終活で実家を売却するという選択｜後悔しないための考え方

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】「実家を売る終活」は“お金・モノ・人間関係”を整理する有効な手段だが、「いつ・誰と・どこまで売るか」を家族で共有してから動くことが後悔を減らす鍵

終活の一環として「実家を売る」ことを検討する人は、ここ数年で確実に増えています。

子どもは独立し、実家に戻る予定がない
夫婦だけ（または一人）には広すぎて、光熱費や管理が負担
将来、空き家や相続トラブルにしたくない

こうした理由から、

「元気なうちに、実家をどうするか自分で決めておきたい」

と考えるのは、とても自然な流れです。

実際、

老後資金や介護資金の確保
空き家・相続トラブルの予防
片付け・管理の負担軽減

という意味で、終活としての実家売却は大きなメリットがあります。

一方で、

子どもの気持ち（「実家を残してほしい」）
売却後の住まい・生活設計
税金や手続きの複雑さ

などを十分に考えずに進めると、
「あのとき急いで売らなければよかった」という後悔につながることもあります。

以下では、

終活で実家を売却する主なメリット
後悔につながりやすい落とし穴・注意点
実家売却を終活として進めるときのステップ
家族との話し合い方・相続との関係
専門家コメントとFAQ

を、順番に整理して解説します。

終活で実家を売却する主なメリット

メリット① 老後資金・介護資金を「見える化」できる

実家を売却して現金化すると、

住宅ローンが残っていれば完済
残りがまとまった老後資金・介護資金になる

という形で、「不動産 → 現金」に資産の形が変わります。

その結果、

毎月どのくらい使えるのか
どのレベルの施設なら入居可能か
何年分くらいの生活費・介護費が確保できたか

など、老後のライフプランが具体的な数字でイメージしやすくなるのが大きな利点です。

メリット② 空き家リスク・相続トラブルの“火種”を事前に消せる

実家をそのまま残して亡くなった場合、よくあるのが：

誰も住まないまま空き家になる
固定資産税・修繕費・草刈りなど、子どもが負担を強いられる
「売る／残す／誰が住むか」で兄弟間の意見が割れる

といった問題です。

元気なうちに実家を売却し、

売却代金の大まかな使い道（老後資金・一部は相続財産など）を決めておく
子どもたちと「家はもう処分した」と共有しておく

ことで、将来の空き家問題や相続争いの火種をかなり減らせます。

メリット③ 片付け・管理の負担を自分の意思でコントロールできる

庭木の剪定・草刈り
設備の故障対応
雨漏り・白蟻・外壁の劣化への対応

など、築年数の経った実家ほど「持ち続けるための手間」が増えていきます。

高齢になると自分での管理が難しい
子どもも遠方で頻繁には通えない

という中で、体力・気力があるうちに整理しておきたいと考えるのは自然な判断です。

売却を決めることで、

本当に残したいものだけを選んで持ち出す
それ以外は処分・業者依頼で一気に片付ける

という形で、「モノの終活」にも踏み出しやすくなります。

メリット④ 住まいをコンパクトにして生活を楽にできる

夫婦2人（または一人）に4LDKの一戸建ては広すぎる
駅から遠く、通院や買い物が不便
階段・段差が多く、将来の転倒リスクが不安

といった場合、

駅近のマンション
サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）
高齢者に優しい賃貸

などに住み替えることで、

日常生活が格段に楽になる
将来の介護や通院も見通しやすくなる

というメリットがあります。

終活で実家を売るときの「後悔ポイント」と注意点

注意点① 子どもの気持ち・期待とのギャップ

よくあるパターン：

親：
「子どもは戻る気がないと思っているし、実家は処分していいはず」
子ども：
「いつか戻るかもしれない」「実家は残しておいてほしい」

このギャップを埋めないまま売却を進めると、

子どもが「勝手に売られた」と感じる
親としても「話しておけばよかった」と後悔する

といった感情面のトラブルが起きやすくなります。

【対応のポイント】

売却を「既成事実として伝える」のではなく、
「こう考えているが、あなたはどう思う？」という形で、
事前に一度は話す場を持つ
子どもの希望が「感情」ベースなのか、「現実に住むつもりがある」のかを
落ち着いて聞いてみる

注意点② 売却後の住まいと生活設計があいまいなまま動かない

「とりあえず高く売れるうちに売ってしまおう」と先に決めてしまい
いざ住み替え先を探したら、
- 希望エリアの家賃が高すぎる
- 高齢で賃貸入居の審査が通りにくい
- 希望する高齢者施設が満員だった

というケースは珍しくありません。

先に決めるべきは：

売却後は「どのエリアで」「どのくらいの家賃（ローン）で」「どのような暮らし方」をしたいか
施設入居も視野に入れるのか、それとも自宅中心か

といった**「これからの暮らし方」**です。

そのうえで、

実家売却 → 手取りいくら
住み替え → 初期費用・月々コストいくら

を並べて、数字とイメージを両方見て判断することが大事です。

注意点③ 税金（譲渡所得税）と時期の見落とし

実家売却で関係する主な税金は、

譲渡所得税・住民税（売却益が出る場合）
固定資産税の精算（年の途中で売る場合）
相続予定だった場合は、将来の相続税との兼ね合い

です。

自宅として住んでいる家であれば、

3,000万円特別控除（居住用財産の特別控除）

を使える可能性が高く、
うまく使えば税金がほとんどかからない／ゼロになるケースも多くあります。

一方で、

すでに誰も住んでいない「空き家状態」
親が施設に入所してから長期間空き家になっている

といった場合は、
特例の適用要件が変わる・使えないこともあるため、
「いつ売るか」のタイミングも税理士などに一度確認しておくと安心です。

注意点④ 感情的に急いで決めない

病気や入院をきっかけに、「今すぐ整理しなきゃ」と焦る
親しい人の死を経験して、「自分も早く身辺を整理しないと」と不安になる

といったタイミングは、
大事な決断を「勢い」でしてしまいやすい時期でもあります。

終活としての実家売却は、
半年〜1年スパンで考えても遅くないテーマです。

一度査定を受けて相場感を知る
家族と話し合う
老後資金・介護の見通しを立てる

というステップを踏んでから、
「売る／売らない」を決めるだけでも十分間に合います。

終活として実家売却を検討するときのステップ

ステップ① 自分の「本音」と条件を書き出す

まずは、一人で落ち着いて、

なぜ実家を売ろうと思ったのか（不安・負担・お金・将来の相続など）
売却後、どこで・どんな生活をしたいのか
「売りたくない理由」や迷いがあるとしたら何か

を紙に書き出してみるのがおすすめです。

感情と現実が整理されているほど、
家族との話し合いも、不動産会社や専門家との相談もスムーズになります。

ステップ② 家族（特に子ども）と方向性を共有する

次に、可能であれば子どもや近しい家族に、

実家売却を検討している理由
これからの暮らし方のイメージ
子どもたちに「こうしてくれ」とは言わないが、
自分なりに考えた結論をどう思うか

を率直に伝え、意見を聞きます。

ここで大事なのは、

「賛成意見だけ欲しい」のではなく、
反対や不安も含めて話してもらうこと
話し合いを一度で終わらせようとせず、
数回に分けて少しずつ整理していくこと

です。

ステップ③ 不動産会社に査定を依頼し、相場感をつかむ

方向性がある程度見えてきたら、

実家を売るとしたら「いくらくらいで・どれくらいの期間で売れそうか」
リフォーム・ハウスクリーニング等をした方が良いのか
売却パターン（一般仲介／買取）でどんな違いがあるか

を、不動産会社に相談します。

この段階では、

1社だけでなく2〜3社程度から査定を取る
高い査定額よりも、「なぜその価格になるのか」の説明を重視する

ことがポイントです。

ステップ④ 老後資金・介護のシミュレーションと税金の確認

査定額をベースに、

売却後の手取り額（ローン残債・諸費用を差し引いた金額）
その手取りで、
- 賃貸・マンション購入・施設入居など、
  どの程度の選択肢が取れそうか
譲渡所得税・住民税がかかるかどうか
将来の相続税への影響

を、FPや税理士と一緒にざっくり確認します。

ここで、

実家売却によって、どれくらい「安心」が増えるのか
逆に、売らずに持ち続けた場合の「負担」はどのくらい続くのか

を数字で比較すると、判断がしやすくなります。

ステップ⑤ 売却する場合は「無理のないスケジュール」で動く

売却すると決めたら、

売却時期の目安（いつまでに現金化したいか）
片付け・引っ越しの段取り（家族や業者の支援も含めて）
賃貸・住み替え・施設など、新しい住まい探し

を、不動産会社や家族と一緒にスケジューリングします。

片付けが大変な場合は「残置物OK」で買い取ってくれる業者を検討する
広告〜内覧〜契約〜引き渡しまで、3〜6ヶ月程度の余裕を持つ

など、とにかく「急ぎすぎない」ことが大切です。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売却・終活・相続相談担当）

終活に伴う自宅・実家売却の相談を年間多数対応
相続・介護・住み替えをセットで検討する「家族向け相談会」を定期開催

コメント

「終活として実家の売却を考える方は、ここ数年で本当に増えました。

多くの方が口にされるのは、

『子どもに迷惑をかけたくない』
『空き家にしてしまうのが怖い』
『自分の意思で片付けられるうちに動きたい』

というお気持ちです。

一方で、実際の現場では、

子どもに一言も相談せずに売却を進め、
後から『本当は残してほしかった』と言われて傷ついてしまうケース
売却して現金化したものの、
住み替え先や老後資金の計画が甘く、
結果的に生活が苦しくなってしまうケース

も見てきました。

私が大切だと感じているのは、

『なぜ売りたいのか』『売ったあとの暮らしをどうしたいのか』を、
ご本人と一緒に丁寧に言葉にしていくこと
そのうえで、子ども世代も含めて、
お金・暮らし・相続のバランスを数字と現実から一緒に整理すること

です。

『今すぐ売る／絶対売らない』という二択ではなく、

いつまでに
どこまで売るか（実家だけか、他の資産も含めるか）
誰と相談しながら進めるか

を一緒に考えていくことで、
“後悔の少ない終活”に近づけると思っています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 終活で実家を売るのは、早いほど良いですか？
A. 「絶対に早いほど良い」とは言えません。

体力・気力があるうちに片付け・引っ越しができる
不動産市場が悪くなる前に売れる可能性がある
という意味で早めの検討はプラスですが、
住まい・老後資金・家族の気持ちが整理できていない状態で急ぐのは危険です。

Q2. 子どもが『実家を残してほしい』と言う場合は、どう考えればいいですか？
A. まずは「なぜ残してほしいのか」を聞きましょう。

将来本当に住むつもりがあるのか
単に“思い出として”残してほしいのか
によって、取るべき対応は変わります。
子ども自身が維持費や管理を負担する覚悟があるかどうかも、
冷静に話し合う必要があります。

Q3. 実家を売ると、相続税は安くなりますか？
A. ケースによります。

現金化することで評価が変わる
特定居住用宅地等の小規模宅地特例が使えなくなる
などの影響があり、「必ず安くなる」とは限りません。
相続税の観点は、税理士に具体的な試算をしてもらうのが安全です。

Q4. 一人暮らしの高齢親の実家を、子ども主導で売ってもいいですか？
A. 名義が親である以上、親本人の意思が何より重要です。
認知機能に問題がなく、契約内容も理解できているなら、
親の意思決定を尊重しつつ子どもがサポートする形が望ましいです。
逆に、判断能力があいまいな場合は、
後見制度などを含めて弁護士・司法書士に相談すべきです。

Q5. 実家を売ったお金を、生前に子どもに分けておいた方がいいですか？
A. 一概には言えません。

親自身の老後資金・介護費をどこまで確保すべきか
贈与税・相続税との兼ね合い
子ども同士の公平性
を踏まえて判断する必要があります。
「節税になる」と聞いて安易に大きな贈与をすると、
親の生活が苦しくなることもあるので注意が必要です。

Q6. 実家売却の前に、リフォームやリノベーションをした方が高く売れますか？
A. 必ずしもそうとは限りません。

大規模なリフォームは費用の割に価格が上がらないことも多い
そのまま自分好みにリフォームしたい買主も多い
ため、「最低限の修繕＋清掃」で十分な場合が多いです。
不動産会社に「やる／やらない」での価格差を確認してから判断しましょう。

Q7. 空き家になってから売るのと、住みながら売るのではどちらが良いですか？
A. どちらにも一長一短があります。

住みながら：
→ 生活しつつ売却できるが、内覧対応に気を遣う
空き家で売却：
→ 内覧対応はしやすいが、防犯や維持管理の問題が出る
高齢の方の場合は、安全性や体力面も考慮して、
不動産会社と相談しながら決めるのが良いです。

Q8. 不動産会社には、終活の段階（売るか決めていない）で相談しても大丈夫ですか？
A. 問題ありません。
むしろ、「売るとしたらいくらくらいか」「どのくらい時間がかかるか」といった
情報を早めに持っておいた方が、終活の計画を立てやすくなります。
「今は検討段階で、売るかどうかはまだ決めていません」と正直に伝えて構いません。

Q9. 実家を売ったあとの確定申告は必ず必要ですか？
A. 多くの場合、自宅の売却は確定申告が必要です。
3,000万円特別控除などの特例を使う場合も、申告が前提になります。
売却金額・取得費・諸費用などの資料は、必ず保管しておきましょう。

Q10. まず何から始めればいいですか？
A.