【結論】取得費を正しく把握できるかどうかで、譲渡所得税は大きく変わる｜「何が取得費になるか」「分からないときの考え方」を押さえるのが第一歩
不動産を売却したときの税金（譲渡所得税）は、
- いくらで売れたか（売却価格）
だけでなく、 - いくらで手に入れたか（取得費）
- 売却にかかった経費（譲渡費用）
によって大きく変わります。
よくある「損しているケース」は、
- 取得費の範囲を狭く考えすぎている
- 契約書が見つからないからと、何も調べず「概算5％」だけで申告してしまう
- 解体費・増改築費など、取得費になり得る支出を拾いきれていない
といったパターンです。
まずは、
- 取得費とは何か
- 具体的に何が含まれるか
- 金額が分からない・資料がないときはどう考えるか
という「基礎」を押さえることで、税金の払い過ぎを防ぎやすくなります。
そもそも「取得費」とは？基本の考え方
不動産売却の税金はこう計算される
不動産を売ったときの利益（譲渡所得）は、原則として次の式で求めます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 譲渡価格：売却金額（手取りではなく“売買契約上の金額”）
- 取得費：その不動産を手に入れるためにかかった費用
- 譲渡費用：売却のためにかかった費用（仲介手数料など）
つまり、取得費が大きいほど「もうけ（譲渡所得）」は小さくなり、税金も減る構造です。
取得費に含まれる主なもの
取得費に含まれる代表的な支出は、次のようなものです。
- 土地・建物の購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用・司法書士報酬
- 不動産取得税・登録免許税
- 売買契約書に貼った印紙代
- 土地造成費・擁壁工事費
- 建物の増改築・大規模リフォーム費用（資本的支出にあたるもの）
- 相続で取得した場合の「その不動産に対応する相続税の一部」
「購入代金」だけでなく、購入に付随してかかったさまざまな費用が取得費になり得ることを押さえておきましょう。
取得費と「譲渡費用」の違い
取得費とよく混同されるのが「譲渡費用」です。
- 取得費：買ったとき・取得したときにかかった費用
- 譲渡費用：売るときにかかった費用
譲渡費用に入る典型例は、
- 売却時の仲介手数料
- 売却のための測量費・境界確定費
- 解体費用（売却の前提として解体した場合など）
- 売買契約書の印紙代（売却側の分）
です。
どちらに入るかで税金計算上の扱いは似ていますが、
「いつ・何のために支払ったか」で取得費か譲渡費用かが分かれると理解しておくと整理しやすくなります。
取得費の中身をもう少し具体的に見る
1. 土地と建物の取得費
不動産は「土地」と「建物」に分かれており、それぞれ取得費の考え方が少し違います。
- 土地
- 原則として減価償却しない
- 購入代金や取得時の諸費用は、基本的にそのまま取得費として残る
- 建物
- 使用に伴い価値が減っていく前提で、減価償却後の金額が取得費
- マイホームでも、賃貸用でも、建物部分は償却計算が必要になる
特に築年数が古い物件では、
- 建物の取得費：減価償却によりほぼゼロ
- 土地の取得費：そのまま残る
というパターンが多く見られます。
2. 増改築・大規模リフォーム費用
次のような工事費用は、「資本的支出」として取得費に加算できる可能性があります。
- 間取り変更を伴うリフォーム
- 耐震補強工事
- 屋根の葺き替え、外壁の全面張り替え
- キッチン・浴室・トイレを大幅にグレードアップする工事
一方で、
- クロス張り替え
- 畳の表替え
- ハウスクリーニング
など、「元の状態に戻すだけ」のような支出は「修繕費」とされ、
取得費ではなく、原則としてその年の経費扱いとなることが多いです（賃貸用の場合など）。
マイホームの場合でも、
長寿命化・価値向上につながるような大規模工事は取得費になり得ると考えておくと良いでしょう。
3. 相続・贈与で取得した不動産の取得費
相続・贈与で不動産を手に入れた場合の取得費は、ざっくり次のように考えます。
- 相続の場合：
原則として、被相続人（亡くなった人）の取得費を引き継ぐ
＋ 相続税のうち、その不動産に対応する部分を取得費に加算できることがある - 贈与の場合：
原則として、贈与者の取得費を引き継ぐ
※さらに贈与税がかかる可能性もあり、トータルの税負担は個別に要検討
「相続で貰ったから、自分はお金を払っていない＝取得費ゼロ」とはなりません。
元の所有者がいくらで取得したか・どんな費用をかけてきたかが重要になります。
取得費が分からないときの「概算取得費（5％）」とは？
概算取得費のルール
契約書や領収書が一切残っていない場合など、
取得費を実額で計算できないときには、税法上の特例として
概算取得費 ＝ 譲渡価格 × 5％
という方法を使うことができます。
例えば、
- 譲渡価格：3,000万円 の場合
→ 概算取得費：150万円
として扱うことが認められています。
概算取得費の落とし穴
概算取得費は「便利な最低ライン」ですが、注意点もあります。
- 実際には
- 購入代金
- 諸費用
- 増改築費用
などを合算すると、5％を大きく超えることが多い
- 何も調べずに最初から5％に決めてしまうと、
本来よりも譲渡所得が大きくなり、税金を払い過ぎてしまうリスクが高い
原則として、「実額でどこまで行けるか」をまず検討し、それでも難しい部分だけ概算を使うかどうかを検討するのが現実的です（※実額と概算は基本的に併用不可）。
税金で損をしないために、取得費でやるべきこと
対策① 資料をできるだけ集める（「契約書がない＝終わり」ではない）
まずは、次のような資料を総ざらいします。
- 売買契約書・工事請負契約書
- 領収書（購入代金・手付金・諸費用・工事代金など）
- 住宅ローン契約書・返済予定表
- 銀行の通帳（購入時・工事時の振込履歴）
- 不動産取得税・登録免許税の納付書
- 増改築・リフォームの見積書・請求書
- 相続税申告書（別表・明細書）
契約書が見つからなくても、
- 通帳の振込履歴や
- ローンの記録・税務申告書
などから、「合理的な取得費」を復元できるケースは少なくありません。
対策② 「これは取得費かも？」と思うものを一度リストアップする
- 土地造成・擁壁・駐車場工事
- 建物の増築・耐震補強・リノベーション
- 相続税のうち、その不動産にかかった部分
- 売却前提で行った解体工事費用 など
「これも取得費になり得る？」と思ったものは、
いったんリストアップし、不動産会社や税理士に確認しながら
どこまで主張できるかを整理していくのが現実的です。
対策③ 自宅なら「3,000万円特別控除」との組み合わせも確認
マイホーム（居住用財産）の売却であれば、
- 譲渡所得から最大3,000万円控除できる「3,000万円特別控除」
が使えることがあります。
この特例を使うと、
- 取得費を丁寧に拾いつつ
- 3,000万円控除も適用することで
譲渡所得税がゼロになるケースも少なくありません。
ただし、
- 住んでいた期間
- 空き家期間
- 他の特例（買い替え・軽減税率など）との関係
次第で適用条件が変わるため、取得費と併せて個別確認が必要です。
対策④ 「短期・長期」の区分も一緒にチェック（所有期間5年超かどうか）
譲渡所得税の税率は、
- 所有期間5年以下：短期譲渡所得（高い税率）
- 所有期間5年超：長期譲渡所得（低い税率）
で大きく変わります。
所有期間の起算点は、
- 一般的には「取得の日（売買契約の効力発生日など）」
- 相続の場合は「被相続人が取得した日」を引き継ぐ
など、ケースごとにルールがあるため、取得費とあわせて確認しておくと安心です。
取得費で損をしないための「NGパターン」
NG① 何も調べず、最初から概算取得費5％だけで申告する
- 実際には取得費が多くかかっているのに、
安易に5％で済ませると、税金を払い過ぎる可能性が高いです。 - 契約書がなくても、
通帳・ローン・相続税申告書などから、
思った以上に取得費を復元できることがあります。
NG② ネット記事の一般論だけで自分のケースを判断する
- 相続・贈与・減価償却・増改築・名義変更などが絡むと、
取得費の扱いは一気に複雑になります。 - 「うちもこのパターンだろう」と自己判断で申告すると、
後から税務署に指摘される・特例が使えなかった
というリスクもあります。
NG③ 根拠のない数字を大きく申告する
- 「どうせバレないだろう」と、
実際より大きな金額を取得費として計上するのは危険です。 - 税務調査で否認されれば、
追徴課税・加算税のリスクもあります。
よくある質問（FAQ）
Q1. 取得費って、購入価格だけを入れればいいのですか？
A. いいえ。
購入価格に加えて、
- 仲介手数料
- 登記費用・税金
- 購入に伴う諸費用
- 資本的な増改築費用
なども取得費に含めることができます。
「購入時・取得時にかかったお金全体を広めに見る」イメージです。
Q2. 売買契約書をなくしてしまいました。取得費を主張するのは無理ですか？
A. 無理とは限りません。
- 銀行の通帳
- ローン書類
- 税務申告書（住宅ローン控除など）
- 不動産会社・司法書士の控え
などから、取得費を推定・復元できるケースもあります。
あきらめる前に、資料をできるだけ集めて専門家に見てもらうことをおすすめします。
Q3. 解体費用は取得費になりますか？
A. 条件によります。
- 建物を取り壊し、更地にしてから売却した場合の解体費用は、
取得費または譲渡費用として認められることが多いです。 - 一方、「建物付きのまま売って、買主が解体する前提」の場合は、
売主側の取得費にはなりません。
どちらの売り方にするかで、税金面の差も出ます。
Q4. 相続で引き継いだ家を売る場合、親の取得費はどうやって調べればいいですか？
A.
- 実家・倉庫に残っている古い書類
- 親が使っていた通帳・ローン記録
- 相続税申告書
- 当時の不動産会社・金融機関・司法書士への照会
などから、少しずつ情報を集めていきます。
「ぴったり1円単位」で分からなくても、
合理的な範囲で金額を推定できれば取得費として主張できる余地はあります。
Q5. 概算取得費5％と、分かっている実額を“いいとこ取り”で併用できますか？
A. 基本的には併用できません。
概算取得費5％は、「実額に代えて」使う制度です。
どこまで実額で行くか・どこから諦めるかは、
税理士などと相談しながら判断するのが安全です。
Q6. 取得費を多めに申告すると、必ず税務調査になりますか？
A. 必ずではありませんが、
- 不自然に高い取得費
- 根拠の薄い金額
は、税務署から疑問を持たれやすくなります。
調査で否認されれば、追徴課税のリスクがあります。
「説明できる根拠がある金額」にとどめることが重要です。
Q7. まず何から始めれば、取得費で損をしにくくなりますか？
A.
- 売却予定の不動産について、
- いつ
- いくらで
- 誰から買った／相続したか
をメモする
- 家・実家・倉庫の書類を総ざらいし、
購入・増改築・税金・ローン関連の資料を集める - 集めた資料をもとに、不動産会社や税理士に
「どこまで取得費として主張できるか」
を相談する
この流れを踏めば、「知らないまま概算5％だけで申告してしまう」状態は避けやすくなります。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
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