厚木市のマンション売却｜駅近需要と築年数で差が出る背景

2026年3月4日

【結論】厚木市のマンション売却は「駅近×築年数×管理状態」の“組み合わせ”で結果が決まり、単純な平均相場では読み解けない

厚木市でマンション売却を考えるとき、多くの方が戸惑うのは、

「同じ厚木市なのに、本厚木駅近とバス便エリアで価格差が大きい」
「築年数が少し違うだけで、査定額が想像以上に変わる」
「ネットの“厚木市の平均価格”と自分の査定額が合わない」

といった、“駅距離”と“築年数”による評価の差です。

厚木市は、

本厚木駅徒歩圏の分譲マンション
バス便・郊外寄りのマンション
築浅〜築古まで混在するストック

が同じエリアに共存しているため、
「厚木市のマンション相場＝一つの数字」では語れない構造になっています。

ポイントは次の3つです。

駅近（本厚木駅徒歩圏）は「通勤・再販性」が強く評価されやすい
同じ駅近でも、築年数と管理状態で「資産としての評価」が大きく分かれる
バス便・郊外マンションは、築年数が進むほど“値動きの傾向”が駅近と変わってくる

この記事では、厚木市のマンション売却について、

なぜ駅近とバス便で評価が分かれるのか
なぜ築年数でここまで差が出るのか
売却時に持っておくべき「現実的な相場感」と考え方
実際にどう進めれば納得感のある売却になるか

を、ホームワーク株式会社の現場感も交えて整理します。

なぜ厚木市のマンションは「駅近需要」と「築年数」で差が出るのか

背景① 本厚木駅が“神奈川県央エリアのハブ駅”だから

本厚木駅は、

小田急線の主要駅
新宿・町田方面へのアクセス
周辺に商業施設・飲食店・公共施設が集中

という、県央エリアの拠点性を持っています。

そのため、

通勤・通学で都心方面に出る層
車を手放した高齢者・シニア層
将来賃貸に回すことも視野に入れる投資家層

からの需要が、駅徒歩圏に集まりやすいのが特徴です。

結果として、

徒歩5分以内
徒歩10分以内
バス便（徒歩15分超＋バス）

では、「同じ厚木市のマンション」でも買主の数と目線が違うため、
価格形成も大きく変わります。

背景② マンションは「土地というより、生活インフラへの近さ」で選ばれるから

戸建てと異なり、マンションは、

生活の利便性（駅・バス・スーパー・病院・学校など）
将来の売却・賃貸のしやすさ（流動性）

で評価される傾向が強くなります。

その意味で、

本厚木駅徒歩圏のマンションは、
「生活利便＋流動性」の2つを同時に満たしやすい
バス便・郊外寄りのマンションは、
「車前提の生活」である程度補えるものの、マンションとしての“売りやすさ”では駅近に劣りやすい

→ 同じ築年数でも、「どこに建っているか」で期待される価格が変わるわけです。

背景③ 築年数が「管理状態」と「将来の修繕リスク」の目安になるから

マンションの価値は、

専有部（自分の部屋）の状態
共用部（建物全体）の管理・修繕状況

の両方で決まります。

築年数が進むほど、

大規模修繕の履歴
修繕積立金の積み立て状況
設備の更新（エレベーター・配管など）

といった「管理の実績」が問われるようになり、

築浅〜築15年程度：見た目や設備の新しさが評価されやすい
築20〜30年：管理状態によって“良し悪しの差”がくっきり出る
築30年以上：
- きちんと修繕されている物件と
- ほぼ手つかずの物件で
  資産価値の差が大きくなる

という構造になります。

厚木市のように、
「バブル期以降のマンションストックが多いエリア」では、
築年数が“年齢”というより“管理の通信簿”に近い意味を持ってくるのがポイントです。

「駅近」かどうかで何が変わるのか

本厚木駅徒歩圏のマンションが評価されやすい理由

通勤・通学需要が安定している
→ 再販時も「一定の買主が見込める」という安心感
将来の賃貸ニーズが読みやすい
→ 単身〜ファミリーまで、賃貸としても運用しやすい
車を手放すシニア層にも選ばれやすい
→ 駅・病院・スーパーがまとまっているため、「老後の住まい」としての需要もある

この「売る・貸す・住み替える」の柔軟さが、
**駅近マンションの“底堅さ”**につながっています。

徒歩分数ごとの“見られ方”のざっくりイメージ

※あくまで「見られ方の傾向」であり、個別の物件ごとに異なります。

徒歩5分以内
- 需要層がもっとも厚いゾーン
- 築年数が進んでも、管理が良ければ価格が維持されやすい
徒歩10分前後
- ファミリー層にとっては十分“駅近”と評価される
- 日常の買い物・学校・公園などとの位置関係も影響
徒歩15分超（バス便含む）
- 「駅近」の魅力は弱まり、
  - 間取り
  - 駐車場
  - 周辺環境
    といった要素がより重要に
- 築年数が進むと、戸建てとの比較で選ばれることが増える

「築年数」で何が変わるのか（厚木市マンションのリアルな見られ方）

築10年未満：築浅プレミアムゾーン

最新の設備・間取り（床暖房・食洗機・浴室乾燥など）が揃っている
共用部もきれいで、見た目の印象が良い
売却時も「新築との比較」で見られるため、価格的な下支えが強い

駅近であればなおさら、
「新築は高いけれど、築浅なら手が届く」という層の需要が厚いゾーンです。

築10〜20年：駅近かどうかで評価が分かれやすいゾーン

設備は多少古さが出始めるが、まだ大きな修繕負担は表面化しにくい
駅徒歩圏であれば、「コスパの良い選択」として評価されやすい
バス便・郊外寄りだと、「戸建てや別エリアとの比較」がよりシビアになる

このゾーンでは、

駅距離
間取り（3LDK・2LDKなど）
管理の良さ

が、「まだ高く売れるか」「値引き前提になるか」の分かれ目になりやすいです。

築20〜30年：管理状態で“勝ち組／負け組”が分かれ始めるゾーン

一度目・二度目の大規模修繕の有無と内容がポイント
修繕積立金が適正かどうか（安すぎても高すぎても要注意）
共用部（エントランス・廊下・外壁など）の印象が「古さ」を左右する

駅近で管理状態が良好な物件は、

リノベーション前提の購入層（若い世代・投資家）にとって魅力的なターゲット
「古さを前提とした価格＋立地の魅力」でバランスが取れる

一方、管理が追いついていない物件は、

将来の修繕負担リスクを嫌われ、
「安くないと買えないマンション」として見られがちです。

築30年以上：立地と管理体制で“資産寿命”が変わるゾーン

新耐震（1981年6月以降）か旧耐震かがまず大きなポイント
耐震診断・補強の有無、配管・設備の更新状況も重要
管理組合の運営力（総会の出席率・役員のなり手）の差も影響

駅近で管理のしっかりした築古マンションは、

「リノベ前提のヴィンテージ的な位置づけ」になれる可能性もありますが、

バス便・郊外で管理も弱い築古マンションは、

将来の価値予測が難しく、
投資・居住ともに選ばれにくくなる傾向があります。

厚木市でマンション売却時に持っておきたい「現実的な相場感」の考え方

① ネットの「厚木市マンション平均」は“参考情報”程度に

平均価格・平均単価・前年比などは、市場の「方向性」を見る指標としては有益
しかし、
- 駅距離
- 築年数
- 管理状況
  を一切加味していない

→ 自分のマンションの「個別事情」を踏まえないと、当てはめは危険です。

② 一番参考になるのは「同じマンション・同じ駅距離の成約事例」

同じマンション内で最近売れた住戸の価格
同じ駅距離・似た築年数・間取りのマンションの成約事例

これらは、

実際に「売れた」価格
市場が「受け入れた」価格

なので、机上の平均よりもはるかに信頼度が高いです。

③ 「理論値」ではなく、「市場が現実に反応している価格帯」を見る

売り出し後すぐ動いた価格帯
長く売れ残って値下げした後にようやく動いた価格帯

この違いを、不動産会社から情報として聞くことで、

「希望価格」
「現実に動きやすい価格」

のライン感がつかめます。

厚木市のマンション売却の進め方（駅距離・築年数を踏まえた6ステップ）

ステップ① 売却の目的と期限・必要な金額を整理する

住み替え（厚木市内／他エリア／戸建て・別マンション）なのか
相続整理・ローン整理・老後の住まいのダウンサイジングなのか
「いつまでに」「最低いくら残したいのか」

目的と期限が決まると、

強気で時間をかけて売るのか
現実的なラインでスムーズな成約を優先するのか

の判断軸が明確になります。

ステップ② 「駅距離×築年数×管理状態」の現在地を把握する

駅徒歩何分か／バス便か
築何年か（新耐震／旧耐震）
管理会社・修繕履歴・修繕積立金の水準
駐車場・駐輪場の空き状況

これらを整理し、
不動産会社に「厚木市の中で、このマンションはどんなポジションか」を評価してもらいます。

ステップ③ 査定時に「3つの数字」を出してもらう

ホームワーク株式会社のような会社であれば、

現況のまま売り出す場合の想定成約価格
軽いリフォーム・クリーニングをした場合に狙える価格帯
買取に切り替えた場合の価格・スケジュール

という“3つの数字”を比較できます。

駅近・築浅なら「1＋2」で手残り最大化を狙う
バス便・築古なら「1＋3」を比べて、スピードとのバランスを見る

といった判断がしやすくなります。

ステップ④ 売出価格と売却戦略を決める

どの価格帯でスタートするか（希望価格と現実ラインのバランス）
エリア特性を踏まえたターゲット設定
- ファミリー層か、単身・DINKSか、投資家か
室内写真・PR文でどこをアピールするか
- 駅近／眺望／陽当たり／収納／リフォーム済みなど

「駅近×築浅」の強みがあるなら、そこを全面に。
「築古だが管理良好」なら、その点を丁寧に伝える。

“そのマンションならではのストロングポイント”を軸に戦略を組むことが重要です。

ステップ⑤ 内覧対応とフィードバックの活用

室内の片付け・掃除・照明の工夫で印象を最大化
内覧後の反応（良かった点・気になった点）を担当者から共有してもらう
反応が弱い場合は、
- 価格
- 写真・PR
- 売り方（ターゲット）
  のどこを調整すべきかを一緒に検討

厚木市のマンション市場は、
適正な価格と適切な見せ方をすれば、比較的動きは安定しているエリアです。

ステップ⑥ 契約・引き渡し・住み替え（次のステップ）まで見通す

売買契約時の条件（引き渡し日／残置物の扱い／ローン特約など）
住み替え先の契約とのタイミング調整
譲渡所得税の有無・申告スケジュール

までを含めて計画することで、
「売れたけどそのあとが大変だった」という事態を避けやすくなります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（厚木市エリアでマンション売却・買取・リフォームを多数手がける会社）

「厚木市のマンション売却でよくあるのは、

『厚木市の平均価格』と
『自分のマンションの査定額』のギャップに戸惑われるケースです。

本厚木駅の徒歩圏と、バス便エリアや郊外寄りのマンションでは、
同じ“厚木市”でも、

買ってくれる人の顔ぶれ
選ばれ方（駅近重視か、広さ・静かさ重視か）
将来の売りやすさ

が大きく違います。

さらに、
築年数が20年・30年と進んだマンションほど、

駅距離
管理状態（修繕の履歴・積立金）
住んでいる人たちの“マンションへの関わり方”

によって、資産としての“寿命の伸び方”も変わってきます。

私たちが厚木市のマンション売却をお手伝いするときは、

『厚木市全体の相場』ではなく
『そのマンションが、厚木市の中でどんなポジションか』

をまず一緒に整理し、

現況で売る
軽く手を入れてから売る
早期に買取で整理する

といった複数の出口を、数字と一緒にお見せするようにしています。

『本厚木駅近だから高く売れるはず』
『築年数が古いからもうダメだ』

といった単純なイメージだけで判断せず、
“駅距離×築年数×管理状態”をセットで見ていくことで、
売却の迷いはかなり減っていきます。

『厚木市のこのマンションだと、どんな売り方・価格帯が現実的なのか』
という段階からでも構いませんので、まずは一緒に整理するところから始めていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 本厚木駅近のマンションなら、築年数が古くても高く売れますか？
A. 駅近は大きなプラス要因ですが、築年数と管理状態次第です。

新耐震で管理・修繕がしっかりしている築古マンション → 需要は比較的安定
管理が弱く、大規模修繕も不十分な築古マンション → 将来の負担を嫌われ、価格が抑えられやすい
「駅近だから」という理由だけで過度な高値を期待するのは危険です。

Q2. バス便エリアのマンションでも、うまく売る方法はありますか？
A. あります。

駐車場の確保（車前提の生活ニーズに応える）
室内の広さ・間取り・収納の豊富さ
周辺の静かな環境・子育て環境
など、駅近にはない魅力をきちんと伝えることが大切です。また、価格設定で戸建てとの比較に耐えうる水準にすることも重要です。

Q3. 築30年以上のマンションは、売却よりも賃貸に出した方が良いですか？
A. 立地・管理状態・間取りによります。

駅近で管理良好 → 賃貸需要も期待できるが、修繕負担も将来継続
バス便・管理不安 → 賃貸に出しても修繕コストと家賃のバランスが悪くなることも
売却と賃貸の収支シミュレーションを比べたうえで判断するのが安全です。

Q4. 売却前にリフォームした方が良いですか？
A. 物件次第です。

本厚木駅近・築20年前後 → 表層リフォーム・クリーニングで印象アップしやすい
築30年以上・設備がかなり古い → フルリフォームは費用回収が難しいことも。現況売却＋価格調整で勝負する方が合理的な場合もあります。
「どこまでやるとプラスになるか」は、事前にリフォーム会社兼不動産会社に相談してから決めるのがおすすめです。

Q5. マンションの管理状態は、査定にどれくらい影響しますか？
A. かなり影響します。

長期修繕計画の有無
修繕積立金の残高・毎月の負担額
過去の大規模修繕履歴
などを見て、将来の修繕リスクをどこまで織り込むかが査定額に反映されます。同じ築年数・駅距離でも、管理が良好なマンションの方が高く評価される傾向があります。

Q6. ネットの一括査定で出た金額と、訪問査定の金額が違いました。どちらを信じるべきですか？
A. 訪問査定の方が、室内の状態や眺望・騒音・管理状態まで確認したうえでの金額なので、精度は高いです。
ただし、「なぜその金額なのか」の説明内容も含めて納得できるかどうかが大切です。

Q7. ローン残債が多く、査定額より高いのですが、売却できますか？
A. 通常は、売却代金でローンを完済できることが前提になりますが、

手持ち資金の追加
任意売却（金融機関と調整）
という方法が取れるケースもあります。状況によるため、早めに相談いただくのが良いです。

Q8. 売却と同時に本厚木周辺で住み替えを考えています。先に売るべきですか？
A. 資金計画やローンの状況によりますが、

先に売る → 資金が明確になり、安全な住み替えがしやすい
先に買う → 希望の物件を逃しにくいが、資金的な綱渡りになることも
厚木市のマンション事情と、金融機関のローン条件を踏まえたうえで、個別にシミュレーションすることをおすすめします。

Q9. マンションを売るか、リフォームして住み続けるか迷っています。相談できますか？
A. 相談可能です。

リフォーム費用と、その後の住み心地・資産価値
売却した場合の手残りと、次の住まいの選択肢
を比較し、「どちらがご家族にとって納得度が高いか」を一緒に検討する形になります。

Q10. 最初の相談では、何を準備していけば良いですか？
A.

マンションの住所・部屋番号
間取り・専有面積（おおよそでOK）
築年数
管理費・修繕積立金の額
売却を考えた理由と、希望時期

この5つが分かっていれば十分です。
あとは、ホームワーク株式会社側で最近の成約事例・エリア特性を踏まえながら、
「厚木市のこのマンションなら、どんな価格帯・どんな売り方が現実的か」を一緒に整理していけます。

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