【結論】農地転用が必要な土地も売却は可能。ただし「誰が・どの用途で・どこまで転用できるか」を整理しないと、いつまでも売れない土地になりやすい
農地（田・畑）の売却は、
- 「農地は簡単に売れないと聞く」
- 「農地転用って何から始めればいいか分からない」
- 「不動産会社に“かなり難しい”と言われた」
といった不安や壁にぶつかりやすいテーマです。
結論から言うと、
- 農地転用が必要な土地でも、
条件を整理すれば売却自体は十分可能 です。 - ただし、
- どのエリアの農地か（市街化区域か、市街化調整区域か など）
- 誰が買うのか（農家か・一般個人か・企業か）
- どんな用途に変えたいのか（住宅・駐車場・事業用 など）
をはっきりさせないまま売りに出しても、
- いつまでも決まらない
- 結局「二束三文」で買い叩かれる
- 転用NGの土地なのに、期待だけ膨らんでしまう
といった“時間もお金ももったいない売却”になりがちです。
ここでは、
- そもそも農地転用とは何か
- 「売れる農地」と「売るのが難しい農地」の違い
- 売却するときの具体的なステップと注意点
を、空き家・土地再生を多数手がける
ホームワーク株式会社の現場感覚も交えながら解説します。
農地転用とは？売却との関係を整理
農地は「農地のまま」では、原則として自由に売れない
田や畑などの農地は、
- 農地法にもとづいて「農業のために守られている土地」
です。
そのため、
- 売買や貸借をするだけでも
→ 農業委員会の許可・届出が必要 - 農家以外の人が住宅や駐車場にしたい場合
→ 「農地転用」の許可が必要
というルールになっています。
農地転用とは？
農地転用とは、簡単に言うと
「農地（田・畑）を、住宅地・駐車場・事業用地など“農業以外の用途”に変える許可を取ること」
です。
- 農地法第4条：自分の農地の用途を変える場合
- 農地法第5条：農地を売買・賃貸して、買主（借主）が農業以外に使う場合
いずれも、原則として「農業委員会（都道府県知事）」の許可が必要になります。
「売れる農地」と「売るのが難しい農地」のざっくりした違い
※ここではイメージをつかむための整理です。実際の可否は自治体ごとの運用・個別事情によります。
ポイント①：エリア区分（都市計画）で難易度が変わる
- 市街化区域の農地
- もともと「優先的に市街地として整備していくエリア」
- 農地転用の許可が出やすいゾーン
→ 住宅地・事業用地としての売却も現実的
- 市街化調整区域の農地
- 「原則として市街化を抑制するエリア」
- 農地転用は かなり厳しく制限 される
→ 一般個人の住宅用・店舗用は難しく、「農家・農業法人／特定の公共・公益目的」などに限られることが多い
- 都市計画区域外の農地
- 地域によって判断がまちまち
- インフラ・周辺状況により、住宅地としての実用性・採算性も左右される
どの区分なのか を知らずに「住宅用地として売りたい」と考えても、
自治体の方針に合わなければ、そもそも転用許可が下りません。
ポイント②：農地としての価値と、周辺の需要
- まだ現役で使われている優良農地（大規模・まとまった田畑など）
→ 農地として売る（農家・農業法人への売却）余地がある - 放置され、雑草だらけ・耕作放棄状態の農地
→ 農地としての評価は下がる一方で、
転用も簡単でない場所だと「売りにくい土地」になりやすい - 近隣に住宅地・商業地が広がってきている農地
→ 早めに転用・売却の方向を検討すると、
最大限の価値を引き出せる可能性がある
ポイント③：買い手のタイプによって「売りやすさ」が違う
- 農家・農業法人
→ 農地のまま or 転用計画を持った形で買ってくれる可能性 - 一般個人（マイホーム用地として探している人）
→ 市街化区域なら現実味あり、市街化調整区域はかなりハードル高 - 企業（太陽光発電・資材置き場など）
→ 用途・規模・自治体の方針によって、受け入れられるケースも
「誰に売る可能性が高いか」を想定せずに動き始めると、
時間だけが過ぎてしまうことが多いです。
農地転用が必要な土地を売却する基本ステップ
ステップ① 現状把握：「この農地はどんな位置づけか」を確認
まずは、次の点を整理します。
- 所在地・地目（登記簿で「田」「畑」となっているか）
- 都市計画上の区分
- 市街化区域／市街化調整区域／区域外 など
- 農地として使っているか（誰が、どんな作物を、どの程度）
- 水路・農道・農業用施設との関係（農業インフラとしての役割）
- 周辺の状況（住宅地・商業地への近さ／道路・駅からの距離）
ここを整理するだけで、
- 「農地として売る路線」か
- 「転用を前提に売る路線」か
- 「正直、売却は難しく他の活用も検討すべきか」
のおおよその方向感が見えてきます。
ステップ② 行政（農業委員会・市役所）に「転用の可能性」を相談
次に、
- 農業委員会
- 都市計画課・建築指導課
などの窓口で、
- この場所・この面積の農地を
- どのような用途なら
- どのくらいの条件で転用が可能そうか
を相談します。
※ここは、ご自身で直接行っても良いですし、
不動産会社や土地家屋調査士・行政書士を通じて確認しても構いません。
【確認したいポイント】
- 市街化区域かどうか、それ以外の場合の方針
- 周辺で過去に農地転用された事例があるか（住宅・店舗・駐車場など）
- 「原則NG」なのか、「条件付きで検討余地あり」なのか
ステップ③ 「農地のまま売る」か「転用前提で売る」かを決める
ここまでの情報をもとに、
- 農地として売るパターン
- 農家・農業法人への売却
- 分家住宅用など、農家一族内での利用を前提にした売却
- 転用前提で売るパターン
- 売主側で先に農地転用を行ったうえで売る
- 買主側が転用申請を行う前提で、「転用許可を条件」に売買契約を結ぶ
のどちらを軸にするかを決めます。
※「市街化調整区域」で、かつ優良農地とみなされるケースでは、
転用自体がほぼ不可能に近い 場合もあります。
この場合は、農地としての売却・賃貸・保有継続など、別の方向性を検討することになります。
ステップ④ 価格の考え方を整理する
農地転用が必要な土地の価格は、
- 「農地としての価格」
＋（または） - 「転用後の宅地価格」から転用コストを差し引いたもの
というイメージで考えます。
【考慮すべき要素】
- 農地としての評価額（農地として売るなら）
- 転用後の宅地・事業用地としての周辺相場
- 転用申請の手続き費用（行政書士等）
- 開発・造成・上下水道引き込みなどのインフラ整備費
- 農業用施設の撤去・整地費用
これらを整理しておかないと、
- 「宅地相場」だけを見て高く売ろうとし過ぎて長期化
- 逆に「農地だから安くしか売れない」と必要以上に安売り
という極端な判断になりかねません。
売主側が「農地転用をしてから売る」かどうかの判断
売主で転用まで行うメリット・デメリット
【メリット】
- 「宅地」として売れるため、一般の住宅購入者にもアピールしやすい
- 市場価格（宅地相場）をベースに売却金額を決めやすい
- 買主の転用リスクを減らし、売却スピードが上がることも
【デメリット】
- 転用手続き・造成・インフラ整備など、先に費用がかかる
- 許可がおりないリスクを売主が負うことになる
- 土地の規模が大きいほど、負担金・工事費が重くなりやすい
※特にまとまった面積の場合、
個人で転用＋造成までやり切るのは負担が大きい ため、
開発業者・買取業者に一括で売る方が現実的なケースも多いです。
「転用前提・許可取得を条件」にして買主に転用を任せるパターン
契約上は、
- 売買契約締結
→ 買主が農地転用許可の申請
→ 許可がおりたら決済・引き渡し
→ 許可が下りなかったら白紙解除
という形にすることで、
- 売主は転用許可のリスクを負わずに済む
- 買主は「許可が前提での購入」として安心できる
という形がとれます。
この場合も、
- 行政との事前相談
- 転用の難易度の見通し
- 必要な工事・費用のおおまかなイメージ
を持っておくことで、
価格交渉・相手探しがスムーズになります。
農地転用が必要な土地の「売却でありがちな失敗」と回避策
失敗①：市街化調整区域なのに「住宅地として高く売れる」と思い込む
- ネットの相場（宅地価格）だけを見て、
- 「このエリアなら坪◯◯万円で売れるはず」と期待
- 実際には
- 市街化調整区域で、原則転用NG
- 農地として以外、ほとんど使い道がない
【回避策】
- 必ず「都市計画上の区分」と「農地転用のハードル」を先に確認する
- 調整区域の農地は、「農地として売る／特定用途に限って転用余地があるか」で判断する
失敗②：転用・造成費用を軽く見積もってしまう
- 売主の側で転用～造成までしてから売ろうとしたが、
- 道路整備
- 上下水道引き込み
- 農業用水路の処理
など、思った以上にコストが膨らむ
- 結果として、「整備した分を売却価格に乗せきれない」
【回避策】
- 転用前提で動く場合は、
- 開発業者
- 建築士
- 土木業者
などと連携し、「概算レベルのインフラ整備費」まで把握してから方向性を決める
- 不動産会社やホームワーク株式会社のような再生会社に、
「現況売り」と「整備後売り」の両方のシミュレーションを出してもらう
失敗③：農地であることを曖昧にしたまま話を進める
- 地目が「田・畑」のままなのに、
不動産広告や口頭説明で「住宅用地」とだけ謳う - 買主が転用の難しさを知らないまま契約し、
許可が下りずに大きなトラブルに発展
【回避策】
- 「農地であること」「農地転用が必要であること」を、
重要事項説明・広告・口頭全てで明確に伝える - 転用の見込み・リスク・必要な手続きについて、
売主・買主双方が理解したうえで契約する
ホームワーク株式会社が関わった農地の売却・再生のイメージ事例
※プライバシー保護のため内容を加工しています。
事例①：市街化区域の元田んぼ → 住宅用地として売却（郊外）
- 状況
- 最寄り駅から徒歩圏、周辺はすでに住宅地が広がっている農地
- 地目は「田」、親が高齢で耕作をやめて数年放置
【対応】
- 都市計画・農地転用の方針を自治体に確認
→ 市街化区域であり、住宅用の農地転用は前向きに検討可能 - 土地の一部を分筆し、
- 一部は農地として近隣農家へ売却
- 残りを宅地化して販売する方針に
- 転用申請・必要な排水整備・整地を段階的に実施
- ホームワーク株式会社が建築士と組み、
- どのような戸建てが建てられるかのプランを作成
- 「建築プラン付き土地」として分譲
【結果】
- 農地のままでは買い手がつきにくかった土地が、
宅地として相場に近い価格で売却可能に - 売主（元農家）は、
- 耕作放棄地の管理負担から解放
- 相続前に資産を整理し、現金化
事例②：市街化調整区域の畑 → 農地として農家へ売却（地方）
- 状況
- 市街化調整区域内の畑（中規模）
- 周辺もほぼすべて農地で、住宅開発の見込みは薄い
- 相続で農業を継ぐ人がおらず、管理に困っていた
【対応】
- 自治体・農業委員会に確認
→ 原則として宅地転用は難しいエリア - 農地としての利用価値を評価し、
周辺農家・農業法人に絞って買い手を探す - 農地中間管理機構（農地バンク）などの制度も検討しつつ、
実際に使っている近隣農家とのマッチングを実施
【結果】
- 宅地転用を無理に狙わず、「農地としての価値」をきちんと評価して売却
- 相続人は、固定資産税・草刈り・近隣トラブルなどのリスクから解放
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（空き家・遊休地・農地など“眠っている不動産”の再生を多数手がける会社）
「農地転用が必要な土地のご相談では、
- 『この田んぼ、将来何かに使えますか？』
- 『売れるなら宅地として高く売りたいけれど、役所に聞くのが怖い…』
という“期待と不安が半々”のお気持ちをよく伺います。
現場で強く感じるのは、
- 『宅地として売れるかどうか』という発想だけに縛られると、判断を誤りやすい
- 大事なのは、
- その土地の「農地としての価値」
- 「転用の可能性」
- 「周辺の需要とインフラ」
を整理したうえで、
『農地のまま売るのが良いか』『転用して売るのが良いか』『自分で整備せず業者に任せた方が良いか』
を比較することだ、という点です。
私たちがサポートするときは、
- 都市計画・農地法・周辺相場の視点から、その土地のポテンシャルを“見える化”する
- 転用あり・なし、農地売却・宅地売却・業者買取など、複数のシナリオで収支シミュレーションを出す
- 売主様の年齢・家族構成・相続の見通しも踏まえて、『無理のない整理の仕方』を一緒に決める
というプロセスを踏みます。
『農地だから売れない』『農地転用は難しいから触りたくない』と決めつける前に、
一度、“この土地にはどんな可能性があるのか”を数字と事実で整理してみませんか。
そのうえで、売る・残す・貸すの中から、一番後悔の少ない選択を一緒に見つけていければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 農地転用が必要な土地でも、一般の個人に売れますか？
A. 市街化区域の農地であれば、
住宅用地として一般の個人に売れるケースは多くあります。
ただし、その場合も
- 農地転用の手続き（誰が行うか）
- 転用許可を条件とした契約の組み方
が重要になります。
市街化調整区域の場合は、一般個人への住宅用売却はかなり限定的です。
Q2. 農地転用の手続きは、売主と買主どちらがやるのが一般的ですか？
A. ケースバイケースですが、
- 売主側で先に転用して「宅地」として売る
- 買主側が希望用途に合わせて転用申請を行う（許可を条件に契約）
の2パターンが多いです。
どちらが合理的かは、土地の場所・規模・売主の資金余力などによります。
Q3. 農地転用にはどれくらいの期間がかかりますか？
A. 申請から許可まで、
- 目安として数ヶ月（3〜6ヶ月程度）
かかることが多いです。
事前相談・書類準備・開発行為の審査などが必要な場合は、さらに長くなる可能性もあります。
Q4. 太陽光発電用地として売ることはできますか？
A. エリアや自治体の方針、系統接続の状況などにより大きく異なります。
以前より規制が厳しくなっている地域も多いため、
- 再生可能エネルギーに詳しい事業者
- 自治体の担当部署
への確認が必須です。
「太陽光なら高く売れる」と決めつけるのは危険です。
Q5. 相続した農地を放置しています。今からでも売れますか？
A. 耕作放棄地でも、
- 農地として
- 転用を前提とした土地として
売却できる可能性はあります。
ただし、雑草・樹木・不法投棄などがある場合、
撤去・整地費用を見込む必要があります。
早めに現地調査と役所確認を行うことをおすすめします。
Q6. 農地転用をしないと、まったく売れないのでしょうか？
A. 農地のままでも、
- 近隣農家
- 農業法人
- 農業に参入する個人・企業
への売却が可能なケースがあります。
ただし、農地としての利用価値（立地・土質・水利など）によって評価は変わります。
Q7. 何から相談すればいいか分かりません。最初に伝えるべきことは？
A. 次の4点を教えていただければ十分です。
- 土地のおおよその場所（市区町村・最寄り駅・地番が分かれば尚良）
- 現在の状態（田か畑か、耕作中か、放置か）
- 周辺の状況（住宅地が近いか／完全な農村部か）
- 「どうしたいか」（できれば売りたい／将来のために選択肢だけ知りたい 等）
この情報をもとに、ホームワーク株式会社では、
- 都市計画・農地転用の難易度の目安
- 「農地売却」「転用売却」「買取」それぞれの可能性
- 概算レベルの価格帯や必要なステップ
を一緒に整理していくことができます。
「農地だから難しそう」と感じた段階こそ、
まだ選べる道が多いタイミングです。
早めに現状を見える化し、ムダの少ない整理の仕方を考えていきましょう。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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