さいたま市緑区の再建築不可物件は売れる？接道条件の現実

2026年2月24日

【結論】緑区の再建築不可物件も「売れる」が、接道条件と出口戦略を理解しないと“買いたたかれやすい」

さいたま市緑区で、

「再建築不可と言われた」
「前面道路が“道路じゃない”と言われた」
「古家を壊して新築したいのに、建てられないと言われた」

といった物件でも、売却そのものは可能です。

ただし、

建替えができないことによる評価の下落
接道条件の不備からくる融資の付きにくさ
買主が「使い方」をイメージしにくいこと

によって、そのまま“言われるがまま”に売ると、必要以上に安くなりやすいのも事実です。

重要なのは、

「なぜ再建築不可なのか」（接道条件のどこがNGなのか）
「将来も絶対に建て替えできないのか」「例外や再建築の余地はあるのか」
「誰にどういう用途で売るのが現実的か」（自宅用／投資家／隣地所有者等）

を整理したうえで、

現況で売る
再建築可能化を模索してから売る
リフォーム・戸建賃貸・投資用として売る
隣地とのセット販売を検討する

といった出口戦略を決めてから動くことです。

以下で、さいたま市緑区の再建築不可物件について、

なぜ再建築不可になるのか（接道条件の基本）
緑区ならではの“売りにくさ”の理由
実際にどんな買主が付きやすいか
売却までの現実的な進め方と注意点

を、ホームワーク株式会社（不動産＋リフォーム＋訳あり物件再生を手がける会社）の視点で整理します。

なぜ「再建築不可」になるのか？接道条件の基本

建築基準法上の「道路」に2m以上接していない

再建築不可の典型的な理由は、接道義務を満たしていないことです。

建築基準法上は原則として、

幅員4m以上の「建築基準法上の道路」
その道路に、敷地が2m以上接している

ことが、新たに建物を建てるための条件です。

以下のようなケースは、緑区でもよく見られます。

幅員が4m未満の通路にしか面していない
行き止まりの私道で、建築基準法上の「道路」とみなされていない
敷地が路地状に細く、接道部分が2mに満たない
道路に接しているように見えるが、実は赤道（里道）・農道・通路扱い

この場合、現状のままでは建築確認が下りず、「再建築不可」と判断されます。

「昔から建っているから、また建てられる」は通用しない

古い戸建てでは、

建築当時はルールが緩かった
当時は“みなし道路”扱いだった

といった経緯で建っているものも多くあります。

しかし、

現在の法律・運用に照らすと、新築の建築確認が下りない
一度更地にすると、もう建てられない

という「既存不適格」の状態になっていることがあり、
“今建っていること”と“これから建てられること”は別問題だと理解しておく必要があります。

なぜさいたま市緑区の再建築不可物件は難航しやすいのか

戸建需要エリアだからこそ、「建て替え前提」の目線になりがち

緑区（東浦和・浦和美園・大門・中尾・三室など）は、

戸建用地としての需要が高い
「古家付き土地を買って建替え」がよく行われるエリア

です。

そのため、

一般の買主（実需層）は、ほぼ例外なく「将来建て替えられるか」を気にする
「建て替えできないと分かった時点で候補から外す」人も多い

＝ 通常の売却ターゲット（ファミリー層の自宅購入者）から外れやすい
という事情があります。

住宅ローンが付きにくく、「現金＋投資家向け」になりがち

再建築不可物件は、多くの金融機関で、

担保価値が低い
処分性が悪い（売りにくい）

と判断されるため、住宅ローンが通りにくいのが実情です。

結果として、

現金で買える個人投資家
融資審査が比較的柔軟な一部の金融機関を使う投資家
再生・買取専門業者

といった、買主層がかなり限られるため、

購入検討者の“絶対数”が少ない
強気な価格ではなかなか決まりにくい

という「売りにくさ」につながります。

接道・私道・権利関係の整理が必要なケースが多い

緑区の再建築不可物件では、

前面が私道だが、持分がない／割合が少ない
私道所有者が多く、連絡がつきにくい
古いブロック塀・越境物（庇・雨樋など）がある
古い測量図しかなく、境界があいまい

といった 「道路＋権利」の問題が複合していることも珍しくありません。

これらを整理せずに売り出してしまうと、

買主・投資家から「リスクが読めない」と敬遠される
「その分を見込んで安く買いたい」と、価格交渉の材料にされる

など、余計に評価が下がりやすい状況を生みます。

再建築不可物件は「誰なら買うのか？」を考える

さいたま市緑区で、再建築不可物件を実際に購入する層は、大きく分けて次の3つです。

1. 投資家（戸建賃貸・シェアハウス・倉庫などで活用）

既存建物をリフォームして賃貸に出す
1階を店舗・事務所、2階を住居として貸す
物置・倉庫として利用する

など、「建て替えなくても収益が回る前提」で購入するケースです。

彼らは、

表面利回り（年間家賃 ÷ 購入価格）
リフォーム費用・維持費
将来の出口（再販・保有継続）

を見ながら価格を判断します。

そのため、

相場の所有権より かなり安い価格 での購入意欲
「ローリスク・ハイリターン」までは求めずとも、
「ローリスク・ミドルリターン」くらいは欲しい

というイメージで見てきます。

2. 隣地・近隣の所有者

隣地を持っていて、間口を広げたい
自分の土地と一体利用すれば再建築可能になる
庭や駐車場として使いたい

といった **「一体化すれば価値が上がる人」**にとっては、

再建築不可のままでも価値が高い
単体では売れにくいが、「隣地とセットで売却」で高くなる

というケースもあります。

この場合、

一般市場に出す前に、隣地所有者へ先に打診する
不動産会社に間に入ってもらい、条件を整理して提案する

といったアプローチが有効です。

3. 自己利用前提の「割安志向」の個人

多くはありませんが、

新築にはこだわらない
多少の不便は気にしないので、とにかく安く持ち家が欲しい
DIY・リノベを楽しみたい

といった個人が購入するケースもあります。

ただし、この層は、

再建築不可のリスクをどこまで理解しているか
購入資金（現金か、利用可能なローンはあるか）
将来売却しにくくなることを許容できるか

などの課題があるため、数としてはそう多くありません。

緑区の再建築不可物件の「売り方の選択肢」

選択肢① 現況のまま「投資家・業者向け」に売る

建物は古いが、賃貸運用すれば利回りが出そう
立地（駅・バス・幹線道路アクセス）はそこまで悪くない
内装リフォームで十分に使えるレベル

であれば、

現況のまま「再建築不可・現況渡し」として売り出す
投資家向けサイト・ネットワークに情報を流す
利回りや想定家賃を、ある程度シミュレーションして提示する

といった売り方を採るのが現実的です。

※この場合、ホームワーク株式会社のような
「再建築不可も扱う＋リフォームも分かる会社」に依頼すると、

“どの程度のリフォームで、どのくらいの家賃が取れそうか”
“オーナーチェンジ（賃貸中）の状態で売った方がいいか”

といった“活用前提の目線”も含めて検討できます。

選択肢② リフォーム＋賃貸化 → オーナーチェンジで売却

すぐに売却が必要なわけではないなら、

既存建物をリフォームして賃貸に出す
家賃収入がついた状態で、「利回り物件」として売却する

という流れも選択肢になります。

空き家のまま売る → 利回りの前提が読みにくい
賃貸中で売る → 「◯◯万円で貸せている」という実績を示せる

ため、投資家にとっての安心感と価格の根拠が増します。

もちろん、

リフォーム費用
空室期間のリスク
賃貸管理の手間

なども発生するため、
ホームワーク株式会社のような会社に「トータル収支シミュレーション」を出してもらい、
売却一括 vs 賃貸経由の売却の比較が重要です。

選択肢③ 隣地・周辺との「セット売却」を狙う

自分の土地＋隣地／裏手の土地をセットにすると再建築可能になる
まとめて一定面積以上になれば、戸建分譲・アパート用地になる

といった場合は、

近隣所有者と事前に打診・交渉
不動産会社を窓口に、「まとめて買う業者」を探す

ことで、単体売却より条件が良くなるケースがあります。

ただし、

関係者が増える（隣地所有者・地主・私道所有者など）
調整に時間がかかる

ため、スケジュールに余裕がある場合の戦略です。

選択肢④ 買取専門業者・再生業者に買い取ってもらう

「とにかく早く、手間をかけずに片付けたい」という場合は、

再建築不可・訳あり物件を扱う買取業者
不動産＋リフォーム一体型の買取（ホームワーク株式会社など）

に買取を打診する方法もあります。

【メリット】

売却まで早い（1〜2ヶ月以内も多い）
現況渡し・残置物そのままも応相談
契約不適合責任（瑕疵担保）を免責にできることが多い

【デメリット】

相場の所有権取引より、価格は明確に低くなる
“再販リスク”を見込んだ分、仲介より手取り額は少なめ

仲介での売却価格・期間と、
買取での価格・スピード・手間を両方シミュレーションして比較するのが現実的です。

さいたま市緑区での再建築不可売却の進め方（5ステップ）

ステップ① 接道条件・「なぜ再建築不可なのか」を確認する

市役所の建築指導課での事前相談
道路台帳・都市計画図の確認
必要に応じて建築士・測量士に調査を依頼

などを通じて、

前面道路の種別（42条1項1号道路／2項道路／位置指定道路等）
道路幅員・セットバックの要否
接道長さ（2m以上あるかどうか）

を確認します。

ここで、

「本当に完全な再建築不可なのか」
「セットバック・隣地の協力があれば可能性があるのか」

を切り分けることが非常に重要です。

ステップ② 物件の現況と“直さないライン”を整理する

建物状態（老朽化・雨漏り・傾きなど）
室内の残置物・片付けの必要性
賃貸に出せそうかどうか

を整理し、

解体まではやらない
軽微なリフォームだけなら検討
全部プロ（買取業者・再生業者）に任せたい

といった 「どこまで自分でやる・やらないか」 のラインを決めておきます。

ステップ③ 緑区に強い“不動産＋再生”会社に査定・相談

ホームワーク株式会社のような、

さいたま市緑区の相場に詳しい
再建築不可・訳ありも扱った実績がある
リフォーム・賃貸活用も含めて提案できる

会社に相談し、

仲介で売る場合の想定価格
買取で売る場合の提示価格レンジ
賃貸化→オーナーチェンジ売却のシミュレーション

といった複数パターンの数字を出してもらうと、判断材料が一気に増えます。

ステップ④ 売り方（仲介・買取・賃貸併用）を決める

価格（どこまで下げられるか・必要な手取り額）
期限（いつまでに処分したいか）
手間（片付け・リフォーム・賃貸管理）

の3つを踏まえて、

仲介で投資家・隣地所有者を狙う
買取でスピード優先
一度賃貸に出してから売る

などの方針を決めます。

ステップ⑤ 売却活動〜契約・引き渡し

再建築不可・接道条件の説明を、最初から明示する
想定家賃・利回り・活用イメージを、できるだけ数字で示す
契約書・重要事項説明書に、再建築不可である旨を明確に記載

といった形で、

「知らなかった」「聞いていない」というトラブルを防ぐ
その代わり、最初から理解してくれる買主だけに絞る

ことが大切です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市緑区周辺で、再建築不可・訳あり物件・リフォーム再生を数多く手がける会社）

「さいたま市緑区の再建築不可物件については、

『売れないのではないか』と必要以上に悲観されているケース
逆に『古い家を壊せば普通に建てられるでしょ』と誤解されているケース

の両方をよく見ます。

再建築不可は、
“絶対にどうにもならない烙印”というよりも、

接道条件や周辺の状況を踏まえて、『建て替え前提では評価しにくい』という状態
だからこそ、『誰向けに』『どう活用するか』を決めてから売る必要がある

と考えていただくのが実務に近い感覚です。

ホームワーク株式会社では、

まず『なぜ再建築不可なのか』を一緒に整理すること
次に『本当に建て替えの余地がゼロなのか』を、建築士や測量士と連携して確認すること
そのうえで、『投資家向け』『隣地との一体利用』『買取再生』など複数ルートを数字で比較すること

を大切にしています。

『うちの物件も“再建築不可かもしれない”と言われた』
『相続で引き継いだが、どう扱って良いか分からない』

といった段階からのご相談がほとんどです。

“売る”と決める前に、
緑区というエリアと物件の条件を踏まえて、

どこまでが現実的に売れるラインなのか
どの売り方なら、手取り・スピード・手間のバランスが良いのか

を一緒に整理していければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 再建築不可でも、本当に売れるのですか？
A. 「所有権の整形地」と比べれば買主は限られますが、
投資家・再生業者・隣地所有者など、ニーズのある層は確実に存在します。
ただし、価格は建替え可能な土地より明確に低くなるのが一般的です。

Q2. 再建築不可かどうか、自分では判断できません。どこで確認できますか？
A. まずは市役所の建築指導課で、

前面道路が建築基準法上の道路か
接道長さ・道路幅員に問題がないか
の相談ができます。
不動産会社・建築士・測量士と連携して確認してもらうのが安心です。

Q3. 古家を壊して更地にしてから売った方が良いですか？
A. 再建築不可の場合、「更地にすると二度と建てられない」可能性があるため、
安易な解体は要注意です。

古家付きで売る
古家を活かして賃貸に出す前提で売る
などの方が、有利なケースも多いです。

Q4. 住宅ローンは一切使えませんか？
A. 多くの銀行では難しいですが、

ノンバンク系金融機関
収益物件向けローン
などで融資が付くケースもあります。
ただし、金利水準・条件は一般の住宅ローンとは異なります。

Q5. 再建築不可物件を相続しました。売るか、賃貸に出すか迷っています。
A.

売却：一度で現金化できるが、価格は抑えめ
賃貸：家賃収入が得られるが、空室・修繕のリスクも負う
という特徴があります。
リフォーム費・想定家賃・税金を含め、
「売却 vs 賃貸」の収支シミュレーションをしてから判断するのが安全です。

Q6. 隣地の人にだけ売りたいのですが、どう進めれば良いですか？
A. 直接話しに行くこともできますが、
価格・権利関係の話が感情的になりやすいため、
不動産会社（ホームワーク株式会社など）に間に入ってもらい、

相場を踏まえた価格案
境界・測量の整理
を含めて提案するのがスムーズです。

Q7. 再建築不可物件でも、ホームワーク株式会社は買取してくれますか？
A. 物件の立地・状態・接道状況によりますが、
再建築不可・訳あり物件の買取・再生を行うケースもあります。
仲介での売却案とあわせて、買取価格の目安もお出しすることが可能です。

Q8. 売却時に、「再建築不可」であることを隠してもバレませんか？
A. 不動産会社・買主側の調査でほぼ確実に分かりますし、
意図的に隠して売却した場合、
契約解除・損害賠償請求などの大きなトラブルに発展する可能性があります。
**最初から正直に開示し、「その代わり価格調整で説明する」**のが鉄則です。

Q9. 緑区以外（浦和区や川口市など）の再建築不可物件でも、同じような考え方ですか？
A. 基本的な考え方は同じですが、