【結論】ゴミ屋敷も「そのまま売却」は可能。ただし「誰に・いくらで・どこまで片付けるか」を冷静に決めないと損をしやすい
ゴミ屋敷状態の家・マンションでも、
- 法律上「売ってはいけない」わけではなく
- 室内のゴミを残した状態（残置物あり）でも
買い取る不動産会社・投資家は現実に存在します。
一方で、
- 一般のエンドユーザー（マイホーム購入層）にはほぼ売れない
- 通常の仲介で売ろうとすると、内覧も入らず長期化しやすい
- 「全部片付けてから売ったほうが得なのか」「片付けずに買取に出したほうが得なのか」を
比較しないと、片付け費用をかけ損ねる可能性もある
というのも現実です。
ゴミ屋敷を売却するときに大切なのは、
- 現状のまま“買取”で処分するルート
- ある程度片付けて“仲介”で高値売却を狙うルート
を数字で比較し、
- どこまで片付ければ費用対効果があるのか
- どの程度の価格差が出そうなのか
を理解したうえで、自分の体力・時間・家族状況に合う方法を選ぶことです。
以下では、
- ゴミ屋敷が売却しづらい本当の理由
- 「そのまま売る」場合と「片付けてから売る」場合の違い
- 実際の進め方と注意点
- 専門家コメント・FAQ
を順番に解説します。
ゴミ屋敷が通常の売却で“売れにくくなる”理由
理由① 一般の買主は「内覧時の印象」でほぼ判断する
マイホーム購入者の多くは、
- 写真・内覧で「住むイメージ」が湧くかどうか
- 清潔感・管理状態
を重視します。
室内がゴミで埋まっていると、
- 床・壁・設備の状態が分からない
- 臭い・害虫などの不安が強くなる
- 「想像以上のリフォーム費と手間がかかりそう」と感じて敬遠
されやすく、そもそも内覧希望自体がほぼ入らないのが現実です。
理由② ゴミの片付け費用・リフォーム費用の見通しが立てにくい
- ゴミの量が多いと、片付け費用が数十万〜100万円超になることも
- 床の腐食・カビ・給排水トラブルなど、
ゴミをどけてみないと分からないダメージが隠れている可能性もある
買主の立場からすると、
「いくらかかるか分からないリスクのある物件」＝「なるべく避けたい物件」
となり、通常の仲介での売却はかなりハードルが高くなります。
理由③ 近隣クレーム・心理的抵抗も加わる
長期間ゴミ屋敷化している場合、
- 悪臭・害虫・景観などで近隣と揉めている
- 行政指導・警告を受けている
ケースもあります。
これも、一般の買主にとっては**「できれば避けたい要素」**です。
ゴミ屋敷は「そのまま売る」と「片付けてから売る」、どちらが得か？
判断のポイントは次の3つです。
- 誰に売るか（一般の買主／不動産会社・投資家）
- いくらで売れそうか（価格差）
- 片付け・リフォームにかけるお金と労力
1. そのまま売る（残置物あり・現況渡し）
主な買主候補：
- 不動産買取業者
- 投資家（再販・賃貸・建替え目的）
- 解体前提で土地として仕入れる事業者
メリット
- 片付け不要（「残置物全部そのまま」でOKのケースも多い）
- 売却までのスピードが早い（数週間〜1ヶ月程度で決済も可能なことが多い）
- 遠方に住んでいたり、高齢で片付けが難しい場合に現実的
- 近隣クレーム・行政指導から早く解放される
デメリット
- 価格は通常の仲介相場より安くなる
（仲介での想定成約価格の60〜80％程度が目安） - 室内の状態を理由に、さらにディスカウントされることもある
2. 片付けてから売る（仲介での高値売却を狙う）
ターゲット：
- 一般のエンドユーザー（マイホーム希望者）
- 重くないリフォーム前提で検討する個人投資家
メリット
- 内覧が入りやすくなり、価格面では有利になりやすい
- 物件本来の状態が見えるため、通常の中古物件として扱いやすい
デメリット
- 片付け・清掃にかかる費用と労力（ゴミの量次第で数十万〜100万円以上も）
- 片付けだけでは足りず、リフォーム費用もかかる可能性
- 売却までに時間がかかる（数ヶ月〜半年以上）
数字で比較：どこまで片付けるかの「損益ライン」
※あくまでイメージ例です。実際の金額は物件・エリアによって異なります。
ケース例：相場3,000万円前後の一戸建て（通常の中古として）
- 「普通の状態」なら仲介で3,000万円前後で売れそうな物件
- 現状はゴミ屋敷（軽トラ10台分以上のゴミあり）
【パターンA：そのまま買取】
- 買取業者の提示：約2,000万〜2,200万円（仲介想定の約70％）
- 片付け費用：売主負担ゼロ（残置物込みで買取）
【パターンB：片付け＋簡易清掃後に仲介】
- ゴミ片付け・清掃：70万〜100万円
- 売却価格：2,700万〜2,900万円程度で売却できる可能性
- 売却までの期間：3〜6ヶ月を想定
【ざっくり比較】
- A（そのまま買取）：2,000〜2,200万円
- B（片付け＋仲介）：
2,700〜2,900万円 − 片付け費用（70〜100万円）
＝ 2,600〜2,830万円
→ 数百万円の差が見込める一方で、
- 片付け・清掃の手配
- 売却までの期間・内覧対応
などの手間をどう評価するかがポイントです。
「高く売りたい／時間と体力に余裕がある」ならB、
「早く・楽に・確実に手放したい」ならAが現実的な選択になります。
ゴミ屋敷売却の現実的な進め方（5ステップ）
ステップ① まず「今の状態」をそのまま不動産会社に見てもらう
いきなり自力で片付けを始める前に、
- 現地を見てもらったうえでの査定
- 「そのまま買取した場合の価格」
- 「片付けて仲介した場合の想定価格」
を両方出してもらうのが重要です。
この時点で、
- 「そもそも仲介で売れるエリアか・物件か」
- 「買取の方が現実的か」
の大枠が見えてきます。
ステップ② 片付け費用の見積もりを取る（複数社）
専門の不用品回収業者・遺品整理業者などから
- ゴミの量（トラック何台分か）
- 仕分け・搬出にかかる人件費
- 特別な廃棄物（家電・危険物など）の有無
を踏まえた見積もりを2〜3社から取得します。
最近は、不動産会社が提携している業者を紹介してくれるケースも多いです。
ステップ③ 「片付けた場合／片付けない場合」の手取りを計算する
- 仲介で売る場合の想定売却価格
- 買取で売る場合の価格
- 片付け費用・リフォーム費用（必要なら）
- 仲介手数料・諸費用
を踏まえて、
「最終的な手取り額」を比較
します。
手取り額が大きく変わらないのに、
片付けに大きな手間とストレスがかかるのであれば、
そのまま買取に出した方が合理的な場合もあります。
ステップ④ 近隣・行政への対応も確認しておく
長期間のゴミ屋敷の場合、
- すでに苦情・通報が入っている
- 行政から「指導・勧告」を受けている
こともあります。
売却時には、
- 行政対応がどこまで進んでいるか
- 買主側に情報として共有しておくべき内容は何か
を不動産会社と整理しておきましょう。
※「行政からの命令で強制撤去される」となる前に動くほうが、
売却の選択肢が確実に多くなります。
ステップ⑤ 売却方法（仲介 or 買取）と片付け範囲を決定
- 「ちょっと片付ければ写真が撮れるレベル」まで売主側で整える
- 「室内は完全ノータッチで、残置物全部込みで買取してもらう」
- 「一部の貴重品・個人情報だけ自分たちで回収し、あとは業者・買主に任せる」
など、どこまで自分たちで手をかけるかを決めます。
ゴミ屋敷の売却で「やってはいけない」こと
① 片付け途中で心身ともに限界まで抱え込む
- 何十年分もの荷物
- 食品ゴミ・ペット関連の汚れ
- 思い出の品・写真・書類の仕分け
を、家族だけでやり切ろうとすると、
途中で疲弊して頓挫するケースがとても多いです。
「自分たちである程度やる」か「専門業者にほぼ任せる」か、
早い段階で線を引いておく方が結果的にスムーズです。
② 何も伝えずに「普通の中古住宅」として売ろうとする
- 写真や内覧でゴミを隠したり
- 室内の状態を大幅に誤魔化して掲載したり
すると、内覧時や契約時に一気に信用を失う可能性があります。
「現状はこういう状態だが、
この条件なら買主さんにとってもメリットがある」という
正直なスタンスの方が、最終的に話がまとまりやすいです。
③ 片付け費用をケチって「中途半端な状態」で止めてしまう
- 見た目は変わらないのに、お金だけ少しかけてしまった
- 不用品だけ出して、汚れ・臭い・設備不良はそのまま
という状態だと、
- 価格アップ要因にはなりにくい
- 手間と費用だけが無駄になる
ことがあります。
「ここまで片付けたら、広告写真・内覧の印象が明らかに変わる」
というラインを、不動産会社と一緒に見極めることが大切です。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（空き家・ゴミ屋敷専門相談窓口）
- 空き家・ゴミ屋敷・相続物件の売却サポート実績多数
- 「そのまま買取」「片付け＋仲介」の両方を提案できる体制
コメント
「ゴミ屋敷のご相談では、
- 『この状態で本当に売れるのか』
- 『片付けにどれくらいお金がかかるのか』
- 『親の家を片付ける気力がない』
といったお悩みをよく伺います。
ポイントは、
- 自分たちだけで何とかしようとしないこと
- “片付けて高値売却”と“そのまま買取で早期処分”を、数字で比較すること
の2つです。
ゴミ屋敷は恥ずかしいものではなく、
- 高齢化
- 物の多いライフスタイル
- 相続や孤立
などの結果として、誰にでも起こり得る問題です。
『片付けから相談したら迷惑なのでは』と遠慮される方も多いですが、
不動産会社としては、ゴミ屋敷も“よくある相談”のひとつです。
まずは、
- 住所とおおよその状況
- いつまでに売りたいか
- 片付けにどこまで関われそうか
といった情報だけでも共有いただければ、
最適な進め方の全体像を一緒に整理してお伝えできます。」
よくある質問（FAQ）
Q1. ゴミ屋敷状態のままでも、本当に売却できますか？
A. 可能です。
一般の買主ではなく、不動産買取業者・投資家などが
「残置物あり・現況渡し」を前提に買い取るケースが多くあります。
Q2. ゴミを全部片付けてから売った方が、やっぱり得ですよね？
A. そうとは限りません。
片付け・清掃・リフォーム費用と、
その結果どれくらい売却価格が上がるかを数字で比較する必要があります。
費用対効果が薄い場合、「そのまま買取」のほうが手取りが大きくなることもあります。
Q3. ゴミ屋敷を見せるのが恥ずかしいのですが、それでも査定を頼んで大丈夫ですか？
A. 大丈夫です。
不動産会社は、ゴミ屋敷・空き家・老朽化物件などを日常的に扱っています。
感情的な恥ずかしさはあるかもしれませんが、
プロにとっては「よくある案件」のひとつです。
Q4. 行政から注意や指導を受けている場合でも売れますか？
A. 売却自体は可能ですが、
- 行政からの文書・指導内容
- その後の対応状況
を買主側・不動産会社と共有する必要があります。
強制撤去などになる前のほうが、選択肢は確実に多くなります。
Q5. 片付け業者と不動産会社、どちらに先に連絡すべきですか？
A. 不動産会社に先に相談することをおすすめします。
- 片付けの「やりすぎ・やり足りない」を防げる
- 売却方法によっては「片付け不要」の選択肢もある
からです。
Q6. 残しておきたいもの（アルバム・通帳など）がゴミの中に埋もれています。どうしたらいいですか？
A. まずは、
- 家族で「絶対に残したいもの」のリストを作る
- その部分だけ自分たちで探す／業者に注意してもらう
などの対応が考えられます。
遺品整理に慣れた業者は、貴重品・写真・書類の仕分けにも慣れています。
Q7. ゴミ屋敷をそのまま買取してもらうと、どのくらい安くなりますか？
A. 目安として、
- 通常の仲介想定価格の60〜80％程度
が多いです。
ゴミの量・建物の傷み具合・エリアの需要によって変わります。
Q8. 近隣からのクレームが怖くて、片付けにも売却にも踏み出せません。どうしたら？
A. 放置期間が長くなるほど、
- 建物の傷み
- 近隣関係の悪化
- 将来の解体費用
が大きくなりがちです。
まずは不動産会社に現状を共有し、
「最小限の手間で、いつまでにどう整理できるか」のプランを
一緒に作ることをおすすめします。
Q9. 遠方に住んでいて、現地にあまり行けません。それでも売却は可能ですか？
A. 可能です。
- 鍵の預かり
- オンラインでの打ち合わせ
- 片付け・売却の進捗報告
などを組み合わせれば、
売主がほとんど現地に行かずに売却を完結させた事例も多数あります。
Q10. まず何から始めればいいですか？
A.
- 物件の住所・構造・ざっくりしたゴミの量（「部屋がどのくらい埋まっているか」）をメモ
- いつまでに売却・整理したいかの希望時期を考える
- その情報をもって、不動産会社に「ゴミ屋敷のまま売れるか／片付けた方がいいか」を相談
という流れがおすすめです。
「売るかどうかまだ決めていない」という段階でも、
片付け・活用・売却の選択肢を整理するところから始めて問題ありません。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。
【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
ホームグラウンド三軒茶屋
お電話：03-6407-0093
お問合せフォームはこちら
https://www.home-work.co.jp/
