【結論】道路後退が必要な土地も売却は可能。ただし「どれだけ下がるのか・どこまで使えるのか」を整理してから動かないと損をしやすい
道路後退（セットバック）が必要な土地は、
- 「建てられる家が小さくなるのでは？」
- 「道路に取られる部分はタダで差し出すの？」
- 「将来の建て替えや売却で損をしそう…」
と不安に思われがちですが、
きちんと整理しておけば “売れる土地”に十分なり得ます。
大事なのは、
- なぜ道路後退が必要なのか（法律上の理由・道路種別）
- どのくらいの面積を後退し、建築可能面積がどう変わるのか
- それによって「どんな家まで建てられるか」「売却価格がどの程度変わるか」
を、数字と図面で“見える化”してから、
リフォーム・建て替え・売却の方針を決めることです。
この整理をせずに、
- 「なんとなく不利そうだから、かなり安く売る」
- 「面倒なので、そのまま放置してしまう」
といった判断をしてしまうと、
本来より土地の価値を下げてしまったり、
相続・建て替えのタイミングで大きな問題になることがあります。
ここから、リフォーム・不動産再生を手がける
ホームワーク株式会社の現場感覚を踏まえて、
- 道路後退が必要な土地の基本知識
- 売却するときの注意点と価格への影響
- 実際の進め方（建て替え前・売却前にやること）
を分かりやすく解説します。
なぜ道路後退（セットバック）が必要なのか
「幅4m以上の道路」が原則というルール
建築基準法では、原則として
- 幅員4m以上の道路に
- 敷地が2m以上接していること
が、「建築できる土地（接道要件）」の条件になっています。
しかし、古い住宅地などには、
- 幅2～3m程度の細い道
- 昔から家が立ち並んでいて、そのまま使われている道路
が数多くあります。
そこで法律上、
- 将来的に「4m道路」にしていくため、
- 道路の両側の敷地を 「中心線から2mの位置まで」 少しずつ下げてもらう（セットバック）
という考え方が取られています。
「42条2項道路（みなし道路）」とは
幅4m未満だが、
- 建築基準法施行時（昭和25年）以前から道として使われていた
- 行政が「将来4mに広げる前提でOK」とみなした道路
を「42条2項道路（みなし道路）」といいます。
この道に面した土地に建物を建てるときは、
- 道路の中心から2mまでの部分を「道路部分」とみなす
→ その分、敷地を後退して建築ラインを決める
必要があります。
道路後退が必要な土地で「まず押さえるべき3つのポイント」
1. その道路は「何道路」か（種別と幅員）
役所の「建築指導課」「道路管理課」などで、
- 前面道路の種別
- 公道か私道か
- 建築基準法上の道路かどうか
- 42条1項◯号道路／2項道路 など
- 現在の幅員（道の幅）
- セットバックが必要な位置（中心線）はどこか
を確認することが重要です。
ここが曖昧なままだと、
- 思ったより大きく後退が必要だった
- 実は道路とみなされず、「再建築不可」に近かった
といった想定外の事態も起こり得ます。
2. どのくらいの面積を後退しなければならないか
セットバックで重要なのは、
- 道路に接している辺の長さ × 後退幅 ＝ 道路後退面積
です。
例：前面5m接道・道路幅3m（中心から1.5m） → 4mにするには片側0.5m後退
→ 5m × 0.5m ＝ 2.5㎡をセットバック
土地全体から見ると、
- 土地面積50㎡で2.5㎡セットバック
→ 約5％減 - 土地面積100㎡で2.5㎡セットバック
→ 約2.5％減
というイメージです。
「どのくらい減るのか」を具体的な数字で把握すること が大切です。
3. セットバック部分は「誰の所有」になるのか
セットバック部分は、
- 実務的には「道路」として扱われ、建物・塀を建ててはいけないエリア
- 所有権を市区町村に寄付する場合もあれば、自分名義のまま「道路扱い」にする場合もある
など、自治体によって取扱いが異なります。
- 寄付する場合：
→ 登記上も自治体の所有に移る（原則、無償） - 寄付しない場合：
→ 所有権は自分のままだが、「建てられない部分」として制限を受ける
売却や税金（固定資産税）評価にも関わるため、
事前に役所・専門家に確認しておくことが重要です。
道路後退が必要な土地はどれくらい売値が下がるのか？
1. 影響は「面積減少」＋「計画の制約」で決まる
売却価格への影響は、大きく分けて次の2つです。
- 面積減少そのもの
- セットバックにより実際に使える部分（建築可能面積）が減る
- プランの制約
- 駐車スペース・庭・建物配置の自由度が下がる
- 「これ以上大きな家は建てられない」など、間取り上の制約
単純に「何％値引き」と決まっているわけではなく、
- マンション用地か、戸建用地か
- 元の土地の広さ
- そのエリアの需要（車必須かどうか 等）
によって評価は大きく変わります。
2. 小さな土地ほど「影響率」が大きくなりやすい
- 30〜50㎡クラスの狭小地でセットバックが必要
→ 数㎡の後退でも、建てられる家の間取りに直結 - 100〜150㎡クラスの戸建用地の場合
→ 同じ数㎡の後退でも、影響度は相対的に小さい
このため、
- 「狭小地 × セットバック」
→ 独自ノウハウを持つ建売業者や投資家向けのニッチなマーケット - 「そこそこ広さのある土地 × セットバック」
→ 一般の実需層にも十分売りやすいケースが多い
という傾向があります。
3. 「セットバック込み」でプラン提案できれば、値下げを抑えやすい
ホームワーク株式会社の現場感覚では、
- 「セットバックが必要です」とだけ説明する土地よりも
- 「セットバック後でも、こういう家が建ちます」と具体案を示せる土地の方が
買主の安心感が高く、
結果的に価格の下落を抑えやすいと感じています。
売却するときの実務上の注意点
注意① 「道路後退が必要」という事実をきちんと説明する
- 重要事項説明書・売買契約書で
- 前面道路の種別・幅員
- セットバックが必要なこと
- 想定される後退面積・位置
を明記する
これは、
- 後から「そんな話は聞いていない」と言われないため
- 将来の建て替え時にトラブルを避けるため
に非常に大切です。
「知らなかった」「説明されていない」と紛争になると、
売主側が損害賠償・契約解除などのリスクを負う可能性があります。
注意② 測量・役所確認は「売り出し前」がおすすめ
- 境界があいまい
- 道路中心線が分からない
- 前面が私道で、道路認定が不明確
といった状態だと、
- 買主や金融機関が慎重になり、売却が長期化
- 売却直前に「やっぱりもっと後退が必要」と判明 → 条件見直し・契約トラブルの原因
となりがちです。
そのため、
- 境界確認（可能なら確定測量）
- 役所での道路種別・セットバックラインの確認
は、 売り出し前に済ませておく ことをおすすめします。
注意③ 「道路後退後でも建てられるプラン」を用意しておく
- 建築士・リフォーム会社と連携し、
- セットバック後の有効敷地
- 建ぺい率・容積率
を踏まえて、 - どれくらいの延床面積の家が建てられるか
- 駐車場はどこに取れるか
特に、
- 土地だけを見てもイメージしづらいエリア
- 狭小地・変形地
では、
- 「この土地は、こう使えば十分暮らせます」と絵を見せることが
- 「この土地は、よく分からないからやめておこう」と敬遠されることを防ぎます。
リフォーム・建て替え前にやるべきこと（所有者向け）
売却だけでなく、
- ご自身で建て替え・リフォームをお考えの場合
にも、道路後退は大きく関わります。
ステップ① 建築士・役所に「前提条件」を確認
- 現在の建物が建っている位置
- 道路後退が必要な位置
- 建て替え・増築時の制限（建ぺい率・容積率・高さ制限など）
を整理し、
- 今と同じ規模が建てられるのか
- 階数・延床を変えれば、どこまで建てられるのか
を確認します。
ステップ② 「建て替え」と「フルリノベーション」を比較検討
道路後退が大きく影響する場合、
- 建て替えると延床がかなり小さくなる
- 既存不適格部分（今の基準を満たしていないけれど合法的に建っている部分）が減る
といったこともあります。
この場合、
- 既存の建物を活かしてフルリノベーションする
- 構造を補強したうえで内装・設備を刷新する
など、「建て替えずに再生する」選択肢も現実的です。
ホームワーク株式会社では、
- 建て替え後のプランと概算費用
- フルリノベーションのプランと概算費用
- 両者の資産価値・売却価値の比較
を行い、
「道路後退を踏まえたうえで、どちらが賢明か」を一緒に検討しています。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（狭小地・セットバックが必要な土地でのリフォーム・建て替え・売却を多数手がける会社）
「道路後退が必要な土地のご相談では、
- 『前面が狭い道路だから、うちは価値が低いですよね？』
- 『将来建て替えられないかもしれないと聞いて不安です』
というお声をよく伺います。
現場で感じるのは、
- 道路後退そのものが“致命傷”になるケースは実は少なく、
- 問題なのは『どこまで後退するのか』『その結果何ができるのか』が整理されていないこと
だということです。
私たちが大切にしているのは、
- まず役所・測量・建築の観点から、“この土地で何ができるか”を見える化すること
- そのうえで、
- 建て替える
- リノベして住み続ける
- 売却する（実需向け／業者買取など）
といった複数パターンを数字で比較すること
- 『道路後退が必要だからダメ』ではなく、
『道路後退を織り込んだベストな選択はどれか』を一緒に考えること
です。
セットバックがある土地でも、
- 設計の工夫で魅力的な家を建てられる
- 再販売を前提に、当社のような会社が一度買取って再生する
といった可能性は十分にあります。
『前面道路に不安がある』『セットバックが必要と言われた』
その段階こそ、まだ選択肢が多いタイミングです。
不安な点を一つひとつ整理するところから、お気軽にご相談ください。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 道路後退が必要と言われました。土地の価値は大きく下がりますか？
A. 一概には言えません。
- セットバック面積が土地全体に占める割合
- それによる建築プランへの影響
- エリアの需要
によって変わります。
単に「セットバックがある＝大幅値下げ」ではなく、
「後退後もどんな家が建てられるか」を示せれば、価格の下落を抑えやすくなります。
Q2. セットバックする部分は、必ず役所に無償で提供しなければいけませんか？
A. 自治体によって運用が異なります。
- 寄付を求めるところ
- 所有権はそのままで「道路扱い」とするところ
があります。
寄付するかどうかで税金評価なども変わるため、
事前に役所と専門家に確認することが大切です。
Q3. セットバック部分には、駐車場として車を置いてもいいですか？
A. 原則として「道路」として扱われる部分には、
建物や塀などは建てられませんが、
駐車や簡易な利用が黙認されているケースもあります。
ただし将来の道路拡幅や工事の際には制限を受ける可能性がありますので、
具体的な利用方法は自治体に確認するのが安全です。
Q4. 道路後退が必要でも、住宅ローンは付きますか？
A. 前面道路が建築基準法上の道路であり、
セットバック後に建築確認が取得できるのであれば、
多くの金融機関で住宅ローンの対象になります。
逆に、
- 建築基準法上の道路ではない
- 再建築に大きな制約がある
場合は、ローンが難しくなることもあります。
Q5. 売却前にセットバック工事までしておいた方がいいですか？
A. ケースバイケースです。
- セットバックのために塀の移設・舗装などが必要な場合
- その分、売りやすさや価格がどれだけ向上するか
を比較して判断します。
買主側でセットバック工事を行う前提で売却し、
その分価格で調整する方法もよく取られます。
Q6. 前面道路が狭く、再建築不可と言われました。セットバックすれば建て替えできますか？
A. 道路の種別や周辺状況によります。
- 42条2項道路として認定されていれば、
セットバックにより建て替えが可能になる場合があります。 - 一方、そもそも「建築基準法上の道路ではない」と判断されている場合は、
セットバックしても再建築が難しいことがあります。
必ず建築士・役所に個別確認が必要です。
Q7. 何から相談すればいいか分かりません。最初に伝えるべきことは？
A. 次の4つを教えていただければ十分です。
- 土地・建物のおおよその場所（市区町村・最寄り駅）
- 前面道路の様子（幅・公道か私道か、分かる範囲で）
- 行政や不動産会社から「セットバック」「道路後退」と言われた経緯
- 現在お考えのこと（建て替えたい／売りたい／まずは現状を把握したい など）
この情報をもとに、ホームワーク株式会社では、
- 役所確認・測量の要否
- 建て替え・リフォーム・売却それぞれの可能性
- セットバック後の具体的な活用イメージ
を一緒に整理していくことができます。
「道路後退があるからダメ」と決めつける前に、
まずは“どこまで後退しても、何ができるのか”を一緒に見える化していきましょう。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
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