さいたま市緑区の借地権売却が難航しやすい理由とは

2026年2月24日

【結論】緑区の借地権売却は「契約の古さ」「地主の意向」「出口設計の曖昧さ」が重なると一気に難しくなる

さいたま市緑区（東浦和・浦和美園・中尾・大門・三室など）で
借地権付きの不動産を売却しようとすると、

「そもそも買い手が付きにくい」
「地主が首を縦に振らない」
「不動産会社ごとに言うことが違い、話が進まない」

といった“難航パターン”にはまりやすくなります。

背景にあるのは、

古い借地契約（旧借地法）や更新の経緯がバラバラで「契約内容が不明瞭」
地主と借地人、それぞれの事情や思惑が整理されていない
「誰に、どの形で売るのが現実的か」という出口設計がないまま動き出してしまう

といった、**「情報の整理不足」と「利害調整の難しさ」**です。

緑区の借地権売却を前に進めるには、

契約・権利関係を“事実ベース”で棚卸しする
地主・借地人・第三者（買主）それぞれの立場を分けて考える
そのうえで「売却の現実的な落としどころ（出口）」を先に設計する

ことが不可欠です。

以下では、なぜ緑区の借地権売却が難航しやすいのかと、
それを踏まえた現実的な進め方を整理します。

なぜさいたま市緑区の借地権売却は難しくなりやすいのか

理由① 古い借地契約が多く、「何が正しいか」が分かりにくい

緑区には、

昔の農地・宅地を貸し出してできた住宅地
旧借地法時代に結ばれた借地契約
口頭更新・簡易な覚書だけで続いてきた借地

が多く残っています。

その結果、

契約書が見当たらない・内容を覚えていない
更新時にどんな条件で合意したか分からない
地代・更新料・承諾料の取り決めがあいまい

といった状況になりがちです。

契約内容が整理されていないと、

不動産会社も、買主も「リスクが読めない」
→ 安めの評価 or 買い控え
地主側も「よく分からないから、とりあえずNO」となりやすい

という悪循環を生み、売却が進みにくくなります。

理由② 地主と借地人の「価値観のズレ」が大きい

借地権売却では、最低でも3つの立場があります。

借地人（あなた）：
「長く住んできた家だし、できるだけ良い条件で売りたい」
地主：
「地代も安いし、固定資産税も払っている。
安く買い取らされるのは納得できない」
第三者の買主・買取業者：
「再建築・再販・賃貸として採算が合わなければ買えない」

特に緑区では、

戸建てニーズが一定あるが、「借地」と聞くと敬遠されがち
地主側が代々の土地に愛着を持っていることも多い
借地人側は「そろそろ整理したい」気持ちが強い

という構図になりやすく、
誰がどこまで譲るのかが整理されていないと、話がすぐに行き詰まります。

理由③ 「誰に売るのか」が曖昧なまま動き始める

借地権の売却といっても、パターンは様々です。

A. 地主に借地権を買い取ってもらう
B. 第三者（一戸建てを買って住む人）に売る
C. 買取業者・再生業者に売る
D. 借地権＋底地をまとめて第三者へ売る（地主と共同）

ところが現場では、

「とりあえず不動産会社に『売れるか』だけ聞いた」
「とりあえず地主に『買い取ってもらえませんか？』とだけ聞いてみた」

といった“とりあえず”の動き出しが多く、
「この物件は、どのルートなら現実的か」の検討がないまま話を始めてしまいがちです。

結果として、

地主に断られて、その先の選択肢を考えていない
一般市場（ポータルサイト）に出しても、借地の理解がある買主に届かない
買取業者に相談したが、期待よりずっと低い金額でショックを受ける

という“行き当たりばったり”な展開になり、難航の印象が強まります。

理由④ 「建物の老朽化」と「借地」という二重のハードル

緑区の借地上の家は、

昭和〜平成初期の木造戸建
耐震性能・断熱・設備面でいまの基準からは見劣り
雨漏り・シロアリ・傾きなどの問題を抱えているケースも

といった、建物自体の老朽化が進んでいることも少なくありません。

買主側からすると、

所有権の古家：
「買ってリノベする or 建て替えすればOK」
借地権の古家：
「地代・契約の縛りがあるのに、さらにリフォーム費・建て替え費も必要」

となり、“二重のハードル”として見えるため、

「その割に得かどうか分からない」
「だったら所有権の古家を買う」

と判断されやすく、
借地権物件の売却が伸び悩みやすいのです。

理由⑤ 不動産会社ごとの「知識・経験差」が大きい

借地権・底地の取引は、

通常の所有権取引よりも、
契約・法令・税務・交渉の要素が多い
地主・借地人・買主の利害調整が難しい

ため、不動産会社・担当者の経験差が顕著に出る分野です。

緑区の現場では、

「借地権は扱っていない／よく分からない」と断られる
査定金額だけ出されるが、進め方の具体的な提案がない
地主との交渉を丸投げされてしまう

といったケースも見られます。

その結果として、

いくつかの会社に声をかけたが、話が前に進まない
会社ごとに言うことが違い、何を信じてよいか分からない

という“難航感”につながりやすくなります。

緑区で借地権売却を進めるための「整理ステップ」

難航しやすい理由は多いものの、
売却自体が「不可能」というわけではありません。

ポイントは、動く順番です。

ステップ① 契約・権利関係の棚卸し

まずは、手元にあるものだけで構いませんので、

借地契約書
更新覚書・合意書
地代の領収書
建て替え・増改築承諾書
登記簿謄本（借地権／建物）

を集め、「何が分かっていて・何が不明か」を明確にします。

この段階では、

旧借地法か・借地借家法か
契約期間・更新の状況
名義（相続登記・名義変更の有無）

がざっくり把握できれば十分です。

ステップ② 「売却の目的」と「優先順位」を言語化する

相続で引き継いだが、自分たちは住む予定がない
老朽化が進み、建て替え or 売却の判断が必要
資産整理・老後資金の確保として現金化したい

といった **「なぜ今、借地権を動かしたいのか」**を整理します。

あわせて、

価格重視（できるだけ高く）
スピード重視（早く／いつまでに）
手間をかけたくない（解体・リフォーム・片付けは避けたい）

のどれを優先するかも、ざっくり決めておくと、
後の判断がブレにくくなります。

ステップ③ 「誰に売る可能性があるか」を現実的に洗い出す

ホームワーク株式会社のような、
借地権も扱える不動産会社に相談し、

地主に買い取ってもらうケース
一般の実需買主に売るケース
買取業者・再生業者に売るケース
借地権＋底地をセットで売るケース　…など

複数パターンの可能性と、おおよその価格レンジを出してもらいます。

ここで大事なのは、

「どのルートなら現実味が高いか」
「自分の希望と、市場の感覚がどれくらいズレているか」

を早い段階で把握することです。

ステップ④ 地主の意向確認（直接 or 第三者同席）

方向性の当たりがついたら、
“地主がどう考えているのか”を確認する必要があります。

自分だけで話しに行く
不動産会社（ホームワーク株式会社など）に同席を依頼する

いずれかの形で、

地主が借地権を買い取る意思があるか
底地ごと第三者に売ってもよいと考えているか
相続・将来活用の考えがどの程度固まっているか

をヒアリングします。

第三者が同席すると、

お金や契約の話が感情論になりにくい
その場で専門的な質問に答えてもらえる

というメリットがあります。

ステップ⑤ 「三者が納得できる落としどころ」を探る

借地権売却は、

借地人
地主
買主（第三者 or 買取業者）

の三者全員が、**「完全に満足ではないが、ギリギリ納得できる」**ラインに落ち着くのが理想です。

誰か一人だけが“勝ちすぎる”案
誰か一人だけが“大きく損をする”案

は、途中で破綻しやすく、結果として話が流れてしまいます。

ここを調整するのが、
借地権・底地に慣れた不動産会社の腕の見せどころです。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市緑区を含むエリアで、借地・底地・再生案件を扱う不動産・リフォーム会社）

「さいたま市緑区の借地権売却が難航しやすい一番の理由は、
“契約の難しさ”そのものよりも 『整理されないまま動き始めてしまう』 ことだと感じています。

契約書がよく分からない
地主さんが何を考えているか分からない
不動産会社ごとに意見がバラバラで、どれが正しいか分からない

こうした“分からない”が積み重なると、
どうしても話は前に進みにくくなります。

私たちホームワーク株式会社が最初にやることは、

契約内容・名義・建物の状態を、お客様と一緒に『見える化』すること
借地人・地主・第三者、それぞれの立場から考えられる選択肢をすべて出してみること
そのうえで、『この物件にとって現実的な出口はどこか』を整理してお伝えすること

の3つです。

『借地だから無理だろう』『地主が難しい人だから諦めている』
というお話もよく伺いますが、
実際に一つずつ整理してみると、
“ゼロか100か”ではない落としどころが見えてくるケースも少なくありません。

売るかどうかを決める前の段階で、

緑区というエリア特性
今の借地契約の状態
地主・ご家族の状況

を踏まえて、『どこまでが現実的か』を一緒に確認するところから、
お気軽にご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. そもそも、さいたま市緑区の借地権でも本当に売れるのでしょうか？
A. 立地・道路条件・建物の状態・契約内容にもよりますが、
第三者への売却・地主への売却・借地権＋底地まとめ売りなど、
形を工夫することで売却が成立するケースはあります。
ただし、所有権より買い手が限られるのは事実なので、
「どのルートなら現実的か」を早めに見極めることが大切です。

Q2. 地主がまったく売却に協力してくれない場合は、もう諦めるしかありませんか？
A. 「まったく協力しない」と見えていても、

情報不足で不安なだけ
どんな選択肢があるか知らないだけ
というケースも多いです。
第三者（不動産会社）が間に入り、
税金・相続への影響
借地を続けた場合／整理した場合の違い
を丁寧に説明することで、態度が軟化することもあります。

Q3. 借地契約書が見つからないのですが、それでも売却の検討はできますか？
A. 可能です。

地主側が契約書を保管しているか
更新時の覚書・地代領収書から内容を推定できるか
などを、一緒に確認しながら進めていきます。
「ないから何もできない」と決めつける必要はありません。

Q4. 緑区の借地権は、どのくらいの価格水準になるのですか？
A. 一律には言えませんが、

路線価 × 借地権割合
近隣の土地取引事例
建物価値（老朽化の度合い）
から、おおよそのレンジを算出します。
そこから、解体費用・再販リスクなどを差し引いていく形になるため、
まずは所有権の相場感と、借地権割合を知るところから始めるとイメージしやすくなります。

Q5. 建物がかなり古く、解体しないと売れないと言われました。解体してからの方が有利ですか？
A. 必ずしも「解体＝有利」とは限りません。

解体費用を先に自腹で払う場合
解体費用を見込んだ上で、現況のまま買取してもらう場合
借地人・地主・買主で負担を調整する場合
など、複数のやり方があります。
いきなり解体を決める前に、「解体するケース／しないケース」の手取り額とスケジュールを比較するのが安全です。

Q6. 借地権を売却すると、税金（譲渡所得税）はどうなりますか？
A. 借地権を譲渡して利益（譲渡所得）が出た場合、
所有権の売却と同様に所得税・住民税がかかる可能性があります。
取得時期・取得価額・相続の有無・各種特例の適用状況によって変わるため、
具体的な数字は税理士にシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

Q7. 緑区内で、借地から所有権の家へ住み替えたいと考えています。並行して相談できますか？
A. 可能です。