川口市の借地権売却｜再開発周辺で交渉が難しくなる理由

2026年2月20日

【結論】川口市の借地権売却は「再開発エリアほど、地主・借地人・事業者の思惑がズレやすく、その整理が交渉難度を一気に上げる」

川口市で借地権付きの自宅やアパートを
「そろそろ売ろうか」と考え始めたとき、
とくに再開発が進んでいる駅周辺・幹線道路沿いのエリアでは、

「このあたりは地価が上がっているから、むしろ売りやすいはずだ」
「再開発で土地の価値が高くなっているなら、借地権も高く売れるのでは」

と期待される方が少なくありません。

ところが実務の現場ではむしろ逆で、

地主の期待値が一気に上がる
事業者（デベロッパー）や投資家が底地を狙い始める
借地人側も「安くは手放したくない」

という三者三様の思惑が交錯し、
契約整理・価格交渉が「普通の住宅地以上に」難しくなるケースが増えています。

再開発周辺の借地権売却で大切なのは、

「エリア全体の地価が上がっている」という“期待”と
「いまの借地契約のままでは活用しづらい」という“現実”

を切り分けて整理し、

どこまでなら借地権として売却で着地を目指すのか
どこから先は、底地も含めた“まとめて整理”を検討するのか

という「現実的なライン」を見極めることです。

この記事では、川口市（特に駅周辺・幹線沿いなど再開発エリア）での借地権売却について、

なぜ再開発周辺ほど交渉が難しくなるのか
実際にどんな「行き違い」が起こりやすいのか
売却前に整理しておくべきポイントと進め方
ホームワーク株式会社が現場で意識していること

を、借地・底地・訳あり物件を多く扱う立場から整理します。

なぜ川口市の「再開発周辺の借地権」は交渉が難しくなるのか

理由① 「地価が上がっている」という期待が、三者で違う方向に膨らむ

再開発や周辺のマンション建設が進むと、ニュースや噂を通じて、

「このあたりの土地はかなり値上がりしているらしい」
「近所の土地が○○万円／坪で売れたそうだ」

といった情報が広まりやすくなります。

その結果：

地主
→ 「うちの土地ももっと高いはず」「借地人には安く手放したくない」
借地人
→ 「借地権とはいえ、前より高く評価されるべき」
事業者・投資家
→ 「まとまった土地にできれば高い開発価値があるが、バラバラの借地のままではリスクが高い」

というふうに、
同じ“値上がり”の話を聞いても、立場ごとに“受け止め方”が違ってしまうのです。

この温度差が埋まらないまま、

借地人「もっと高く売れるはずだ」
地主　「そんな金額では承諾できない」
事業者「その条件なら別の土地を探す」

といった「三すくみ」の状態に陥り、交渉が長期化・複雑化しやすくなります。

理由② 「借地のままでは使いにくい土地」が増える

再開発が進むエリアほど、

低層の戸建て・アパートが建ち並ぶ古い借地エリアの中に
高層マンションや大きな商業施設が入り始めている

といった“混在状態”が起こりやすくなります。

事業者や投資家から見ると、

本当は数筆まとめて一体開発したい
しかし、借地権・底地がバラバラだと、計画の自由度が低い

という状況になり、

「借地権だけ・底地だけを中途半端に売っても、
全体としては活用しづらい土地になってしまう」

という判断に傾きやすくなります。

つまり、

地価は上がっているのに
借地のままでは「価値を生かしきれない」

というギャップが、
「じゃあ誰がどこまで整理の負担を持つのか」という交渉論点になってしまうわけです。

理由③ 借地契約ごとの“濃淡”が、まとめて整理を難しくする

川口市の古い借地エリアでは、

旧借地法時代から続く借地
地代がずっと据え置きの借地
更新覚書がきちんとある借地／ほとんど口約束のままの借地

といったように、「契約ごと」に状態の差が大きいのが実情です。

同じ一帯の中に、

借地人と地主の関係が良好で、整理に前向きな区画
そもそも相続で地主が誰かもよく分からない区画
地代滞納や契約内容などで長年くすぶっている区画

が入り乱れていることも珍しくありません。

再開発周辺では、

一筆ごとの評価だけでなく
「この一帯をまとめてどう再構成するか」

という視点が入ってくるため、
1〜2件だけ売却・整理したくても、周りの状況に引きずられる場面が多くなります。

交渉がこじれやすい典型パターンと、その背景

ここからは、川口市の再開発周辺で実際に起こりやすい
「借地権売却が難航するパターン」を整理します。

パターン① 「地主は“全部まとめて”、借地人は“自分の区画だけ”を考えている」

借地人：
「自分の家（借地権）だけでも早く売却・整理したい」
地主：
「この一帯をまとめて整理したい。1軒ずつ動かれると計画が立てづらい」

という構図です。

地主側は、

将来、底地をまとめてデベロッパーに売りたい
もしくは、借地権者と一緒に等価交換などのスキームを組みたい

と考えていることが多い一方、

借地人側は、

「そこまで大きな話でなく、うちはうちの都合で売りたい」
「自分の代で片付けておきたい」

という、より“個別事情”に根ざした意向を持っています。

この「時間軸・スケール感の違い」が、
**「今すぐ売りたい」vs「今は動きたくない」**という対立構図を生みやすくなります。

パターン② 「借地権価格」と「承諾料・底地評価」の足し算が合わない

借地権を第三者に売る場合、多くのケースで

借地権の売買代金
地主への名義変更承諾料・建替え承諾料
場合によっては底地の一部買い取り

といった費用が絡みます。

再開発周辺で地価が上がっていると、

借地人：
「借地権価格も高くなっているはずだ」
地主：
「承諾料や底地価値も当然上がっている」

となり、

「借地権価格（＋買主の負担）＋承諾料（地主の希望）」
＝市場の許容価格を超えてしまう

という現象が起こりがちです。

結果的に、

買主：「そのトータル金額なら、他の土地を買った方が合理的」と判断
借地人・地主：「お互いに譲れず、条件が合わない」

という形で、交渉が決裂しやすくなります。

パターン③ 事業者・投資家の打診が入ったあとに「欲」が出て固まる

再開発周辺では、

デベロッパー
建売業者
投資家

などから、地主・借地人のいずれかに

「このエリアをまとめて買いたい」
「条件次第で検討したい」

といった打診が入ることがあります。

この情報が入ると、

地主：「いずれ高値で一括売却できるかもしれないから、今は条件を崩したくない」
借地人：「開発業者が来るくらいだから、自分の借地権も相当価値があるはずだ」

と双方の期待値が上がり、
結果的に“待ち”の姿勢が強くなって、現実的な交渉が進まなくなることがあります。

問題は、

事業者側の打診は、あくまで「条件が整えば」の前提付きであることが多く
すべての関係者が合意しなければ、話が前に進まない

という点です。

川口市・再開発周辺で借地権を売却する前に整理すべきこと

① 「自分はどこまでをゴールにするのか」をはっきりさせる

まず、他の借地人・地主・事業者の思惑とは切り離して、

自分は、何を整理したいのか
- 自宅だけか
- アパートも含めた収益物件か
- 相続全体の問題か
いつまでに着地させたいのか
- できれば◯年以内
- この世代のうちになど

をはっきりさせます。

「自分のゴール」が曖昧なまま、
周囲の再開発情報や“値上がり話”だけを聞いていると、
判断がぶれて長期化しやすくなります。

② 契約内容と実務運用を分けて把握する

借地契約書・更新覚書の有無
地代・更新料・承諾料の取り決め
実際にどう運用されてきたか（地代水準・支払い履歴・承諾歴）

を整理し、

「条文上どうなっているか」
「実務上どう扱われてきたか」

を分けて把握します。

再開発周辺では、

事業者・投資家からの評価
地主側の判断

のいずれも、この「契約の中身」に大きく左右されるため、
感覚だけで「高く売れそう／売れなさそう」を決めるのは危険です。

③ 「借地権だけ」で行くか、「底地も含めて整理するか」を仮決めする

借地権だけを第三者に売却して終わらせたいのか
地主に買い取ってもらう方向を優先したいのか
将来的に借地権＋底地をまとめて再生したいのか

を、自分なりの「第一希望」として仮に決めておきます。

そのうえで、不動産・借地に詳しい会社（ホームワーク株式会社など）に、

その希望ルートの「現実性」
他に取りうるスキーム（第二・第三案）

を確認していくと、
交渉の“軸”がぶれにくくなります。

川口市の再開発周辺で実際にあり得る売却スキーム

※以下は典型的なスキーム例であり、個別の契約・エリア状況によって変わります。

スキーム① 借地権だけ第三者売却（地主承諾＋場合により承諾料）

【前提】

借地契約が比較的整理されている
地主が「借地として貸し続ける」意向を持っている
建替え・名義変更承諾など条項が明確

【流れイメージ】

契約内容を整理し、借地権価格の査定
地主に対し、名義変更（場合により建替え）承諾の打診
第三者（実需／投資家）に借地権付き建物として売却

【ポイント】

「承諾料」を含めたトータルコストが市場価格に収まるかどうか
将来の再開発・建替えのしやすさが、買主の評価に影響

スキーム② 地主による借地権買取（底地にまとめて所有権化）

【前提】

地主が、将来の開発・一括売却を見据えている
借地人は「地主に売り渡す」ことに一定の理解がある

【流れイメージ】

借地権価格の評価（借地権割合・建物価値などを踏まえて）
地主が借地権（建物）を買い取り、底地と統合
将来、一体として事業者に売却／自ら開発

【ポイント】

借地人としては「底地価格の一部」を取り込んだ形での売却が可能なケースも
地主側の資金力・将来計画に左右されるため、すべての案件で取れるわけではない

スキーム③ 借地権＋底地を、第三者（業者等）がセットで買取・再生

【前提】

借地人・地主ともに「この機会に関係ごと整理したい」意向がある
エリアとして再開発ポテンシャルが高い

【流れイメージ】

ホームワーク株式会社のような業者が、
- 借地権（建物）
- 底地
  をセットで購入
老朽建物の解体・測量・区画整理・用途変更などを実施
完全所有権の土地として、戸建分譲・マンション用地・事業用地などに再生

【ポイント】

借地人・地主の双方が「一度でスッキリしたい」場合に現実的
将来の開発価値を前提に価格が組まれるため、交渉・査定の設計に専門性が必要

川口市の借地権売却の進め方（再開発周辺版・5ステップ）

ステップ① 目的・期限・希望スキームの整理

なぜ今売却・整理したいのか
いつまでに着地すれば安心か
「借地権だけ／底地ごと／一体再生」どこに重心を置きたいか

を紙に書き出すレベルで整理します。

ステップ② 契約・登記・現況の情報を集める

借地契約書・更新覚書
地代の履歴・承諾歴
登記簿（借地権者・底地所有者）
建物の状態・老朽化度合い

を把握し、

「契約上どうなっているか」と
「実際にはどう運用されてきたか」

をセットで整理します。

ステップ③ 借地・底地に詳しい専門家に「スキーム候補」を聞く

ホームワーク株式会社のような、借地権・底地も扱う会社に相談し、

契約内容から見た「取りうる選択肢」
各スキームの「概算価格」「期間」「手間・リスク」

を一覧にします。

この段階では「実際にどれを選ぶか」はまだ決めなくて構いません。
まずは「何通りの出口があり得るのか」を可視化することが重要です。

ステップ④ 地主・他の関係者との意向すり合わせ（必要に応じて）

借地人側からの相談 → 地主に現状の考えをヒアリング
地主側からの相談 → 借地人の将来意向・相続状況を確認

第三者としてホームワーク株式会社が間に入り、

感情的な対立を避けつつ
法律・相場・税務の観点から「落としどころ」を探る

形で進めていきます。

ステップ⑤ 条件の最終調整・契約・決済

売却（買取）価格
決済時期・スケジュール
解体・測量・契約整理の費用負担
残置物・入居者対応（アパート等の場合）

を明確にし、売買契約〜決済へと進みます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川口市・蕨市エリアで借地権・底地・再開発エリアの不動産再生を手がける会社）

「川口市の中でも、駅周辺や幹線道路沿いなど“動きのあるエリア”ほど、
借地権の売却・整理は一見『チャンスが多そう』に見えますが、
実際には**『関係者の思惑のズレをどう整えるか』という難しい作業**が必要になります。

私たちが現場で強く感じているのは、

借地人・地主・事業者それぞれが、“自分の立場から見た値上がり”だけを見てしまうと、話が前に進まない
一方で、契約内容・運用実態・エリアの開発ポテンシャルを冷静に整理していくと、
“意外と現実的なライン”が見えてくることが多い

ということです。

ホームワーク株式会社では、

まずは『この借地契約が、紙の上ではどうなっているか』
次に『実際にはどう運用されてきたか』
そして『売主様（借地人・地主）が、本当は何を優先したいのか』

の3つを時間をかけて整理し、

借地権だけ売るのか
地主に買い取ってもらうのか
借地権＋底地を一体として再生するのか

それぞれのルートで「金額・期間・リスク」を見える化したうえで、
一緒にベストに近い選択肢を探していく、というスタンスを大切にしています。

『再開発の話が出てきてから、余計にどうしていいか分からなくなった』
『地主さん／借地人さんと、どこから話を切り出せばいいか分からない』

という段階でも構いませんので、
まずは“現状整理”から一緒に始めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 川口市の再開発周辺なら、借地権も必ず高く売れますか？
A. 「必ず高く」ということはありません。
地価が上がっていても、

借地契約の内容が厳しい
地主との関係がこじれている
建物が老朽化しすぎている
などの場合、買主や事業者は「整理コスト」を強く意識します。
地価の上昇＝そのまま借地権価格が上がる、とは限らない点に注意が必要です。

Q2. 借地契約書が古くて内容もよく分かりません。それでも売却相談できますか？
A. 相談は可能です。
契約書・覚書・地代の領収書・固定資産税の通知書など、
手元にある情報をもとに、まずは「現状の契約関係」を仮整理していきます。
不足している部分は、地主側へのヒアリングや司法書士・弁護士との連携で補っていきます。

Q3. 周りの土地にデベロッパーが声をかけているようです。うちも待っていたほうが得ですか？
A. 一概には言えません。

将来、高値で一括開発される可能性
そこに至るまでの期間・不確実性
その間の管理負担・相続リスク
を比較して判断する必要があります。
「待つ」という選択肢も含めて、いくつかのシナリオを数字で比較することをおすすめします。

Q4. 借地権を売る前に、解体やリフォームをしておいた方がいいですか？
A. 物件によりますが、再開発周辺では

どうせ建替え・再開発前提になる → 現況のまま買取・売却
となるケースも多くあります。
解体や大規模リフォームを先に自己負担する前に、
「現況のまま売る／解体して売る」の両パターンで査定・シミュレーションを行うのが安全です。

Q5. 地主との関係が悪く、直接話をしたくありません。それでも話を進められますか？
A. 可能です。
ホームワーク株式会社のような第三者が間に入り、
地主側との連絡・条件調整を代行できます。
委任状などの手続きは必要になりますが、
直接顔を合わせずに整理を進めた事例も多数あります。

Q6. 借地権を売却した場合の税金（譲渡所得税）が心配です。
A. 税額は、

取得費（過去の購入費用など）
譲渡価格（今回の売却額）
所有期間・相続の有無・各種特例の適用可否
によって変わります。
買取・仲介いずれの場合も計算方法は同じですが、
買取の方が売却額が抑えられる分、税額も相対的に小さくなる可能性があります。
具体的な税額は税理士と連携してシミュレーションを行います。

Q7. 地主側なのですが、借地権者が多すぎてどう整理してよいか分かりません。相談できますか？
A. もちろん可能です。

借地の筆数・契約内容
借地人の人数・世代交代の状況
将来の方針（保有継続／一部売却／一括整理など）
を整理したうえで、
「どこから・どの順番で手を付けるべきか」を一緒に考えていきます。
部分的にホームワーク株式会社が買取り、再生のお手伝いをするケースもあります。

Q8. 川口市以外（蕨市・戸田市など）の借地権も一緒に話を聞いてもらえますか？
A. はい、可能です。
生活圏が近いこれらのエリアは、市場動向や再開発の影響も連動しやすいため、
「どのエリアから先に整理するか」「どの物件はまだ持つべきか」
といった資産全体のバランスを踏まえたご相談も増えています。

Q9. 一度買取査定をしてもらったら、必ず売らないといけませんか？
A. その必要はありません。
買取査定は「選択肢のひとつ」としての提示ですので、