【結論】容積率オーバー物件も「売却は可能」だが、違法性の度合いで“ローン・買い手・価格”が大きく変わる｜まず「違反か既存不適格か」を正確に見極めることが必須
容積率オーバー（延床面積が法定の容積率を超えている）物件は、
- 見た目は普通のマンション・アパート・一戸建てでも
- 法的には
- 「当時からアウトの“違反建築”」か
- 「当時はOKだが、今の基準ではアウトの“既存不適格”」か
に分かれます。
この違いによって、
- 住宅ローンが通るかどうか
- 一般のエンドユーザーに売れるのか、投資家・業者向けに限られるのか
- どれくらい価格を下げる必要があるのか
が大きく変わります。
ざっくり言うと、
- 既存不適格（違反ではない）
→ ローンも通りやすく、「説明とややディスカウント」で一般市場でも勝負しやすい - 明確な違反建築
→ ローンNG・建て替え時に同じボリューム不可
→ 投資家・業者・一部の現金買主が中心＆価格は通常より下がりやすい
となります。
大事なのは、
- 「本当に違反なのか／既存不適格なのか」を建築確認・図面・行政で確認する
- 「どのくらいオーバーしているか（軽微か・大幅か）」を把握する
- そのうえで「誰に・どんな条件で売るか」を決める
という順番で、感覚ではなく“データと専門家の見解ベース”で判断することです。
以下で、
- 容積率オーバーがなぜ評価を下げるのか
- 売却時にどんな影響が出るのか
- 現実的な選択肢・売却パターン
を整理して解説します。
容積率オーバーとは？まずは基礎の整理
容積率とは
容積率＝
敷地面積に対する「延床面積」（各階の床面積の合計）の割合
です。
例：
敷地100㎡・延床200㎡ → 容積率200％
用途地域や前面道路幅員などで、上限（例：100％／150％／200％／300％…）が決められています。
「容積率オーバー物件」とは
一般的には、
- 現行法の容積率上限 × 敷地面積
を超える延床面積が建っている - そのうえで、
- 当時の確認申請時点でも違反
- あるいは確認図面と現況が違う（増改築でオーバーした）
という状態の物件を指します。
ここが重要です：
- 当時のルールではOK → 今はNG
→ 既存不適格（違法ではない） - 当時からNG or 確認図と現況が違う
→ 違反建築（違法状態）
この区別が、売却・ローン・評価に直結します。
容積率オーバーが「評価を下げる」主な理由
理由① 将来の建て替えで「同じボリュームにできない」
容積率オーバーの建物は、将来建て替えるときに
- 現行の容積率を守った
**“一回り小さい建物”**にせざるを得ない
ケースがほとんどです。
例：
敷地100㎡／現行容積率200％ → 上限延床200㎡
現況延床280㎡（＝280％）のマンション
→ 建て替え時は延床200㎡までしか建てられない
買主目線では、
今は広くて便利でも、建て替えたら部屋数が減る・賃貸収入が減る
→ 将来の資産価値・収益性が下がる
という意味になるため、
「今の床面積分の価値」をそのまま払う気になれないのが実情です。
理由② 金融機関が「違反物件」への融資に慎重になる
銀行・信金などの金融機関は、
- 違反建築（容積率オーバー・建ぺい率オーバーなど）を
担保に融資することを極力避けたい
と考えます。
理由はシンプルで、
- 違反建築
→ 行政指導・是正命令・建て替え時の大幅な価値減少
→ 担保としての価値が不安定
だからです。
そのため、
- 明確な違反建築
→ 住宅ローンNG／投資用ローンもかなり厳しい - 既存不適格
→ 銀行によってはOKだが、よく内容を見られる
という扱いになり、
ローンが付きにくい物件＝現金買主や一部投資家に買い手が限定されることになります。
理由③ 違反部分の「是正」にコストがかかる
容積率オーバーを是正しようとすると、
- 違反部分のフロア・部屋を減築
- 増築した一部を解体
- 廊下・共用部分の構成を変更
などの大掛かりな工事が必要になることも多く、
数百万円〜数千万円規模のコストがかかる可能性があります。
買主から見ると、
「買った瞬間から“壊す前提の床面積”を抱え込む」
というイメージになり、
その分を価格ディスカウントで要求するのが普通です。
「どのレベルの容積率オーバーか」で変わる扱い
① 既存不適格（当時は合法・今はオーバー）
- 建築した当時は、
- 容積率の上限が今より緩かった
- 用途地域が違った
- 確認図面どおりに建てており、当時は適法に建てられた
→ 現在の基準で見ると容積率オーバーだが、
- 「既存不適格」であって違反建築ではない
【実務的な扱い】
- 多くの金融機関で融資可能（案件審査次第）
- 売却時は
- 「既存不適格であること」
- 「建て替え時には現行容積率が適用される」
を説明する必要あり
- 一般的な相場からややディスカウント程度で売れるケースも多い
② 違反建築（当時からアウト or 後からの増築でオーバー）
- 当時の確認申請上の容積率上限も超えている
- もしくは、確認図面より増築して延床が増えた
→ 明確な違反建築（違法状態）
【実務的な扱い】
- 金融機関：基本は融資NGか、かなり厳しめ
- 行政：内容によっては是正指導の可能性
- 不動産会社：
- 一般エンドユーザー向けの販売は慎重
- 投資家・買取業者向けに紹介することが多い
価格は、
- 同等立地の“適法な物件”と比べて
2〜5割程度低くなることが少なくありません
（立地・収益性などで上下）
③ 軽微な超過（計測・解釈次第でグレーなレベル）
- 200％上限のところ、実測210〜215％程度
- ロフト・吹き抜け・共用部分の算入／不算入で数％変わりそうなケース
【実務的な扱い】
- 建築士・確認検査機関・行政の見解による
- 「指導対象としない」「事実上問題なし」と判断されることもあれば、
「違反は違反」とされるケースもある
→ このゾーンはグレーなので、
「とにかくNG」とも「完全にOK」とも言えない領域です。
専門家の見解と金融機関の反応を確かめたうえで、
販売戦略を調整することになります。
売却前にやるべき「5つの確認ステップ」
ステップ① 建築確認図書・検査済証を探す
- 建築確認申請書
- 配置図・各階平面図
- 検査済証
などが残っていれば、
- 当時の「計画上の容積率」が何％だったか
- 今の現況とどれくらい違うか
が分かります。
もし手元になければ、
- 役所（建築指導課 or 建築審査課など）
- 確認検査機関（民間）
に保存されているか確認します（古い案件は残っていないこともあります）。
ステップ② 建築士に「現況の容積率」を正確に算出してもらう
- 延床面積の考え方（共用廊下・バルコニー・ロフトなど）には
専門的なルールがあります。 - 素人計算で「オーバー／セーフ」を判断するのは危険なので、
建築士・設計事務所に
- 現地調査
- 図面作成（現況図）
- 延床面積・容積率算出
を依頼するのが安全です。
ステップ③ 行政（建築指導課）に現況図を持ち込んで見解を聞く
- 「この建物は、現行の基準から見てどう評価されるか」
- 「当時の基準では適法だったのか」
- 「是正を求める意向があるか」
- 「建て替え時にはどのような扱いになるか」
を、不動産会社や建築士と一緒にヒアリングします。
ここで、
- 「既存不適格として扱う」 → 違反ではない
- 「明らかに違反建築」 → 是正 or 現状容認だが、将来建て替えは現行基準で
などの方向性が見えてきます。
ステップ④ 金融機関の融資可否・条件を当たりを付ける
不動産会社を通じて、
- 取引のある銀行・地銀・信金に
「このレベルの容積率超過なら融資可能か？」を相談
します。
- 既存不適格レベルなら、
「融資OK・ただし個別審査で慎重に」というケースも多い - 違反建築レベルだと、
「住宅ローンは不可・投資用も厳しい」が一般的
→ ここで、
「エンドユーザー＋ローン利用者をターゲットにできるか」
がほぼ決まってきます。
ステップ⑤ 是正の現実性（減築・用途変更など）を検討する
- 「どの部分をどれだけ減らせば、容積率内に収まるか」
- 「減築にかかるコストと、適法化による価値アップの差額」
を、不動産会社＋建築士と一緒にざっくり試算します。
- 減築コスト＜価値アップ幅
→ 売却前に是正する価値があるかもしれない - 減築コスト≫価値アップ幅
→ 是正せず“現状有姿＋ディスカウント”で売るほうが合理的
という判断になりやすいです。
現実的な売却パターンと選択肢
選択肢① 「既存不適格」として説明し、一般市場で売る
条件：
- 当時適法に建てられたことが確認できる
- 現在は基準変更で容積率オーバー（既存不適格）
この場合、
- 物件概要・重要事項説明書に
「既存不適格（現行容積率オーバー）」と明記 - 将来建て替え時には、現行容積率以下の建物になる旨を説明
- 周辺の“適法な物件”より少しだけ安めの価格設定にする
ことで、
一般の居住用買主でも十分検討対象になり得ます。
選択肢② 一部減築・用途変更などで是正し、その後に売却
- 違反部分が、
- 付け足した倉庫
- 使っていない部屋
- 一部のフロアの一画
など「切り離しやすい位置」にある場合、
- その部分だけ解体・用途変更などで容積率内に抑え、
- 完全適法な状態にしてから売却
という選択肢もあります。
メリット：
- ローン付きの一般買主にも訴求できる
- 「違反建築」のレッテルを外せる分、価格を高めに設定しやすい
デメリット：
- 減築・改修コストがかかる
- その期間、賃料減少・空室リスクが出る場合もある（賃貸物件の場合）
選択肢③ 違反状態のまま「現状有姿」で投資家・業者に売る
- 是正コストが高すぎる
- 既存の賃貸収入がそこそこあり、投資商品としては魅力がある
- 一般の居住用ニーズより、事業用ニーズが強い立地
といった場合は、
- 投資家（賃貸収入・利回り重視）
- 再生業者・買取業者（解体・建替え・コンバージョン前提）
に対し、
- 違反の内容
- 行政の見解
- 建替え時の想定シナリオ
を開示したうえで、ディスカウント価格で売却する方法が現実的です。
売主として「やってはいけない」こと
NG① 容積率オーバーを知りながら黙って売る
- 建築士や行政から“容積率オーバー”と指摘済なのに
- 告知書にも重要事項説明にも書かない
これは、
- 後から発覚すれば「契約不適合責任」「説明義務違反」とされ、
- 損害賠償・契約解除リスクがあります。
→ 知った段階で正直に不動産会社に伝え、
書面に落としてもらうことが必須です。
NG② 「既存不適格だから大丈夫」と、専門確認なしに決めつける
- 「古いから全部既存不適格でしょ」と自己判断
- 実は当時から違反だった（確認図と違う増築をしていた）
というケースも珍しくありません。
→ 必ず、
- 建築確認図 vs 現況
- 建築士の見解
- 行政の判断
という三本立てで確認することが大切です。
NG③ 「金融機関に言わなければバレない」と考える
- 住宅ローン審査のときに、延床面積や図面を少なく見せる
- 違反部分も含めて「合法」として申告する
こうした行為は、
- 融資申込書への虚偽記載
- 金融機関を欺く行為
と評価されかねず、非常にリスクが高いです。
→ 不動産会社・建築士・金融機関と
「正直ベースでどう扱うか」を相談しながら進めましょう。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（既存不適格・違反建築・収益物件担当）
- 容積率オーバー・建ぺい率オーバー・既存不適格など
「一癖ある物件」の売却・買取サポート多数 - 建築士・司法書士・税理士・投資家ネットワークと連携し、
最適な出口戦略を提案
コメント
「容積率オーバーの話は、とてもややこしく感じられると思いますが、
実務の現場では、次の3つを整理することから始めるケースが多いです。
- 『違法建築』なのか『既存不適格』なのか
- オーバーの度合いは軽微か、大幅か
- そのままでも投資商品として魅力があるか、
是正してから売る価値があるか
たとえば、駅近のマンションで“ほんの少し”既存不適格になっているだけなら、
丁寧に説明すれば一般の購入者にも十分売れます。
一方で、明らかな違反建築でローンも見込めない物件であれば、
最初から投資家・業者向けにシフトし、
価格・条件を正直に提示した方が話が早いことも多いです。
『容積率オーバー＝詰み』ではなく、
“どんな物件としてなら市場に受け入れられるか”を考えることがポイントです。
そのためにも、
建築・行政・金融・不動産マーケット、それぞれのプロの見解を
うまく組み合わせていくことが大切だと考えています。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 容積率オーバー物件は、絶対に売れないのでしょうか？
A. 売れます。ただし、
- 違反か既存不適格か
- オーバーの度合い
- 立地・収益性
によって、
- 「一般ユーザー＋ローン」も狙えるのか
- 「投資家・業者・現金買主」中心になるのか
が大きく変わります。
価格も、適法物件より下がるのが一般的です。
Q2. 自分の物件が容積率オーバーかどうか、どこで調べればいいですか？
A.
- 建築確認図書（配置図・各階平面図）を確認
- 建築士に現況の延床面積を算出してもらう
- 行政（建築指導課）で、容積率の上限・当時の扱いを確認
という流れが確実です。
不動産会社に相談すれば、建築士と連携してチェックしてくれる場合も多いです。
Q3. 既存不適格と違反建築、売却時の“値下がり幅”はどれくらい違いますか？
A. 目安としては、
- 既存不適格：
→ 周辺の適法物件より数％〜1割程度のディスカウントに収まることも多い - 明確な違反建築：
→ 立地にもよりますが2〜5割程度安くなるケースもあります
あくまで目安で、エリア・需要・収益性によって大きく変動します。
Q4. 是正しないまま「現状有姿」で売っても大丈夫ですか？
A. 大丈夫ですが、
- 違反・既存不適格の内容
- 行政の見解
- 建て替え時の制約
を事前に整理・開示する必要があります。
その分、価格ディスカウントや買主の範囲（主に投資家・業者）を
受け入れることになります。
Q5. 金融機関に“容積率オーバー”だと言われたら、もうローンは無理ですか？
A. 銀行ごとに方針が違います。
- 既存不適格レベルならOKとする銀行もある
- 違反建築は原則NGという銀行が多い
ため、不動産会社と一緒に
「どの銀行なら可能性があるか」を当たってみる価値はあります。
Q6. 行政から是正指導が出ていない＝問題なし、と考えてよいですか？
A. 必ずしも「問題なし」ではありません。
- 行政リソースの問題で、全てを指導していないだけ
- 売却・建て替え・増改築のタイミングで
改めて問題になることが多い
ため、売却前に自発的に現状を確認・整理しておく方が安全です。
Q7. 売却前に容積率オーバー部分を減築すべきか、現状のまま売るべきか迷っています。
A.
- 減築費用
- 減築後に期待できる価格アップ
- 減築の工期・リスク
を一度数字で出してみてください。
「費用 ＜ 価値アップ」であれば減築も選択肢になりますし、
逆なら“現状有姿＋ディスカウント”の方が合理的なことも多いです。
Q8. 区分マンション一室だけでも、容積率オーバー問題は関係しますか？
A. マンション全体として容積率オーバーかどうかが問題になるため、
「一室だけ」が原因ということは通常ありませんが、
- マンション全体が既存不適格or違反建築
であれば、その一室の評価・融資可否にも影響する可能性があります。
管理組合・重要事項説明書などで確認が必要です。
Q9. 不動産会社に相談する際、何を準備しておけばよいですか？
A.
- 建築確認済証・検査済証（あれば）
- 建築確認時の図面（配置図・各階平面図）
- 過去の増改築・用途変更の資料
- 固定資産税の課税明細書
があると、初回からかなり具体的な話ができます。
Q10. まず何から始めればいいですか？
A.
- 物件の資料（登記簿・確認図面・税明細など）を一度すべて机に出す
- 建築士 or 不動産会社＋建築士に、「現況容積率」と「法的評価」の診断を依頼
- その結果をもとに、不動産会社と
- 売却可否
- 想定価格帯
- 是正するか／現状で売るか
を相談
という流れがおすすめです。
「容積率オーバーだから終わり」ではなく、
**“どのレベルで、誰に、どんな条件なら売れるのか”**を整理するところから、
一緒にスタートしていきましょう。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
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