【結論】厚木市の土地売却は「接道条件」と「用途地域」を理解しないと、想定より大きく値引きされやすい
厚木市で土地売却を検討する際、多くの方が最初に戸惑うのは、
- 「近所の○○さんの土地より明らかに安く言われた」
- 「路線価や固定資産税評価からイメージしていた価格と違う」
- 「形も広さも悪くないのに、なぜこんなに査定に差が出るのか」
といった、「数字は似ているのに評価が違う」ケースです。
その背景にあるのが、
- 接道条件（どの道路に・何メートル接しているか）
- 用途地域（住居系なのか、商業・工業系なのか）
- 建ぺい率・容積率・高さ制限 など
といった**“土地の使い方を決めるルール”**です。
厚木市は、
- 本厚木駅周辺の商業・住居混在エリア
- 妻田・林・三田・戸室・恩名・長谷などの住宅地
- 国道129号・246号沿いの準工業・事業用エリア
- 市街化調整区域や、農地・資材置場として使われている土地
が入り混じっており、
「どこに・どんな接道で・どの用途地域にあるか」で、同じ広さでも価格が大きく変わる構造になっています。
この記事では、厚木市の土地売却について、
- なぜ接道条件と用途地域が価格を左右するのか
- 厚木市で実際に影響が出やすいパターン
- 売却前に最低限押さえておきたいチェックポイント
- 実際の進め方と、ホームワーク株式会社の専門家コメント
を整理していきます。
なぜ「接道条件」と「用途地域」で土地の値段が変わるのか
接道条件：家や建物を建てられるかどうかを左右する“入口”
土地は、原則として、
- 建築基準法上の道路（幅員4m以上など）に
- 一定以上の幅で接している
ことが、建物を建てるための大前提になります。
これが「接道義務」です。
厚木市の土地でも、
- どの道路に接しているか
- どれくらいの長さで接しているか
- その道路が本当に「建築基準法上の道路」かどうか
によって、
- 「普通に家が建てられる土地」
- 「条件付きで建てられる土地」
- 「建て替えが難しい／再建築不可扱いの土地」
と評価が変わり、価格にも直接影響します。
用途地域：その土地で「何を・どこまで」建てられるかを決める“ルール”
用途地域は、
- 第一種低層住居専用地域
- 第一種・二種中高層住居専用地域
- 第一種・二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域・商業地域
- 準工業地域・工業地域 など
といった区分で、「建てられる建物の種類やボリューム（建ぺい率・容積率）」を決めるものです。
同じ厚木市の土地でも、
- 低層住宅地向けのエリア
- 中高層マンションも建てられるエリア
- 店舗・倉庫・工場なども建てられるエリア
では、「誰が・どんな用途で欲しがるか」が違うため、価格も変わります。
厚木市でよくある「接道条件」が価格に効きやすいケース
ケース① 接道はしているが「間口が極端に狭い」土地
【例】
- 敷地奥は広いが、道路に出る部分が2m〜3m程度の“旗竿地”
- 実際の面積は十分あるのに、「車の出し入れがしづらい」「日当たり・プランが限定される」
【価格への影響イメージ】
- 一般の戸建てユーザー：
「車が停めにくい」「圧迫感がある」と感じ、敬遠しがち - 建売業者：
プラン次第で活かせることもあるが、分譲のしやすさは落ちる
→ 整形地より安く見積もられやすい
厚木市の郊外エリア（妻田・林・三田・戸室など）では、
旗竿地が実際に多く存在し、同じ広さの整形地と比べて価格が抑えられる傾向があります。
ケース② 道路幅が狭い／再建築時にセットバックが必要な土地
【例】
- 前面道路が幅4m未満の古い道路
- 再建築する際に、道路中心線から2m確保するために「敷地の一部を道路として差し出す必要」がある（土地が実質狭くなる）
【価格への影響イメージ】
- 建物のボリュームが小さくなる → 建売・戸建てとしての価値が下がる
- 外構・駐車場計画も制約を受ける → 一般購入者にとっての使い勝手が悪くなる
厚木市の古い住宅地では、
- 「現状の道路幅」で生活はできているものの、
- 法的には「将来的にセットバックが必要な道路」
が珍しくありません。
査定時には、最終的に建てられる建物の大きさを前提に価格が決まるため、
セットバック分は事実上「使えない面積」と見なされることがあります。
ケース③ 「建築基準法上の道路」に接していない（再建築不可・要件付き）
【例】
- 私道や通路には接しているが、その通路が建築基準法上の道路として認定されていない
- 昔は建てられたが、今のルールだと建て替えが難しい土地
【価格への影響イメージ】
- 一般の住宅ローンが付きにくい → 買主が限定される
- 建物を建てる・建て替えることを前提にした利用が難しい → 投資・事業用途でも敬遠されがち
厚木市でも、古い集落・路地裏・川沿いなどにこうした土地が見られ、
「再建築不可」「再建築制限あり」として、土地価格が大きく抑えられる要因になっています。
厚木市で「用途地域」が価格に効きやすい典型パターン
パターン① 低層住居専用地域 vs 中高層・住居地域
【低層住居専用地域（第一種低層など）】
- 2階建て中心・建ぺい率・容積率も抑えめ
- 静かな住宅街・景観・日当たりが重視される
- ファミリー向け戸建て用地として安定したニーズ
【価格への影響】
- 「戸建て用地」としての評価がメイン
- マンション用地・事業用としての評価は入りにくい
【住居地域・中高層住居専用地域】
- 3階〜中高層まで建てやすいエリア
- 小規模マンションやアパート用地としてのニーズも入る
【価格への影響】
- 戸建て用地としてだけでなく、アパート・マンション用地としても検討される
→ 条件によっては、低層専用地域より高く評価されることも
厚木市では、
- 本厚木駅徒歩圏や幹線道路沿いに中高層・住居地域が多く
- 郊外の静かな住宅地に低層住居専用地域が配置されている
ため、「同じ面積でも、建てられるボリュームの差」で土地の見られ方が変わります。
パターン② 近隣商業・商業地域の土地
【特徴】
- 店舗・事務所・飲食店・マンションなど、多様な用途が認められる
- 建ぺい率・容積率が高めに設定されていることが多い
【価格への影響】
- 「どれだけの延床面積を建てられるか（容積率）」が価格の土台になる
- 事業者・投資家が「収益性（賃料×延床面積）」を計算して評価する
本厚木駅周辺や大通り沿いでは、
同じ100㎡でも、住宅地より商業系用途地域の方が高く評価されるケースがあります。
パターン③ 準工業地域・工業地域の土地
【特徴】
- 工場・倉庫・物流施設・作業場などが建てられる
- 住居も一定程度は建築可能（エリアによる）
【価格への影響】
- 住居用というより「事業用地」としてのニーズがメイン
- 前面道路の幅・トラックの出入り・インターへのアクセスなどが重視される
厚木市では、
- 国道129号・246号周辺や郊外の一部に準工業地域が広がっており、
- 住宅地としては敬遠される場所でも、
「倉庫用地・物流用地」として高く評価されることがあります。
「接道」と「用途地域」がセットで価格を決める仕組み
土地の価格は、単純な「面積×単価」ではなく、
- どんな建物が
- どれくらいの大きさで
- どんな用途で
- どんな買主に向けて
建てられるかによって決まります。
ざっくり言うと、
「接道条件 × 用途地域 × 建ぺい率・容積率」
＝ 実際に実現しやすい建物のボリュームと用途
＝ その土地から生み出せる価値（＝価格のベース）
という構造です。
厚木市の土地売却では、
- 同じエリア・同じ広さでも
- 接道が良くて、使いやすい整形地 → 建売業者・一般ユーザーに人気
- 旗竿地・セットバック必要・再建築制限あり → 利用しづらく、価格抑えめ
- 同じ接道条件でも
- 中高層住居地域 → マンション・アパート用地としても評価
- 低層住居専用地域 → 主に戸建て用地としての評価
という違いが、最終的な売却価格に数百万円〜数千万円単位の差を生むこともあります。
売却前に最低限チェックしておきたいポイント
専門的な調査は不動産会社に任せるとしても、
売主側として次を押さえておくと、査定の説明が理解しやすくなります。
1. 前面道路は「何m幅」で「公道／私道」のどちらか
- 道路幅（4m以上あるか・4m未満か）
- 公道か、私道か
- 私道の場合、持分（権利）を持っているかどうか
→ セットバックの必要性や、再建築の可否に関わります。
2. 敷地は道路に「何m」接しているか（間口）
- 間口が4m以上あるかどうか
- 車の出し入れや、2区画への分割が現実的か
→ 間口が広いほど、建物のプラン自由度が高く、評価されやすい傾向があります。
3. 用途地域・建ぺい率・容積率
- その土地がどの用途地域にあるか
- 建ぺい率（建物が建てられる敷地面積の割合）
- 容積率（延べ床面積の上限）
→ 建築できるボリュームの上限を、だいたいのイメージとして持っておくと説明が理解しやすくなります。
4. 高低差・擁壁の有無
- 道路との高低差（高台・低地）
- 擁壁があるか、古く劣化していないか
→ 擁壁のやり替えや造成が必要な場合、**大きなマイナス要因（コスト要因）**になります。
厚木市での土地売却の進め方（接道・用途を踏まえた5ステップ）
ステップ① 目的・期限・必要な金額を整理する
- いつまでに売りたいのか（1年以内／数年以内など）
- 最低いくら手元に必要か（ローン完済・相続人への分配など）
- 売却か、賃貸活用か、分割か 迷っていることがあれば書き出しておく
ステップ② 接道条件・用途地域・現況を確認する
- 登記簿・公図・固定資産税の納税通知書などを手元に用意
- 市役所や不動産会社を通じて、用途地域・建ぺい率・容積率を確認
- 現地の状況（道路幅・高低差・隣地との関係・越境物の有無）をざっと把握
ホームワーク株式会社のような会社であれば、
このあたりの調査は相談の中で一緒に進めていきます。
ステップ③ 「誰に・どんな用途で売れそうか」を不動産会社に聞く
- 一般の戸建て購入者か
- 建売業者か
- アパート・マンション業者か
- 事業者（倉庫・店舗・駐車場）か
ここが分かると、
- 査定額の根拠
- 将来の活用イメージ
が具体的になります。
ステップ④ 売却方法（仲介・買取・造成・分割など）を比較する
- 現況のまま売る
- 一部造成や測量をしてから売る
- 分割して複数区画として売る
- 買取業者・再生業者にまとめて売る
など、物件ごとに取りうる選択肢を整理し、
- 手残り
- 期間
- 費用
- 手間
を比較して、最適な方法を選びます。
ステップ⑤ 価格設定・販売戦略・契約まで進める
- 売出価格を「現実的なレンジ」の中で決定
- 接道・用途地域の条件を正しく伝えつつ、
プラス要素（眺望・日当たり・静かさ・幹線アクセス）もアピール - 契約・決済時の条件（測量・境界確認・地中埋設物など）の整理
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（厚木市エリアで土地売却・買取・開発・中古再生を手がける会社）
「厚木市の土地売却で、“なぜこの価格なのか”を分かりづらくしている一番の要因は、
- 路線価や固定資産税評価と
- 実際の売却価格（実勢価格）
の“間”にある 『接道条件』と『用途地域・建築規制』 です。
売主様からすると、
- 『隣と同じくらいの広さなのに、なぜ評価が違うのか』
- 『30年前に家を建てたときは何も言われなかったのに…』
という感覚になりやすいのですが、
今の不動産市場・建築基準法のルールのもとでは、
- どの道路に、どれくらい接しているか
- その用途地域で、どんな建物が建てられるか
- 建ぺい率・容積率・高さ制限・防火指定 など
を総合的に見て、“その土地からどれくらいの価値を生み出せるか”で価格を決めるのが基本です。
私たちが厚木市の土地売却をお手伝いする際は、
- まず『接道』と『用途地域』を一緒に整理し、
- 『この土地なら、こういう建物・用途なら活かしやすい』というシナリオを描き、
- そのうえで、仲介・買取・分割・造成など、複数の出口をご提案する
という流れを大切にしています。
『うちの土地は形が悪いからダメだ』『用途地域の名前を聞いてもよく分からない』
という段階でも大丈夫です。
厚木市のこの場所・この接道・この用途地域なら、
- 誰に
- どんな使い方で
- どのくらいの価格帯なら現実的か
を、一緒に“見える化”するところから始めていきましょう。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 接道条件が悪い土地は、売れないのでしょうか？
A. 売れないわけではありませんが、
- 一般ユーザーよりも
- 建売業者・買取業者・隣地所有者
など、買主が限定されやすくなります。その分、価格が抑えられたり、交渉が厳しくなりやすいのは事実です。「どんな相手なら買ってくれそうか」を前提に戦略を考えることが重要です。
Q2. 再建築不可の土地でも売却できますか？
A. 可能です。ただし、
- 一般的な住宅ローンが付きにくい
- 利用方法が限られる（駐車場・資材置場・隣地との一体利用など）
ため、実勢価格は「再建築可能な土地」と比べて大きく下がる傾向があります。どの程度の価格帯になりそうかは、個別にシミュレーションが必要です。
Q3. 用途地域はどこで確認できますか？
A. 厚木市役所の都市計画課や、市のホームページにある都市計画図で確認できます。不動産会社に相談すれば、用途地域・建ぺい率・容積率・防火地域なども含めて調査してもらえます。
Q4. 私道に接している土地ですが、売却に影響しますか？
A. 影響します。
- その私道が建築基準法上の道路かどうか
- 道路の持分を持っているかどうか
- 他の所有者から通行・掘削の承諾が得られるかどうか
などにより、再建築の可否や、買主側の安心感が大きく変わります。
Q5. 国道や幹線道路沿いの土地は、うるさい分だけ安くなりますか？
A. 住居用としては騒音・振動のマイナスがありますが、
- 店舗
- 事務所
- 倉庫・物流
など事業用としてはプラス評価になることも多いです。
「誰に売るか」で評価が逆転するケースもあるため、事業用も扱える会社に査定を依頼するのがおすすめです。
Q6. 土地の測量や境界確定は、売る前に必ずやるべきですか？
A. 必ずではありませんが、
- 範囲が曖昧なままでは買主が不安を感じる
- 将来のトラブルを防ぐため、買主側から求められることも多い
ため、売却前または売買契約の条件として行うケースが一般的です。費用負担・タイミングは不動産会社と相談して決めます。
Q7. 市街化調整区域の土地でも売却できますか？
A. 可能ですが、
- 原則として新たな住宅建築が制限されている
- 利用用途が限られる（農地・資材置場・駐車場など）
ため、市街化区域内の土地に比べてニーズは限定的です。既存宅地の扱いや、開発許可の可能性など、専門的な確認が必要になります。
Q8. 相続でもらった土地の用途地域や接道条件が分かりません。相談しても良いですか？
A. もちろん問題ありません。
- 登記簿謄本
- 固定資産税の納税通知書
などがあれば、そこから場所を特定し、用途地域・接道・法令制限などを一緒に調査していくことができます。
Q9. 更地にしてから売るのと、古家付きのまま売るのとでは、どちらが得ですか？
A. ケースバイケースです。
- 建物が老朽化しすぎていて、解体前提なら「更地売り」がスッキリすることも
- 解体費用が高額で、その分を価格に十分上乗せできない場合は「古家付き土地」として売る方が合理的なことも
接道条件・用途地域・建物の状態を踏まえて、両方のパターンで手残りを比較するのが安全です。
Q10. まずは何から相談すればいいですか？
A.
- 土地のおおよその場所（住所・地番が分かればベスト）
- 現在の利用状況（更地／古家付き／駐車場など）
- 売却を考えた理由（相続・住み替え・資産整理など）
この3点を伝えていただければ十分です。
ホームワーク株式会社では、
- 接道条件
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
- 想定される買主層と利用用途
を踏まえて、「厚木市のその土地なら、どのくらいの価格帯・どんな売り方が現実的か」を一緒に整理していきます。
不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
不動産売却について、
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一貫してサポートしています。
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