【結論】「接道・私道・通行トラブル」は時間が経つほど解決が難しくなる。売る前・建て替え前の“今”が一番動きやすい
道路に関する問題を抱えた不動産は、
- 「再建築できないと言われた」
- 「私道の持分がない／ハンコがもらえない」
- 「通行・駐車で近隣と揉めている」
- 「役所に確認したら“道路じゃない”と言われた」
といった理由から、
- 売りたくても売れない
- 建て替えたくても許可が出ない
- 金融機関からローンが付かない
など「活用しづらい不動産」になりがちです。
そしてここがもっとも重要なポイントですが、
- 道路問題は、時間が経つほど悪化しやすく
- 相続・近隣の代替わり・権利者の増加によって
- 「昔なら簡単に済んだ話」が、今はほぼ動かせない状態に陥ることも珍しくありません。
だからこそ、
- 売却を少しでも考え始めたとき
- 建て替えや大規模リフォームを検討し始めたとき
- 親の代からの土地を引き継ぎそうなとき
といった「まだ大きな問題が表面化していない段階」で、
早めに相談・確認をしておくことが、
将来の選択肢と資産価値を守るうえで非常に重要です。
以下で、
- 道路問題がある不動産で「よくあるパターン」
- なぜ後回しにすると厄介になるのか
- 実際にどんな解決・整理の選択肢があるのか
を、リフォーム・不動産再生を手がけるホームワーク株式会社の視点で解説します。
「道路問題がある不動産」とは？よくある4つのパターン
まずは、現場で頻繁に見かける道路トラブルの型を整理します。
パターン① 再建築不可・接道要件を満たしていない土地
- 幅4m以上の道路に2m以上接していない
- 「42条2項道路（みなし道路）」扱いで、セットバックが必要
- そもそも役所から「その道は道路ではない」と言われた
といったケースです。
【影響】
- 原則として新築・増改築の建築確認が下りない
- 金融機関が担保評価を下げ、ローンが付きにくい
- 「再建築不可物件」として、通常より大きく値引きされる
パターン② 私道の持分問題（通行・掘削承諾が取れない）
- 家の前の道が「私道」で、所有者が個人や数人の共有
- 自分は私道の持分を持っていない or ごく一部しかない
- 上下水道・ガスの工事で「掘削承諾」が取れない／取りづらい
- 将来の建て替え時に、工事車両の進入・掘削でトラブルになりそう
【影響】
- 建て替えやライフライン更新のたびに近隣承諾が必要
- 所有者の一人でも反対すると、工事計画全体が止まりうる
- 売却時に買主が敬遠し、価格が下がる
パターン③ 通路・通行権があいまいな旗竿地・路地状敷地
- 奥まった土地（旗竿地）で、道路から敷地までの通路が他人地・共有地
- 「昔から通っている」「口約束で許されている」だけで、
通行権や掘削権が書面化されていない - 隣地所有者が代替わりして、通行や駐車に難色を示し始めた
【影響】
- 将来、通行や工事を拒否されるリスク
- ローン審査・買主の評価が厳しくなる
- 裁判レベルの紛争に発展すると、時間も費用も膨らむ
パターン④ 駐車・セットバック・境界を巡る近隣トラブル
- 道路だと思って使っていた部分が、実は隣地の一部だった
- セットバック線（道路境界）が曖昧なまま塀や建物を建てている
- 路上駐車・はみ出し駐車で、近所からたびたび苦情が来ている
【影響】
- 建物の一部撤去・塀の後退など、大きなやり直しが必要になることも
- 売却時に「揉めている土地」として敬遠されがち
- 行政指導や是正命令につながる場合もある
なぜ道路問題は「早めの相談」が決定的に重要なのか
理由1：相続・代替わりで関係者が一気に増える
道路問題の多くは、
- おじいちゃん同士の口約束
- 昔からの近所付き合いで成り立っていた慣行
によって、何とか回っていることが少なくありません。
ところが、
- 地主・隣地所有者が亡くなる
- 子ども世代・孫世代に相続される
- 相続人が遠方に住んでいる／顔も見たことがない
という代替わりが起きると、
- 「親の代の約束」を知らない
- 「知らない人のために、自分の土地の通行を認めたくない」
- 「ハンコを押す代わりにお金を払ってほしい」
といった反応が返ってきやすくなります。
1人と話せば済んだものが、10人・20人との調整になる前に
動けるかどうかが、大きな分かれ目です。
理由2：時間が経つほど「事実」があやふやになる
- いつからその通路を使ってきたのか
- どこまでが道路で、どこからが私有地なのか
- どの図面が最新で正しいのか
といった情報は、
- 古い測量図・公図
- 高齢者の記憶
- 役所の台帳・古い航空写真
などを総合して整理する必要があります。
これを
- 所有者が元気なうち
- 当時の状況を知る人がまだ近所にいるうち
にやるのと、
- 関係者が亡くなってから
- 図面も記憶も散逸してから
では、難易度がまったく違います。
理由3：建て替え・大規模リフォームのタイミングで一気に表面化する
道路問題は、
- 「今の建物をそのまま使っている間」は顕在化しないことも多いですが、
- いざ建て替え・増築・大規模修繕をしようとした瞬間に、
- 建築確認が取れない
- 私道所有者の印鑑がもらえない
- 道路後退（セットバック）を要求される
という形で一気に問題になります。
設計・見積もりまで進んでから「そもそも建たない」と分かると、
- 設計費の無駄
- 工期の遅れ
- 場合によってはプランの白紙撤回
という大きなロスにつながります。
道路問題がある不動産で「今すぐ確認すべき」チェックポイント
ご自身の物件について、次の項目を一度確認してみてください。
接道・道路種別
- 不動産登記簿・公図・建築確認済証などで、
- どの道路に
- 何メートル接しているか
- その道路は
- 公道（市区町村の道路）
- 私道
- 位置指定道路
- 42条2項道路（みなし道路）
のどれか
私道・共有地の権利関係
- 私道の登記簿で、所有者・共有者は誰か
- 自分は私道の持分を持っているか（何分のいくつか）
- 過去に「通行承諾書」「掘削承諾書」「私道使用に関する覚書」などを交わしていないか
境界・セットバック
- 境界標（杭・プレートなど）は入っているか
- ブロック塀や建物が、道路境界からどの位置に建っているか（現況）
- 役所・測量士立会いでの境界確認をしたことがあるか
トラブル・不安要素
- 近隣から通行・駐車・塀の位置などについて指摘されたことがあるか
- 過去に私道の修繕費・下水工事などで揉めたことがあるか
- 「建て替えできるのか不安」と感じたことがあるか
ひとつでも心当たりがあれば、
「まだ問題になっていないだけで、潜在リスクがある」状態かもしれません。
実際に取りうる選択肢：整理・改善・売却
道路問題があるからといって、
必ずしも「価値ゼロ」「何もできない」というわけではありません。
状況に応じて、次のような選択肢が考えられます。
選択肢① 測量・境界確認で「見える化」から始める
- 境界・道路境界線を測量士・役所と一緒に確定させる
- 最新の測量図・求積図を作成しておく
- 私道や通路の位置・幅員を図面上で明確にする
【メリット】
- 建て替えや売却の際、「どこまでが自分の土地か」を明確に示せる
- 将来の隣地との境界トラブルを未然に防ぎやすい
「解決」まではいかなくとも、
事実関係を整理しておくだけで、動きやすさが格段に変わります。
選択肢② 通行・掘削承諾を「書面」で整える
- すでに通行・掘削が慣行として認められている私道・隣地について、
- 所有者と話し合い、
- 通行承諾書
- 掘削同意書
- 私道使用契約
などの形で、書面化しておく
【メリット】
- 建て替えやライフライン工事の際、いちいち話を蒸し返さなくて済む
- 買主・金融機関に対しても説明しやすく、売却時の評価が上がる
【注意点】
- 所有者が多い場合、全員の同意が必要なこともある
- 将来にわたる権利（地役権設定）まで踏み込むと、登記費用も発生
→ どこまで整備するかは、専門家と相談して決めるのが現実的です。
選択肢③ セットバック・道路後退を前提に建物計画を立てる
- 4m未満の道路に接している場合、
道路中心線から原則2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要なことがあります。
【対処の方向性】
- 壁・塀・駐車場の位置を、将来的なセットバックラインを意識して計画する
- 建て替え時にどの程度敷地が狭くなるかを、事前にシミュレーションしておく
こうすることで、
- 「どうせセットバックで損をするなら、売るのをやめよう」
- 「セットバック後も十分建てられるから、自宅として使い続けよう」
といった判断がしやすくなります。
選択肢④ 「道路問題を織り込んだ売却」を検討する
- 再建築不可・私道トラブル・通行権あいまい などの物件でも、
- 条件・価格・買主層を工夫すれば売却は可能です。
【売却ターゲットの例】
- 再建築を前提としない投資家（現建物を賃貸運用）
- 旗竿地・再建築不可物件を得意とする買取業者
- ホームワーク株式会社のような「訳あり不動産再生」を行う会社
【ポイント】
- 問題点を隠さず、事実関係とリスクを整理して開示する
- 再建築・建て替え用途ではなく、「現況利用＋収益」で評価する視点を持つ
ホームワーク株式会社が関わった道路問題の事例（概要）
※プライバシー保護のため、一部内容を加工しています。
事例①：私道持分なし＋再建築不可の戸建て（首都圏）
- 状況
- 前面道路が私道（幅員約2.7m）
- 自分は私道持分ゼロ、近隣4名の共有
- 建物は老朽化、建て替えを検討したが「再建築不可」の説明を受けた
【対応】
- 測量士と連携し、道路状況・境界・建物位置を確認
- 建築士・行政にも相談し、「増改築は極めて限定的／実質再建築不可」と整理
- 自宅としての建て替えは断念し、「収益物件として売却」へ方針転換
- ホームワーク株式会社が一度買取り、
- 大規模リフォームで安全性を確保
- 賃貸用戸建てとして運用できる状態へ再生
【結果】
- 元の所有者は、
- 建て替え問題から解放
- 再建築不可物件としては相場上限に近い価格で売却
- 当社側で、再建築不可能でも「住める家」としての価値を維持しつつ賃貸運用へ
「道路問題がある＝活用不可」ではないことが分かりやすいケースです。
事例②：旗竿地の通路部分が隣地名義だった土地（郊外）
- 状況
- 公道から奥の敷地までの通路部分（竿の部分）が、隣地の名義
- 30年以上、当然のように通路として使ってきた
- 売却を考えたところ、買主側から「通行権を証明できないか」と指摘
【対応】
- 公図・古い測量図・近隣の聞き取りから、通路としての歴史を確認
- 隣地所有者と協議し、
- 通路部分について「地役権設定」か「持分譲渡」か
- 将来の掘削・工事車両進入の扱い
などを整理
- 最終的に、隣地の一部を買い取り、通路部分を自分名義に変更
- そのうえで「通常の旗竿地」として売却活動を実施
【結果】
- 通路・道路問題が解消されたことで、
一般の住宅購入希望者にも売れる状態に改善 - 通路部分の買取費用はかかったが、
その分売却価格も大きく改善し、トータルではプラスに
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（再建築不可・旗竿地・私道トラブルなど「道路問題のある不動産」の再生を多数手がける会社）
「道路に関する問題は、
- 『なんとなく不安』
- 『でも今は住めているし、固定資産税も払えているから』
という理由で、どうしても後回しにされがちです。
しかし実際の現場では、
- 建て替えのタイミング
- 売却のタイミング
- 相続のタイミング
で一気に表面化し、
『もっと早く相談しておけば…』というケースを本当にたくさん見てきました。
私たちが大切にしているのは、
- いきなり“完璧な解決”を目指さないこと
- まずは
- どの道路に
- どのくらい接していて
- どんな権利・慣行があって
- 何が分かっていて、何が分からないのか
を“見える化”すること
- そのうえで、
- 持ち続ける
- 建て替える／リフォームする
- 売却する／買取に出す
など複数の選択肢を数字と現実感で比較すること
です。
『道路がややこしい土地だから…』と諦めてしまう前に、
まずは現状整理だけでも構いません。
測量士・司法書士・不動産会社・建築士と連携しながら、
“今のうちにできること”を一緒に考えていければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可と言われました。本当に建て替えは一切できませんか？
A. 行政や建築士の判断にもよりますが、
原則として「建物を取り壊して新築」は難しいケースが多いです。
ただし、
- 増改築・修繕の範囲でできること
- 構造・用途を変えずに安全性を高めるリフォーム
といった選択肢が取れることもあるため、
専門家に個別に確認する価値はあります。
Q2. 私道の持分がありません。それでも売却できますか？
A. 売却自体は可能です。ただし、
- 私道の所有者・共有者との関係
- 通行・掘削の承諾の有無
によって、 - 買主のローン付けや評価
- 売却価格
が大きく変わります。
事前に私道の権利関係を整理し、必要であれば承諾書・地役権設定などを検討することが重要です。
Q3. 道路だと思っていた部分が隣地と指摘されました。どうすべきですか？
A. まずは、
- 公図・登記簿・測量図
- 境界標の有無
などを確認し、「本当の境界」を明らかにする必要があります。
そのうえで、 - 隣地所有者と協議して売買・使用契約を結ぶ
- 配置計画や駐車計画を見直す
といった対応が考えられます。
Q4. 道路問題があると、銀行ローンは全く無理ですか？
A. 「絶対無理」というわけではありませんが、
- 接道要件を満たさない再建築不可物件
- 通行・掘削権があいまいな物件
については、多くの金融機関が慎重になります。
一部の金融機関や、投資用ローンなどで対応できる場合もありますが、
その場合も事前に権利関係を整理しておくことが望ましいです。
Q5. 相続予定の土地に道路問題がありそうです。生前に何をしておくべきですか？
A.
- 測量・境界確認（可能なら確定測量）
- 私道・通路の権利関係の整理
- 当時の経緯・近隣との約束事をメモに残す
などをしておくと、相続人が後で困りにくくなります。
生前のうちに売却や権利調整まで進めるケースも増えています。
Q6. 道路問題がある物件でも、リフォームして賃貸に出す意味はありますか？
A. あります。
- 再建築はできなくても、既存建物を安全に長く使えるようにする
- 自宅としては不安でも、賃貸として収益を生む資産に変える
といった発想も取れます。
ホームワーク株式会社では、
「道路問題を踏まえた上でのリフォーム＋賃貸運用」のシミュレーションも行っています。
Q7. 何から相談していいか分かりません。最初に伝えるべき情報は？
A. 次の4つが分かれば十分です。
- 不動産のおおよその場所（市区町村・最寄り駅）
- 前面道路の様子（幅・公道か私道か分かる範囲で）
- 気になっている点（再建築不可と言われた／私道と言われた／近隣と揉めている 等）
- 「最終的にどうしたいか」（建て替えたい・売りたい・まずは現状把握だけ 等）
この情報をもとに、
- 測量・役所調査が必要かどうか
- どの専門家（測量士・司法書士・建築士など）を交えるべきか
- リフォーム・売却・買取など、どの方向性が現実的か
を、ホームワーク株式会社と一緒に整理していくことができます。
道路問題は、「少し気になり始めたとき」こそ相談のベストタイミングです。
問題が大きくなる前に、一度棚卸しをしておくことをおすすめします。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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