【結論】「売却が難しい不動産」でも“理由を分解して出口を設計すれば”必ず動かせる
売却が難しい不動産は、
- 事故物件・訳あり物件だから
- 立地が悪いから
- 古すぎるから
といった「物件のせい」にされがちですが、
現場レベルで見ると、実際に問題になるのは次の3点です。
- 権利や法規制が絡んだ“手続きの難しさ”（再建築不可・借地権・共有・相続未了など）
- 物理的な“使いにくさ・古さ”（狭小・老朽化・農地付き・長期空き家など）
- 心理的な“敬遠要素”（事故物件・近隣トラブル・埋設物・墓地隣接など）
これらが混ざっているほど「普通には売れない」状態になりますが、
逆に言えば、
- どのタイプの“難しさ”なのかを整理し
- 手続き・リフォーム・価格・売り方の役割分担を決め
- 「誰に・どの状態で・いくらぐらいでなら売れるか」を設計する
ことで、「売却が難しい不動産」も現実的な出口を作ることができます。
売却が難しい不動産に共通する「3つの特徴」
1. 権利や法規制が複雑（普通に売れない法律・契約の事情がある）
例：
- 再建築不可物件（道路に接していないなどで建替えできない）
- 借地権付き建物・底地
- 共有名義が多い・相続登記が未了
- 地役権・通行権・越境などの権利関係が複雑
こうした物件は、
- 一般の買主にとって「よく分からない＝怖い」
- 金融機関の住宅ローンが付きにくい
ため、売却が難しくなります。
2. 物理的に使いづらい・老朽化が進んでいる
例：
- 築40〜50年超の木造住宅・長期空き家
- 接道条件が悪い・旗竿地・極端な傾斜地
- 農地付き住宅・広すぎる敷地・形の悪い土地
このタイプは、
- 「買ってからの工事費用」が大きくなりがち
- 解体・造成・インフラ整備にコストがかかる
ため、価格だけでなく「手間の多さ」でも敬遠されやすくなります。
3. 心理的に敬遠されやすい要素がある
例：
- 事故物件（自殺・他殺・火災・事件など）
- 近隣とのトラブル・クレーマー・騒音問題
- お墓・火葬場・ゴミ処理場・工場などの隣接
- 過去の浸水・地盤沈下・地歴に関する不安
法律的には問題がなくても、
- 「なんとなく避けたい」と感じる買主が多い
- 噂やネット情報が残っている
ことで「売却が難しい不動産」になってしまうパターンです。
タイプ別：売却が難しくなりやすい不動産と原因
1. 再建築不可物件
【特徴】
- 道路に接していない / 接道が2m未満 などで建築基準法を満たさず
→ 原則、建物の建替えができない - 古家があっても大規模な増改築が制限される
【なぜ売りにくいか】
- 「建替えできない家」を自宅用に買う人は少ない
- 銀行の住宅ローンが付きにくい（現金購入前提になりがち）
【対処の方向性】
- 近隣との協議で、セットバック・通路負担による接道改善を検討
- 自宅用ではなく、投資家・賃貸用・セカンドハウス層にターゲットを切り替える
- 古家をリフォーム・再生して「今の建物を活かす使い方」を前提に売る
2. 借地権・底地・共有名義など「権利関係がややこしい」物件
【特徴】
- 借地権：土地は他人の所有、上の建物だけ売る形
- 底地：建物所有者がいる土地の所有権だけ
- 共有名義：相続などで所有者が複数
【なぜ売りにくいか】
- 契約関係・権利内容が一般の人には分かりづらい
- 全員の同意が取れないと売却できないケースが多い
- 地主・他の共有者との調整が必要
【対処の方向性】
- 権利関係を図にして整理し、「何を売れるのか」を明確化
- 司法書士・弁護士・不動産会社と連携して、売却スキームを組み立てる
- 場合によっては、借地権と底地の一括売却・共有者の持分買取りなどを検討
3. 相続登記未了・相続人多数の不動産
【特徴】
- 名義が亡くなった親・祖父母のまま
- 何代も相続が重なり、相続人が二桁・三桁に増えている
【なぜ売りにくいか】
- 誰が所有者か、誰のハンコが必要か分からない
- 相続人の一部が連絡不能・海外在住・音信不通
- 相続内容で意見が割れて話が前に進まない
【対処の方向性】
- 司法書士を中心に相続人調査（戸籍収集〜相関図作成）
- 代表者の選定・遺産分割協議のサポート
- 相続登記 → 売却 or 活用という“整理 → 売却”の二段階で進める
4. 農地付き住宅・市街化調整区域の不動産
【特徴】
- 家の横や裏に農地（畑・田）が付いている
- 都市計画上「市街化調整区域」で、建築や転用に制限が多い
【なぜ売りにくいか】
- 農地法の許可・農地転用の手続きが必要
- 宅地化しても採算が合わないケースも多い
- 「農地付き」というだけで敬遠されがち
【対処の方向性】
- 行政（農業委員会・都市計画課）への確認で転用可否を整理
- 「家＋宅地部分」と「農地部分」を分けて売るプランを検討
- 農地は近隣農家・家庭菜園希望者・事業者向けに別アプローチ
5. 事故物件・心理的瑕疵のある不動産
【特徴】
- 自殺・他殺・火災・事件など、過去の出来事がある物件
- 隣地・近隣での事件・事故が広く知られている
【なぜ売りにくいか】
- 告知義務がからみ、説明内容に慎重さが必要
- 一般のマイホーム購入層は敬遠しやすい
- 価格・告知範囲・リフォーム内容のバランスが難しい
【対処の方向性】
- 事実関係を整理し、国交省ガイドライン等を踏まえて告知方針を決定
- 清掃・原状回復＋必要に応じてリフォーム・イメージ刷新
- 事故物件に理解のある層（投資家・賃貸運用前提）への販売も検討
6. 極端な老朽化・長期空き家
【特徴】
- 築40〜50年以上、雨漏り・傾き・構造劣化
- 長く人が住んでおらず、設備もほぼ全交換レベル
【なぜ売りにくいか】
- 「買ってからの費用」が高額になりやすい
- 一般の人は、どれだけ費用がかかるか想像できず不安
- 解体前提なら「土地値 − 解体費」でしか評価されにくい
【対処の方向性】
- 「リフォーム前提で売る」のか「解体更地で売る」のかを数字で比較
- リフォームプランを添えて販売（イメージパース・概算見積り）
- 事業者・買取業者・リフォーム会社との連携で“再生前提”の出口も検討
売却が難しい不動産の基本的な進め方（5ステップ）
ステップ① 「何が難しさの正体か」を整理する
まずは、感覚ではなく事実ベースで整理します。
- 権利関係：登記簿・契約書・相続関係
- 法規制：用途地域・接道・農地指定・再建築可否
- 物理的状態：建物の老朽化度合い・インフラ・敷地形状
- 心理的要素：事故歴・近隣状況・地歴情報 など
この段階で、
- 自分だけで分かること
- 不動産会社やリフォーム会社が見て分かること
- 司法書士・行政書士・弁護士の知見が必要なこと
を分けておくと、話がスムーズです。
ステップ② 「普通には売れない理由」を言語化する
ヒアリング・現地調査の結果をもとに、
- なぜ一般の買主が手を出しづらいのか
- なぜ通常の仲介会社が扱いにくいのか
を、できるだけ具体的な言葉に落とし込みます。
例：
- 「建替えできないため、住宅ローンが付きにくい」
- 「相続人が10人以上いて、同意形成が難しい」
- 「農地部分の扱いがはっきりしておらず、手続きが不明瞭」
ここがはっきりすると、
「どの専門家に、どこまで手伝ってもらうか」も見えてきます。
ステップ③ 「誰に・どう売るか」のシナリオを作る
売却が難しい不動産ほど、
- 一般エンドユーザー（自宅用）
- 投資家（賃貸用・民泊・事業用）
- 近隣住民・地権者
- 買取再販業者・リフォーム会社
といった、複数の候補に対するシナリオが必要です。
例：
- 【A案】リフォーム＋一般ユーザー向け
- 【B案】現状のまま価格を下げて投資家向け
- 【C案】買取再販で早期現金化
それぞれのパターンで、
- 必要な手続き・工事
- 想定売却価格・スケジュール
- 最終的な手取り額
を比較し、「どれが自分にとって現実的か」を検討します。
ステップ④ リフォーム・整理・手続きの優先順位を決める
- まず相続登記と権利整理を先にやるのか
- 先に建物を片付け・解体してから動くのか
- リフォーム・原状回復をどこまで入れるのか
など、やるべきことの順番を決めます。
ホームワーク株式会社では、
- 「売るために必要な最低限の工事」と
- 「やっても回収しづらい過剰投資」
を分けてご提案し、
できるだけ“ムダなコスト”をかけずに売れるようプランを組みます。
ステップ⑤ それでも難しい場合の「最終手段」も含めて検討
どうしても通常の売却が難しい場合は、
- 買取業者・リフォーム会社への一括売却
- 相続土地国庫帰属制度（一定要件を満たす不要な土地を国に引き取ってもらう制度）
- 隣地との等価交換・共有持分のまとめ買い など
“通常とは違う出口”も視野に入れて検討します。
ホームワーク株式会社が関わった再生・売却事例
事例①：再建築不可＋長期空き家の戸建て（都内）
- 状況
- 旗竿地・接道不足で再建築不可
- 築40年以上・5年超の空き家
- 一般の仲介会社に断られた
【対応】
- 建替えではなく、「既存建物のリフォーム活用」を前提に戦略を変更
- 構造診断のうえ、
- 室内フルリフォーム
- 外壁・屋根の補修
- 「リノベ済み戸建（建替え不可・現状活用前提）」として、
投資家・セカンドハウス層向けに販売チャネルを変更
【結果】
- 現金購入可能な投資家が現れ、賃貸用として購入
- 売主は“売れない空き家”から解放
- 物件自体も、賃貸住宅として再生
事例②：相続人多数で動かせなかった地方の実家（農地付き）
- 状況
- 地方の母屋＋広い農地付き
- 名義は祖父のまま、相続登記未了
- 相続人10名以上、誰も本格的に動いていなかった
【対応】
- 司法書士と連携し、相続人調査・相続関係の整理
- 相続人代表者を決めて、母屋＋宅地部分の売却方針に合意
- 農地部分は近隣農家への売却・賃貸を並行検討
- 母屋は最低限のリフォーム＋片付けのうえ、
「セカンドライフ・二拠点生活向け」として販売
【結果】
- 数年動かなかった案件が、整理開始から約1年で全体の出口が確定
- 相続人全員に現金を分配できる形に落とし込み
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（訳あり物件・相続不動産・再生リフォームを多数手がける会社）
「『売却が難しい不動産』という言葉だけを聞くと、
- どうしようもない物件
- 誰も欲しがらない資産
というイメージを持たれるかもしれません。
ですが、現場で感じるのは、
- “難しさの正体”が整理されていない
- どの専門家にどこまで頼めばいいか分からない
- 売り方の戦略が“普通の物件と同じ”になっている
という理由で、
本来あるはずの出口にたどり着けていないケースがとても多い、という現実です。
私たちホームワーク株式会社はリフォーム会社ですが、ただ工事をするのではなく、
- どこに“難しさ”があるのかを整理し
- 相続・登記・農地・再建築不可などの論点を、
司法書士・行政書士・不動産会社と一緒に分解し - 『この物件にとって現実的な出口シナリオ』を一緒に組み立てる
ことを大事にしています。
『この家（土地）は売れないだろう』と決めつける前に、
まずは一度、“何が原因で売りづらいのか”を整理するところから始めてみてください。
その最初の一歩を、私たちが全力でサポートします。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 不動産会社に『売却は難しい』と言われました。本当に諦めるしかありませんか？
A. 不動産会社にも得意・不得意な分野があり、
再建築不可・農地付き・相続未了・事故物件などは敬遠されがちです。
「扱いが難しい＝絶対に売れない」ではありません。
訳あり物件や再生案件を得意とする会社（ホームワーク株式会社のように、リフォームとセットで考える会社）にセカンドオピニオンを求める価値は十分あります。
Q2. 売却が難しい物件でも、リフォームすれば普通に売れるようになりますか？
A. リフォームで「見た目の問題」は大きく改善できますが、
再建築不可・借地・農地・相続トラブルなど「権利・法的な問題」までは解決できません。
- 法的・権利的な整理
- 物理的な改善（リフォーム・解体・造成）
この2つを切り分けて、それぞれに適した対処が必要です。
Q3. 事故物件や近隣トラブルのある物件は、どのくらい値下げが必要ですか？
A. 一般論として10〜30％程度と言われることが多いですが、
- 出来事の内容・時期
- 立地・需要
- リフォーム・再生の有無
などによって差があります。
価格だけでなく、「告知内容」「リフォーム内容」「ターゲット層」で総合的に調整していくことが大切です。
Q4. 相続人が多すぎて、誰から手をつけていいか分かりません。どこに相談すべきですか？
A. 相続関係の整理そのものは司法書士・弁護士の領域ですが、
ホームワーク株式会社では、
- 不動産としての活用・売却シミュレーション
- 建物の状態診断・リフォームの要否
- 相続人全員を説得するための“数字”の資料作成
などをお手伝いしつつ、提携司法書士と連携して進めることが可能です。
Q5. 解体して更地にしたほうが売りやすいと言われました。本当に解体すべきでしょうか？
A. 解体費用は数百万円単位になることもあり、
「解体したのに、更地価格が思ったより伸びなかった」というケースもあります。
- 建物付きのまま売る場合
- 解体して土地として売る場合
それぞれの想定売却価格と、解体費用を比較したうえで判断するのが安全です。
Q6. 市街化調整区域・農地付きの物件ですが、まったく需要はないのでしょうか？
A. 一般の自宅購入層には売りにくいですが、
- 近隣農家の買い増し
- セカンドハウス・趣味の拠点
- 資材置き場・事業用地
など、ニッチな需要に合えば売れるケースもあります。
用途の可能性と、行政のルールを整理したうえで戦略を組むことが重要です。
Q7. まず何を準備して相談すればいいですか？
A. 次の3点が分かれば、初回相談には十分です。
- 物件の場所（市区町村・だいたいの住所）
- 登記名義人（亡くなっているかどうか）とおおよその築年数
- いま困っている点（「再建築不可と言われた」「相続人が多い」など）
これだけで、
- どういった“難しさ”がありそうか
- どの専門家と連携すべきか
- 売却・活用・整理の大まかな方向性
をホームワーク株式会社と一緒に整理し始めることができます。
Q8. 今すぐ売るかどうか決めていません。それでも相談できますか？
A. もちろん可能です。
売却が難しい不動産ほど、
「いきなり売るかどうか」ではなく、
- 現状の整理
- 取れる選択肢の洗い出し
- ご家族との話し合いの材料づくり
から始めることが大切です。
決断を急がせることはありませんので、「まずは状況整理だけ」でも遠慮なくご相談ください。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
ホームグラウンド三軒茶屋
お電話：03-6407-0093
お問合せフォームはこちら
https://www.home-work.co.jp/
