横浜市都筑区の再建築不可物件は売却できる？街区計画と接道条件

2026年3月12日

【結論】都筑区の再建築不可でも「接道条件」と「街区計画」を整理すれば、売却自体は十分に“あり得る”

横浜市都筑区で、

古い戸建て
細い私道の奥の家
法務局で「再建築不可」と言われた土地

をお持ちの方からは、

本当に売却できるのか
価値はほとんどないと思うべきなのか
建て替えをあきらめるしかないのか

といったご相談がよくあります。

結論から言うと、

「今のルールのままでは」再建築不可
ただし、売却はできるケースが多く、実際に取引も行われている
さらに一部では、接道条件や街区計画の整理で「再建築可能」に近づける余地がある

というのが、都筑区での実務上のイメージです。

重要なのは、

なぜ再建築不可になっているのか（接道・街区計画のどこに問題があるのか）
その条件は「動かせる」のか、「どうやっても動かせない」のか
いま売却するなら「誰に」「どんな前提で」売るのが現実的か

を、感覚ではなく「図面・法律・地域特性」に基づいて整理することです。

以下では、横浜市都筑区における再建築不可物件について、

売却が進みにくくなる理由
街区計画と接道条件がどう影響しているか
売却・活用に向けて何から考えるべきか

を順番に解説します。

なぜ都筑区の再建築不可物件は扱いが難しいのか

都筑区は「計画都市」と「旧来の集落」が混在している

横浜市都筑区といえば、

センター北・センター南を中心とした港北ニュータウン
地下鉄ブルーライン・グリーンライン沿線の計画的な住宅地

というイメージが強い一方で、

池辺町
東方町
川向町
勝田町　など

昔からの集落・農地・山林がベースになったエリアも多く残っています。

この「旧来エリア」では、

細い通路の奥に建てられた住宅
道路と建物の間を、私道・通路・水路が複雑に入り組んでいる
ブロック塀や擁壁で段差や高低差を無理やり解消している

といった、現在の建築基準法を前提としていない街区構造が珍しくありません。

その結果として、

昔は普通に建てられた家
何十年も問題なく人が住んできた家

が、今の法律では「再建築不可」になっているという状況が生まれています。

「都筑区＝新しい街」というイメージが、再建築不可を見えにくくしている

都筑区は比較的新しい住宅地という印象も強いため、

「このエリアで再建築不可なんてあるの？」
「ニュータウン近くだから、建て替えくらいできるはず」

という“思い込み”から、

相続後に初めて再建築不可と知る
建て替え相談をして初めて金融機関や役所に指摘される

といった「発見のタイミングの遅れ」もよく起こっています。

再建築不可の要となる「接道条件」とは

建築基準法上の「道路」と「接道義務」

一般的に、建物を建てるためには、

建築基準法上の道路（原則として幅員4m以上）
その道路に、敷地が2m以上接していること

が必要です（接道義務）。

この条件を満たさない土地は、原則として**「再建築不可」と扱われます。**

都筑区の再建築不可物件では、例えば次のようなパターンがあります。

幅2〜3mの通路状の私道の奥にある
公道から私道を経由して入るが、その私道が「建築基準法上の道路」になっていない
接しているのが水路や里道で、道路とみなされない
接道はしているが、2m未満（極端な旗竿等）

「再建築不可＝絶対に建て替え不可能」ではない

ここが勘違いされやすいポイントですが、

現在の状態のままでは「再建築不可」
ただし、条件を整えることで「再建築可」に持ち込める場合がある

というケースも、都筑区では実際に存在します。

代表的な例としては、

隣地と共同で私道を位置指定道路にする
セットバック（道路中心線から後退）を行い、4m道路を確保する
袋路（行き止まり道路）の延長や幅員を再検討する

といった、「道路側を整える」パターンです。

もちろん、これは

街区計画
用途地域
高低差・擁壁
隣地所有者の協力

など、様々な条件に左右されるため、

「再建築不可と書いてあるが、将来も絶対に建て替えが無理」

と決めてしまうのは早計です。

都筑区特有の「街区計画」と再建築不可の関係

ニュータウン側は「再建築不可」が少ない一方、旧来地区には“クセ”が多い

港北ニュータウンを含む計画的に造成された街区では、

道路幅員
区画割り
用途地域・高度地区

などがあらかじめ整理されているため、

完全な再建築不可となる土地は、相対的に少ない

傾向があります。

一方で、

旧来からの農地・山林・集落をベースにした地区
細い道が入り組み、昔ながらの家が残るエリア

では、

道路が建築基準法上の「道路」として扱われていない
開発前からの通路・里道・水路が複雑に絡んでいる
後から作られたブロック塀・擁壁がかえって条件を悪化させている

ケースがあり、街区計画と接道条件の整理がカギになります。

「地区計画」「建築協定」も確認が必要

都筑区内の一部エリアでは、

地区計画
建築協定

などで、

建物の高さ
建ぺい率・容積率
建物配置や敷地の分割方法

に追加のルールが定められていることがあります。

再建築不可の土地を考えるときには、

接道条件（建築基準法）
地区計画・建築協定（都市計画）

の両方を確認しないと、

「理論上は道路条件を改善できても、地区計画が許さない」
「容積は取れても、配置ルール的に現実的ではない」

といった“二重の制約”にひっかかることもあります。

都筑区の再建築不可物件は「誰に」「どう売れるのか」

再建築不可＝売却不能、というわけではありません。
都筑区では、主に次のような買主・使われ方が考えられます。

パターン① 投資家・買取再販業者による「現況のまま賃貸活用」

建て替えはできないが、現状の建物はまだ使用できる
賃料を抑えれば、一定の入居ニーズが見込める

という場合、

再建築不可のまま賃貸物件として運用する投資家
室内をリフォームして「訳あり賃貸」として展開する再販業者

への売却が現実的です。

【特徴】

建物の残り寿命・修繕コストを厳しく査定される
一般のエンドユーザーより、価格は下がる
代わりに、「再建築不可を理解したプロ相手」なので取引はスムーズになりやすい

パターン② 近隣所有者による「買い増し・駐車場・庭・倉庫用途」

隣家・背後地の所有者が、
- 庭を広げたい
- 駐車場を確保したい
- 将来の二世帯などを見据えたい

というニーズを持っている場合、

再建築不可の土地でも「付加価値」としての需要がある

ケースがあります。

【特徴】

完全所有権の土地としての市場よりは安くなるが、
「再建築不可でも構わない」層に刺さると、意外に良い条件になる場合もある

パターン③ 再建築可能化・再区画を前提とした「再生系買取」

接道条件改善の余地がある
隣地とセットで再開発できそう
街区全体の見直しに価値がある立地

という場合、

ホームワーク株式会社のような、再生・リフォーム系の買取業者が、
- 再建築不可を前提に安く買うのではなく、
- 接道・街区計画の改善まで見込んで「再建築に近い価値」をベースに評価する

こともあります。

【特徴】

調査・協議・測量・隣地交渉など、時間と手間を要する
その分、「解ければ大きく価値を引き出せる案件」になりうる

売却・活用を考える前にやるべき整理（都筑区版）

ステップ① 「本当に再建築不可なのか」を一次確認する

法務局での調査だけで「再建築不可」と言われていないか
役所（横浜市の建築指導課等）で、
- 接道状況
- 道路種別（42条1項道路・2項道路・位置指定道路など）
- 再建築の可否・条件

を確認することが重要です。

※この部分は、不動産会社や建築士に同行・代行を頼むとスムーズです。

ステップ② 「なぜ」再建築不可なのかを紙に書き出す

「そもそも建築基準法上の道路に接していない」
「接道長さが2m未満」
「道路幅が4m未満で、セットバックにも現実性がない」
「道路とみなしてほしい通路が、私道・通路扱いのまま」

など、「理由」を具体的に洗い出します。

ここがはっきりすると、

物理的に改善の余地があるのか
法令・計画上、どうしても動かせない制約なのか

が見えてきます。

ステップ③ 「売却の目的」と「優先順位」を決める

すぐに現金化したい（相続税・他の借入返済・住み替え資金等）
空き家リスク・管理負担から解放されたい
将来の相続トラブルを減らしたい
立地ポテンシャルを活かしたい（時間をかけてもよい）

といった「目的」と、

価格
スピード
手間（調査・交渉）
近隣との関係（隣地交渉が必要な場合）

のどこを優先したいのか、家族内で共有しておきます。

ステップ④ 「仲介」「買取」「自社再生」の3パターンを比較する

仲介（一般の市場で売る）
- 一般のエンドユーザー・投資家向け
- 価格は上がりやすいが、売却まで時間が読みにくい
買取（不動産会社・再生業者が直接買う）
- 価格は抑えめだが、スピードと確実性が高い
自社再生（ホームワーク株式会社のような会社と組み、
接道・リフォーム・街区整理まで踏み込む）
- 時間と手間はかかるが、うまくいけば価値を大きく引き出せる

都筑区の場合、「街区計画のポテンシャル」があるエリアでは、
3番目の選択肢も現実的に検討する価値があります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市内で再建築不可物件・借地・訳あり不動産の再生・買取・仲介を行う会社）

「横浜市都筑区の再建築不可物件のご相談では、

『都筑区にこんな“難しい土地”があると思っていなかった』
『相続してから初めて再建築不可だと知った』

というケースが非常に多いです。

私たちがいつもお伝えしているのは、

“再建築不可”という言葉だけで、すべてをあきらめないこと
同時に、“いつか何とかなるだろう”と放置もしないこと

の2つです。

都筑区はエリアとしての力が強いぶん、

接道条件の整理
隣地との協議
街区単位での再生

に取り組む価値がある場所も少なくありません。

一方で、

高低差が大きい
道路・街区計画的にどうしても動かせない

といった“本当に厳しいケース”もあります。

どちらのタイプなのかは、
図面・地図・現地・法令を突き合わせてみないと判断できません。

『都筑区の再建築不可物件を持ってしまった…』と感じたときこそ、

まずは“なぜ再建築不可なのか”を一緒に見える化する
そのうえで“売る・貸す・活かす・整理する”の選択肢を比較する

ここから始めていただければと思います。

“どうにもならない土地”に見えるものでも、
整理の仕方次第で、“次の世代にとって意味のある形”に変えられるケースがあります。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 「再建築不可」と言われました。本当に売却できますか？
A. 可能です。価格は再建築可能な土地より低くなりますが、

投資家・再販業者
近隣所有者（買い増し・駐車場・庭用途）
再生を前提とする専門業者

など、都筑区でも実際に売買は行われています。
まずは「なぜ再建築不可なのか」を整理し、その前提での売却戦略を検討します。

Q2. 再建築不可でも、ローンを組んで買う人はいますか？
A. 一般的な住宅ローンは非常に通りにくいです。
そのため、

現金購入
事業性ローン（投資家による賃貸運用目的）

が中心になります。買主の層が限られる分、価格はシビアに見られます。

Q3. 接道を改善すれば、再建築不可を解消できますか？
A. 可能性はありますが、

道路幅員
私道の権利関係
隣地所有者の同意
地区計画などの制約

によって実現性が大きく変わります。
個別の図面・現地を見たうえで、建築士・不動産会社・測量士などと協議する必要があります。

Q4. センター北・センター南エリアでも再建築不可はありますか？
A. ニュータウン内の計画的街区では少ない傾向にありますが、
エリア境界部や旧来の集落が残る一部では、可能性はゼロではありません。
必ず、役所で接道状況・建築可否を確認してから計画を立てましょう。

Q5. 再建築不可物件を相続しました。すぐに売ったほうが良いですか？
A. 「すぐ売る」が正解とは限りません。

相続税・固定資産税の負担
空き家リスク
接道改善や再生の可能性

を踏まえ、

今売る
整理してから売る
賃貸活用を検討する

といった選択肢を比較して判断するのが安全です。

Q6. 解体して更地にしたほうが売れやすいですか？
A. ケースバイケースです。

再建築不可のまま更地にすると、「使い道がさらに限定」され、かえって売りにくくなることもあります。
築古でも、建物があるほうが賃貸活用や再販のイメージを持ちやすい場合も多いです。

解体前／解体後それぞれの想定価格をシミュレーションして判断することをおすすめします。

Q7. 再建築不可物件は、相場の何割くらいで売れるのでしょうか？
A. 一般論として「再建築可の6〜7割」と言われることもありますが、
都筑区では、

立地（駅距離・用途地域）
建物の状態
賃貸ニーズ
接道改善の可能性

によって幅が非常に大きくなります。
机上の「何割」というより、個別の査定・再利用シナリオで見る必要があります。

Q8. 再建築不可でも、固定資産税は普通にかかるのですか？
A. はい、かかります。
固定資産税評価は建築可否だけでなく、地目・面積・利用状況などで決まります。
ただし、建築制限がある土地として評価が下がっている場合もあります。
評価額が妥当かどうかは、市役所や税理士に相談して確認することもできます。

Q9. 自分の土地が再建築不可かどうか、どう調べればいいですか？
A. 一般的な手順としては、