結論｜調布市で売れない物件の多くは「価格設定のズレ」と「物件の見せ方の課題」が原因
調布市で不動産売却を進めている方の中には、
「なかなか売れない」
「問い合わせがほとんどない」
という悩みを抱えている方も、
少なくありません。
・価格は適正なのか
・物件に問題があるのか
・売却方法が間違っているのか
売れない理由が分からないまま、
時間だけが過ぎていくと、
焦りや不安が大きくなります。
調布市で家が売れない理由は、
価格設定のズレ、物件の見せ方の課題、物件自体の条件
のいずれか、
または複数が重なっているケースがほとんどです。
この記事では、
調布市で家が売れない理由について、
成約しにくい物件に多い条件を、
順を追って整理します。
なぜ調布市で売れない物件が出るのか
需要は安定しているが競合も多い
調布市は、
京王線沿線のファミリー需要が安定しているエリアです。
しかし、
売却物件も多く、
競合との比較で選ばれない
ケースがあります。
購入者は複数物件を比較している
購入希望者は、
・同じ価格帯
・同じ駅距離
・同じ広さ
の物件を複数比較し、
最も条件が良い物件を選びます。
そのため、
・価格が高い
・物件状態が悪い
・内覧時の印象が悪い
物件は、
競合に負けて売れ残ります。
調布市で売れない物件に多い条件
① 価格が相場より高い
最も多い理由
売れない物件の最も多い理由は、
価格が相場より高いことです。
相場より10〜20％高い価格では、
購入希望者の予算を超えるため、
問い合わせがほとんど来ません。
例：
・相場：4,500万円
・売出価格：5,000万円（相場より約11％高い）
→問い合わせが少なく、内覧まで至らない
対策：
・複数社に査定依頼し、相場を正しく把握する
・類似物件の成約事例を確認する
・市場の反応を見て価格を調整する
② 駅から遠い（徒歩15分超・バス便）
通勤利便性が低く評価される
調布市では、
駅徒歩圏内の物件が人気で、
駅から遠い物件は、
・通勤時間が長い
・バス便が不便
・資産価値が下がりやすい
という理由で、
敬遠されやすい傾向があります。
対策：
・価格を駅近物件より低く設定する
・周辺環境（静かさ・緑の多さ）を訴求する
・駐車場が広いことをアピールする
③ 築年数が古い・建物状態が悪い
購入後の費用負担が大きい
・築30年以上
・旧耐震基準
・リフォームが必要
・設備が古い
といった物件は、
購入後に、
・リフォーム費用
・耐震補強費用
・設備交換費用
がかかるため、
敬遠されやすい傾向があります。
対策：
・価格を築浅物件より低く設定する
・リフォーム・解体後売却を検討する
・買取業者への売却を検討する
④ 土地形状が悪い（旗竿地・不整形地）
設計自由度が低く、日当たりが悪い
旗竿地や不整形地は、
・駐車場が取りにくい
・日当たりが悪い
・建物の設計自由度が低い
という理由で、
敬遠されやすい傾向があります。
対策：
・価格を整形地より低く設定する
・設計プランを提案する
・土地を分割して売却を検討する
⑤ 接道条件が悪い（再建築不可）
建替えができない
・接道が2m未満
・建築基準法上の道路に接していない
といった条件の場合、
再建築不可となり、
建替えができないため、
評価が大きく下がります。
対策：
・価格を大幅に下げる
・リフォームして現況のまま売却
・買取業者への売却を検討する
⑥ 周辺環境に問題がある
生活利便性が低い
・スーパー・商店街が遠い
・学校が遠い
・公園がない
・騒音・治安の問題
といった条件は、
ファミリー層に敬遠されやすい傾向があります。
対策：
・価格を調整する
・単身・DINKSをターゲットにする
・静かさ・駐車場の広さを訴求する
⑦ 内覧時の印象が悪い
購入意欲が下がる
・清掃・整理整頓ができていない
・荷物が多い
・におい・カビがある
・日当たりが悪い
・設備が古い
といった状態では、
内覧時の印象が悪く、
購入意欲が下がります。
対策：
・清掃・整理整頓を徹底する
・換気して清潔感を出す
・照明を明るくする
・簡易的な補修をする
⑧ 写真・物件紹介文の質が低い
第一印象で選ばれない
不動産ポータルサイトでは、
写真が第一印象を決めるため、
・暗い写真
・狭く見える写真
・整理整頓されていない写真
では、
内覧の問い合わせが来ません。
対策：
・プロのカメラマンに依頼する
・明るい時間帯に撮影する
・広角レンズで広く見せる
・整理整頓した状態で撮影する
⑨ 売却時期が悪い
需要が少ない時期
夏（7〜8月）・冬（12〜2月）は、
需要が少なく、
問い合わせが減りやすい傾向があります。
対策：
・春（1〜3月）・秋（9〜11月）の需要期に売り出す
・需要が少ない時期は価格を調整する
⑩ 不動産会社の営業力が弱い
広告・営業が不十分
・不動産ポータルサイトへの掲載が不十分
・写真・物件紹介文が魅力的でない
・チラシ配布が少ない
・営業活動が消極的
といった場合、
問い合わせが少なく、
売れにくくなります。
対策：
・不動産会社に営業状況を確認する
・媒介契約期間終了後、他社に変更する
売れない物件を成約に導く対策
① 価格を見直す
市場の反応を見て段階的に調整
3か月経っても問い合わせが少ない場合、
価格が相場より高い可能性があります。
・市場の反応を見て価格を調整
・段階的に下げる（5〜10％程度）
② 内覧時の印象を改善する
清掃・整理整頓を徹底
・玄関・リビング・水回りを重点的に清掃
・不要な荷物を片付ける
・換気して清潔感を出す
・照明をすべて点灯する
簡易的な補修
・壁紙の張り替え
・設備の修繕
・ハウスクリーニング
③ 写真・物件紹介文を改善する
プロのカメラマンに依頼
・明るい時間帯に撮影
・広角レンズで広く見せる
・整理整頓した状態で撮影
物件紹介文を魅力的に
・駅距離・周辺環境を具体的に
・学区・生活利便性を訴求
・リフォーム履歴を明記
④ 売却戦略を見直す
ターゲットを変更
・ファミリー層→単身・DINKS
・実需→投資家
・購入→賃貸併用
売却方法を変更
・仲介→買取
・現況売却→解体後売却
⑤ 不動産会社を変更する
媒介契約期間終了後、他社に変更
営業力が弱い、
相性が合わない場合は、
媒介契約期間（通常3か月）終了後、
他の不動産会社に変更する
ことも検討しましょう。
⑥ 買取業者への売却を検討する
確実に売却する
仲介で売却が難しい場合、
買取業者への売却を検討することで、
確実に売却できます。
ただし、
価格は市場相場の70〜80％程度になります。
調布市で売れない物件の誤解
「調布市だから売れる」は誤り
調布市は需要が安定していますが、
競合との比較で選ばれなければ、
売れません。
「時間が経てば売れる」は危険
時間が経つほど、
・新しい競合物件が出る
・物件情報が古く見える
・印象が悪くなる
ため、
早めに対策を取ることが重要です。
「リフォームすれば売れる」は費用対効果次第
リフォームしても、
費用分を売却価格に上乗せできるとは限りません。
まずは価格を見直すことが優先です。
専門家コメント
調布市で家が売れない理由は、
「価格設定のズレ」と「物件の見せ方の課題」
が最も多く、
次いで、
「物件自体の条件（駅距離・築年数・土地形状）」
が影響しています。
売れない物件の多くは、
・相場より10〜20％高い価格設定
・内覧時の印象が悪い
・写真・物件紹介文が魅力的でない
といった、
改善可能な要因が原因です。
調布市は、
京王線沿線のファミリー需要が安定しているエリアです。
適正価格で、
内覧時の印象を良くすることで、
売れない物件でも、
成約につなげることが可能です。
もし3か月経っても売れない場合は、
・価格の見直し
・内覧時の印象改善
・写真・物件紹介文の改善
・不動産会社の変更
・買取への切り替え
といった対策を検討することで、
売却を前に進めることができます。
よくある質問（FAQ）
Q1. 売れない理由で最も多いのは何ですか？
価格が相場より高いことが最も多い理由です。
Q2. 価格を下げればすぐ売れますか？
適正価格まで下げれば、問い合わせは増えます。ただし大幅に下げる前に、他の要因も確認しましょう。
Q3. 駅から遠い物件は売れませんか？
価格を調整すれば売却可能です。静かさや駐車場の広さを訴求しましょう。
Q4. 築年数が古い物件は売れませんか？
価格を調整すれば売却可能です。リフォーム・解体後売却・買取も検討しましょう。
Q5. 内覧時に何を改善すべきですか？
清掃・整理整頓を徹底し、照明を明るくし、換気して清潔感を出しましょう。
Q6. 写真はプロに依頼すべきですか？
第一印象が重要なため、プロに依頼することをおすすめします。
Q7. 不動産会社を変更すべきですか？
媒介契約期間終了後、営業力が弱い場合は変更を検討しましょう。
Q8. 買取に切り替えるべきですか？
仲介で売却が難しい場合、買取で確実に売却することも有効です。
Q9. リフォームしてから売るべきですか？
まずは価格を見直し、費用対効果を見極めてから判断しましょう。
Q10. 売れない期間はどれくらいまで待つべきですか？
3か月経っても売れない場合は、対策を検討すべきです。
調布市で家が売れないと悩んでいる方へ
調布市で家が売れない理由は、
「価格設定のズレ」と「物件の見せ方の課題」
が最も多く、
これらは改善可能です。
3か月経っても売れない場合は、
・価格の見直し
・内覧時の印象改善
・写真・物件紹介文の改善
・不動産会社の変更
・買取への切り替え
といった対策を取ることで、
成約につなげることができます。
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