結論｜調布市で売れない理由の多くは「価格」だが、価格が適正でも「見せ方」と「売却戦略」で差が出る
調布市で不動産売却を進めている中で、
「価格は適正なはずなのに売れない」
「問い合わせは来るが成約に至らない」
という悩みを抱えている方は、
少なくありません。
・価格以外に何が問題なのか
・どこを改善すればいいのか
・売却戦略を変えるべきなのか
価格を下げる前に、
見直すべき視点があります。
調布市で不動産が売れない理由は、
価格が最も多い要因ですが、
価格が適正でも「見せ方」と「売却戦略」で差が出ます。
この記事では、
調布市で不動産が売れない理由について、
価格以外で見直すべき視点を、
順を追って整理します。
調布市で売れない理由の全体像
売れない理由の3つの層
不動産が売れない理由は、
大きく分けて3つの層があります。
第1層：価格の問題
・相場より高い価格設定
・競合物件と比較して割高
第2層：見せ方の問題
・写真・物件紹介文が魅力的でない
・内覧時の印象が悪い
・広告露出が不足
第3層：物件自体の問題
・駅から遠い
・築年数が古い
・土地形状が悪い
・接道条件が悪い
価格が適正でも売れない場合、
第2層の「見せ方」に問題があるケースが多い
です。
～価格以外で見直すべき視点～
① 写真・物件紹介文の質
なぜ重要なのか
不動産ポータルサイトでは、
写真が第一印象を決めるため、
写真の質が低いと、
内覧の問い合わせが来ません。
よくある問題
写真が暗い
・日中に撮影していない
・照明が暗い
・曇りの日に撮影
写真が狭く見える
・広角レンズを使っていない
・撮影アングルが悪い
整理整頓されていない
・荷物が写っている
・生活感が出すぎている
写真の枚数が少ない
・リビング・寝室・水回りなどの主要な部屋を網羅していない
改善策
プロのカメラマンに依頼
・明るい時間帯に撮影
・広角レンズで広く見せる
・整理整頓した状態で撮影
写真の枚数を増やす
・主要な部屋をすべて撮影
・外観・周辺環境も撮影
物件紹介文を魅力的に
・駅距離・周辺環境を具体的に
・学区・生活利便性を訴求
・リフォーム履歴を明記
・ファミリー層向けの訴求文を追加
② 内覧時の印象
なぜ重要なのか
内覧時の印象が悪いと、
購入意欲が下がり、
成約に至りません。
よくある問題
清掃・整理整頓ができていない
・玄関・リビング・水回りが汚れている
・荷物が多い
・整理整頓されていない
におい・カビがある
・ペット臭・タバコ臭
・カビ・湿気のにおい
日当たりが悪い
・カーテンが閉まっている
・照明が暗い
設備が古い・故障している
・キッチン・浴室が古い
・設備が故障している
改善策
清掃・整理整頓を徹底
・玄関・リビング・水回りを重点的に清掃
・不要な荷物を片付ける
・トランクルームを利用する
換気して清潔感を出す
・内覧前に換気する
・消臭剤を使う（使いすぎない）
照明を明るくする
・カーテンを開けて自然光を入れる
・照明をすべて点灯する
簡易的な補修をする
・壁紙の汚れを落とす
・設備の修繕
・ハウスクリーニング
③ 周辺情報の提供
なぜ重要なのか
購入希望者は、
物件だけでなく、周辺環境も重視します。
周辺情報を整理して提供することで、
購入判断を後押しできます。
よくある問題
周辺情報が不足
・学区
・スーパー・商店街
・公園
・病院・保育園
などの情報が提供されていない
改善策
周辺情報マップを作成
・学区
・スーパー・商店街（徒歩〇分）
・公園（徒歩〇分）
・病院・保育園（徒歩〇分）
・バス停・駅（徒歩〇分）
を地図上に示す
内覧時に資料を配布
・周辺情報マップ
・学区情報
・交通アクセス
・生活利便施設一覧
④ 売却時期の調整
なぜ重要なのか
需要が少ない時期に売り出すと、
問い合わせが少なく、
売却に時間がかかります。
需要が多い時期
春（1〜3月）
・転勤・転職に伴う住み替え需要
・子どもの入学・進学に合わせた住み替え需要
秋（9〜11月）
・転勤・転職に伴う住み替え需要
需要が少ない時期
夏（7〜8月）
・暑さで内覧が敬遠される
・夏休みで旅行シーズン
冬（12〜2月）
・寒さで内覧が敬遠される
・年末年始で活動が停滞
改善策
需要が多い時期に売り出す
可能であれば、
春・秋の需要期に売り出す
需要が少ない時期は価格を調整
冬に売り出す場合は、
価格をやや低めに設定する
⑤ 内覧対応の柔軟性
なぜ重要なのか
内覧対応が不便だと、
購入希望者が他の物件に流れます。
よくある問題
内覧日時が限定的
・週末のみ
・平日夜は対応不可
内覧対応が冷たい
・質問に答えない
・急いでいる様子を見せる
改善策
内覧対応を柔軟にする
・週末・平日夜も対応
・購入希望者の希望に合わせる
内覧時に丁寧に対応
・質問に正直に答える
・物件の魅力を伝える
・周辺情報を提供する
⑥ 価格交渉への対応
なぜ重要なのか
価格交渉を拒否すると、
購入希望者が離れます。
よくある問題
価格交渉を一切受け付けない
・「この価格でないと売りません」
・交渉の余地を残さない
改善策
最低売却価格を事前に決めておく
・どこまで下げられるかを決めておく
・柔軟に対応する
価格交渉を前向きに捉える
・購入意欲がある証拠
・成約につなげるチャンス
⑦ 広告露出の不足
なぜ重要なのか
広告露出が不足すると、
物件を知ってもらえず、
問い合わせが来ません。
よくある問題
不動産ポータルサイトへの掲載が不十分
・写真が少ない
・物件紹介文が短い
・上位表示されていない
チラシ配布が少ない
・配布エリアが狭い
・配布回数が少ない
改善策
不動産ポータルサイトへの掲載を充実
・写真を増やす
・物件紹介文を充実させる
・有料オプションで上位表示
チラシ配布エリアを広げる
・周辺エリアに広く配布
・定期的に配布
⑧ 不動産会社の営業力
なぜ重要なのか
不動産会社の営業力が弱いと、
広告・営業が不十分で、
売却に時間がかかります。
よくある問題
営業活動が消極的
・広告が少ない
・問い合わせへの対応が遅い
・内覧の調整が遅い
報告が少ない
・販売状況の報告がない
・市場の反応が分からない
改善策
不動産会社に営業状況を確認
・広告状況
・問い合わせ件数
・内覧件数
・競合物件の状況
媒介契約期間終了後、他社に変更
営業力が弱い、
相性が合わない場合は、
媒介契約期間（通常3か月）終了後、
他の不動産会社に変更する
⑨ ターゲット層の設定
なぜ重要なのか
ターゲット層が明確でないと、
訴求ポイントがずれ、
購入希望者に響きません。
よくある問題
ターゲット層が不明確
・ファミリー層なのか単身なのか
・実需なのか投資なのか
訴求ポイントがずれている
・ファミリー層向けなのに通勤利便性のみを訴求
・単身向けなのに広さを訴求
改善策
ターゲット層を明確にする
・物件条件から想定される購入者層を特定
・その層が重視するポイントを訴求
例：
ファミリー層向け
・学区
・生活利便性
・広さ・間取り
・駐車場
単身・DINKS向け
・駅距離
・通勤利便性
・商業施設
⑩ 競合物件との差別化
なぜ重要なのか
競合物件と比較されるため、
差別化ポイントがないと選ばれません。
よくある問題
競合物件との違いが分からない
・価格・立地・築年数が同じような物件が複数ある
・自分の物件の強みが分からない
改善策
競合物件を調査
・同じ価格帯・駅距離・築年数の物件を調査
・自分の物件の強みを把握
差別化ポイントを訴求
・リフォーム済み
・角地・南向き
・駐車場が広い
・学区が人気
専門家コメント
調布市で不動産が売れない理由は、
「価格」が最も多い要因ですが、
価格が適正でも、
「見せ方」と「売却戦略」で、
差が出ます。
特に、
・写真・物件紹介文の質
・内覧時の印象
・周辺情報の提供
・内覧対応の柔軟性
は、
改善しやすく、
効果が出やすいポイントです。
調布市は、
京王線沿線のファミリー需要が安定しているエリアです。
適正価格で、
見せ方を改善することで、
売れない物件でも、
成約につなげることが可能です。
価格を下げる前に、
・写真を撮り直す
・内覧時の清掃を徹底する
・周辺情報を整理する
・内覧対応を柔軟にする
といった対策を取ることで、
売却を前に進めることができます。
よくある質問（FAQ）
Q1. 価格が適正なのに売れない理由は何ですか？
見せ方（写真・内覧時の印象）や売却戦略に問題があるケースが多いです。
Q2. 写真はプロに依頼すべきですか？
第一印象が重要なため、プロに依頼することをおすすめします。
Q3. 内覧時に何を改善すべきですか？
清掃・整理整頓を徹底し、照明を明るくし、換気して清潔感を出しましょう。
Q4. 周辺情報はどこまで提供すべきですか？
学区、スーパー、公園、病院、交通アクセスなどをマップにまとめて提供しましょう。
Q5. 売却時期はいつが良いですか？
春（1〜3月）・秋（9〜11月）の需要期が有利です。
Q6. 内覧対応はどこまで柔軟にすべきですか？
週末・平日夜も対応できるようにすることをおすすめします。
Q7. 価格交渉にはどう対応すべきですか？
最低売却価格を事前に決めておき、柔軟に対応しましょう。
Q8. 不動産会社を変更すべきですか？
営業力が弱い場合は、媒介契約期間終了後に変更を検討しましょう。
Q9. ターゲット層はどう設定すべきですか？
物件条件から想定される購入者層を特定し、その層が重視するポイントを訴求しましょう。
Q10. 競合物件との差別化はどうすればいいですか？
自分の物件の強み（リフォーム済み、角地、駐車場が広いなど）を訴求しましょう。
調布市で不動産が売れないと悩んでいる方へ
調布市で不動産が売れない理由は、
「価格」が最も多い要因ですが、
価格が適正でも、
「見せ方」と「売却戦略」で、
差が出ます。
価格を下げる前に、
・写真を撮り直す
・内覧時の清掃を徹底する
・周辺情報を整理する
・内覧対応を柔軟にする
といった対策を取ることで、
成約につなげることができます。
【お問い合わせ窓口】
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