりしない
- 是正費用（塀の作り直し等）がかかるかもしれない
という不安要素です。
そのため、
- 価格交渉で大きく値引きを求められる
- 銀行ローン審査が厳しくなる
- そもそも敬遠されて検討すらされない
といった影響が出やすくなります。
放置リスク② 売却後に「契約不適合責任」を追及される可能性
売却時に、
- 越境の事実を知っていながら伝えなかった
- 「境界に問題はない」と説明してしまった
ような場合、売却後に買主から
- 是正工事費用の請求
- 損害賠償請求
- 場合によっては契約解除
を求められるリスクがあります。
「知らなかった」ことと「知っていて黙っていた」ことは別物であり、
知っていた情報を隠すことは重大な責任につながり得ます。
放置リスク③ 将来的な建て替え・再建築で大きな障害になる
越境がある状態のままだと、
- 再建築時に、建築確認で指摘される
- 隣地所有者との調整が終わらないと計画が進められない
- 越境物を撤去・移設する必要が出てくる
など、将来の自由度が大きく制限されます。
「今は困っていないから」と放置しておくと、
子世代・買主の代になってから大きな負担をかけてしまうこともあります。
越境トラブルを抱えた不動産でも「売却を成立させる」考え方
越境トラブルがあっても、次の3つを整理できれば
売却のハードルは大きく下げられます。
- 現状を正しく把握する（どの程度の越境か）
- 隣地との合意・対応方針を決める
- 買主に対して情報開示とリスク分担を明確にする
① 現状把握：どの程度の「越境」かを確認する
まずは、「ある／ない」の感覚レベルを超えて、
どの範囲・どの程度の越境なのかを確認します。
- 測量士による「境界確定測量」「現況測量」
- 過去の測量図・登記図面・売買契約書の確認
- 目視確認（塀・ひさし・雨どい・樹木・配管など）
【ポイント】
- 数センチの軽微な越境と、
塀・建物の一部が大きく食い込んでいるケースでは、
対応方法も価格への影響も大きく異なります。 - 「思い込み」ではなく、客観的な資料と専門家の目線で把握することが重要です。
② 隣地との合意・対応方針を検討する
越境の実態を把握したら、
- 売却前に是正（撤去・移設）まで行うのか
- 越境状態を維持しつつ、「将来に向けたルール」を合意するのか
を検討します。
代表的な対応例：
- 是正（撤去・移設）
- 塀・ひさし・雨どいなどを境界線内に収まるように作り直す
- 越境に関する覚書・合意書の締結
- 「現状の越境部分を当面はお互い容認する」
- 「将来建て替え時には越境を解消する」
- 「越境物の補修費用は誰が負担するか」 などを文書で取り決める
合意書があるだけでも、
- 買主の心理的ハードルが下がる
- 金融機関の評価が良くなる
といった効果が期待できます。
③ 買主への情報開示と契約条文で「リスクの線引き」をする
売却時には、
- 越境の状況
- 隣地との合意内容（ある場合）
- 売主・買主のどちらが、将来どこまで責任を負うか
を、重要事項説明書・売買契約書・別紙合意書などで
明確にしておく必要があります。
例：
- 「現状の越境について、買主は承知の上で購入する」
- 「将来建て替え時に越境解消が必要になった場合の費用負担は買主が負う」
- 「売主は、本契約時点で認識していない新たな境界問題については責任を負わない」
など、具体的な条文で将来の争点を減らしておくことが重要です。
越境トラブル物件の売却ステップ（現実的な流れ）
ステップ① 自分の認識を整理する
まずは、売主自身の頭の中を整理します。
- 「どの部分が越境している（されている）」と思っているか
- いつ・誰からその話を聞いたか
- 過去に隣地から何か指摘されたことがあるか
- 書面（図面・古い測量図・手書きメモでも）に残っているものはないか
この段階では、細かく正しいかどうかよりも、
覚えていることを全て書き出すことが大事です。
ステップ② 不動産会社・測量士への相談
次に、
- 越境・境界トラブルに慣れた不動産会社
- 測量士（必要に応じて土地家屋調査士）
に相談します。
相談のポイント：
- 現況から見て、どの程度問題になりそうか
- 売却に支障が出るレベルか、価格調整で済みそうか
- 測量が必要か／どこまでの測量が妥当か（簡易か、隣地立会いまでか）
ここで「やるべきことの範囲」と「費用感」の目安が見えてきます。
ステップ③ 必要に応じて測量・隣地への説明・協議
測量が必要と判断された場合、
- 境界確定測量を行い、隣地所有者にも立ち会ってもらう
- 越境の事実を一緒に確認し、今後の対応について話し合う
という流れになります。
理想的には、
- 「現状はこのままで相互に容認する」
- 「将来建て替え時には越境を解消する」
- 「越境部分の維持管理・修繕費用の負担」はどうするか
といった点を話し合い、
合意書・覚書として文書化します。
ステップ④ 売却条件・価格の設定
越境の内容と隣地との合意状況を踏まえ、
- 一般の実需向けに販売するか
- 投資家・土地活用会社向けに販売するか
- 一定のディスカウントを前提に「現況有姿」で売るか
など、売却戦略を決めます。
同時に、
- 越境を完全解消してから売るパターン
- 越境はそのままにして合意書をつけて売るパターン
の両方の価格シミュレーションをしておくと、
「どこまで費用をかけて解決するか」を判断しやすくなります。
ステップ⑤ 契約書に越境・境界の取り決めを明示
売買契約書では、
- 越境の存在を明示
- 隣地との合意書を添付（ある場合）
- 契約不適合責任の範囲（境界に関する免責の範囲など）
- 将来是正が必要になった場合の費用負担のルール
をしっかり条文化します。
このフェーズでは、不動産会社に加えて、
必要に応じて弁護士にもチェックしてもらうと安心です。
越境トラブル物件の「価格」への影響
価格への一般的な影響イメージ
- 軽微な越境（数センチ程度の塀・ひさし・雨どいなど）
- 隣地との合意書があれば、価格への影響は小さい〜限定的
- 建物の一部・塀全体が大きく越境している
- 是正費用（塀の作り直し等）＋リスクプレミアム分のディスカウント
- 隣地所有者との関係が悪く、協議が進んでいない
- 「将来の紛争リスク」が高いため、
大きめのディスカウントを求められることも
- 「将来の紛争リスク」が高いため、
投資家・事業者向けに売却する場合は、
- リスクとコストを織り込んだ価格提示
- 将来の開発計画に合わせて、
全体の区画整理の中で越境を解消・調整する前提
といったスキームも取りやすくなります。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（住宅・土地売却／境界トラブル案件担当）
- 境界未確定・越境・私道持分など、権利関係が複雑な不動産の売却サポート実績多数
- 個人住宅から相続不動産・土地の分筆・測量案件まで幅広く対応
コメント
「境界や越境の問題は、オーナー様が『何となく気付いているけれど、
近所付き合いのこともあって言いづらい』という理由で
長年放置されがちなテーマです。
しかし、不動産を売却するタイミングでは、
- 買主
- 金融機関
- 司法書士・測量士
など、多くの専門家の目が入るため、
“見て見ぬふり”が通用しなくなることがほとんどです。
大切なのは、
- 越境を“今すぐ完璧に解決する”ことよりも
- 越境の内容を“正しく把握し、関係者と共有する”こと
です。
そのうえで、
- 売却前に是正すべきか
- 現況のまま合意書付きで売るべきか
- 価格調整でどこまでカバーできるか
といった選択肢を、
不動産会社・測量士・場合によっては弁護士と一緒に検討していくことが現実的です。
『越境があるから売れないのでは』と悲観する必要はありません。
むしろ、放置して将来に先送りする方がリスクが大きくなることが多いため、
売却をきっかけに一度きちんと向き合ってみることをおすすめします。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 越境トラブルがある不動産は、本当に売却できますか？
A. 売却自体は可能です。
ただし、越境の内容・程度によっては、
- 価格調整が必要
- 買主の範囲（実需／投資家）が限られる
- ローン審査が厳しくなる
といった影響が出るため、事前の整理と戦略づくりが重要です。
Q2. 越境のことを黙って売ったらどうなりますか？
A. 後から発覚した場合、
- 是正費用や損害賠償の請求
- 契約解除の要求
など、重大なトラブルにつながる可能性があります。
「知っていたのに告げなかった」ことが問題なので、
把握している事実は必ず告知すべきです。
Q3. 売却前に必ず測量しないといけませんか？
A. 法律上「必ず」というわけではありませんが、
越境・境界の不安がある場合は、
- 最低限の現況測量
- 将来を見据えた境界確定測量
を検討した方が安全です。
どこまで行うべきかは、不動産会社・測量士と相談して決めます。
Q4. 隣地所有者が協議に応じてくれない場合はどうなりますか？
A. 合意書の締結や是正が難しくなるため、
- 現況のまま「リスク込み」での売却
- 投資家・事業者向けにディスカウントして売却
といった選択肢を検討することが多くなります。
場合によっては、弁護士を通じた交渉も選択肢になります。
Q5. 越境しているのが「自分の塀」か「隣の塀」かで、売却への影響は変わりますか？
A. 法的・実務的な扱いは変わってきます。
- 自分の塀が相手の土地に越境している
→ 自分の責任で是正・合意形成が求められやすい - 相手の塀が自分の土地に越境している
→ 買主にとっては「購入後に是正交渉が必要なリスク」となる
どちらのパターンでも、現状と合意内容を契約で明確にすることが重要です。
Q6. 樹木の枝や根の越境も、売却時に問題になりますか？
A. なり得ます。
枝・根の越境は、将来のトラブル火種になりやすいため、
- 売却前に剪定・伐採を行う
- 隣地との間で管理ルールを合意しておく
などの対応を検討した方がよいケースが多いです。
Q7. 越境トラブルがある物件を、まずは不動産会社に相談しても大丈夫ですか？
A. もちろん大丈夫です。
越境を含む境界問題に慣れた不動産会社であれば、
- 測量士や弁護士などの専門家との連携
- 売却スキームの提案
も含めてサポートしてくれます。
Q8. 越境トラブルがあると、住宅ローンが通りにくくなりますか？
A. 金融機関の判断によりますが、
- 境界が不明確
- 越境状況が整理されていない
場合は、慎重に見られることが多いです。
合意書の有無や是正計画の有無が、審査に影響することもあります。
Q9. 越境トラブルのある物件を不動産会社に「買取」してもらうことはできますか？
A. 可能なケースがあります。
越境リスクを織り込んだうえで、
- 不動産会社が自社で是正・調整を行う前提で買取
- 価格はその分ディスカウント
という形が一般的です。
早期売却・手間を減らしたい場合の選択肢になります。
Q10. まず何から始めればいいですか？
A.
- 自分が把握している越境状況をメモに書き出す
- 過去の図面・測量図・契約書などを探す
- それらを持って、不動産会社・測量士に相談する
というステップがおすすめです。
「越境かどうか自分では判断できない」という段階からでも構わないので、
一緒に現状を整理していける専門家を早めに捕まえることが、
トラブルを防ぎつつ売却を成功させる近道です。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
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