調停中の不動産は売却できる？知っておくべき注意点

【結論】調停中の不動産でも「売却自体は可能」。ただし“当事者全員の合意＋調停との整合”を取らないと、後から無効・紛争化するリスクが高い

離婚調停・遺産分割調停など、家庭裁判所での調停の最中でも、
不動産の売却そのものは「絶対にできない」というわけではありません。

実務上も、

• 離婚調停中にマイホームを売ってローンを精算し、そのお金を前提に財産分与を決める
• 遺産分割調停中に相続不動産を売り、その売却代金を遺産として分ける

といった解決方法は、ごく普通に使われています。

ただし、

• 当事者の一部だけで勝手に売却
• 調停委員や相手方にきちんと共有しないまま話を進める
• 売却条件（価格・分配方法）があいまいなまま決済してしまう

といった進め方をすると、

• 「無断で財産を処分した」として調停・訴訟で争点になる
• 売却後に「自分の取り分が少ない」と不満・紛争が続く
• 場合によっては損害賠償請求のリスク

など、「手放せたはずの不動産が、別のトラブルの火種」に変わりかねません。

重要なのは、

1. 今の名義・権利状態で、そもそも“誰が売主になれるのか”を冷静に確認すること
2. 調停のテーマ（離婚・遺産分割など）と、不動産売却のタイミング・条件をセットで設計すること
3. 感情ではなく「手取り」「ローン精算」「修繕・維持コスト」などを数字で整理したうえで合意を作ること

です。

以下で、

• 調停中に不動産を売るときの基本的な考え方
• 離婚調停・遺産分割調停それぞれの注意点
• リフォーム会社（ホームワーク株式会社）が間に入れること

を、できるだけ分かりやすく整理します。
（※具体的な法的判断は、必ず弁護士などの専門家と相談してください）

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調停中でも不動産売却が「可能」なケースと「危険」なケース

1. 原則：「名義人」が売主になれるが、“調停の相手”を無視すると危険

不動産の売買契約は、
登記上の所有者（名義人）が売主となって行います。

• 単独名義 → その人ひとりで契約は“形式上”可能
• 共有名義 → 全名義人の同意・署名押印が必要

です。

しかし、調停中の不動産はほぼ必ず、

• 離婚での財産分与の対象
• 相続での遺産分割の対象

になっているため、

「形式上の売主」だけの判断で勝手に売却するのは、極めて危険です。

調停の相手（配偶者や他の相続人）からすると、

• 「自分の取り分があるはずの財産を、勝手に処分された」

と受け止められ、調停がこじれる原因になります。

2. 調停委員・裁判所も「売却してから分ける」解決を使うことがある

離婚・相続に関する家事事件では、

• 不動産を誰か1人が引き継ぐ
• その代わりに他方へ現金で“持分相当額”を支払う

という解決パターンが王道のひとつですが、

• ローン残債が重い
• 誰もその家・土地を使わない

場合には、

• 「売却して現金化し、それを前提に合意する」

というルートがよく選ばれます。

つまり、

• 調停中に不動産を売ること自体は、裁判所想定の“普通の選択肢”
• ただし、調停と切り離して勝手に動かすのはNG

と理解するのが安全です。

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離婚調停中に不動産を売却する場合のポイント

ここでは、夫婦のマイホーム（戸建て・マンション）を想定します。

1. 名義・ローン・居住状況をまず整理する

最低限、次は押さえておきたいところです。

• 登記名義：夫単独／妻単独／夫婦共有（持分割合）
• 住宅ローン：誰名義で借りているか（連帯債務・連帯保証の有無）
• 現在誰が住んでいるか（片方のみ／子どもと一緒／空き家 など）

この組み合わせによって、

• 誰が売主になれるか
• 売却代金でローンを完済できるか
• 売却後の住まい・引越し費用をどう確保するか

が変わってきます。

2. 「売却する・しない」を、調停の中でしっかり決める

離婚調停では、財産分与の話の中で、

• 家を売るか
• 一方が住み続けるか（ローンや名義をどうするか）

を話し合うのが基本です。

調停の外で一方が勝手に売却を進めるのは、原則避けるべきです。

現実的な進め方としては：

• 調停の場で、
  • 「売却する」か「誰かが住み続ける」かの方針を決める
  • 売却する場合は「いつまでに・誰が・どの不動産会社に依頼するか」をだいたい決めておく
• 必要に応じて、「調停調書」に
  • 売却実務の担当者（夫 or 妻 or 共同）
  • 売却後の代金分配のルール
    を記載してもらう

といった形が安全です。

3. 売却代金の“分け方・使い方”を先にイメージしておく

離婚調停中の売却は、

• ローン残債の完済
• 引越し費用・当面の生活費の確保
• 残りをどう分配するか

という実務的な問題と直結します。

ざっくりで構わないので、

• 売れそうな価格（査定）
• ローン残高
• 手残り（売却価格 − ローン − 諸費用）

を、不動産会社・FP・弁護士などと一度確認しておくと、

• 「売ってもほぼ残らない／売らない方がマシ」
• 「売れば◯百万円は手元に残り、分け方に現実味が出る」

といったイメージが持てます。

4. 感情的になって「拒否」or「強引に売る」はどちらも危険

• 一方が「絶対に売りたくない」と感情的に拒否する
• もう一方が「今のうちに売ってしまえ」と強引に動く

この両極端は、どちらも後悔しやすいパターンです。

離婚の不動産売却は、

• 「家をどうするか」以上に
• 「ローン」「今後の住まい」「お金」「子ども」の話

と複雑に絡むため、
冷静に数字と現実を見られる第三者（専門家）を挟むのがほぼ必須です。

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遺産分割調停中に不動産を売却する場合のポイント

相続不動産（実家・土地・収益物件など）を想定します。

1. まず「誰の名義」か、「相続登記の有無」を確認

• すでに相続登記をして、特定の相続人名義になっている
• まだ被相続人（亡くなった方）の名義のまま

この違いで、売却の可否は変わります。

【ポイント】

• 名義が亡くなった人のまま → 相続登記＋遺産分割の合意（または審判）がほぼ必須
• すでに単独名義に変更済み
  → 形式上はその人だけで売却も可能だが、「他の相続人との関係」が重要

2. 原則：相続人全員の合意を得てから売却する

遺産分割調停中は、

• 不動産を誰が取得するか
• 売却するのか、誰かが引き継ぐのか

がまだ確定していない状態です。

この段階で、

• 相続人の一人が、他の相続人に無断で売却
  というのは、後々大きな紛争になりえます。

現実的には、

• 調停の中で「当該不動産は売却する」方針が合意される
• その上で、
  • 誰が売却実務を担当するか
  • いくら以上で売るかの目安
  • 売却代金をどう分配するか
    を取り決めていく

という流れが安全です。

3. 売却代金を「遺産」として分けるイメージで考える

遺産分割調停では、

• 現物（家や土地）をそのまま誰かが相続する
• いったんお金に変えてから分ける

のどちらを採るかで、揉め方も変わります。

不動産を売却する場合、

• 売却額 −（仲介手数料・税金・解体費等）＝「可分な遺産」

として、

• 法定相続分
• 遺言の有無
• 各相続人の事情（介護・同居歴など）

を踏まえて「どう分けるか」を話し合います。

※この部分は、弁護士・司法書士の領域が大きいため、
必ず法的専門家を交えて検討すべきポイントです。

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調停中売却で「トラブルになりやすいNGパターン」

NG① 「調停のことは内緒」にして不動産会社と話を進める

• 調停中であること
• 調停の相手が不動産にどのような権利・主張を持っているか

を不動産会社に隠したまま売却を進めると、

• 後から契約無効・損害賠償のリスク
• 不動産会社とも信頼関係が壊れる

といった問題が起こりえます。

→ 調停中であることは、最初の段階で正直に伝えるべき情報です。

NG② 売却代金を“一人で”使ってしまう

離婚調停・遺産分割調停で対象となっている不動産を売却した後、

• ローン返済後の残りを売主が自分だけで使ってしまう

と、ほぼ確実に紛争になります。

• 「自分名義だから自分のもの」という感覚
  と
• 法律上の“共有財産・遺産”という扱い

は別物です。

→ 売却するなら「売却後の代金をどう扱うか」まで、調停の中で合意しておくべきです。

NG③ 売却を焦るあまり「極端な安売り」をしてしまう

• 早く調停を終わらせたい
• ローンや税金の支払いに追われている

という事情から、

• 相場とかけ離れた安値で即決
• 買取業者1社の言い値だけで決める

のは、後から「そんなに安く売る必要はなかった」と後悔しやすいパターンです。

→ 最低でも2〜3社の査定を取り、調停委員・弁護士とも共有したうえで決めるのが安全です。

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ホームワーク株式会社が関われること（リフォーム会社＋不動産ネットワークの視点）

調停中の不動産問題は、

• 法律（離婚・相続）
• 登記・名義（司法書士）
• 税金（税理士）
• 不動産そのものの価値・売却（不動産会社）
• 建物の状態・修繕（リフォーム会社）

がすべて絡む「総合問題」です。

ホームワーク株式会社のような、
建物再生を軸に不動産・相続の専門家ネットワークを持つ会社なら、次のようなサポートが可能です。

1. 建物診断・修繕コストの“見える化”
   • このまま売る場合
   • 最低限リフォームしてから売る場合
   • 解体して更地にする場合
     のコストとメリットを比較。
2. 売却パターンのシミュレーション
   • 現状売却／リフォーム後売却／賃貸化してから売却
     それぞれの
   • 想定売却価格
   • 手取り額
   • 必要な期間
     を数字でお出しします。
3. 司法書士・弁護士・不動産会社との連携
   • 調停の状況に応じて、
     ・相続登記
     ・名義変更
     ・財産分与・遺産分割の前提整理
     を、提携専門家と一緒に進めることができます。
4. 「誰が・いつ・どこまで動くか」の整理
   • 調停の相手方を含め、
     ・誰が売却実務の窓口になるか
     ・いつまでにどのステップを踏むか
     を整理し、行き当たりばったりの動きを防ぎます。

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専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（相続・離婚・共有トラブルなど“訳あり不動産”の再生と売却を多数扱うリフォーム会社）

「調停中の不動産については、

『売りたいけれど、勝手に動いていいのか分からない』
『弁護士に“安易に動くな”と言われて、そのまま何もしていない』

というお悩みをよく伺います。

私たちが感じるのは、

• 調停中だからこそ、“きちんと数字と現実を整理したうえで”不動産の方針を決める必要がある
• ところが実際には、“不動産の中身（価値・修繕・売れる価格）”が見えないまま、感情とイメージだけで話し合いが続いてしまっている

というギャップです。

ホームワーク株式会社では、

1. 建物の状態・修繕コスト・売却価格の目安を、まず“見える化”します。
2. 離婚・相続を扱う弁護士や司法書士と連携し、
   調停の中でその数字を前提に話し合えるようサポートします。
3. 『売る・残す・貸す』いずれの場合も、
   • ローン
   • 固定資産税
   • 将来の修繕リスク
     を含めたトータルの損得を一緒に整理します。

“調停中だから何もできない”のではなく、
“調停中だからこそ、感情ではなく数字で話せる材料をそろえるべき”だと考えています。

『今すぐ売ると決めきれていない』という段階でも構いません。
まずは現状整理から、一緒に始められればと思います。」

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よくある質問（FAQ）

Q1. 調停中でも、不動産を勝手に売ってしまって良いのですか？
A. 名義人であれば形式上売却はできますが、
離婚・遺産分割の対象になっている不動産を、相手方に無断で売却するのは極めて危険です。
後から調停や訴訟で問題になり、損害賠償を求められる可能性もあります。
→ 原則、当事者全員の合意＋調停の場での共有を前提に考えるべきです。
（具体的な可否は必ず弁護士に確認してください）

Q2. 調停が終わるまで、不動産の査定や相談もしてはいけませんか？
A. 査定や相談「だけ」であれば、多くの場合問題ありません。
むしろ、

• いくらで売れそうか
• 売った場合のローン精算・手取りがどの程度か
  を把握しておいた方が、調停でも現実的な話し合いがしやすくなります。
  ただし、売買契約や価格交渉など“具体的な売却行為”に進む前には、必ず弁護士に確認してください。

Q3. 離婚調停中ですが、家は夫の単独名義です。妻の同意なく売却できますか？
A. 形式的には名義人（夫）が単独で売却することは可能ですが、
結婚期間中に築いた財産であれば「共有財産」として財産分与の対象になるのが通常です。
妻の知らないところで売却・使い込みをすると、
後から財産分与の場でトラブルになるリスクが高いです。
→ 必ず弁護士を通じて、調停の枠組みの中で方針を決めるべき案件です。

Q4. 遺産分割調停中に、代表相続人名義にしてから売却するのはアリですか？
A. 実務上よく行われる方法ですが、

• ほかの相続人全員の同意
• 売却代金をどう分配するか
  を事前に合意しておくことが重要です。
  勝手に代表者名義にして売却・代金を独占すると、後から激しい紛争になりかねません。
  必ず司法書士・弁護士を交えて進めてください。

Q5. 調停中売却だと、相場より安く売られることが多いですか？
A. 「調停中だから必ず安くなる」わけではありませんが、

• 売却を急ぐ
• 調停のプレッシャーもあり、冷静な比較ができない
  ことで、結果的に安売りしてしまうケースはあります。
  逆に、事前に複数社の査定・シミュレーションを取り、
  調停委員・弁護士と共有しながら進めれば、
  相場に近い価格で売却できることも十分あります。

Q6. 先にリフォームして高く売った方が、調停でも有利になりますか？
A. 必ずしもそうとは限りません。

• リフォーム費用を誰が負担するのか
• その費用以上に売却価格が上がるのか
• 調停が長引いている間に相場が変動しないか
  などを見ないと、一概に「リフォームした方が得」とは言えません。
  ホームワーク株式会社では、
  「現状売却」「最低限リフォーム後売却」を比較した試算をお出しすることが可能です。

Q7. まず何から相談すればよいですか？
A. 次の3点をお伝えいただければ、初回相談には十分です。

1. 不動産の場所と種類（戸建・マンション・土地・アパート・ビルなど）
2. 調停の種類（離婚調停・遺産分割調停など）と、だいたいの状況
3. 名義・ローンの状態（誰名義・残高のおおよその金額）

この情報をもとに、ホームワーク株式会社が

• 建物の現状と、必要な修繕の有無
• 売却 or 再生のシミュレーション
• 弁護士・司法書士・不動産会社との連携の段取り

を一緒に整理していきます。

「調停中だから…」と何もできずに時間だけ過ぎてしまう前に、
まずは“不動産の数字と現実”を整えるところから始めてみてください。

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不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。

ホームワークでは、
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