横浜市戸塚区の借地権売却が進みにくい理由｜契約内容と立地の関係

2026年3月11日

【結論】戸塚区の借地権売却は「古い契約条件」と「エリア特性（傾斜地・旗竿地など）」を整理できるかで結果が変わる

横浜市戸塚区で借地権付き不動産の売却を検討するとき、多くの方が最初にぶつかる壁は、

借地権だと本当に売れるのか
地主が反対したらどうすればいいのか
古い契約（旧借地法）のままでも買い手はつくのか

といった「そもそも、売却が成り立つのか」という不安です。

戸塚区は、

昭和期に造成された住宅地＋昔からの農地・山林由来の借地
坂・高低差・旗竿地・私道接道など立地条件が複雑な区画

が混在しており、

同じ“横浜市・同じ広さ”でも、立地条件による評価差が非常に大きい
そこに「借地権」という権利関係の複雑さが重なる

ことで、売却の進みやすさに大きな差が出るエリアです。

重要なのは、

借地契約の中身（期間・地代・承諾料・更新経緯）
立地条件（接道・高低差・再建築の可能性）

を「感覚」ではなく「整理された情報」として把握し、
そのうえで

誰に・どの形で売却していくのか（一般ユーザー／投資家／業者）

という出口設計を先に決めておくことです。

この記事では、横浜市戸塚区の借地権売却が進みにくくなりやすい理由と、
契約内容・立地条件の整理のポイント、実務的な進め方を、順を追って解説します。

なぜ横浜市戸塚区の借地権売却は進みにくいのか

契約ごとの個別性が高く「平均的な相場」が見えにくい

戸塚区の借地は、

昭和40〜60年代にスタートした旧借地法の契約
更新を重ねるうちに、口頭合意や簡単な覚書のみで続いている契約
地主が代替わりして、細かい条件の履歴が分からなくなっているケース

など、契約の中身がバラバラです。

そのため、

路線価・借地権割合だけでは評価しきれない
地代水準や更新料・承諾料の有無で「実質的な価値」が変わる

といった事情から、「近所の相場」がほとんど参考にならないことが多くなります。

戸塚区特有の立地条件（坂・高低差・私道など）が影響

戸塚区は、平坦な駅近エリアだけでなく、

坂の途中・高台・崖地に近い区画
旗竿地（細い通路で道路に接している土地）
私道や里道経由でしか出入りできない土地

といった、立地条件にクセのある借地も少なくありません。

このような立地では、

建て替えコストが高くなる
駐車スペースが取りにくい
将来の売却も借地権のままだとさらに難しくなる

と判断されがちで、特に「一般のマイホーム購入層」には敬遠されやすくなります。

結果として、

「借地権」というだけで買い手が減る
さらに「立地条件にクセがある」と、対象となる買い手は一段と絞られる

ため、売却が進みにくい構造になりやすいのです。

戸塚区の借地権売却｜まず押さえるべき2つの視点

1. 契約内容（法的ルール）を理解する

借地権の売却可能性や価格は、

旧借地法か、借地借家法か
契約期間・更新履歴
地代・更新料・承諾料の条件

によって大きく変わります。

特に戸塚区では、

古い契約で「期間の定めがあいまい」
更新時にどんな合意をしたか、書面が残っていない

といったケースも多いため、最初に契約の全体像を整理することが不可欠です。

2. 立地条件（再建築のしやすさ）を整理する

次に、土地そのものの「使いやすさ」を確認します。

前面道路の幅員（4m以上あるか、私道か公道か）
高低差（擁壁の有無・老朽度）
旗竿地・変形地かどうか
周辺環境（駅距離・バス便・生活利便性など）

ポイント
借地権の買い手は、最終的に

その場所で建て替えて住む（or 貸す）
将来、所有権をまとめて価値を高める

ことを見込んで購入します。

したがって「建て替えしやすいか」「再販しやすいか」という観点で、
戸塚区の立地特性を踏まえて評価する必要があります。

戸塚区の借地権売却で「価格差」が生まれやすい要因

契約条件の違いによる価格差

同じエリア・同じ広さでも、次のような条件によって価格は変わります。

地代が相場より高い／低い
更新料がある／ない、額が大きい／小さい
建て替え・譲渡の承諾料が必要／不要、または時価の何％か明記されているか
名義変更の実績があるか、前例がないか

例：

地代が低く、承諾料も一般的な水準
→ 将来も借り続けやすく、買い手がつきやすい
地代が高く、承諾料も時価の○％などと重い条件
→ 借地権者・買主の負担が重く、価格が大きく下がる or 成立しにくい

立地条件・道路条件による価格差

平坦地×駅徒歩圏×前面道路にしっかり接道
→ 借地権でも一般ユーザーの購入ニーズが見込める
傾斜地×旗竿地×私道のみ接道
→ 一般ユーザーよりも、
投資家・業者・再生を得意とする会社向けの物件になる

戸塚区の場合、
立地条件が厳しい借地ほど「リフォーム・再生の観点」を持つ業者の存在が重要になります。

戸塚区で実際に多い借地権売却のパターン（イメージ）

※個人が特定されないよう、典型的なパターンをもとに構成したイメージです。

パターン①：老朽化した戸建て借地を、戸建て用地として売却

エリア：戸塚駅からバス利用の住宅地
状況：
- 昭和50年代に契約した旧借地法
- 木造2階建てが老朽化し、雨漏りや構造劣化あり
- 子世代は別の場所に定住しており、将来使う予定なし

【課題】

地主は「建て替えなら承諾するが、知らない第三者への譲渡には慎重」
借地人は「相続前に整理したいが、地主にどう切り出せばよいか分からない」

【進め方の一例】

契約書・更新履歴・地代条件を整理
不動産会社・専門家が間に入り、地主の意向を確認
建て替え前提で購入する業者（or エンドユーザー）を想定し、
- 譲渡承諾料の水準
- 将来の地代条件
  を含めて三者協議

→ 建物解体費用・承諾料を織り込んだうえで、
　借地権としての売却が成立するケースがあります。

パターン②：アパート付き借地を、借地権＋底地同時売却で整理

エリア：戸塚区内の坂の多いエリア
状況：
- 親の代からの借地に古いアパート
- 入居率が低く、修繕費もかさんでいる
- 地主も高齢で底地を相続前に現金化したい

【課題】

借地権だけ、底地だけでは買い手がつきにくい
建物が古く、現状の収益力が低い

【進め方の一例】

借地人・地主それぞれと別々にヒアリング
「借地権＋底地をセットで、完全所有権として業者に売却する」方針で合意
業者側で
- 建物解体 or 大規模リノベ
- 1戸建用地 or 小規模アパート用地として再生

→ 借地人・地主の双方が、
　将来の維持コストとトラブルリスクを手放しつつ現金化できる形になります。

戸塚区の借地権売却でかかりやすい主な費用

契約・権利関係の整理に伴う費用

相続登記費用（借地権・底地いずれかで未登記の相続がある場合）
名義変更登記費用
司法書士報酬

→ 売却前にどこまで整理するか／売却代金から精算するかを、
　早い段階で決めておくことが重要です。

建物・土地に関する費用

建物の解体費用（老朽化が著しい場合）
測量・境界確定費用（隣地との境界が曖昧な場合）
必要に応じて、擁壁の調査・補修費用

戸塚区の傾斜地・高低差のある土地では、
擁壁の状態が安全性・再建築性に直結するため、
買い手側が慎重になるポイントです。

税金（譲渡所得税・住民税など）

借地権・底地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、
所得税・住民税がかかる可能性があります。
取得時期・取得価格・相続の有無・各種特例の適用有無によって、税額は大きく変わります。

戸塚区での借地権売却の進め方（5ステップ）

① 売却の目的と期限を整理する

相続前に整理したいのか
自宅の建て替え資金に充てたいのか
空き家・空き地化を防ぎたいのか

「なぜ今動くのか」「いつまでにどうしたいか」を明確にすると、

一般売却
業者買取
借地権＋底地の同時整理

など、検討すべき選択肢が見えやすくなります。

② 契約内容・登記・現況を集める

借地契約書・覚書・更新書面
借地権・底地それぞれの登記簿謄本
固定資産税の納税通知書（建物・土地）

など、手元にある資料を一度テーブルに並べます。
「全部そろっていない」状態でも構いません。

③ 契約内容と立地条件を専門家と一緒に整理する

契約が旧借地法／借地借家法のどちらか
地代・承諾料などの条件の妥当性
立地・道路・再建築性の評価

を、戸塚区エリアの実情を知る不動産会社・専門家と一緒に整理します。

この段階で、

一般エンド向けに売れそうか
投資家・業者向けとして整理したほうが現実的か
借地権だけでなく、底地も合わせて動かしたほうが良いか

といった「現実的な方向性」が見えてきます。

④ 地主（借地人）との意向すり合わせ

借地人側からの相談であれば地主、
地主側からの相談であれば借地人と、

借地を今後どうしていきたいか
売却に対してどこまで協力できるか
資金面・税務面での希望

を丁寧にヒアリングします。

第三者（不動産会社・専門家）が間に入ることで、

感情的な衝突を避けながら
数字と将来像をベースに話を進めやすくなる

というメリットがあります。

⑤ 売却方法の決定・条件調整・契約

方向性が固まったら、

借地権のみ売却
底地のみ売却
借地権＋底地の同時売却
業者による買取＋再生

の中から最適なスキームを選び、

買取価格
解体・測量・登記などの費用負担
引渡し時期・スケジュール

を詰めていきます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地・再生リフォームを手がける不動産・リフォーム会社）

「横浜市戸塚区の借地権売却は、
『借地だから売りにくい』という一言では片付けられません。

同じ“借地権付き”でも、

契約の中身（期間・地代・承諾条件）
立地や地形（坂・旗竿地・私道など）
借地人・地主それぞれの事情と温度感

によって、
“売却のしやすさ”も“適正な価格レンジ”も大きく変わります。

私たちが戸塚区の案件で重視しているのは、

まず、契約・登記・現況を『見える化』すること
そのうえで、借地人・地主・将来の買主、三者にとって無理のない出口を一緒に考えること

の2つです。

『戸塚区の借地だから売れないはずだ』と決めつけてしまう前に、
一度、契約内容と立地条件を整理してみると、
“思っていたより選択肢がある”と分かるケースも少なくありません。

今すぐ売るかどうか決めていない段階でも構いません。
まずは“現状把握”と“できるパターンの整理”から、一緒に始めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 戸塚区の借地権は、そもそも売れるケースの方が少ないのでしょうか？
A. 「売れにくい案件が多い」のは事実ですが、売れないとは限りません。契約条件・立地・建物の状態を整理し、一般ユーザー向けか、投資家・業者向けか、借地権＋底地同時整理か、といった出口設計をきちんと行うことで、成立の可能性は高まります。

Q2. 借地契約書を紛失してしまいました。それでも相談できますか？
A. 相談は可能です。契約書がなくても、更新時の書面や地代の領収書、地主側の保管書類などから、ある程度内容を推定できる場合があります。まずは、手元にある資料の確認から始めましょう。

Q3. 地主が高齢で、相談を切り出しにくいのですが…
A. よくあるお悩みです。第三者（不動産会社・専門家）が間に入り、「状況を整理したうえで、選択肢の説明をする」という形でお話を進めることで、スムーズに対話ができることが多いです。いきなり価格交渉から入らないことがポイントです。

Q4. 旗竿地で坂の途中ですが、それでも借地権は売れますか？
A. 立地条件が厳しいほど、一般ユーザーではなく「再生を前提に考える業者・投資家」が主な対象になります。価格は下がりやすい反面、「買取＋解体＋区画整理＋再販」といったスキームで成立するケースもあります。

Q5. 借地権を売る前に、建物を解体しておいたほうが有利ですか？
A. ケースバイケースです。

建物が危険な状態なら、解体を前提に話が進みやすい
一方で、解体費用を先に自己負担するより、「解体費用を織り込んだうえで買取してもらう」方が合理的な場合もあります。
費用対効果をシミュレーションしたうえで判断するのが安全です。

Q6. 借地権を売ったときの税金（譲渡所得税）はどのくらいかかりますか？
A. 取得時期・取得価格・相続の有無・保有期間（短期／長期）・特例の適用有無によって大きく異なります。概算は不動産会社でも試算できますが、最終的な判断は税理士に相談されることをおすすめします。

Q7. 底地（地主側）だけを投資家に売り、借地人にはそのまま住んでもらうことは可能ですか？
A. 可能なケースもあります。ただし、将来の借地条件や更新ルールなどを新たな所有者とどこまで取り決めるかが重要になります。借地人側の不安を軽減しながら進めるためにも、事前の説明と合意形成がポイントです。

Q8. 借地権の売却と、自宅の建て替え（借地のまま）はどちらが良いですか？
A. 「どちらが得か」は、残りの借地期間・地代水準・承諾料の条件・ご家族のライフプランによって変わります。戸建てリフォーム・建て替えも含めて提案できる会社に相談し、数字・将来像の両面から比較するのが良いでしょう。

Q9. 戸塚区以外の横浜市内の借地権でも、考え方は同じですか？
A. 基本的な考え方は同じですが、区ごとに地価水準や需要層が違うため、価格水準や出口戦略は変わります。たとえば、より都心寄りの区では投資ニーズが強く、郊外寄りでは実需と再生ニーズが重なりやすい、といった違いがあります。

Q10. まずは何から相談すればよいでしょうか？
A. 「いつから借りている土地か」「誰名義か」「建物の状態はどうか」といった、分かる範囲の情報を教えていただければ十分です。
そこから、