横浜市都筑区の借地権買取は成立する？交渉前に整理すべき条件

2026年3月12日

【結論】都筑区の借地権買取は「契約内容の整理」と「地主・借地人の出口設計」ができれば十分成立しうる

横浜市都筑区で借地権付きの戸建てやアパートをお持ちの方からは、

このエリアでも「借地権だけの買取」は本当に成立するのか
地主が高齢で話が進みにくいが、どう整理すればいいのか
更地化・建て替え・売却など、何を基準に決めればよいのか

といったご相談が増えています。

都筑区は、

港北ニュータウンを中心に、ファミリー需要・住宅ニーズが強い
昔からの農地・山林が借地として使われているエリアも一定数残っている

という「人気住宅地 × 古い借地契約が混在するエリア」です。

このため、

立地としての“土地の力”はあるのに、
借地契約や権利関係が整理されていないために、
「どう動けばいいか分からず、長年放置」というケースが多くなりがちです。

結論から言うと、都筑区の借地権買取は、条件さえ整理できれば十分に成立しうるエリアです。
ただし、その前提として、

借地契約の内容（旧借地法か・借地借家法か）
地代・更新料・承諾料などの条件
借地人／地主それぞれの「最終的にどうしたいか」という出口設計

といった“交渉前の準備”が欠かせません。

この記事では、

なぜ都筑区の借地権買取が「成立しうる」のか
実際に交渉に入る前に整理しておくべき条件
よくあるパターンと進め方

を、ホームワーク株式会社の実務感覚も交えながら整理します。

なぜ横浜市都筑区の借地権買取は「成立しうるエリア」なのか

理由①：住宅ニーズが強く、最終的な「出口（利用者）」が見えやすい

都筑区は、

センター北・センター南・中川・仲町台など地下鉄沿線
緑道・公園・商業施設が計画的に整備された住宅地

として、今なおファミリー層を中心にニーズが非常に強いエリアです。

そのため、

借地権付き戸建てを、リフォームして再販売する
借地権付きアパートを、再生して賃貸物件として活用する
借地権・底地をまとめて「完全所有権」として宅地販売する

といった「出口プラン」が描きやすく、
再生・買取を行う業者や投資家が入りやすい土壌があります。

理由②：古い借地契約が残るエリアがあり、「整理ニーズ」が顕在化している

ニュータウン以外の都筑区（池辺町・東方町・勝田町など）では、

昔からの地主さんが農地・山林を貸し出してできた住宅地
昭和40〜60年代頃に始まった旧借地法時代の契約

が今も続いているエリアがあります。

そこで現れている課題は、

地主・借地人ともに世代交代（相続）が進んでいる
契約書が古い／紛失している／覚書だけ
建物が老朽化し、建て替えか処分かの判断に迫られている

という、「そろそろ本気で整理したい」というニーズです。

この“整理ニーズ”があるからこそ、

借地人側からの借地権売却・買取
地主側からの底地売却・一括整理
業者による借地権＋底地の同時買取

といった動きが成立しやすくなっています。

理由③：道路・用途地域などインフラ条件が比較的良く、再利用の採算が立ちやすい

都筑区は、横浜市内の中でも、

道路整備や用途地域の計画が比較的しっかりしている
再建築性・再開発性に問題が少ないエリアが多い

という特徴があります（もちろん個別に見ていく必要はあります）。

そのため、

借地権付き戸建てを解体し、再度戸建て用地として売る
借地権付きアパートを建て替えて収益物件にする

といった**「買取後の再利用プラン」が描きやすく、買取価格の裏付けを取りやすい**のです。

借地権買取の前に整理しておくべき「4つの条件」

ここからは、実際に交渉や相談に入る前に、
最低限整理しておきたい条件を整理します。

条件① 借地契約の種類・内容（旧借地法か・借地借家法か）

まず確認したいのは、

契約開始時期
契約書に記載されている法律名・契約期間

です。

一般的には、

平成4年（1992年）8月以前に開始した借地契約
→ 旧借地法（旧法借地権）の可能性が高い
それ以降に開始した契約
→ 借地借家法（現行法）の可能性が高い

となりますが、覚書や更新契約の内容によっても判断が分かれることがあります。

ここが分かると何が変わるか

契約期間・更新のルール
地主側からの解約や更新拒絶のハードル
建て替え承諾の考え方

など、「契約の強さ・安定性」が見えてきます。

買取側（業者・投資家）から見ると
「どの法律が適用され、どのような権利がどの程度守られているか」は
買取可否や価格決定に直結するポイントです。

条件② 地代・更新料・承諾料などの経済条件

次に整理すべきは、現在の経済条件です。

地代（月額・年額）
更新料の有無・過去の支払い実績
名義変更料・譲渡承諾料・建て替え承諾料の取り決め
滞納の有無

借地権を買い取る側は、

将来も継続した地代支払が必要か
更新時・譲渡時にどの程度の承諾料負担が発生しそうか

を織り込んで採算を考えます。

また、借地人側にとっても、

地代負担が現状どの程度重いか
更新料などで将来追加支出が見込まれるか

を整理することで、

そもそも借地として持ち続けるべきか
今のうちに整理・売却すべきか

の判断材料になります。

条件③ 権利関係（名義・相続状況・共有者）

借地権・底地いずれについても、

現在の登記名義人は誰か
相続登記が済んでいるか／古い名義のままか
共有名義になっているか（兄弟・親族での共有など）
抵当権などの担保権が付いているか

といった権利関係の整理が重要です。

よくあるパターン：

借地人側：
- 実際に住んでいるのは子世帯だが、名義は親のまま
- 親が亡くなっているが、相続登記がされていない
地主（底地）側：
- 地主本人が高齢で、相続人が複数
- 底地を兄弟で共有している

このような場合、

事前に相続登記や名義整理が必要になる
交渉相手が複数となり、合意形成に時間がかかる

といった要素が、「買取の成立しやすさ」「スケジュール感」に大きく影響します。

条件④ 建物の状態と「再建築可能性」

最後に、建物と土地の状態を整理します。

建物の築年数・構造（木造・RCなど）
老朽化の程度（雨漏り・傾き・設備の寿命）
現在の利用状況（自宅・賃貸・空き家など）
用途地域・建ぺい率・容積率
道路条件（公道／私道・幅員・間口・高低差）

これにより、

「建て替え前提」での買取が現実的か
「リノベ再生」で価値を出せるか
再建築が難しい・制限が多い土地でないか

といった**「買取後の活用余地」**が見えてきます。

都筑区では、

再建築可能で、戸建て・アパート・小規模マンションなどの需要が見込める土地ほど、
借地権買取・同時に底地買取が成立しやすい傾向があります。

都筑区でよくある借地権買取パターン（イメージ事例）

実務上よく見るパターンを、個人が特定されない範囲でイメージとして紹介します。

パターン①：老朽化した借地権付き戸建てを、建て替え前提で買取

エリア：都筑区内・最寄り駅からバス利用の住宅地
状況：
- 昭和50年代築の木造戸建て
- 雨漏り・設備の老朽化が進行
- 子どもはすでに独立、将来住む予定なし

【借地人の悩み】

建て替えるほどのお金はかけられない
しかし、このまま放置すると空き家としてのリスクが怖い
地主との関係は悪くないが、どう切り出せば良いか分からない

【対応の流れ（ホームワーク株式会社が関わるイメージ）】

契約書・地代・権利関係を整理
地主へ「第三者による借地権の買取＋建て替え」の可能性を打診
ホームワーク株式会社が、
- 借地権を一旦買取
- 地主と建て替え承諾料・条件を協議
- 建物を解体し、新築戸建てとして再販

【結果イメージ】

借地人：
- 老朽建物を抱えたままでは難しかった売却が、
  「借地権＋建物をまとめて買取」という形で実現
地主：
- 引き続き地代収入を得ながら、
  新しい借地人（買主）との安定した関係を構築

パターン②：借地権付きアパートを、底地ごと一括整理

エリア：都筑区の幹線道路から少し入った住宅地
状況：
- 親が借地に建てた木造アパートを相続
- 空室増加・修繕負担が重くなってきている
- 地主も高齢で、「そろそろ底地も整理したい」と考えている

【課題】

借地権だけ／底地だけを別々に売ろうとしても、買い手がつきにくい
建物も老朽化し、賃貸収益性が低下

【対応イメージ】

借地人（アパート所有者）と地主それぞれと個別にヒアリング
双方の意向を踏まえ、
- ホームワーク株式会社などが借地権＋底地を一括買取
- アパートを解体し、複数区画の宅地や新築アパートとして再開発

【結果イメージ】

借地人：修繕コスト・空室リスクから解放され、資産を現金化
地主：煩雑な底地管理から離れ、相続対策も同時に整理

都筑区の借地権買取でかかりやすい費用・注意点

測量・境界確認費用

古い借地では、敷地境界があいまいなケースもあります。
借地権買取・底地との一括整理を行う場合、
確定測量・境界確認が必要になることが多く、
測量士費用＋隣地立会いなどの手間がかかります。

相続登記・名義整理の費用

借地人・地主いずれかに相続未登記がある場合、
相続登記→名義整理を行う必要があります。
司法書士への報酬・登録免許税などが発生します。

解体費用・残置物撤去費用

老朽化した建物を解体して売るのか、
現況のままで買取ってもらうのか

によって、解体費用・残置物処分費の負担者が変わります。

買取業者によっては「現況のまま」での買取も可能なため、

解体してから売る
解体せずに売る

どちらがトータルで得かを、事前にシミュレーションすることが大切です。

都筑区での借地権買取の進め方（6ステップ）

① 目的と優先順位を整理する

借地を「現金化」したいのか
将来の管理・相続トラブルを減らしたいのか
建て替え・住み替えを視野に入れているのか

によって、

どこまで価格を重視するか
どの程度スピードを求めるか

のバランスが変わります。

② 手元の資料・実態を洗い出す

借地契約書・覚書・更新資料
登記簿謄本（借地権・底地とも）
地代の領収書・更新料の領収書
建物の図面・固定資産税通知書

手元にあるものだけで構いません。
不足分は、専門家と一緒に地主・管理会社・法務局などで補っていきます。

③ 契約内容・権利関係の整理（専門家と一緒に）

旧借地法か／借地借家法か
契約期間・更新の状況
地代・更新料・承諾料の取り決め
相続・共有・抵当権の有無

を整理し、

どこが買取上のネックになりそうか
事前にどの手続きが必要か

を明確にします。

④ 地主・借地人それぞれの「出口イメージ」を確認する

借地人側：
- 売却して完全に離れたいのか
- 一度現金化したうえで、都筑区内で住み替えたいのか
地主側：
- 地代収入を維持したいのか
- 底地を現金化して相続をシンプルにしたいのか

この「出口イメージ」が合うかどうかで、

借地権だけ売るのか
底地だけ売るのか
両者まとめて第三者に売るのか

といったスキームが変わります。

⑤ 買取金額の目安とスキームを比較検討する

ホームワーク株式会社のように、
借地権・底地の買取と再生を行う会社に相談すると、

借地権単独買取の金額
借地権＋底地一括買取の金額
解体・測量・登記費用込みのスキーム

など、複数のパターンで比較することができます。

⑥ 契約・決済・その後のサポート

売買契約書・重要事項説明の作成
決済・所有権移転・地上権抹消・抵当権抹消などの登記
地代・固定資産税などの精算

を経て、借地権・底地の整理が完了します。

その後の住み替え・建て替え・リフォームまで含めてサポートできる会社を選ぶと、
「売ったあと」の不安も減らしながら進められます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市内で借地・底地の整理、買取、再生リフォームを多数手がける会社）

「横浜市都筑区の借地権は、
“都心から近い人気住宅地”でありながら、“古い借地契約が色濃く残る”という、
全国的に見ても少し珍しい組み合わせのエリアです。

その分、

『本当は価値のある土地なのに、借地だから動かしづらい』
『地主さん・借地人さん双方が高齢で、どう整理したらいいか分からない』

という悩みが長年続いてしまっているケースを多く見てきました。

私たちが重視しているのは、

まず“売れるかどうか”ではなく、“どうしたいのか”を整理すること
契約書・登記・地代などの事実関係を一つひとつ紐解き、
借地人・地主・将来の買い手にとって無理のない着地点を探すこと

です。

借地権も底地も、放置していると問題は大きくなりがちですが、
早めに整理を始めれば、

借地権だけを売る
底地だけを売る
両方まとめて第三者に売る
建て替え・リフォームして活かす

といった複数の選択肢が見えてきます。

『この借地は売れるのか』『地主とどう話を始めればいいか分からない』
という段階でも構いませんので、
まずは状況の整理から一緒に始めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 都筑区の借地権は、本当に買い取ってもらえるのでしょうか？
A. 立地・契約内容・建物の状態にもよりますが、
ニュータウン周辺や住宅需要のあるエリアであれば、
再生・買取のニーズは十分にあります。
まずは契約内容と権利関係を整理したうえで、買取の可能性と金額の目安を確認するのがおすすめです。

Q2. 借地契約書を失くしてしまいました。それでも相談できますか？
A. 相談自体は可能です。

地代の領収書
更新時に取り交わした覚書
地主側が保管している契約書の写し
などから、契約内容を推定できることがあります。
完全にゼロの状態からでも、専門家と一緒に地主・法務局等で情報を集めていきます。

Q3. 地主との関係が良くありません。それでも借地権買取は進められますか？
A. 簡単とは言えませんが、第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、
感情的な対立を避けつつ、条件面の話し合いに集中できるケースがあります。
最初は「借地人側だけ」の相談から始めて問題ありません。

Q4. 借地権だけを第三者に売ることは可能ですか？
A. 原則として地主の承諾が必要ですが、
承諾料や条件面で折り合いがつけば、第三者への譲渡は可能です。
都筑区のように需要が強いエリアでは、
立地・用途によっては借地権のみの買取ニーズも十分あります。

Q5. 建物がかなり古いのですが、解体してからでないと買取は無理ですか？
A. 解体前提での買取が基本になることもありますが、
業者によっては「現況のまま」買い取り、解体・造成を引き受けるケースもあります。
解体費用を先にかけるかどうかは、
「解体後の買取価格」と「現況買取価格」を比較してから判断するのが安全です。

Q6. 借地権買取をすると、税金はどのくらいかかりますか？
A. 売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、
所得税・住民税が発生する可能性があります。
取得時期・取得費・相続の有無・各種特例によって税額が大きく変わるため、
具体的な数字は税理士へのシミュレーション相談をおすすめします。

Q7. 借地権をそのままにして、リフォームして住み続けるのと、買取で整理するのと、どちらが得ですか？
A.

残りの契約期間
将来の更新料・承諾料の負担
建物の老朽化スピード
ご家族のライフプラン（相続・住み替え）
によって変わります。
都筑区では、立地が良い場合は「リフォームして住み続ける」価値も高い一方、
相続・管理まで含めて考えると「今まとめて整理する」メリットもあります。
両パターンの試算を出してもらうのが理想です。

Q8. 底地（地主側）だけを売ることもできますか？
A. 可能です。
借地権はそのままに、底地のみを投資家や再生業者に売却するケースもあります。
ただし、その後借地人の相手が変わるため、
借地人の理解・関係性の影響も踏まえて進める必要があります。

Q9. 都筑区以外のエリアの借地でも相談できますか？
A. 可能です。
港北区・緑区・青葉区など、周辺エリアも含めて対応できます。
エリアごとに需要や地価の傾向が異なるため、
「都筑区との違い」も含めて整理していきます。

Q10. まずは何から話せばいいですか？
A.