横浜市戸塚区の再建築不可物件は売却できる？接道条件が壁になる場面

2026年3月11日

【結論】戸塚区の再建築不可でも「接道条件」と「活用シナリオ」を整理すれば売却は十分可能

横浜市戸塚区で再建築不可物件（原則として今の建物を壊すと新築できない物件）の売却を検討すると、

そもそも買い手がつくのか
更地にすると二度と建てられないと言われた
不動産会社に「値段がつけづらい」と言われた

といった不安や行き詰まりを感じる方が少なくありません。

戸塚区は、

坂・高低差・細い道路・私道負担地が多い
昭和期に造成された住宅地が多く、現在の建築基準法と合わない区画が残っている

といった「地形・道路事情」があり、
接道条件を満たさない再建築不可物件が生まれやすいエリアです。

ただし、

「建物を建て替えられない」＝「売れない」ではない
使い方（自己利用・賃貸・倉庫・事業用）や買主層（投資家・業者）を変えれば、十分売却は成立する
将来的に“再建築可”に転換できる余地がある物件も存在する

というのが実務上の実感です。

この記事では、横浜市戸塚区の再建築不可物件について、

なぜ売却が難しくなりやすいのか
接道条件が壁になる典型パターン
売却を成立させるための整理の手順
実際に想定しやすい活用・売却パターン

を、ホームワーク株式会社の視点で分かりやすく解説します。

なぜ横浜市戸塚区で「再建築不可物件」が多く、売却が難しくなりやすいのか

理由1：坂・細い道・私道が多く「接道条件」を満たしにくい

再建築不可となる主な理由は、
建築基準法上の「接道義務（原則として幅4m以上の道路に2m以上接する）」を満たしていないことです。

戸塚区には、

坂道の途中にある細い道路
私道や行き止まりの道路
階段でしか出入りできない通路状部分

などが多く、

前面道路の幅が4m未満
敷地が道路に2m以上接していない
道路とみなせない“単なる通路”にしか接していない

といったケースが珍しくありません。

その結果、

現在建っている建物は「既存不適格」として残るが
壊してしまうと、同じボリュームでは新築できない
場合によっては、原則として“新築不可”と判断される

ため、一般的な住宅用としての評価が下がりやすくなります。

理由2：一般のマイホーム購入層にはローンが付きづらい

再建築不可物件は、金融機関の評価が厳しくなりやすく、

住宅ローンが組めない、または自己資金条件が重くなる
将来の担保価値が低いと見なされる

といった理由から、
「マイホーム用に買いたい」一般ユーザーが対象外になりやすいのが現実です。

結果として、

購入検討者の多くが現金・もしくは融資に強い投資家・業者
利回りや再生プランを重視した「投資目線」の取引になりやすい

という市場構造になり、売却難易度が一段上がります。

理由3：戸塚区特有の「地形・擁壁・崖地」リスク

戸塚区では、高低差のある土地に擁壁が設けられているケースも多く、

擁壁が古い基準で造られている
申請図面や確認済証が見つからない
崖条例・がけ地規制などの対象となる可能性

といったリスクが重なることがあります。

こうした要素は、

建て替え・増改築の制限
補強・改修コストの増加

につながるため、
再建築不可でなくても評価が難しく、
再建築不可と組み合わさると一段と売却が進みにくくなります。

接道条件が壁になる典型パターン（戸塚区でよく見るケース）

パターン1：幅4m未満の細い道路に接している

前面道路が2〜3m程度の古い生活道路
ただし「建築基準法上の道路」には指定されている

この場合、

セットバック（道路拡幅のための敷地後退）が必要
建て替え時に建物の面積が小さくなる

などの制限はありますが、
必ずしも「完全な再建築不可」とは限らないケースもあります。

ポイントは、

その道路が“法42条のどの種類の道路か”
行政との協議で、どの程度の建て替えが可能と判断されるか

を、建築士・専門家とともに確認することです。

パターン2：私道・通路にしか接していない

前面が私道で、公道までのアクセスが私道のみ
あるいは“通路”という扱いで「道路」と認められていない

この場合、

私道所有者からの通行・掘削承諾が得られるか
行政が「位置指定道路」等として認めているか

によって、再建築の可否が変わります。

承諾を取り付けるために、

費用負担（持分買取・承諾料）の交渉
複数の所有者がいる場合の合意形成

が必要になるため、手間と時間がかかりやすいのが実情です。

パターン3：旗竿地の「竿部分」が2m未満

細い通路状の部分（竿）で道路に接している旗竿地
竿の幅が2m未満、あるいは途中でくびれて2mを切っている

このケースでは、

現在は何とか使えていても、
法的には「接道義務を満たしていない」と判断されることが多い
隣地との調整（通路の一部買取・境界変更）ができれば、
将来的に再建築可に転換できる可能性もある

といった「交渉次第で変わりうる」グレーゾーンです。

「再建築不可物件でも売れる」パターンとは？

横浜市戸塚区でも、再建築不可物件が実際に売れているパターンは、大きく分けて次の3つです。

パターンA：投資家・業者による「既存建物を活かす」購入

既存の建物は老朽化しているが、リフォームすれば
賃貸・シェアハウス・倉庫・事務所として使える
再建築不可であることを前提に、
「現況収益物件」として購入する投資家・業者向け

【特徴】

更地化せず、建物を生かして使い続ける前提
利回り（家賃収入 ÷ 購入価格）重視の値付け
一般ユーザー向けよりは価格が抑えられる傾向

パターンB：隣地所有者による「一体利用」目的の購入

隣地が所有権で再建築可
隣地と一体で利用すると、
- 接道条件を満たせる
- 広い敷地として活用できる

という場合、
隣地所有者が将来の建て替え・拡張を見込んで購入するケースがあります。

【特徴】

一般市場に出さず、ピンポイントで隣地に声をかける
相場というより「隣地にとっての価値」で価格が決まる
うまくハマると、再建築不可でも比較的良い条件で売却できることもある

パターンC：再建築不可＋接道改善の余地ありで、再生業者が購入

現状は再建築不可だが、
- 私道持分の取得
- 隣地との通路交換・一部売買
  によって、将来的に「再建築可」に転換できる見込みがある

こうした物件は、

交渉・測量・法的手続きに慣れた再生業者
ホームワーク株式会社のように、
不動産＋リフォーム＋権利調整を一体で扱える会社

が買主となって、
“問題物件”から“普通の建築可能な土地”へ再生する前提で購入することがあります。

再建築不可物件を売却するための整理ステップ（戸塚区版）

ステップ1：本当に「再建築不可」なのかを確認する

まずは、

法的に完全な再建築不可なのか
条件付き・協議次第で再建築の余地があるのか

を、建築士・不動産会社と一緒に確認します。

【確認ポイント】

前面道路の種別（建築基準法42条の何号道路か）
道路幅員・接道長さ
セットバックの要否と範囲
私道・通路の権利関係

「不動産ポータルに“再建築不可”と書かれていたから」という理由だけで諦めず、
まず事実関係を正確に押さえることが重要です。

ステップ2：現況建物の状態と活用余地を把握する

築年数・構造（木造・軽量鉄骨・RCなど）
劣化具合（雨漏り・傾き・シロアリ・設備不良など）
少し手を入れれば賃貸・事業用として利用可能か

をチェックします。

ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社が関わることで、

最低限のリフォームでどの程度の家賃が期待できるか
解体せずに活かした方が得か、解体前提で考えた方がいいか

を、数字とプランをもとに判断しやすくなります。

ステップ3：対象となる買主層を決める

一般のマイホーム層
→ ローンの問題・再建築不可の制限から、対象外になることが多い
投資家（個人／法人）
→ 賃貸・事業用として活用できれば検討対象
再生業者・不動産会社
→ 接道改善の余地がある物件や、リフォーム前提で活用できる物件にニーズ

物件の条件から見て、

どの層をメインターゲットにするのか
その層が重視するポイント（利回り・再建築の余地など）は何か

を整理することで、価格設定やアピールポイントが変わってきます。

ステップ4：価格と売却方法（仲介か買取か）を決める

時間をかけてでも「できるだけ高く」売りたい → 仲介で一般募集＋投資家向け募集
多少安くなっても「早く・確実に」売りたい → 業者買取・再生業者への直接相談

というように、優先順位によって選ぶべき方法は変わります。

再建築不可の場合は特に、

仲介価格（市場に出したときの目安）
買取価格（業者が現金で即購入する際の水準）

の両方を比較しながら検討するのがおすすめです。

ステップ5：売却条件の調整と契約

現況引渡しか、簡易リフォーム後の引渡しか
残置物（家具・家電など）の処分を誰が負担するか
境界・私道について、どこまで調査・確認するか

といった実務的な条件を詰め、売買契約へ進みます。

ホームワーク株式会社のように解体・残置物処分・リフォームまで対応できる会社であれば、

「そのままの状態で丸ごと任せる」
「最低限ここまでは片付けてから売る」

など、売主の負担・予算に合わせた形を一緒に検討できます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市・川崎市エリアで再建築不可・訳あり物件の再生も手がけるリフォーム・不動産会社）

「横浜市戸塚区の再建築不可物件は、確かに“普通の住宅用不動産”と比べると売却が難しくなりますが、
それでも『売れない』わけではありません。

大切なのは、いきなり“価格”から考えないことです。

まず、本当に再建築不可なのか（接道条件・道路種別の確認）
次に、建物を活かせるのか・壊した方がいいのか（活用シナリオの検討）
そのうえで、どの買主層に向けて売るのが現実的か（一般・投資家・業者）

という順番で整理していくと、
『この条件なら売れる』『ここを改善すれば条件が良くなる』といった具体的な道筋が見えてきます。

再建築不可という言葉だけで諦めてしまう前に、
まずは現状を整理し、取れる選択肢を一緒に洗い出してみることをおすすめします。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 再建築不可物件は、本当に売れるのでしょうか？
A. 条件次第ですが、横浜市戸塚区でも実際に売買されています。
一般のマイホーム層ではなく、投資家・業者・隣地所有者など、対象となる買主層が限られるため、通常の物件よりは価格が下がりやすいものの、「売却自体が不可能」というケースは多くありません。

Q2. 不動産会社に「うちは扱えません」と言われました。どうすれば？
A. 再建築不可や訳あり物件を積極的に扱っていない会社も多くあります。その場合、

再建築不可・借地・事故物件などの“再生系”を得意とする会社
リフォーム・買取も含めて提案できる会社
に相談先を変えることで、選択肢が広がることがよくあります。

Q3. 「再建築不可」と言われましたが、本当に建て替えの余地はないのでしょうか？
A. 前面道路の種別・幅員・接道状況、私道権利・セットバックの有無などを詳しく調べると、

条件付きで建て替え可能
規模を小さくすれば建て替え可能
隣地や私道所有者との調整で再建築可にできる可能性あり
といったケースもあります。建築士・専門家に一度“セカンドオピニオン”を取る価値は大きいです。

Q4. 再建築不可物件は、どのくらい価格が安くなりますか？
A. 目安としては「同エリアの再建築可の物件」と比べて2〜4割程度安くなるケースが多いですが、

建物の状態
立地条件（駅距離・坂・道路状況）
賃貸・事業用としての収益性
によって幅があります。「どのくらい安くなるか」だけでなく、「いくらでなら買い手が出るか」を個別に見ていく必要があります。

Q5. 解体して更地にしてから売った方がいいですか？
A. ケースバイケースです。

建物が危険で誰も住めない → 解体した方が交渉しやすい場合もある
建物をリフォームすれば賃貸に出せる → あえて解体せず、建物付きとして売った方が得な場合もある
解体費用を先に自己負担する前に、「現況のまま売る場合」と「解体して売る場合」の両方をシミュレーションするのがおすすめです。

Q6. 再建築不可物件でも、住宅ローンは使えますか？
A. 一般的には非常に難しいか、条件が厳しくなります。
そのため、

現金購入の投資家・業者
担保評価にある程度余裕のある金融機関を使う法人
が主な買主層になります。「マイホーム用＋住宅ローン前提」での売却は、ほとんど期待できないと考えておいた方が安全です。

Q7. 隣地の人にだけ売りたいのですが、どう進めればいいですか？
A. まず不動産会社・専門家を通じて「隣地の方に売却の意向があるか」を打診してもらうのがスムーズです。
隣地にとってのメリット（再建築がしやすくなる／敷地が広くなるなど）を整理し、価格と条件（引渡し時期・残置物対応など）を相談していきます。

Q8. 戸塚区以外の横浜市内でも、同じ考え方で大丈夫ですか？
A. 基本的な考え方（接道条件・再建築可否の確認・活用シナリオの検討）は同じですが、
区によって地価水準や需要、道路事情が異なります。
戸塚区は特に坂・細道・私道が多いエリアなので、「擁壁・崖地・私道権利」のチェックがより重要になる点は意識しておくと良いです。

Q9. 売却ではなく、自分でリフォームして使い続けるのはアリですか？
A. もちろん選択肢の一つです。