【結論】成年後見人が関わる不動産売却は「通常の売却＋家庭裁判所のチェック」が必須｜手順は多いが、流れを押さえれば安全に進められる
判断能力が低下した親や家族の不動産を売却する場合、
- 本人名義のまま、家族が勝手に売ることはできない
- 成年後見人が選任されていても、そのまま自由に売れるわけではなく、家庭裁判所の許可が必要になることが多い
という大きなルールがあります。
ポイントは、
- 「誰が・どの立場で」売却の手続きをするのか（本人／成年後見人）
- 売却が本人の利益になることを、書面・数字で説明できるか
- 家庭裁判所の許可が必要なタイミングと、申立てに必要な資料
を事前に整理しておくことです。
成年後見人が関わる不動産売却の全体像
成年後見制度の大枠（売却に関係する部分）
成年後見制度は、認知症などで判断能力が不十分な人（本人）を保護するために、
- 家庭裁判所が「成年後見人（保佐人・補助人を含む）」を選び、
- 本人に代わって財産管理・契約行為などを行えるようにする仕組み
です。
不動産売却に関係するのは主に、
- 成年後見（判断能力がほぼない）
- 保佐（重要な行為に同意が必要）
- 補助（一部の行為に同意が必要）
の3類型ですが、「がっつり関わる」のは多くの場合「成年後見」です。
なぜ家庭裁判所の許可が必要になるのか
本人の自宅や主要な不動産を売却することは、
- 本人の生活の基盤
- 将来の経済的な安心
に大きな影響を与える“重要な行為”です。
そのため民法・家事事件手続法の運用上、
成年後見人が、本人の「居住用不動産」を処分（売却・贈与・担保設定など）するときは、家庭裁判所の許可が必要
とされています。
「親のために良かれと思って売ったつもり」でも、
- 本人の利益になっていない
- 後から親族間でトラブルになる可能性がある
と判断されると、成年後見人としての責任が問われることもあります。
成年後見人が関わる不動産売却の標準的な流れ
ステップ1｜現状整理：誰の名義か・後見の種類は何かを確認
まずは次の3点を整理します。
- 不動産の名義人
- 本人単独名義か
- 共有名義か（配偶者・子どもとの共有など）
- 成年後見等の有無・類型
- 成年後見／保佐／補助のどれか
- すでに選任済みか、これから申立てするのか
- 売却を検討する理由
- 施設入居費用の確保
- 空き家管理が困難
- 相続対策・共有関係の整理 など
この整理が、家庭裁判所へ説明する際の“ストーリー”の土台になります。
ステップ2｜後見人の選任（まだの場合）
まだ成年後見人が選ばれていない場合は、
- 家庭裁判所に「後見開始の審判」を申立て
- 家庭裁判所が
- 医師の鑑定
- 親族・本人の事情聴取
を経て、成年後見人を選任
という流れになります。
申立てから選任までの目安は、
- おおむね2〜3ヶ月（内容・混雑状況によっては前後）
この段階ではまだ不動産売却はできません。
「売却の必要性があるので、それも含めて成年後見人を選んでほしい」という事情説明をしておくと、その後の流れがスムーズになります。
ステップ3｜売却方針の検討（後見人＋家族＋不動産会社）
成年後見人が決まったら、
- 後見人
- 本人（可能な範囲で）
- 家族（子ども・きょうだいなど）
- 不動産会社
が情報を共有し、「本当に売るべきか、売るならどの条件が妥当か」を検討します。
検討する主なポイント：
- 本人の生活・介護・医療費の見通し
- その不動産に今後本人が住む可能性はないか
- 売却しない場合の維持費（固定資産税・管理費など）
- 相続発生後まで待つ選択肢との比較
- 売却予定価格・手取り額のシミュレーション
ここで、不動産会社から
- 査定書
- 売却計画書（仲介・買取の両案など）
をもらい、数字ベースで「本人の利益」にかなっているかを整理していきます。
ステップ4｜家庭裁判所への「居住用不動産処分許可」の申立て
売却する方向性が固まったら、成年後見人は家庭裁判所に対して
居住用不動産処分許可申立て
を行います。
主な提出書類のイメージ
- 申立書
- 不動産の登記事項証明書
- 固定資産税評価証明書
- 売却予定の条件（査定書・買付証明書など）
- 売却理由・資金の使途を説明する書面
- 本人の収支状況・財産目録
- 親族の同意書（任意だが、添付が望ましいことが多い）
家庭裁判所は、
- 本人の生活にどんな影響があるか
- 売却が本当に本人の利益になるか
- 売却価格・条件が妥当か
を総合的に判断します。
ステップ5｜家庭裁判所の審理・許可
家庭裁判所は、必要に応じて
- 成年後見人
- 本人（可能な範囲で）
- 親族
から事情を聞き、売却の是非と条件を検討します。
- 許可が出れば、「許可審判書」が交付される
- 条件付き許可（価格の下限・買主との関係など）になることもある
許可が出るまでの目安は、
- 数週間〜1ヶ月前後（裁判所や事案の複雑さにより変動）
ステップ6｜買主との売買契約・決済・引き渡し
家庭裁判所の許可が出たら、初めて
- 不動産会社を通じて買主と売買契約を締結
- 決済・引き渡しを実行
という、通常の不動産売却のプロセスに入ります。
契約締結時のポイント
- 契約書には「成年後見人○○が本人△△の代理人として売主となる」旨を明記
- 家庭裁判所の許可審判書を、買主側・司法書士にも提示
- 手付金・残代金の受け取り口座は、成年後見人名義の管理口座など、本人財産として分かりやすい形にする
決済後の売却代金は、
- 成年後見人が「本人の財産」として管理し、
- 生活費・介護費・医療費など、申立て時に説明した目的に沿って使用
していくことになります。
成年後見人が関わる不動産売却での「注意点」
注意点1｜「家族の都合」ではなく「本人の利益」が最優先
家庭裁判所が見るのは、
- 相続人（子ども）の節税や取り分
ではなく、 - 本人の生活・介護・医療・安心
にとって本当に必要な売却かどうか、という点です。
よくあるNGな発想：
- 「どうせ将来相続するから、今のうちに売って現金を分けておきたい」
- 「兄弟でモメる前に売ってしまおう」
こうした**「家族側の都合」が前面に出ている計画だけでは、許可が出にくい**と考えておくべきです。
注意点2｜売却価格・条件は「市場の妥当性」を説明できるように
- あまりに安すぎる価格（特定の親族や関係者への売却など）
- 逆に市場からかけ離れた高値設定
はいずれも“本人の利益”として疑問視されます。
- 複数社の査定書
- 近隣の成約事例
- 専門家の意見書
などを用意し、売却価格が妥当であることを説明できるようにしておくことが大切です。
注意点3｜親族間売買・安価な売却は特に慎重に
- 成年後見人の親族が買主になる
- 相場より大幅に安い価格で売却する
といったケースでは、
- 利益相反（本人の損になる取引）
- 親族への実質的な“贈与”
とみなされるおそれがあり、家庭裁判所は非常に慎重になります。
- 相場に近い価格設定
- 第三者への売却を基本線としつつ、やむを得ない事情がある場合はその説明
が必要です。
注意点4｜スケジュールに“余裕”を持つ（数ヶ月単位で見ておく）
成年後見人が関わる場合、
- 成年後見人選任
- 居住用不動産処分許可申立て
- 裁判所の審理・許可
といったステップだけで、数ヶ月かかることも珍しくありません。
- 施設入居費用の支払い
- 相続税の納付期限
など、期限のある支払いに売却代金を充てる計画を立てる場合は、
「普通の売却＋2〜3ヶ月」は余分にみておく
くらいの感覚が安全です。
注意点5｜家族間の情報共有と「期待値のすり合わせ」
- 兄弟姉妹
- 別居している家族
- 将来の相続人候補
など、関係者が多いほど、
- 「知らない間に売られていた」
- 「もっと高く売れたはずだ」
といった不信・トラブルが起きやすくなります。
成年後見人としては、
- 売却の必要性
- 価格・条件の妥当性
- 裁判所の許可の位置づけ
を、できるだけ早い段階から関係者に共有しておくことが、後々の火種を減らすポイントです。
よくある質問（FAQ）
Q1. 成年後見人がいれば、家庭裁判所の許可なしで不動産を売却できますか？
A. 一般に、本人の居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要です。
投資用不動産などでも、事案によっては許可が求められる場合があります。
迷ったら、家庭裁判所や専門家に確認した方が安全です。
Q2. 成年後見人がまだいません。家族だけで親の家を売ることはできますか？
A. 原則できません。
判断能力が低下している親の名義で売却契約を結ぶと、
- 契約の有効性
- 後のトラブル（取り消しなど）
のリスクが大きくなります。
まずは、成年後見制度の利用や他の法的手段（任意後見など）の検討が必要です。
Q3. 成年後見人になっている家族が、自分で親の家を買い取ることは可能ですか？
A. 利益相反の典型であり、非常に慎重な扱いが必要です。
- 相場価格かどうか
- 他の親族の同意
- 本人の利益との関係
などを踏まえ、家庭裁判所の判断を仰ぐことになります。
原則は第三者への売却が望ましいと考えておいた方がよいです。
Q4. 不動産売却で入ったお金は、成年後見人が自由に使ってもよいのですか？
A. いいえ。
売却代金はあくまで本人の財産であり、
成年後見人には「適切に管理し、本人のために使う義務」があります。
- 生活費
- 医療費・介護費
- 本人の生活環境の改善
など、本人の利益のために使用し、収支を記録しておく必要があります。
Q5. 売却に反対する親族がいる場合でも、家庭裁判所は許可してくれますか？
A. 親族の意見は参考にされますが、最終判断は「本人の利益」基準です。
- 客観的に見て売却が本人の生活・介護に必要
- 不動産を持ち続けることが本人に不利益
と判断される場合、反対意見があっても許可されることはあります。
ただし、親族間の対立が強いと、審理が長引く可能性はあります。
Q6. まず何から始めればいいですか？（成年後見人が関わる可能性がある場合）
A.
- 不動産の登記簿を取り、名義人・共有状況を確認
- 本人の判断能力・生活状況について、家族で現状を共有
- 成年後見制度の利用が必要かどうか、
- 家庭裁判所の相談窓口
- 弁護士・司法書士
に一度相談
- 売却が現実的な選択になりそうであれば、
不動産会社にも相談し、「売却した場合の数字（手取り・スケジュール）」を押さえる
この流れで進めると、
- 法律面
- 不動産実務
- 家族の気持ち
をバランスよく整理しながら、後悔の少ない判断がしやすくなります。
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