【結論】都筑区の借地権売却は「契約の中身」と「立地のポテンシャル」を分けて整理しないと、いつまでも“動かない案件”になりやすい
横浜市都筑区で借地権付き戸建て・アパート・店舗などを売ろうとすると、
- 「エリアは人気のはずなのに、具体的な話が全然進まない」
- 「査定額や業者の意見がバラバラで、何が正しいか分からない」
- 「地主との話を切り出した途端、止まってしまった」
といった“進みにくさ”に直面するケースが少なくありません。
その背景には、都筑区特有の
- 港北ニュータウンを中心とした「住宅ニーズの強さ・立地ポテンシャル」
- 昭和〜平成初期から続く「古い借地契約・不明瞭な権利関係」
という、相反する2つの要素が同時に存在していることがあります。
立地としては十分価値があるのに、
契約内容や権利整理がボトルネックとなって売却が進まない――。
都筑区の借地権売却がうまくいかない典型パターンは、
- 「契約内容・権利関係」がきちんと整理されていない
- 「借地」という事情が、立地ポテンシャルに対して過度にマイナスに扱われている
- 借地人・地主・買主（業者）の「出口イメージ」がバラバラのまま話が始まっている
この3つに集約できます。
この記事では、
- 都筑区で借地権売却が進みにくい具体的な理由
- 契約内容と立地条件が売却可能性にどう影響しているか
- 売却を前に「何をどう整理しておくべきか」
を、借地・底地再生を多数扱うホームワーク株式会社の視点から整理します。
都筑区で借地権売却が進みにくい「エリア特性」とは
住宅ニーズは強いのに、借地契約は“昭和仕様”が多い
横浜市都筑区は、
- センター北・センター南を中心とした港北ニュータウン
- 中川・仲町台・北山田など地下鉄沿線の住宅地
- 池辺町・東方町・勝田町など、昔ながらの農地・山林由来のエリア
が混在する地域です。
このうち、
- ニュータウン以外の古くからの地区
- 幹線道路から一歩入った住宅地
では、今も
- 昭和40〜60年代に始まった旧借地法の契約
- 覚書だけ／契約書紛失／口頭更新
- 地主・借地人ともに世代交代が進行中
といった「古い借地の実態」が残っています。
一方で、
- 地下鉄2路線
- 緑道・公園・商業施設・教育環境
といった**“都筑区としての立地ポテンシャル”は非常に高い**ため、
「土地としては明らかに価値があるのに、借地だから動かしづらい」
というギャップが、売却の進みにくさを生みやすくなります。
「借地だから安いはず」「扱いたくない」という先入観
都筑区の借地案件に、不動産会社側が消極的になる理由には、
- 借地の実務経験が少ない
- 地主交渉・契約整理に時間がかかる
- 通常の所有権売買より手間が多い割に、報酬が変わらない
といった事情があります。
その結果、
- 「借地権は所有権の半額くらいですよ」
- 「借地は扱いづらいので、買取業者の言い値で決めるしかないですね」
といった、ざっくりしすぎた説明だけで片付けられてしまうことも。
こうした“借地アレルギー”が、
本来は成立しうる売却を「難しい案件」に見せてしまう一因です。
借地権売却が進みにくくなる「契約内容」の典型パターン
ここからは、実務上よく見られる「売却を止めてしまう契約要因」を整理します。
1. 適用法（旧借地法／借地借家法）が曖昧なまま話が進んでいる
なにが問題か
- 契約開始時期・契約書の有無が曖昧なまま
- 「たぶん旧借地法だと思う」といった感覚ベースで話が進む
- 実際の更新・覚書の内容を確認していない
こうした状態だと、
- 地主側：
- 「解約・更新条件の見通し」が立たず不安
- 買主（業者）側：
- 「どれだけ安定した権利か」が読めず、買取価格を出しにくい
結果として、
**「よく分からないので慎重に（＝結論が出ない）」**という状態に陥ります。
整理のポイント
- 借地契約書の有無・契約開始日
- 更新時の覚書・合意書の内容
- 自動更新か・期間の定め方
を、可能な限り洗い出し、
- 旧借地法か／借地借家法か
- 実務上、どのルールで運用されてきたのか
を専門家と一緒に整理することが、売却可能性を判断する第一歩です。
2. 地代・更新料・承諾料が「口頭合意」のまま長年続いている
なにが問題か
- 地代は毎月現金で手渡し／領収書は地主任せ
- 更新料はその時々の話し合いで「とりあえずこの額で」
- 名義変更料・譲渡承諾料の取り決めが書面にない
このようなケースでは、
- 地主：
- 「昔はこれくらいもらっていた」「周りはもっと高いはず」
- 借地人：
- 「地代は据え置きの約束だった」「そんな高い承諾料は聞いていない」
と、双方の“記憶”が前面に出て、数字の根拠が曖昧になりがちです。
買主（業者）から見ても、
- 将来の地代負担・承諾料負担が読めない
- 採算計算ができず、積極的に動きづらい
という状況に陥ります。
整理のポイント
- 過去の領収書やメモから、
- 地代の推移
- 更新料の支払い実績
をできる限り一覧化する
- 「今いくら払っていて、今後どうしたいか」を、
借地人・地主それぞれの立場から整理する
これにより、
「現状の地代条件を前提にした買取」か
「買取と同時に条件見直しも含めて交渉」か
といった現実的なシナリオを描きやすくなります。
3. 相続登記・名義整理がされておらず、「誰と交渉すべきか」が不明確
よくあるパターン
- 借地人側
- 亡くなった親名義のまま数十年
- 相続人が複数、誰が代表で話すか決まっていない
- 地主側
- 地主本人が高齢／認知症の疑い
- 底地が兄弟・親族で共有されている
- 相続人同士の関係が悪い
こうした場合、
- 誰に正式な承諾をもらえばよいのか
- 誰が最終決定権を持っているのか
が曖昧なまま話が始まり、
途中で「待った」がかかる → 話が白紙に戻る
という事態が起こりがちです。
整理のポイント
- 法務局で登記簿を取り、現時点の名義・共有者を確認
- 相続登記が未了なら、司法書士と連携して名義整理の段取りを確認
- 誰が窓口になるべきか（代表相続人・代理人）の目星を付ける
権利関係を“紙のうえ”でクリアにすることが、
売却交渉を「前に進める土台」になります。
借地権売却が進みにくくなる「立地条件」との関係
契約が整理できていても、立地条件の評価の仕方で売却の進み方は大きく変わります。
1. 「駅距離」と「実際の使い勝手」のギャップ
都筑区では、
- センター北・センター南・中川・仲町台などの駅近
- バス便前提の住宅地
- 幹線道路沿い・丘陵地
が混在しています。
典型的なギャップ
- 駅徒歩圏だが坂がきつい／道が狭い
- バス便だが、生活利便性・駐車場条件が良く実はニーズがある
- 幹線道路から近いが、騒音・振動が敬遠される
借地権の場合、
買主（業者・投資家）は
- 将来の建て替え・再販・賃貸ニーズ
をシビアに見るため、
- 駅近でも「体感立地」が弱いエリア
- バス便でも「ファミリー向けに人気」のエリア
で、評価が大きく変わります。
進みにくさの原因
- 借地人側：
- 「都筑区だから・駅が近いから高く売れるはず」という期待
- 買主側：
- 「借地＋立地条件で“普通の戸建用地よりは慎重に”」という目線
このギャップを埋めないまま価格交渉が始まり、
「高い」「安い」の平行線になってしまうケースが多くあります。
2. 用途地域・道路条件と「再利用のしやすさ」
都筑区は計画的な街づくりがなされている一方で、
- 第一種低層住居専用地域の静かな住宅地
- 中高層住居専用地域や住居地域のアパート・店舗併用エリア
など、用途地域による違いがはっきりしたエリアです。
用途地域・道路条件が影響するポイント
- 戸建て用地としての分譲に向いているか
- アパート・小規模マンションとしての収益性があるか
- 前面道路幅員・接道長さ・高低差で、建て方に制約がないか
借地権を買い取る業者は、
「この土地に“どんな建物を何戸分”建てて、いくらで売れる（貸せる）か」
を逆算して価格を決めます。
進みにくさの原因
- 契約条件の整理だけに意識が向き、
「この立地で現実的にどう再利用できるか」の検証が不十分なまま - 買主候補の想定（戸建て分譲業者／アパート業者／自用戸建て希望者）が曖昧なまま
話を進めてしまうと、
「そもそも誰に売れる前提で話しているのか」がブレて、決め切れない状況になります。
「契約」と「立地」をどう整理すれば売却は動き出すか
ステップ① まず「契約の見える化」から始める
- 借地契約書・覚書・地代領収書
- 登記簿謄本（借地権・底地双方）
- 過去の更新・承諾に関するメモ・書面
を可能な範囲で集め、専門家と一緒に
- 適用法（旧借地法／借地借家法）
- 契約期間・更新状況
- 地代・更新料・承諾料の実態
- 名義・相続・共有者
を一覧化します。
ポイント
ここでは「売れるかどうか」より先に、
「今どういう契約だと扱われているのか」を正確に把握することが目的です。
ステップ② 次に「立地ポテンシャル」を冷静に評価する
- 最寄り駅・バス停と所要時間
- 坂・道路状況（幅員・歩道・安全性）
- 用途地域・建ぺい率・容積率
- 前面道路の種類（公道／私道）と幅員・接道長さ・高低差
- 周辺の戸建て・アパート・店舗の状況
を整理し、
- 戸建て用地としての再販向きか
- アパート・小規模マンション向きか
- 自用戸建て層に売るのが現実的か
といった**「出口の方向性」**を決めていきます。
ステップ③ 借地人・地主・将来の買主それぞれの「出口イメージ」を合わせる
- 借地人：
- 今回の売却で何を実現したいか（現金化・相続整理・住み替えなど）
- 地主：
- 地代収入を維持したいのか／底地を現金化したいのか
- 将来の買主（業者・エンドユーザー）：
- 戸建て／アパート／自宅用など、どう使おうとしているか
この3者のイメージを、
**「誰が最終的に土地・建物をどう使うか」**という1枚の絵にまとめていくことで、
- 借地権だけ売るのが良いのか
- 借地権＋底地を一括で売るのが良いのか
- 地代条件の見直しをセットにすべきか
といった具体的なスキームが見えるようになります。
ホームワーク株式会社が見てきた「進みにくい → 動き出した」ケース（イメージ）
※内容は都筑区で実際にあった相談をもとにしたイメージで、個人が特定されないよう一部加工しています。
ケース①：契約書不明・旧借地法かも分からず、何年も放置されていた借地戸建て
【状況】
- 都筑区内バス便エリアの借地権付き戸建て
- 親が他界し、子世帯は別エリア在住／建物は空き家
- 借地契約書は見当たらず、「昔のことは分からない」状態
【進まなかった理由】
- 不動産会社に相談しても「借地はちょっと…」と敬遠
- 地主も高齢で、「契約のことは前に亡くなった主人が…」という状況
【対応】
- 固定資産税通知書・古い書類箱を一つひとつ確認し、
- 地代・過去の領収書
- 当時の覚書の写し
を発掘
- 法務局で底地の登記簿を取得し、地主の現名義人と相続関係を確認
- ホームワーク株式会社が地主側に同行し、
- 現状の契約の実務運用（地代・更新）
- 先代からの聞き取り内容
を整理
- 「旧借地法ベースで運用されているが、実務上は安定した地代契約」という位置付けを確認
- 借地権として業者買取＋建物解体→戸建用地として再販する方針に決定
【結果】
- 数年動かなかった案件が、契約内容と出口イメージの整理によって売却成立
- 借地人側は空き家管理から解放され、相続人間の不公平感も解消
ケース②：駅徒歩圏だが坂がきつく、評価が割れた借地アパート
【状況】
- 地下鉄駅徒歩圏だが、途中に急坂があるアパート用地
- 借地上に築古アパート（空室多い）
- 借地人は賃貸経営継続に疲弊し、売却を希望
【進まなかった理由】
- 一般の不動産会社：
- 「駅徒歩圏なので高く売れるはず」と強気査定 → 実際は買主が付かず停滞
- 借地人：
- 「都筑区・駅近なのだから、そのくらいで売れて当然」と期待固定
【対応】
- 坂の勾配・通勤動線・近隣の賃貸需要を現地調査
- ファミリー賃貸より、単身〜DINKS向けの小規模アパート需要が強いエリアだと判明
- ホームワーク株式会社が、
- 借地権を一旦買取
- 建物を解体し、坂の上の眺望を活かしたコンパクトアパートに建替え
- 戸建て用地としてではなく、「駅近×コンパクト賃貸」の出口で再評価
【結果】
- 借地人側：当初の期待よりはやや低いが、現実的な範囲で買取成立
- エリアに合った用途（賃貸）で再活用が進み、土地のポテンシャルも活かされた
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（横浜市内で借地・底地の整理・買取・再生リフォームを多数手がける会社）
「横浜市都筑区の借地権売却が進みにくい場面に立ち会うとき、
私たちが一番感じるのは、
- 土地としては十分に価値があるのに
- 契約の中身が見えていないことと
- 立地の活かし方のイメージがないこと
この2つが原因で止まってしまっているケースが、とても多いということです。
借地権だから難しい――のではなく、
- 契約内容が“見える化”されていない
- 借地人・地主・将来の買主の“出口イメージ”がバラバラ
だから進まない、というのが実際のところです。
都筑区のように住宅ニーズが強いエリアでは、
- 契約整理さえできれば活かせる土地
- 借地権のままでも十分に利用価値がある土地
がたくさんあります。
『借地だし、都筑区とはいえ売れないのでは』と決めつける前に、
まずは
- 契約
- 立地
- それぞれの希望（出口イメージ）
を一緒に整理するところから始めていただければと思います。
そのうえで、
借地権を売る／底地も含めて整理する／リフォームや建替えで活かす――
どの選択肢が一番しっくりくるのかを、一緒に考えていきましょう。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 都筑区の借地権は、所有権の何割くらいで売れるのが普通ですか？
A. 一般論として「借地権割合◯％」といった目安はありますが、
都筑区では立地（駅距離・用途地域・道路条件）と契約内容によって大きく変わります。
所有権の◯割という“感覚的な数字”ではなく、
- その土地でどんな建物が建てられ
- いくらで売れる／貸せるか
から逆算して価格が決まる、と考えた方が現実的です。
Q2. 借地契約書が見つからなくても、売却相談はできますか？
A. 可能です。
- 地代の領収書
- 昔の覚書の写し
- 固定資産税通知書
など、手元にある情報からスタートし、
地主や法務局での調査を通じて契約内容を推定していきます。
「契約書がない＝売れない」ではありません。
Q3. 地主が話をしたがらない場合、借地権売却はあきらめるしかありませんか？
A. 必ずしもそうではありません。
- 第三者（不動産会社・専門家）が間に入る
- 手紙や書面で意向を確認する
- 相続人・代理人を通じて話す
など、アプローチの仕方を変えることで前に進むケースも多いです。
ただし、地主の協力が一切得られない場合、
借地権譲渡の選択肢は限定されるため、個別検討が必要です。
Q4. 建物がかなり古く、傾きもあります。こんな状態でも借地権は売れますか？
A. 建物の状態が悪いほど、「建物込みで使う」発想から「土地として再利用する」発想に切り替わります。
- 現況のまま買取→解体・再開発
- 解体費用を考慮したうえでの借地権買取
といったスキームであれば、売却が成立することは十分にあります。
Q5. 借地権を売るより、リフォームしてそのまま住み続けた方が良いでしょうか？
A.
- 残りの借地期間
- 今後の更新料・承諾料の見込み
- 建物の老朽化スピード
- ご家族の年齢・ライフプラン（相続も含む）
によって最適解は変わります。
都筑区のように立地ポテンシャルが高いエリアでは、
「リフォームして住み続ける価値」と「今まとめて整理する価値」を
数字で比較して決めるのが安全です。
Q6. 底地（地主側）だけを売ることもできますか？
A. はい、可能です。
借地権はそのままにして、底地のみを投資家や再生業者に売るケースもあります。
その場合、借地人の相手（地主）が変わるため、
借地人の理解・合意形成にも配慮しながら進める必要があります。
Q7. 借地権買取や整理には、どのくらいの期間がかかりますか？
A.
- 契約内容の整理
- 名義・相続の整理
- 地主・借地人双方の合意形成
の難易度によって変わりますが、
スムーズな案件でも数ヶ月、
権利関係が複雑な案件では半年〜1年以上かかることもあります。
早めに「整理だけ先に進めておく」ことが、将来の選択肢を増やします。
Q8. 借地権を売却した場合の税金はどうなりますか？
A. 売却益（譲渡所得）が発生する場合、
所得税・住民税がかかる可能性があります。
取得時期・取得費（不明な場合の概算ルールあり）・相続の有無・特例の適用可否によって税額は変わるため、
具体的な数字は税理士への相談が必要です。
Q9. 都筑区以外の借地も一緒に相談していいですか？
A. もちろん可能です。
港北区・緑区・青葉区など、周辺エリアも含めて、
- 地域ごとのニーズの違い
- 地価水準の違い
も踏まえながら整理していきます。
Q10. まず何を持って・何から話せばよいでしょうか？
A. 最初の相談では、
- 借地の所在地と最寄り駅
- おおよその地代・契約期間（分かる範囲で）
- 契約書や覚書が手元にあるかどうか
- 売却や整理を考え始めた理由（相続・老朽化・資産整理など）
この4点をお伝えいただければ十分です。
そこから、
- 契約内容の“見える化”のステップ
- 立地ポテンシャルの整理
- 借地権売却・底地売却・建替えなど、取りうる選択肢の洗い出し
まで、一緒に順を追って整理していくことができます。
「本当に売れるのか分からない」「地主にまだ何も言っていない」という段階でも、遠慮なく相談して大丈夫です。
【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
ホームグラウンド三軒茶屋
TEL：03-6407-0093
公式サイト
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