【結論】農地付き住宅は「農地の扱い」を理解して整理すれば売れる。放置と“なんとなく売却”が一番危険
農地付き住宅（家の横や裏に畑・田んぼが付いている物件）は、
- 「普通の住宅より売りにくそう」
- 「農地があるせいで誰も欲しがらないのでは？」
と不安に思われがちですが、
農地部分の扱いをきちんと整理すれば、
一般の住宅として売却できるケースも少なくありません。
一方で、何も知らずに進めてしまうと、
- 農地法の許可・届け出が必要なのに手続きしていなかった
- 農地だけがいつまでも売れ残り、固定資産税と草刈り負担だけが残る
- 不動産会社にも断られ、「売りたくても扱ってもらえない物件」になる
といった失敗も現場ではよく見られます。
農地付き住宅で重要なのは、次の3点です。
- その「農地」がそもそも住宅用に転用できるのか
- 転用せずに「農地のまま売る」ほうがよいケースではないか
- 手続きやリフォーム・造成にどのくらいコストがかかるのか
これを整理したうえで、
- 「家＋宅地部分」だけ売るのか
- 「農地も含めて一括で売る」のか
- 「農地は分けて貸す・手放す」のか
を決めていくことがポイントです。
以下で、リフォーム・不動産再生を得意とする
ホームワーク株式会社の視点から、
農地付き住宅を売るときの注意点と具体的な進め方を解説します。
農地付き住宅とは？まず押さえるべき前提
農地付き住宅に多いパターン
現場でよく見る農地付き住宅は、次のようなケースです。
- 郊外・地方都市で「母屋＋裏の畑」になっている
- 住宅の一部敷地が登記上「農地（田・畑）」になっている
- 道路に面した部分が宅地で、奥側が農地のまま
- 親世代が自家菜園用に農地を買い足していた
見た目は「庭や畑」に見えても、登記上は、
- 宅地（住宅用地）
- 田・畑（農地）
と区分されていることが多く、
この「登記上の地目」が売却のしやすさに大きく関わります。
農地付き住宅がそのままでは売りにくい理由
農地付き住宅が敬遠されやすい大きな理由は、
- 農地法の規制がある
- 住宅ローンが付きにくいケースがある
- 草刈りなどの管理負担を嫌がる買主が多い
からです。
特に農地部分は、
- 一般の人が「農地のまま」買う場合 → 農業委員会の許可が必要
- 住宅用地に変えたい場合 → 農地転用（地目変更）の手続きが必要
となるため、
普通の宅地だけの住宅と比べて、
「買う側・売る側ともにハードルが高い物件」になりがちです。
その農地、そもそも「宅地にできる」のか？
ポイント① 市街化区域か、市街化調整区域か
まず確認したいのが、
その土地が都市計画上どの区域にあるかです。
- 市街化区域
- 原則、農地転用がしやすいエリア
- 将来的に住宅や店舗などが立ちやすい
- 市街化調整区域
- 原則、市街化（開発）を抑制するエリア
- 農地転用が難しい or 条件付き
市街化区域内の農地であれば、
- 農地転用 → 宅地として利用・売却
という流れが現実的なことも多いですが、
市街化調整区域では、
- 「当面は農地のまま」しか選べない
- 特定の条件（分家住宅など）以外、住宅建築が難しい
といったケースが多くなります。
ポイント② 農業振興地域・生産緑地などの指定の有無
さらに、
- 農業振興地域（農振地域）
- 生産緑地地区
などの指定がある場合は、
- 原則として農地以外の用途に転用が難しい
- 行政の方針として「農地として守る」方向になっている
ことが多く、
「宅地として売りたい」という希望と折り合いがつかないケースもあります。
このあたりは市区町村ごとのルール・運用差も大きいため、
- 市役所の農業委員会・都市計画課などへの確認
- 行政書士・司法書士・不動産会社との連携
が不可欠です。
「農地のまま売る」と「宅地化して売る」の違い
農地のまま売る場合の特徴
【メリット】
- 農地転用の手続きや造成費用をかけずに済む
- 近隣の農家・家庭菜園希望者・資材置き場用など、
用途を割り切った買主に売れることもある
【デメリット・注意点】
- 買主が農業委員会の許可を取れる人（農家など）に限られがち
- 一般居住用として欲しい人には売りにくい
- 価格が宅地よりも安くなりやすい
【向いているケース】
- 周辺に農家が多く、土地価格も低いエリア
- 農地を求める人（近隣農家・市民農園など）のニーズがある
- 宅地化しても費用に見合う価格アップが見込めない
宅地化（農地転用＋造成）して売る場合の特徴
【メリット】
- 一般の住宅用地として販売できるため、買主の層が広がる
- 住宅ローンが利用しやすくなる
- 農地のまま売る場合より、価格が上がることも多い
【デメリット・注意点】
- 農地転用の手続き（許可・届出）に時間とコストがかかる
- 造成・インフラ整備（上下水道・排水・擁壁など）の費用が発生
- エリアによっては、転用させてもらえないこともある
【向いているケース】
- 市街化区域内で、周辺相場がある程度高いエリア
- 農地部分を宅地化すれば「分譲地」や「駐車場付き住宅」として魅力が増す
- 転用・造成費用を回収できる見込みが立つ
農地付き住宅を売るときの基本ステップ
ステップ① 登記と都市計画情報を確認する
まずは、「現状を可視化」します。
- 登記事項証明書で、地目（宅地・田・畑など）を確認
- 公図・地積測量図などで、宅地部分と農地部分の範囲を把握
- 市役所で都市計画・農振・生産緑地などの指定状況を確認
ここで、
- 住宅が建っている部分は宅地
- 家の横の畑だけが農地
- 敷地の一部が道路のように使われているが、登記は農地のまま
など、細かな状況が見えてきます。
ステップ② 「農地をどうするか」の方向性を決める
現状を踏まえて、
- 農地を含めてそのまま一括で売る
- 農地部分を分筆し、宅地と切り離して売る
- 農地を宅地化（農地転用＋造成）してからまとめて売る
といった大枠の方針を決めます。
このとき重要なのは、
- 農地部分がどれくらいの広さか
- 転用・造成にいくらかかりそうか
- それによって、いくら価格やニーズの幅が広がるか
といった「費用対効果」を数字で見ておくことです。
ステップ③ リフォーム・外構・造成の要否を見きわめる
農地付き住宅の場合、
- 母屋（家自体）が築古で、リフォームが必要
- 農地部分を駐車場や庭として魅せるために外構工事が必要
といった「建物・外構側の課題」も同時に抱えていることが多くあります。
ホームワーク株式会社では、
- 室内リフォーム（最低限／しっかり）の2〜3パターン
- 外構・駐車場整備の概算
- 農地部分の造成が必要な場合の概算
をまとめて試算し、
- 現状のまま売る場合の想定価格
- 手を入れてから売る場合の想定価格
を比較できるようにしています。
ステップ④ 販売戦略の設計（誰に・どう売るか）
農地付き住宅は、「誰に売るか」によって戦略が変わります。
- 一般のマイホーム購入層向け
- 「家庭菜園ができる家」「広い庭付き」を打ち出す
- 近隣農家・セカンドハウス・趣味用の拠点向け
- 「農地付き」「大型車駐車可」「資材置き場可」などを強調
- 投資家・事業者向け
- 「将来的な宅地化・分譲の可能性」「貸家＋貸農園」などのポテンシャルを整理
どの層を狙うかは、
- 立地（駅距離・生活利便性）
- 周辺の人口動態・ニーズ
- 農地部分の広さ・形・接道状況
などを総合的に見て決めていきます。
ケース別：農地付き住宅の売却事例
※実際の事例をもとに一部内容を加工しています。
事例①：市街化区域内の「畑付き住宅」を、駐車場付き住宅として再生
- 場所：地方都市の市街化区域
- 状況：築35年の戸建て＋隣接する畑（約60㎡）
- 当初：畑を農地のまま一緒に売り出したが反応が薄い
【課題】
- 農地のため、一般買主は利用イメージが湧かない
- 近隣農家からも買付の動きがない
【対応（ホームワーク株式会社協力）】
- 行政書士・不動産会社と連携して農地転用を申請
- 畑部分を駐車場として造成（2台分＋簡易外構）
- 室内は水回り中心のリフォーム＋内装一部刷新
- 「駐車2台可・家庭菜園スペース付き戸建」として再販売
【結果】
- 駐車場付き・小さな菜園スペース付きという特徴が若いファミリー層に刺さり、
再販売後2ヶ月で成約 - 農地のまま売る場合の想定価格より、
転用・リフォーム費用を差し引いても手取りが上回る結果に
事例②：市街化調整区域の農地付き住宅を、「家＋農地別売り」で整理
- 場所：市街化調整区域内の農村部
- 状況：母屋＋広い畑（約500㎡）
- 当初：一括で売りに出すも、一般買主からは敬遠される
【課題】
- 調整区域のため、農地転用は期待しづらい
- 農地の広さが負担に見え、家庭菜園レベルでは持て余す
【対応】
- 土地家屋調査士と連携し、母屋周りだけを宅地として分筆
- 「母屋＋宅地部分」を一般住宅として販売
- 農地部分は近隣農家に個別で打診・売却
【結果】
- 家だけを検討したい層にアプローチでき、住宅部分は比較的早期に成約
- 農地部分も、数回の打診で近隣農家に売却が決まる
- 「丸ごと一括で売れないから」と放置していた状態から、一歩ずつ整理が進んだケース
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（築古住宅・農地付き住宅・空き家再生を多数手がけるリフォーム会社）
「農地付き住宅のご相談で一番多いのは、
- 『不動産会社に相談したら、扱いが難しいと言われた』
- 『農地があるから無理だろう、と家族であきらめていた』
というお悩みです。
たしかに農地付き住宅は、
- 農地法や都市計画のルール
- 農地転用や分筆の手続き
- リフォームや造成にかかるコスト
など、一般の住宅よりも検討すべきことが多い物件です。
ただ、私たちが現場で感じるのは、
- 『一括で高く売る』だけが正解ではない
- 『家』『宅地』『農地』を分けて考えることで、
現実的で納得感のある出口が見つかるケースが多い
ということです。
ホームワーク株式会社では、
- 建物の診断と、最低限必要なリフォームの提案
- 農地部分をどう扱うか（転用・分筆・農地のまま売る）の方向性整理
- 行政書士・司法書士・不動産会社との連携による、手続き面のサポート
まで含めて、トータルでお手伝いしています。
『農地が付いているから売れない』と決めつける前に、
まずは“いま取れる選択肢が何なのか”を一緒に整理していければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 農地付き住宅は、普通の住宅ローンが使えますか？
A. 建物と宅地部分については、通常の住宅ローンが利用できるケースが多いです。ただし、農地部分については担保評価が低く見られたり、対象外とされることがあります。事前に金融機関・不動産会社と条件を確認することが重要です。
Q2. 農地転用にはどれくらい時間がかかりますか？
A. 地域や内容によりますが、申請準備〜許可まで数ヶ月かかることが一般的です。転用後の造成・工事期間も含めると、売却までのスケジュールに余裕を持って計画する必要があります。
Q3. 農地をそのまま家庭菜園用として買ってもらうことはできますか？
A. 可能なケースもありますが、農地法上、購入者が農地を所有・利用できる条件（農業委員会の許可など）を満たす必要があります。いわゆる「なんとなく家庭菜園したい一般の方」が、自由に農地を買えるわけではない点に注意が必要です。
Q4. 農地部分だけを先に売って、住宅だけ残すことはできますか？
A. 登記上、宅地と農地が分けられる状態であれば、分筆のうえで農地部分だけを売ることも可能です。ただし、分筆や進入路の確保などの条件を整理する必要があり、土地家屋調査士・不動産会社との連携が必須です。
Q5. 市街化調整区域の農地付き住宅は、やはり売るのが難しいですか？
A. 一般のマイホーム購入層には確かに売りにくくなります。一方で、近隣の方の買い増し、資材置き場、セカンドハウス用途など、ニッチな需要に刺さるケースもあります。価格設定とターゲットの見極めが特に重要です。
Q6. 農地を宅地化すると、固定資産税は高くなりますか？
A. はい。農地から宅地に地目変更すると、一般に固定資産税は高くなります。売却前提であれば問題になりにくいですが、「しばらく自分で持ち続ける」場合は、税負担のシミュレーションも必要です。
Q7. リフォームと農地転用、どちらを優先して検討すべきですか？
A. 物件にもよりますが、
- まず「農地部分をどう扱えるか（転用の可否・方針）」を確認
- そのうえで、「どのような買主層に、どんな姿で売るか」を決める
- 最後に、そのターゲットに合わせてリフォーム内容を調整する
という順番がスムーズなことが多いです。
Q8. 不動産会社に『難しい物件なので扱えない』と言われました。諦めるしかありませんか？
A. 農地付き住宅や市街化調整区域の物件は、扱い慣れていない不動産会社も多く存在します。農地・空き家・相続不動産など、訳あり物件の再生を得意とする会社（ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社＋協力不動産会社）にセカンドオピニオンを求める価値は十分あります。
Q9. まず何を準備して相談に行けばいいですか？
A. 次の情報があれば、初回相談には十分です。
- 物件の所在地（市区町村・だいたいの住所）
- 固定資産税の納付書（地目・地積の記載があるページ）
- 現在の利用状況（誰かが住んでいるか・空き家か・農地を使っているか）
これをもとに、
- 農地部分の法的な扱い
- 転用・分筆の可否のざっくりした見通し
- リフォームや造成の必要性とおおよその費用感
などを、ホームワーク株式会社や提携専門家と一緒に整理していけます。
Q10. とりあえず今は売るかどうか決められません。それでも相談して大丈夫ですか？
A. もちろん大丈夫です。
- 売る
- 貸す
- 一部だけ手放す
- 将来に備えて整理だけ先にしておく
など、選択肢は一つではありません。
「今すぐ結論を出す」よりも、
まずは「現状と選べる道」を把握することが大切です。
そのうえで、ご家族の状況やお気持ちに合ったタイミングで、
最適な判断ができるようサポートいたします。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
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