相続前に不動産は売れる？進める際の条件とリスクを整理

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】相続前でも不動産は売れるが、「名義人の判断能力」「相続人間の合意」「税金とお金の流れ」の3点を整理しないと、後で相続トラブルや“揉める種”を残しやすい

親名義の不動産を「相続前に売る」こと自体は法律上可能です。
ただし、
- 名義人（多くは親）が“自分の意思で売る”こと
- 将来の相続人（子ども・配偶者など）との温度差を小さくしておくこと
- 生前売却と相続後売却で、“税金・お金・相続”にどんな違いが出るかを把握しておくこと
  が整理されていないと、
- 「勝手に売られた」という不信感
- 「あのときの売却はおかしかった」といった相続争い
- 想定外の税負担や老後資金不足
  につながりやすくなります。

この記事では、

相続前に売却するケースで何がOKで何がNGか
典型的な3つのパターン（親が売る／共有名義で売る／遺言・信託を組み合わせる）
進める際の条件・リスク・実務的なチェックポイント

を整理して解説します。

相続前に不動産を売るときに押さえるべき「大前提」

1. 原則として「名義人が売る」しかできない

不動産の売買契約を結べるのは、**原則として登記上の所有者（名義人）**です。
親名義の家・土地を「子どもが勝手に売る」ことはできません。

子どもが動けるのは、あくまで：

親から委任状をもらって代理人として手続きをサポートする
親と一緒に不動産会社・銀行・税理士に相談に行く

といった「サポート役」の位置づけです。

2. 「判断能力」が売却の“成立条件”

相続前の売却で一番問題になりやすいのが、

親にどれだけ“判断能力”があるか

です。

契約内容を理解し、自分の意思で「売る／売らない」を判断できる
→ 原則、有効な売買契約を結べる
認知症や判断力の低下が進んでおり、
契約の意味を理解できているか怪しい
→ 後から契約の有効性が争われるリスクが高い

このグレーゾーンで無理に売却を進めると、相続時に必ず揉めます。

よくある3つのシチュエーションとポイント

シチュエーション① 親が元気なうちに「自分の意思」で売る

一番シンプルでトラブルが少ないのがこのケースです。

【前提】

親が名義人
判断能力に問題なし（認知症などの診断もない／軽度で判断できている）
親自身が「売却を希望」している

【このときの条件】

親が売る意思を明確に持っていること
子どもは「相談役・サポート役」として関わること
売却後の
- 住まい
- 老後資金
- 相続の考え方
  を親＋子で共有しておくこと

【メリット】

意思決定がシンプルでスピーディー
親の老後資金・介護資金を確保しやすい
不動産を現金に変えることで、将来の遺産分割がしやすくなる

【注意すべきリスク】

子どもへの「事前の説明」がないまま売却すると、
将来的な不信や相続争いの火種になる
売却代金の一部をその場で子どもに渡すと、贈与税の問題が発生する可能性
税金（譲渡所得税・住民税）の確認をせずに売ると、「思ったより手取りが少ない」ことも

シチュエーション② すでに判断力が怪しい親の不動産を売りたい

ここが最もデリケートで、法律・倫理面ともに慎重さが必要な場面です。

【前提】

親が名義人
認知症や判断力低下が進み、「契約内容を理解しているか微妙」
子どもとしては
- 空き家リスク
- 固定資産税・管理負担
  を減らすために売りたい

【このときの現実的な選択肢】

成年後見制度の利用を検討
- 家庭裁判所に申し立て、後見人を選任してもらう
- 後見人（家族または専門職）が、
  「本人の利益のために」売却の可否を判断する
- 売却にあたっては、家庭裁判所の許可が必要なケースが多い
焦って売らず、「管理」と「相続準備」に軸足を置く
- とりあえず売らずに
  - 固定資産税・管理費・最低限の修繕
    を子どもで分担する
- 相続が開始した後に、相続人で話し合って売却する前提で、
  準備（相続人の整理・相続税の試算など）を進める

【絶対に避けたいNGパターン】

親が明らかに判断できない状態なのに、
書類だけサインさせて子ども主導で売却を進める
後から兄弟の一人が「その契約は無効だ」「親を騙して売った」と争うケースになりやすい

シチュエーション③ 親＋子で共有名義の不動産を売る

ローン返済や税金対策などで、

親と子で共有名義
親＋配偶者＋子で共有名義

になっている不動産も少なくありません。

【前提】

持分ごとに名義人がいる（例：父1/2、母1/4、子1/4 など）

【このときの条件】

共有者全員の売却同意が必要
- 一人でも反対していれば、原則として売却はできない
- 「自分の持分だけ売る」ことは法律上可能だが、
  → 現実的に買い手はほとんど付かない（持分だけ欲しい人は少ない）
「誰がいくら受け取るか」を事前に取り決めておく
- 持分割合に応じて受け取るのが基本だが、
  - ローンを誰がどれだけ返済してきたか
  - 固定資産税・修繕費を誰が負担してきたか
    などで調整するケースも
税金はそれぞれの名義人ごとに発生する
- 譲渡所得税・住民税は、名義人ごとに申告・納税
- 誰か一人が代表して払う形にするなら、
  その分をどう精算するかも決めておく必要

「相続前に売る」vs「相続後に子が売る」：どう違う？

ここでは、自宅（親が住んでいる家）を例に、
相続前後で何が変わるかを整理します。

1. 税金（譲渡所得税）の違い

親が生前に売る場合（自宅）

多くのケースで、
**「居住用財産の3,000万円特別控除」**が使える可能性あり
売却益（譲渡所得）が3,000万円以下なら、
→ 譲渡所得税・住民税がゼロになることも多い

子が相続後に売る場合

基本的に「親の自宅」ではなく、「子の資産」を売った扱い
3,000万円特別控除は、
- 子自身が住んだ自宅を売るときに使える制度
- そのままでは「親の家」には適用されない
ただし、「相続空き家の3,000万円控除」など、
別の特例が使えるケースもあるが、要件はかなり細かい

→ どちらが税金的に有利かは、
　具体的な金額・要件次第なので、税理士に2パターン試算してもらうのが安全です。

2. 相続の手間・分かりやすさ

親が売って現金化しておく場合

遺産が「現金中心」になるため、
→ 相続人同士で分けやすい
「家をどうするか」で兄弟が揉める可能性が低くなる

家を残したまま親が亡くなり、子が売る場合

相続人全員の同意がないと売れない
誰か一人でも「売りたくない」と言えば話が止まる
売れるまでの固定資産税・管理費・老朽化リスクも増える

相続前売却の「条件」と「リスク」を整理

条件① 名義人（多くは親）が「契約を理解できている」こと

認知症の診断を受けている＝必ず売れない、とは限らないが、
契約内容を理解できる程度かどうかが重要です。
医師の診断書が必要になる場合もあるため、
判断が難しければ、弁護士・司法書士を必ず挟むべきです。

条件② 将来の相続人と「最低限の共有」ができていること

法律的には、親が自分の財産をどうしようと自由
とはいえ、将来の相続人（子・配偶者など）に
一切説明しないまま大きな売買をすると、
→ 相続時に「不信感」や「疑い」が生じやすい

少なくとも：

売る理由（老後資金・施設入居・管理負担など）
売ったお金のおおよその使い道
将来の相続についての考え方（残せるか・残せないか）

は、口頭でもいいので一度は共有した方が、後々のトラブルを防げます。

条件③ 売却後の「住まい」と「老後資金」の見通しがあること

実家を売った結果、
- 賃貸の家賃が払えない
- 施設費用が足りない
  ということになれば、本末転倒です。

チェックしたいポイント：

売却後はどこに住むのか（賃貸／持ち家／施設など）
初期費用＋月々の費用はどのくらいかかるのか
売却代金＋年金＋預貯金で、
ざっくり何年くらい安心して暮らせそうか

リスク① 「あの売却はおかしかった」と相続時に争われるリスク

売却時点で親の判断能力が低下していた
一部の子だけが関わり、他の相続人に説明していなかった
売却価格が相場とかけ離れて安かった（誰かが得をしたように見える）

こうした状況だと、相続発生後に

「あの売却契約は無効だ」
「不当に安く売られた」

といった争いになりやすくなります。

→ できるだけ

医師の診断書
売却の経緯や価格の妥当性が分かる資料
兄弟（相続人）とのメール・メモのやり取り

を残しておくと、防御力が高まります。

リスク② 生前贈与・扶養の名目で「税務リスク」が出る場合

親が不動産を売って、そのお金をすぐに子どもに大きく渡した
名義は親のまま口座にあるが、実質は子どもが自由に使っている

といった場合、税務署から見れば

生前贈与
名義預金（見せかけだけ親名義の口座）

と判断され、贈与税や相続税の対象になることもあります。

「相続前に売るか」を判断するときのチェックリスト

ざっくりで良いので、次のような項目を家族で確認すると方向性が見えやすくなります。

親の判断力
- 契約を理解できる？
- 医師や専門家の見立ては？
不動産の使い道
- 親も子も、今後そこに住む予定はある？ない？
- ないなら、いつまで持つとどんなリスク（老朽化・空き家・税金）がある？
相続人の数と関係性
- 子どもは何人？
- 話し合いはできそう？誰がハブ役になる？
税金とお金
- 親が今売った場合と、相続後に子が売る場合で、
  - 譲渡所得税
  - 相続税
  - 手取り
    がどう変わりそうか？
親の老後プラン
- どこで・誰と・どんな暮らし方をしたいと考えている？
- それに必要な資金と、不動産売却がそのどこを支えるのか？

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売却・相続・高齢者不動産相談担当）

親子同席での売却・相続相談を年間100件以上対応
相続前に売却したケース／しなかったケースの両方の“その後”を多数見てきた立場

コメント

「『相続前に売った方が得なのか？』
『親が売るべきか、相続してから子どもが売るべきか？』
というご相談は、本当に多いです。

実務の感覚としては、

“どちらが得か”よりも、
“どちらがその家族にとって無理が少ないか・納得感があるか”

で考えた方が、結果的にトラブルも後悔も少ないと感じています。

特に意識していただきたいのは、

売却を“親の老後と家族の相続の設計”の一部として捉えること
親・子ども・専門家（不動産会社・税理士・司法書士など）が
早めに一度テーブルにつき、“情報と本音”を整理すること

です。

『相続前に不動産をどうするか』は、
すぐに答えが出ないテーマですが、
考え始めるのが早いほど、選べる選択肢は増えます。

悩んでいる段階からでも構いませんので、
“売る／売らない”を決める前に、まずは一緒に整理していきましょう。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 相続前に不動産を売るのは違法ではありませんか？
A. 違法ではありません。
名義人本人の判断能力があり、自分の意思で売るのであれば問題ありません。
ただし、判断能力に疑いがある場合や一部の相続人だけが関わる場合は、
後で争われるリスクがあるため要注意です。

Q2. 親名義の家を、子どもの判断で売ることはできますか？
A. できません。
売買契約の主体はあくまで親（名義人）であり、
子どもは委任を受けた代理人としてサポートする立場です。
親が判断できない状態なら、成年後見制度などの検討が必要です。

Q3. 親が売却して得たお金を、すぐ子どもに分けると税金がかかりますか？
A. 年間110万円を超える贈与は、原則として贈与税の対象です。
「相続時精算課税制度」などを活用する方法もありますが、
相続税と合わせたトータル設計が重要なので、必ず税理士に相談してください。

Q4. 相続前に売った方が、相続税は安くなりますか？
A. ケースバイケースです。

不動産の相続税評価額
現金化後の資産構成
小規模宅地の特例の有無
などで、有利・不利が変わります。
「必ず安くなる／高くなる」とは言えないため、
具体的な数字で試算してもらうことをおすすめします。

Q5. 親が施設に入るタイミングで家を売るのはよくあるケースですか？
A. 非常によくあります。
その際は、

施設の初期費用・月額費用
自宅売却の手取り
親の年金・預貯金
をセットで見て、「どのくらいの期間安心して暮らせるか」を確認しながら決めるのが一般的です。

Q6. 親が70代後半です。今売るのと、あと5年待つのとではどちらが良いですか？
A. 不動産市場・親の健康状態・老朽化のスピードなど、要素が多すぎて一概に言えません。

「今売った場合」
「5年後売る前提で今は維持した場合」
の両方を、不動産会社・税理士と一緒にシミュレーションして比較するのが現実的です。

Q7. 兄弟の一人だけが親の売却に関わり、他の兄弟は何も知らされていません。問題になりますか？
A. 法律的には名義人（親）が自由に売却できますが、
他の兄弟が「不自然な安値で売られた」「親が騙された」と感じた場合、
相続時に争いになる可能性はあります。
できるだけ早い段階で経緯を説明し、専門家を交えて情報を共有することをおすすめします。

Q8. 相続前に不動産を売る場合も、不動産会社への依頼内容は普通の売却と同じですか？
A. 基本の流れは同じですが、