川口市の借地権買取｜成立条件を左右する契約内容の分岐

2026年2月20日

【結論】川口市の借地権買取は「契約書に何が書いてあるか」と「実際にどう運用されてきたか」を分けて整理できるかで結果が変わる

埼玉県川口市で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／地主による借地権の買い取り／借地権＋底地の同時整理）を検討するとき、
最初につまずきやすいのが、次のような点です。

「そもそも、この借地権は売れるのか？」
「地主に買い取ってもらうのか、第三者に売るのか、何が現実的なのか？」
「古い契約書で、内容もあいまい……これでも話を進められるのか？」

川口市は、
タワーマンションや分譲マンションが増えてきた一方で、

昭和期に農地・宅地として貸し出された古い借地
長年更新を重ねてきた借地権付き戸建て・アパート
相続を経て地主側・借地人側双方の世代交代が進んだ土地

がまだ多く残るエリアです。

借地権買取がうまくいくかどうかを左右する最大のポイントは、

契約書に「どう書いてあるか」（条文上のルール）
実際には「どう運用されてきたか」（地代・更新・承諾などの実務）

この2つをきちんと整理したうえで、

どの分岐（売却パターン）なら成立可能性が高いか
逆に、どの分岐は無理がありトラブルになりやすいか

を見極めることです。

この記事では、川口市での借地権買取について、

なぜ判断が難しくなりやすいのか
成立条件を大きく左右する「契約内容」の分岐
川口市でよくあるパターンと買取スキーム
実務上の進め方と注意点

を、借地・訳あり物件の整理を多く手がけるホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ川口市の借地権買取は判断が難しくなりやすいのか

川口市特有の「古い借地契約 × 再開発ニーズ」の重なり

川口市では、

戦後〜昭和40〜60年代頃に設定された借地契約（旧借地法適用）
その後、更新・建替えを繰り返してきた住宅用借地
近年の再開発・建て替えニーズ

が重なって存在しています。

そのため、

契約書は古いが、実務的には柔軟に運用されてきた
口頭の取り決めが多く、どこまでが“約束”か線引きが難しい
地主・借地人どちらも「現状をこのまま次世代に渡したくない」と悩んでいる

といったケースが少なくありません。

借地権・底地ともに「相場のブレ」が大きい

川口市の地価・相場は、

川口駅・西川口駅周辺の高密度エリア
鳩ヶ谷・新井宿・東川口などの住宅地
旧市街・工業系エリア

などで大きく異なります。

加えて、借地権・底地については、

借地権割合（路線価上の割合）
実際の市場ニーズ（住宅用か、再開発用地か）
契約内容（期間・地代・承諾料・更新歴）

によって評価が変わるため、

「借地権は土地の◯割で売れる」という単純な判断が非常に危険です。

借地権買取の成否を分ける「契約内容の分岐」4つ

ここからは、川口市で借地権買取を検討する際に、
ホームワーク株式会社が必ず確認する「契約上の分岐点」を整理します。

分岐① 旧借地法か、借地借家法か（契約開始時期と条文）

まず押さえるべきは、

契約開始が「旧借地法」時代か
「借地借家法」施行後に新たに契約したのか

です。

おおまかな影響

旧借地法借地
- 借地人保護が強く、地主からの解約が難しい
- 長期にわたる安定利用を前提とした契約が多い
借地借家法借地
- 標準的な契約期間（30年など）が設定されやすい
- 期間満了時の扱いが条文上明確になりやすい

買取スキームを組む際には、

地主が「今後も借地として貸し続けたい」のか
むしろ「この世代で借地関係を整理したい」のか

という意向と合わせて、
どの法律が適用されているかを前提に考える必要があります。

分岐② 更新の有無・更新の仕方（書面か口頭か）

次に重要なのが「更新の履歴」です。

書面で更新契約を結んでいるか
更新料を支払い続けているか（領収書など）
実務上「自動更新」のような形で継続してきたか

ポイント

書面更新＋更新料支払いあり
→ 現在も契約継続の意思が明確で、安定した関係とみなされやすい
書面なし・更新料なしだが、地代は支払っている
→ 実態としては継続しているが、法律上の整理が必要になる場合がある

買取の場面では、

「契約がいつまで有効か」
「地主・借地人どちらがどこまで権利主張できるか」

を読み解くうえで、この更新履歴が大きな分岐点になります。

分岐③ 地代・更新料・承諾料など「お金の条件」の記載

借地契約書や覚書に、

地代（月額・年額・支払方法）
更新料の有無・計算方法
増改築承諾料・名義変更承諾料の基準
遅延時の扱い

などがどこまで記載されているかも重要です。

ここが曖昧なケースほど、買取の交渉で揉めやすいのが実情です。

地代が路線価・公租公課に対し「高い／低い」
承諾料の相場に対し「地主の希望がかけ離れている」
実務上「ほぼ徴収してこなかった」履歴がある

など、契約書と実務運用のギャップが買取条件を大きく左右します。

分岐④ 建替え・譲渡・転貸に関する条項

契約書の中で、

建物の建替え（増改築）の可否
第三者への譲渡（売買）の許可条件
転貸（又貸し）の扱い

がどう書かれているかによって、

【借地権を第三者に売る】こと自体が、
- 「契約上OKな行為」なのか
- 「地主の承諾が必須」なのか
承諾を得るために「どの程度の承諾料」が妥当か

といった交渉の前提が変わってきます。

とくに川口市の住宅地では、

「建替えは、地主の承諾＋承諾料支払いを条件に可」
「名義変更・譲渡には、所定の承諾料を支払うこと」

といった条項が多く見られます。

川口市でよくある借地権買取のパターン（イメージ事例）

※プライバシー保護のため、実際の案件を抽象化したイメージです。

事例①：老朽化した借地権付き戸建てを、建替え前提で買取（借地人 → 第三者）

エリア：川口駅から少し離れた住宅地
状況：
- 昭和50年代に旧借地法で契約
- 木造2階建て戸建てが老朽化（雨漏り・傾きあり）
- 子世代は都内で持ち家を取得済み、今後住む予定なし

【契約内容の分岐】

契約：旧借地法・書面あり
更新：過去に数回更新覚書あり＋更新料支払いの履歴あり
条項：建替え・譲渡には地主の承諾＋承諾料支払い条項

【ホームワーク株式会社の対応イメージ】

契約書・覚書・地代支払履歴から、
「契約関係は安定して継続中」と整理
地主と個別に面談し、
「建替えを前提とした借地権の第三者買取」について意向確認
ホームワークが借地権を一旦買取り、
- 地主と建替え承諾料・地代調整を協議
- 建物を解体し、新築戸建プランを作成
最終的に、完全所有権ではなく「借地権付き新築」としてエンドユーザーへ販売

【ポイント】

契約が整理されていたため、地主も「次の世代まで貸して良い」と判断しやすかった
借地人（売主）は、老朽化・建替え・承諾交渉の手間を負わずに現金化できた

事例②：相続で引き継いだ借地権付きアパートを、底地ごと一括整理（借地権＋底地同時売却）

エリア：西川口駅圏の住宅と店舗が混在するエリア
状況：
- 親が借地に建てた木造アパート（築40年以上）を相続
- 入居率低下・修繕負担増により、子世代は賃貸経営に消極的
- 地主も高齢で、底地の相続や管理に不安を抱えている

【契約内容の分岐】

契約：旧借地法・契約書あり
更新：長年、更新書面は交わしていないが、地代支払いは継続
条項：譲渡・増改築に地主承諾が必要と明記

【対応イメージ】

借地人側・地主側の双方と個別にヒアリングし、
「この機会に借地関係を解消してもよい」という共通認識を確認
ホームワークが、
- 借地権（アパート）と底地をセットで買取
- アパートを解体し、土地を再区画・整地
完全所有権の建売用地として、一般ユーザー向けに分譲

【ポイント】

「借地権だけ／底地だけ」をバラバラに売るより、
セットで整理するほうが需要が高く、価格も安定した
借地人・地主ともに、将来の相続トラブル・修繕負担から解放された

事例③：契約書紛失・更新覚書なしの古い借地（契約整理からスタート）

エリア：鳩ヶ谷エリアの住宅地
状況：
- 祖父母の代から「借りている」と言われてきた土地
- 契約書が見当たらず、借地契約の詳細が不明
- 地主側も世代交代しており、細かい経緯を知らない

【契約内容の分岐】

契約書：双方とも原本が見つからない
更新：口頭でのやり取りのみ、地代は支払い続けている
条項：条文ベースでは確認できない状態

【対応イメージ】

固定資産税の通知書・古い領収書などから、
- 地代の金額・支払い期間
- 課税状況（宅地・借地として扱われているか）
  を整理
地主側にヒアリングし、過去の承諾・更新の経緯を可能な範囲で確認
弁護士・司法書士とも連携し、
- 実務上の長年の使用実態
- 双方の認識
  を踏まえた「現時点での契約整理案」を作成
必要に応じて、新たな借地契約書・覚書を締結し直したうえで、
- 借地権の第三者売却
- 借地権＋底地のセット買取
  いずれかの方向に進める

【ポイント】

「契約書がないから売れない」とあきらめるのではなく、
まず「事実関係の整理」と「双方の認識合わせ」から着手した
整理ができたことで、第三者への買取・売却が現実的な選択肢になった

川口市の借地権買取でかかりやすい主な費用

契約・登記の整理コスト

相続登記（地主・借地人いずれかが未登記の場合）
名義変更登記
借地契約の再締結・覚書作成（弁護士・司法書士費用）

→ 「誰が・どこまで負担するか」を、買取価格とセットで整理する必要があります。

建物解体・測量・境界確定費用

老朽化した建物の解体費
将来の活用を見据えた測量・分筆費用
境界確定（隣地との合意形成を含む）

→ 川口市のように敷地が細かく分かれているエリアでは、
　測量・境界協議に時間がかかることも少なくありません。

税金（譲渡所得税・住民税など）

借地権・底地を売却して利益が出た場合の譲渡所得税
相続空き家特例などの適用可能性（条件を満たす場合）

→ 「どのスキームなら税負担が軽いか」まで含めて、
　早い段階で税理士・専門家に確認するのがおすすめです。

川口市での借地権買取の進め方（5ステップ）

ステップ① 売却・整理の目的と優先順位を整理

なぜ今、借地を動かしたいのか
- 相続対策／老朽化／賃貸経営からの撤退／現金化など
価格・スピード・将来のトラブル回避のどれを優先したいか

これによって、

借地権だけを第三者に売るのか
地主に買い取ってもらうのか
借地権＋底地をまとめて業者に整理してもらうのか

といった「分岐」が変わります。

ステップ② 契約書・覚書・登記情報の洗い出し

借地契約書・更新覚書
地代の領収書・通帳記録
登記簿（借地権者・底地所有者）

を可能な範囲で集め、
「契約内容」と「実務運用」の双方を整理します。

※この段階で、すべてそろっていなくても構いません。
　不足分はホームワーク株式会社や司法書士と一緒に補っていきます。

ステップ③ 「契約内容の分岐」と「スキーム候補」を整理

ホームワーク株式会社のような、借地・底地も扱う会社に相談し、

契約内容（法律上のルール）
運用実態（地代・更新・承諾歴）
地主・借地人双方の意向（分かる範囲で）

を踏まえて、

借地権のみ第三者に売却
地主による借地権の買取（底地に集約）
借地権＋底地の同時売却（完全所有権として再生）

などの候補スキームを検討します。

ステップ④ 地主・借地人の意向すり合わせと条件交渉

借地人側から相談を受けた場合 → 地主の意向と事情をヒアリング
地主側から相談を受けた場合 → 借地人の利用状況・将来希望を確認

ホームワーク株式会社のような第三者が間に入ることで、

感情的な対立を避けつつ
契約内容・相場・税務の観点から「落としどころ」を探る

ことが可能になります。

ステップ⑤ スキーム決定・売買契約・決済

最終的なスキーム（誰に何を売るか）が決まったら、

買取（売却）価格
決済時期
解体・測量・契約整理の費用負担
残置物・入居者対応（アパート等の場合）

を明確にし、売買契約〜決済へ進みます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川口市・蕨市エリアで借地権・底地・訳あり物件の再生と買取・売却を行う会社）

「川口市の借地権買取で一番重要なのは、『この借地が売れるかどうか』を感覚で決めないことだと考えています。

ポイントは、

契約書に“何が書いてあるか”
実際には“どう運用されてきたか”
地主・借地人が“これからどうしたいのか”

この3つを、いったん冷静に分けて整理することです。

同じ川口市内でも、

契約の種類
更新の履歴
地代や承諾料の運用実態

によって、

『借地権だけを第三者に売れる』ケース
『地主に買い取ってもらうのが現実的』なケース
『借地権と底地をまとめて整理しないと前に進みにくい』ケース

など、取るべき選択肢は大きく変わります。

私たちの役割は、

「この契約内容なら、どんな分岐があるか」
「それぞれいくらくらいで、どんな手間とリスクがあるか」

をできるだけ分かりやすくお伝えし、
売主様・地主様にとって“納得度の高い出口”を一緒に探すことだと考えています。

『契約書が古い』『細かいことは親の代しか知らない』『地主さんにどう切り出せばいいか分からない』
という段階でも構いません。
まずは、今ある情報から整理を始めていきましょう。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 川口市の借地権は、必ず地主にしか売れないのでしょうか？
A. いいえ、必ずしも地主にしか売れないわけではありません。契約内容・地主の意向・立地・建物の状態によっては、第三者（一般の買主・買取業者など）に借地権を売却できるケースもあります。ただし、多くの場合で地主の承諾が必要になるため、事前の契約確認と関係性の整理が重要です。

Q2. 借地契約書を紛失してしまいました。それでも買取・売却の相談はできますか？
A. 相談自体は可能です。固定資産税の通知書・地代の領収書・古い手紙やメモなどから、契約の実態を推測できることも多くあります。また、地主側が契約書の控えを保管しているケースもありますので、専門家と一緒に探していく形で進めることができます。

Q3. 地主との関係が悪く、直接話をしたくありません。それでも話を進められますか？
A. 可能です。ホームワーク株式会社のような第三者が間に入り、

地主側との連絡
条件のすり合わせ
必要な書面のやり取り
を代行することで、直接対面せずに整理を進めることもできます。委任状などの手続きが必要になる場合もありますが、その点も含めてサポート可能です。

Q4. 古い借地権付きの戸建てを相続しました。解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体前提ではありません。

現況のまま借地権付き建物として売却
ホームワークのような業者に「建物付きのまま」買取
といった選択肢もあります。解体費用は高額になりやすく、先に自己負担してしまうと手取りが減ることも多いため、解体前に「解体あり／なし」の両方でシミュレーションすることをおすすめします。

Q5. 底地（地主側）だけを先に売ることはできますか？
A. ケースによりますが、借地人の同意状況や契約内容を踏まえたうえで、

投資家向けに底地だけ売却
借地人へ優先的に買取打診
といった形はあり得ます。ただし、その後の借地契約の相手が変わるため、借地人との関係性や将来の方針も含めた慎重な検討が必要です。

Q6. 借地権を買い取ってもらった場合、税金はどのくらいかかりますか？
A. 売却益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかる可能性があります。取得時期・取得価格・相続の有無・各種特例適用の可否によって税額は大きく変わりますので、具体的な金額は税理士にシミュレーションしてもらうのが安全です。ホームワーク株式会社から税理士をご紹介することも可能です。

Q7. 借地権のままリフォームして住み続けるのと、今のうちに売却・買取してもらうのと、どちらが得ですか？
A. 「得・損」は、