【結論】権利が複雑な不動産は「まず全体像の棚卸し → 専門家チームで役割分担」が整理と売却への最短ルート
共有名義・借地権・底地・相続放置・係争中（裁判・争い中）など、
権利関係が複雑な不動産は、
- 「売りたくても売れない」
- 「誰と何から話せばいいか分からない」
- 「動かないまま年数だけが経っている」
という“宙ぶらりん状態”になりがちです。
結論から言うと、
- どれだけ権利が複雑でも、整理して売却まで持っていけるケースは多いです。
- ただし、
- 当事者だけで解決しようとすると感情的にこじれやすく、
- 法律・登記・税金・不動産実務が絡むため、
「不動産会社＋司法書士＋弁護士（必要に応じて）」のチーム戦に切り替えるのが現実的です。
重要なのは、
- いきなり「売る」話を始めるのではなく、現在の権利関係を棚卸しすること
- 「誰の同意があれば動かせるのか」「どこに法的な“詰み”があるか」を整理すること
- それを前提に、「整理してから売る」のか「現状のままプロに売る」のかを決めること
です。
以下で、
共有・借地・係争中といった“ややこしい不動産”を、
どうやって現実的に整理していくのかを具体的に解説します。
まず押さえたい：「権利が複雑な不動産」で起きている典型パターン
よくある3つの状態
- 共有状態が整理されていない
- 兄弟・親子・親族など複数人で共有名義
- 一部の共有者が連絡不通・海外在住
- 意見が割れており、誰かが強く反対している
- 借地権・底地・区分所有など、権利が“分かれている”
- 借地権付き建物（地主と借地人）
- 底地だけ所有している（土地のみ・建物は別所有）
- 区分所有だが規約・使用権が特殊
- 持分だけ所有している（共有持分）
- 係争・未整理の問題を抱えている
- 相続登記をしていない（名義が亡くなった人のまま）
- 遺産分割の協議がまとまっていない
- 裁判・調停・差押え・競売などがからんでいる
- 境界・越境・通行権で隣地と争っている
これらが2つ3つと重なっているとき、
「とてもじゃないが自力では無理」と感じるのは普通です。
ステップ① まず「権利関係の棚卸し」をする
いきなり「売却できるかどうか」ではなく、
現状の権利構造を見える化することが出発点です。
1. 登記簿を取得する（不動産ごと）
- 土地・建物それぞれの登記簿謄本（全部事項証明書）を取得し、
- 所有者は誰か
- 持分割合はいくつか
- 抵当権・差押え・仮登記などの有無
を確認します。
※ここで初めて
- 「名義が亡くなった親のままだ」
- 「知らない抵当権や差押えが付いている」
と判明することも珍しくありません。
2. 契約書・合意書などを集める
- 借地契約書・底地の契約書
- 過去の売買契約書
- 遺産分割協議書・遺言書
- 覚書・念書（通行権・越境合意など）
「古い書類だから…」と思わず、
手元にあるものは全部テーブルに出すイメージで集めます。
3. 関係者（利害関係人）を書き出す
- 共有者全員の名前
- 地主・借地人・底地人
- 相続人候補者
- 係争中なら相手方当事者
この時点では、
「仲が悪いから…」「疎遠だから…」は一旦脇に置き、
**事実として“誰が関係者なのか”**だけを整理します。
ステップ② タイプ別に「どこをどう整理すべきか」を決める
① 共有不動産：まず「全員の同意が必要かどうか」を確認
典型パターン
- 兄弟姉妹で1/2ずつ共有
- 相続で相続人6人の共有
- 離婚前後に夫婦共有のまま放置
ポイント
- 原則として、不動産の売却には共有者全員の同意が必要
- 一人でも強く反対していると、
通常の売却は難しくなります。
現実的な選択肢
- 話し合いで合意形成を目指す
- 不動産会社や司法書士が“第三者”として入ると話が進みやすい
- 売却代金の分配方法を具体的に数字で示して、納得を得る
- 一部の持分だけを売却する（共有持分売却）
- 自分の持分だけ、買取業者などに売却する方法
- 残された共有者側からすると“厄介な共有者”が入ってくるため、
結果的に全体売却や持分買い取りにつながることも
- 裁判所の手続きを利用する
- どうしても合意が取れない場合、
「共有物分割訴訟」などで裁判所の判断を仰ぐ - 時間もコストもかかるため、最後の手段と考えるのが現実的です。
- どうしても合意が取れない場合、
② 借地権・底地：地主・借地人どちら側かで戦略が変わる
借地権付き建物を持っている場合（借地人側）
【整理ポイント】
- 借地契約書の内容（期間・更新・名義変更・建替えの条件）
- 地主の承諾が必要な行為の範囲（譲渡・増改築など）
- 権利金・地代・承諾料の取り決め
【現実的な選択肢】
- 借地権付きのまま第三者へ売却
- 地主の承諾・承諾料が必要になることが多い
- 買主は、借地に慣れた実需 or 投資家が中心
- 地主に買い取ってもらう（底地との一体化）
- 地主が資金的に余裕があれば、もっともスムーズな出口になることも
- 借地権を業者に売却
- 借地権付き不動産を専門に扱う業者に、権利ごと売る方法
- 一般エンド向けよりもスピード・確実性を優先
底地（地主側）だけ持っている場合
【整理ポイント】
- 借地人の属性・建物状況
- 地代水準（高い／低い／未回収）
- 契約更新履歴・トラブルの有無
【現実的な選択肢】
- 借地人に底地を買ってもらう
- 借地人にとっても“完全所有”になるメリット大
- 底地だけを不動産会社・投資家に売却
- 地代収入＋将来の一体売却期待を見込んだ“底地投資家”向け
③ 係争中・相続未了など「法的にロック」がかかっている場合
相続登記をしておらず、亡くなった方の名義のまま
【問題点】
- 「誰が売主なのか」が法的に確定していないため、
原則として第三者に売却できない。
【整理の流れ】
- 相続人を確定（戸籍を遡って調査）
- 遺産分割協議 or 遺言の内容に従い、誰が相続するか決める
- 相続登記をして名義を変える
- そのうえで売却相談へ
※相続人が多い・海外在住・行方不明などがあると、
ここだけで相当な時間と専門家のサポートが必要になります。
裁判・調停・差押えが絡んでいる場合
- 離婚調停中の財産分与
- 遺産分割調停中の不動産
- 債権者による差押え・競売申し立て
【ポイント】
- 状況によっては、売却自体が制限されることがあります。
- 差押えの場合でも、債権者と協議して「任意売却」で進めるなど、
競売より有利な出口を模索する余地があります。
【現実的な対応】
- まずは、担当弁護士 or 新たに依頼する弁護士に
「売却を前提にした解決の道があるか」を相談する - 不動産会社単独では判断できない領域なので、
**弁護士＋不動産会社の“セット相談”**が望ましいです。
ステップ③ 「整理してから売る」か「現状のままプロに売る」かを決める
権利関係が複雑な不動産の出口は、大きく2つに分かれます。
ルート1：時間とコストをかけて「整理 → 一般売却」
- メリット
- 最終的な売却価格を高くできる可能性が高い
- 一般の買主（自宅用・通常の投資家）にも売りやすくなる
- デメリット
- 相続手続き・共有者調整・測量・是正工事など、
時間と費用と労力がかかる - 途中で頓挫するリスクもある
- 相続手続き・共有者調整・測量・是正工事など、
向いているケース
- 物件のポテンシャルが高く、きちんと整理すれば高値で売れそう
- ある程度の時間的余裕があり、
関係者も「整理してから売る」方向で概ね同意している
ルート2：「現状有姿」で、専門業者・プロへまとめて売却
- メリット
- 複雑な権利・問題をまとめて専門業者に引き取ってもらえる
- 売却完了までが早い（数週間〜数ヶ月）
- 当事者同士の争い・調整をこれ以上長引かせずに済む
- デメリット
- 価格は「整理後の一般売却」より低くなるのが通常
- 一見「損した」と感じることもあるが、
将来のトラブル・コストを考えると合理的なことも多い
向いているケース
- 共有者・相続人同士の対立が根深く、合意形成が難しい
- 相続人が高齢であったり、事情が複雑で長期戦がしんどい
- 裁判・差押えなど、時間をかけると状況が悪化するリスクがある
権利関係が複雑な不動産を整理するときの「NG行動」
NG① 当事者だけで感情的に話し合い続ける
- 家族・親族・共有者同士で感情的なやり取りを続けても、
多くの場合、関係が悪化するだけで解決に近づきません。 - 「誰か一人に任せる」「口約束だけで進める」も危険です。
→ 早い段階で、第三者（専門家）を間に入れることが大切です。
NG② 根拠なく「自分の取り分」を主張し始める
- 「長男だから多くもらえるはず」
- 「昔から管理してきたのは自分だから多くて当然」
といった感情論だけで話を進めると、
他の関係者の不信感をあおり、
協議が完全にストップします。
→ 法律上の取り分（法定相続分など）と、
実務上の話し合いによる調整は分けて考える必要があります。
NG③ 書類をよく読まずに署名・押印してしまう
- 「よく分からないけど、親族に言われたからハンコを押した」
- 「不動産会社に急かされて、とりあえずサインした」
こうした行為は、後々
- 「そんなつもりじゃなかった」
- 「だまされたのでは？」
というトラブルの元になります。
→ 納得できない書類には、その場でサインしない勇気も必要です。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（権利調整・問題不動産担当）
- 共有・借地・底地・相続未了・係争案件など
「権利関係が複雑な不動産」の相談実績多数 - 司法書士・弁護士・土地家屋調査士・税理士と連携した解決型売却を得意とする
コメント
「共有や借地、係争中の不動産は、
『複雑すぎて無理だ』『もう触りたくない』と
長年放置されていることが本当に多いです。
ですが、実務の感覚としては、
- “きれいに整理してから高く売る”か
- “現状のままプロにまとめて引き取ってもらう”か
のどちらか、あるいはその中間に、
たいてい何らかの“落としどころ”があります。
大切なのは、
- 今どういう権利構造になっているのかをまず整理すること
- 「誰の同意があれば動かせるか」「どこが法的なボトルネックか」を明らかにすること
- そのうえで、“自力で整理するか”“専門業者に託すか”を冷静に選ぶこと
です。
『こんなややこしい不動産、相談していいのか迷った』と
おっしゃる方ほど、
実際にはきちんと整理・売却まで進められているケースも多いので、
まずは“状況の棚卸し”から一緒に始められればと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 共有名義の不動産は、共有者の一人が勝手に売れますか？
A. 原則として、不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要です。
ただし、自分の「持分」だけを第三者に売却することは法律上可能です（共有持分売却）。
実務上の影響が大きいので、売却前に専門家へ相談すべき案件です。
Q2. 相続登記をしていない状態でも、不動産を売ることはできますか？
A. 原則できません。
売却前に、
- 相続人確定
- 相続登記（名義変更）
が必要です。
相続人が多い・行方不明者がいる場合は、司法書士・弁護士の出番です。
Q3. 借地権付きの家を売る場合、地主の承諾は必ず必要ですか？
A. 多くの借地契約では、「譲渡・転貸には地主の承諾が必要」と定められています。
承諾の代わりに、一定の承諾料が必要になることもあります。
契約書の内容を確認したうえで、地主との調整が不可欠です。
Q4. 裁判中・調停中の不動産でも、売却の相談はできますか？
A. 相談自体は可能です。
ただし、実際に売却できるか・いつ売却できるかは、
裁判や調停の内容に大きく左右されるため、
弁護士と連携して進める必要があります。
Q5. 共有持分だけ買取業者に売ると、ほかの共有者ともっと揉めませんか？
A. その可能性はあります。
一方で、「話し合いが完全に行き詰まっている」ケースでは、
第三者のプロが入ることで事態が動き出すこともあります。
メリット・デメリットを踏まえ、慎重に判断すべき選択肢です。
Q6. 境界トラブルがあります。先に境界を確定しないと売れませんか？
A. トラブルの程度によります。
- 軽微なもの → 現状有姿・覚書レベルでの売却も可能な場合あり
- 深刻な紛争 → 測量・境界確定・合意書作成などを経ないと、
一般の買主には売りにくい
まずは土地家屋調査士や不動産会社に現状を見てもらうのが一歩目です。
Q7. 権利関係が複雑でも、通常の仲介で売れますか？
A. 「整理してから」であれば可能なケースも多いですが、
- 時間がかかる
- 買主が限定される
といった制約があります。
場合によっては、最初から買取・専門業者への売却も視野に入れるのが現実的です。
Q8. 税金（相続税・譲渡所得税）は、いつ・誰に相談すればいいですか？
A.
- 相続段階 → 相続税に強い税理士
- 売却段階 → 譲渡所得税に詳しい税理士
が基本です。
不動産会社から提携税理士を紹介してもらうケースも多いので、
早めに「税金も含めて相談したい」と伝えておくとスムーズです。
Q9. 家族内で揉めていて、不動産会社に本音を話しづらいです。どうしたらいいですか？
A. 代表者お一人だけで構いませんので、
まずは「話せる範囲だけ」状況を共有してください。
そのうえで、
- どのタイミングで誰を巻き込むか
- どういう情報伝えなら火種を増やさないか
を一緒に組み立てていくことも可能です。
Q10. 何から手をつければいいのか分かりません。最初の一歩は？
A.
- 登記簿を取得して「名義と持分」を確認
- 手元にある契約書・合意書・相続関連書類を全部一カ所にまとめる
- それを持って、不動産会社 or 司法書士に「現状の棚卸し相談」をする
という流れがおすすめです。
「売るかどうかまだ決めていない」という段階でも問題ありません。
まずは“今どうなっているのか”をプロと一緒に把握するところから始めましょう。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
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